天然气家属院物业管理专项方案.docx

天然气家眷院物业管理方案

天然气企业物业家眷院属于破旧小区，且分散，数量多面积广，管理起来肯定有众所周知困难：
1.楼宇质量差，设施设备老化、不健全，故障频繁，维修不便和复杂；
2.未设计专用停车位，或临时划线，或见缝插针，位置有限不能满足并占用消防通道阻碍通行，甲方乙方及业主三角矛盾显著。
3.部分园区卫生生活环境差，花园被业主占用；部分绿化无植被；植被有虫害；垃圾清理、清运不立即；公共场全部杂物堆放等。整理效果不显著，反复出现；
4.消防设施设备不健全，楼内灭火器不足、楼外有消防栓但无消防水带或消防水带故障，造成消防隐患；
5.人职员作缺乏条理和计划及应急调配处理不合理，事倍功半；

上述问题是破旧小区经典问题表现，还有其它硬件和软件上问题频繁出现。究其根本除了受甲方原因和硬件条件制约，及运作成本控制原因外，软件原因即人员管理中各方面工作出现偏差和不足，是关键原因。
企业文化和人员管理是企业得以长久发展命脉和根本，人是行为实施主体，人员思想和要求是否统一和标准，是决定一个团体能否达成目标关键要素。必需要关键从这方面入手。 现西安陇合顺物业管理服务第一分企业企业文化已经有定义，但要看现企业企业目标、理念、宗旨、制度等每个人是否正确了解和熟记；各部门岗位职责是否健全，内容是否符合现实要求，是否可行？需要调整和修正要立即完善。这是企业全部职员包含法人全部应落实和实施中心思想，也是投资人对职员，上级对下级管理工具。所以，企业文化伴随时间和运作情况发展要随时并立即计划内时间进行完善和落实。即使制订轻易，要求人员落实比较困难，但一旦落实则可一劳永逸实现任务制订者和实施者思想和行动统一。
人员实施方面，人员配置需要功效口齐全，考虑成本控制方面也应达成最低人员编制数，人可视个人能力合理分兼她职，但不可多于三项，确保职员工作精力和耐受程度降低所以造成工作失误和负面效果。人员分工要明确，安排事项要合理和计划性，做好机动事项预判和安排，避免朝令夕改、盲目调配影响工作进度和人员心态。
各岗位人员培训落实，关键做好入职前培训，和上岗后专员带教。职前培训由项目主管实施（企业文化、应知应会），上岗后选由各区班长实施（现场实际工作技能）。针对老职员做好逐一约谈和筛选，统计好数字做替换准备。依据统计数字做对应人员大数量统一招聘和培训，择优上岗，扭转工作管理被动局面。

现对各部门做以下管理管理提议：
一、 工程部维保计划
1、针对小区分散特点，各小区日常巡查维保进行时间频率区分：

序号
小区名称
巡查频率
时间
巡检维保内容
人数
备注
1
丈八路
1次/日
周一

周六
1、 公共照明及线路
2、 给排水管路、排污
系统
3、 业主报修事项
4、 其它公共设施设备
抽检
2人/次
【具体人员由工程主管进行指派。
考虑轮休和机感人员安排】
如遇特殊情况需调配人员或调整用时，经报备同意进行协调安排
2
高四路
3
科创路
4
何家村
2次/周
周三、周六
5
汉城路
6
凤一路
1次/周
周日

2、配电设备维护检修
序号
类别
项目
周期
时间
备注
1
变电室
低压线路
高压线路
2次/年
4/10月
依据甲方具体要求和立即沟通做时间调整
2
室外照明
道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、其它照明灯
灯杆补漆1次/年 检修线路1次/年 清洁灯具 1次/月

5月
3
沟渠池井
雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井
化粪池 1次/六个月 井内杂物 1次/ 年
4/10月
4
商业用房
电路、消防
1次/季度
1/4/7/10月

二、 环境工作计划
针对丈八路、科创路、高四路三个大区卫生和生活环境工作出现杂物多、清理留死角、停车乱等问题，作业以下计划：
1、日常清理管理员巡查指导外，每七天进行周评选，参考保洁工作绩效检验表实施（见附表）；
2、每个月最终一周进行大清理，关键楼宇外部花园、死角清理，
考虑清洁人员不足问题，可调配另外两小区各抽一名保洁支援一个小区工作，三个小区各两天清理，一周内清理完成进行评选；
3、各区楼道杂物每三个月最终一周进行清理，由管理员带队，组织当区保安、保洁进行。清理前一周张贴通知，业主提前处理。
4、建筑垃圾类提前预防，装修、迁居户登记、事前书面通知，保安保洁实时监督。对于需物业帮助和查无责任户建筑垃圾倾倒事项，须提前协调处理单位或签署指定倾倒处理单位或机构做应急处理。
5、车辆管理主动和甲方进行定时数量查对，每三个月一次。内部每个月一次车辆信息查对，保安人员私放车辆，收受贿赂收取停车费进行查处。
针对未安装车牌识别系统小区，可制作相同车位数量编号牌，进车发出场收，发完禁入。规范停放预防拥堵。

6、绿化依据小区绿地面积，按每万平方米设置固定在编绿化
工1人(实际在编人员依据季节调整)，年纪层次在25-55岁（依据实
际工作能力适应放宽标准），以男工为主。临时工：在植物生长旺季
节，依据实际现场工作需要适度安排部分临时工，确保工作质量需要。
天然气小区分散绿化面积广，在今年三月份补种期，需要补种灌
溉及防治病虫害需添加临时专业人员或外包。四月至十月浇灌修剪自
行维护；11月修剪防治期另需加强人手。期间工程部做好绿化工具
维护保养。
7、如要提升卫生环境质量，要么增加保洁人员编制，要么考虑保洁业务外包。
很多物业企业全部选择将保安、保洁等“吃力不讨好”工作分包出去。这么做有多个好处：1、降低物业经营成本；2、便于成本核实和成本控制；3、人员补充由外包企业负责，不轻易形成缺岗也免却了招聘烦恼；4、便于管理，服务不达标直接扣钱。不过也有以下弊端：1、减低成本直接反应就是外包企业人员素质不理想，可能引发投诉；2、外包企业很可能会用缺编吃空额来增加盈利 ，影响服务品质；3、外包企业人员非本企业职员，可能出现不服从管理情况，假如是该企业管理人员不负责任则问题更严重。到底是自建保洁、保安队伍还是外包要受到项目性质、盈利情况、领导思绪等多方面原因制约和影响。
合作费用为=人职员资福利+物料成本+利润+税金。协议中除了必需要有金额、付款方法等条款外，一定要约定好服务范围、标准、违约责任和各自权利和义务，以保障双方利益。
大致合作方法：经过物业服务方案确定保洁服务内容及标准。由物业企业环境主管或相关人员核定保洁人职员资标准及管辖项目物料用量及价格。加总上述两项乘以10-15%利润及当地保洁外包企业应缴税金，再加上保洁企业应提供机器设备金额，明确服务面积就能够大致估算出保洁外包协议总值。寻求资质很好保洁企业，利用招投标方法甄选适合企业。和保洁外包企业签署协议时应明确服务范围、标准、检验方法奖惩、工作计划、培训计划、工作手册等内容，以避免未来有纠纷。进场后应有专员对保洁企业提供机器设备是否到位、人员出勤情况、人员礼貌礼仪及现场服务水平等情况进行检验。并监督保洁企业对人员培训是否符合现场服务需求，出现问题要立即处理跟进。每个月对外包企业整体履约情况出具月度工作情况汇报，依据服务表现决定协议款发放标准。
三、 保安工作
重在人员业务专业知识和人员素质思想培训教育，定时进行培
训和交流灌输思想提升团体意识，本企业保安职员多为年长者，更为困难和挑战性，由项目经理亲自实施此项工作。每个月进行绩效评选，奖惩分明提升职员主动性。保安绩效见附表。

其它亟待需要为职员改善事项，丈八路门房工作环境，转眼气
温立即升高，门房温度高、无厕所、无自来水情况一直未处理，职员有抵触心理，不能处理就会影响职员工作质量。

计划在30天内将企业文化、工作制度、培训机制、绩效考评、工作标准进行完善和确定，努力使企业各项工作顺畅、高效进行。