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1、房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于3月竣工使用，12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合构造， 檐高15米，条形基本，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基本3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩构成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶
2、手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，构造有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运营良好，电照无端障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物评估采用重置成本法进行评估估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其她费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价涉及土建（装饰）工程、给排水、电气工程总价，建安工程造价采用预(决)算调节法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程
3、混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基本价格》（）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基本价格》（）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基本价格》（），依照《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。依照建筑物安装工程实际状况，按其土建工程造价比例拟定给排水、电气等安装工程造价。依照委托方所在地方政府关于规定，计算各类建设取费及建设单位所支付前期费用及其他费用，费用比例见上表。依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑
4、土建工程造价取费计算表 金额单位：元 序号 项目名称 计算办法 费率 金额 (一) 工程直接费 工程量×基价 872,672.17 (三) 公司管理费 ［(一)+(二)］×费率 9.34% 81,507.58 (四) 利润 Σ(一)～(三)×费率 5.54% 52,861.56 (五) 组织办法费 Σ(一)～(四)×费率 6.57% 66,162.61 (七) 地区价差 按规定 35,687.70 (八) 规费 Σ(一)～(七)×规费 5.50% 60,989.04 (九) 税金 Σ(一)～(八)×税率
5、3.35% 39,191.00 (十) 总造价 Σ(一)～(九) 1,209,071.67 (十一) 安装工程 100,352.95 (十二) 建筑安装总造价 1,309,424.61 注：安装工程以原决算为基本，同步考虑评估基准日变化趋势而拟定。 （2）前期及其她费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位：元 序号 费用名称 取费基数 费率 金额 取费根据 一 建安工程造价 1,309,424.61 1 建设单位管理费 建安工程造价 0.87% 11,391.99 财建[]394号 中
6、煤建协字[]90号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.21% 42,032.53 计价格[]10号 中煤建协字[]90号 3 工程建设监理费 建安工程造价 1.70% 22,260.22 发改价格[]670号 中煤建协字[]90号 4 工程质量监督费 建安工程造价 0.40% 5,237.70 中煤建协字[]90号 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.10% 1,309.42 计价格[]1980号 6 环境评价费 建安工程造价 0.08% 982.07 中煤建协字[]90号 计价字[]125号 7 墙体材料专项基金 建筑
7、平方米 8 7,620.24 财综字[]55号 8 散装水泥专项基金 每吨袋装水泥 3 392.67 财综[]23号 9 市政公用设施建设配套费 建筑平方米 10 9,525.30 内政发[1999]12号 二 共计 100,752.14 （3）资金成本 依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款利息×1/2 =（1,309,424.61+100,752.14）×5.40%×3/2=114,2
8、24.32元 （4）重置全价： 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其她费用＋资金成本 ＝1,309,424.61+100,752.14+114,224.32 ＝1,524,401.07元 ＝1,524,400.00元（取整） 3、成新率 该建筑物3月建成投入使用，砖混构造非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。通过现场勘察，该房屋基本无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有某些轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。 通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。 理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿
9、命年限）×100% =（1－5.76/50）×100% =88%。 勘察成新率见下表： 房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表 序号 构造名称 原则分 勘察分 一 构造某些（占80%） 100 84 1 基本 30 27 2 柱 25 22 3 梁 20 16 4 板 15 12 5 承重墙 10 7 二 装修及装饰某些：(占10%) 100 75 1 屋面 30 24 2 门、窗 20 14 3 外墙 10 7 4 内墙 15 12 5 顶棚 10 6 6 楼面、地面 15 1
10、2 三 设备某些：（占10%) 100 80 1 给排水及采暖 40 30 2 电气照明 35 30 3 通风 25 20 四 勘查成新率 83% 成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40% =83%×60%+88%×40%=85% 4、评估值拟定 评估值=重置全价×成新率 = 1,524,400.00×85% =1,295,740.00元 案例二：俱乐部（房屋明细表5-1-1 第117项） 1、评估对象概况 该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用， 12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213
11、935.62元。房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。 该建筑物为1层框架构造， 檐高15米，独立基本，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋框架骨架。屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该俱乐部使用状况良好，构造有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运营良好，电照无端障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
12、 2、重置全价 对该建筑物评估采用重置成本法进行评估估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其她费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价涉及土建（装饰）工程、给排水、电气工程总价，建安工程造价采用预(决)算调节法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基本价格》（）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基本价格》（）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基本价格》（），依照《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。依
13、照建筑物安装工程实际状况，按其土建工程造价比例拟定给排水、电气等安装工程造价。依照委托方所在地方政府关于规定，计算各类建设取费及建设单位所支付前期费用及其他费用，费用比例见上表。依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 序号 费用项目 计算办法 费率(%) 金额（元） （一） 直接工程费 按定额计算 1,708,798.13 （二） 办法项目费 按计算规则计算 1.04% 17,771.50 （三） 小计 （一）＋（二）
14、 1,726,569.63 （四） 公司管理费、利润 255,636.20 1 公司管理费 直接工程费 7.96 136,020.33 2 利润 直接工程费 7 119,615.87 （五） 共计 （三）＋（四） 1,982,205.83 （六） 材料差价调节 85,020.35 （七） 共计 （五）＋（六） 2,067,226.18 （八） 规费 113,077.27 1 工程排污费 按实际发生计算 2 工程定额测定费 不含税工程造价 0.15 3,100.84 3 养老和失
15、业保险及医疗保险 不含税工程造价 4.17 86,203.33 4 住房公积金 不含税工程造价 0.89 18,398.31 5 意外伤害保险 不含税工程造价 0.26 5,374.79 （九） 共计 （七）＋（八） 2,180,303.45 (十) 税金 （九）×综合税率 3.35 73,040.17 (十一) 工程造价 （九）+(十) 2,253,343.62 (十二) 安装工程 240,882.43 (十三) 建筑安装工程造价 （十一）+(十二) 2,494,226.05 注：安装工程以原决算为基本，
16、同步考虑评估基准日变化趋势而拟定。 （2）前期及其她费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位：元 序号 费用名称 取费基数 费率 金额 取费根据 一 建安工程造价 2,494,226.05 1 建设单位管理费 建安工程造价 1.13% 28,184.75 财建[]394号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.78% 94,281.74 计价格[]10号 3 工程建设监理费 建安工程造价 2.18% 54,374.13 发改价格[]670号 4 工程质量监督费 建安工程造价 0.10% 2,494.2
17、3 内发改费字[]677号 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.31% 7,732.10 计价格[]1980号 6 环境评价费 建安工程造价 0.08% 1,870.67 计价字[]125号 7 墙体材料专项基金 建筑平方米 8 19,259.76 财综字[]55号 8 散装水泥专项基金 每吨袋装水泥 3 1,290.18 财综[]23号 9 市政公用设施建设配套费 建筑平方米 10 24,074.70 内政发[1999]12号 二 共计 233,562.26 （3）资金成本 依照实际状况该项目建成至投产合理
18、建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款利息×1/2 =（2,494,226.05+233,562.26）×5.31%×1/2= 72,422.78元 （4）重置全价： 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其她费用＋资金成本 ＝2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.78 ＝2,800,211.10元 ＝2,800,200.00元（取整） 3、成新率 该建筑物1984年12月建成投入使用，框架构造非生产用房经济使用年限为60年，已使用24.。
19、 理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100% =（1－24.62/60）×100% =60%。 鉴定成新率 通过实地勘查将建筑物分为三某些，即构造某些、装修某些、设备某些，向被评估单位理解该房屋使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对构造某些、装饰某些和设备某些进行打分，拟定其鉴定成新率 勘察成新率见下表： 房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表 序号 原则分 勘察分 现场勘察状况 构造某些G 1 地基基本 30 19 沉降均匀，基本有一定承载力 2 承重构件 35 22 承重构件整体较好 3 墙体 20 10 轻微裂纹
20、轻度腐蚀 4 屋面 10 4 局部渗水 5 地面 5 3 局部裂缝、局部破损 小计：（1+2+3+4+5）× 80% 46.40 装修某些S 6 门窗 25 17 启动不灵活 7 外墙 30 18 局部脱灰、空鼓 8 内墙 35 25 局部脱灰、腐蚀 9 顶棚 10 5 局部脱灰、空鼓 小计：（6+7+8+9）× 9% 5.85 设备某些B 10 11 电器照明 40 20 线路老化 12 水 40 20 不够畅通，接头处有渗水现象 13 其她 20 1
21、3 普通 小计：（10+11+12+13+14）× 11% 5.83 共计： 58 成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40% =58%×60%+60%×40%=59% 4、评估值拟定 评估值=重置全价×成新率 = 2,800,200.00×59% = 1,652,118.00元 案例三：驻呼和浩特市办事处 （房屋明细表5-1-1 第103项） 1、房屋建筑物概况 （1）位置及周边环境 评估对象位于呼和浩特市新城区财神庙街 ，用途为办公室。临近新城区新华大街，财神庙街上有2路、3路、4路、5路、19路、55路、61路等多条公交线路，交通非常
22、以便。周边各种成熟大型住宅社区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华限度普通。 （2）产权状况 该楼于1997年竣工投入使用，12月31日账面原值共计684,970.00元，账面净值共计606,453.52元。房产证号为：呼房权证新城区字第013422号，建筑面积236.73平方米，所有权人为宝日希勒第一煤矿。 （3）建筑状况 该建筑为砖混构造，共6层，370mm砖墙，外墙抹砂石，坡屋顶，水、电、煤气、照明、采暖设备设施齐全。评估对象在该楼房2层， 朝向南偏东，建筑面积236.73平方米。室内装修：地面铺设600*600防瓷地板砖，内墙面、天棚滚刷高档防瓷涂料，窗台
23、为大理石铺面，榉木板木门及防盗门，双层塑钢窗，玻璃刻画隔断墙，器具、电照、厨卫采用高档设施。 评估对象由神华宝日希勒能源有限公司于1997年购买，当前用作呼和浩特办事处，经现场勘察，上述房产维护保养状况正常，房屋基本、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电照等均可正常使用。 2、估价办法及测算 估价人员在分析所掌握资料并对项目用地及邻近类似物业进行实地勘察、调查后，依照估价对象特点，选用市场比较法作为本次估价所采用基本办法。 3、评估过程 1）可比实例选用和简介 案例a：如意社区住宅 建造于新城区如意社区住宅为6层砖混构造。建筑面积118平方米，构造与评估对象基本一致，高
24、档装修，水电等基本设施基本齐全，12月成交价格3390元/平方米。 案例b：乌兰察布东路住宅 建造于乌兰察布东路商住楼，附近多条公交线路，交通比较以便。周边各种成熟大型住宅社区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华限度普通。案例建筑面积113平方米，房屋构造、装修与评估对象基本一致，水电等基本设施基本齐全， 2月成交价格2920元/平方米。 案例c：新城区艺术厅北街住宅 建于1999年新城区艺术厅北街商住楼，附近多条公交线路，交通非常以便。周边各种成熟大型住宅社区，宾馆、饭店、银行、医院、超市、商店等生活办公服务设施齐全。案例建筑面积105平方米，房屋构造、装修与
25、评估对象基本一致，水电等基本设施基本齐全，但建成年份要较评估对象早诸近年，2月成交价格3330元/平方米。 三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下： 因素条件阐明表 因 素 待估房地产 案例A 案例B 案例C 名称 呼和浩特市办事处 如意社区 商住楼 商住楼 位置 新城区财神庙街 新城区如意社区 乌兰察布东路 新城区艺术厅北街 交易价格（元/m2） 待估 3390 2920 3330 交易时间 -12-31 -12-2 -2-13 -2-17 交易状况 正常 正常 正常 正常 房地产用途 住宅 住宅
26、住宅 住宅 区域因素 土 地 级 别 同级别 同级别 同级别 同级别 基本设施 电、水、气、通讯、暖系统 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 公共配套设施 医院、学校、娱乐 周边有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场等行政机关 周边有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场、呼和浩特市政府等行政机关 周边有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、电力学校、北垣小学、新世纪广场、呼和浩特市政府等行政机关 周边有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院
27、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场等行政机关 交通便捷限度 交通主(次)干道数量、级别 交通主干道2条 交通主干道2条 交通主干道2条 交通主干道2条 与主干道通达限度 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道 离汽车站、公交车站客流量 距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟 距火车站约30分钟，长途汽车站约45分钟 距火车站约30分钟，长途汽车站约45分钟 距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟 共有2.3.4.5.19.55.61路多条公交车 共有4、19、20、54路多条公交车 共有4、19、20、54路多条公交车 共有2.3.4.5.19.55
28、61路多条公交车 汇集效应 商业繁华限度 较好 普通 普通 较好 环境质量 绿化、文化 普通 普通 普通 普通 个别因素 宗地条件 临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道 道路类型、 级别 主干道：双向二车道 主干道：双向二车道 主干道：双向二车道 主干道：双向二车道 房 屋 状 况 楼龄 11 5 5 9 使用状况 较好 较好 普通 普通 层高 3米 3米 3米 3米 朝向 朝阳 朝阳 东西 朝阳 面积 236.73平方米 118平方米 113平方米 105平方米 装修状况
29、高档装修 高档装修 普通装修 中档装修 建筑构造 砖混 砖混 砖混 砖混 层数 2/6 6/6 2/6 1/6 建筑外形 长方形 长方形 长方形 长方形 比较因素条件指数表 因 素 待估房地产 案例A 案例B 案例C 名称 呼和浩特市办事处 如意社区 商住楼 商住楼 位置 新城区财神庙街 新城区如意社区 乌兰察布东路 新城区艺术厅北街 交易价格（元/m2） 待估 3390 2920 3330 交易时间 100 100 102 102 交易状况 100 100 100 100
30、 房地产用途 100 100 100 100 区域因素 土 地 级 别 100 100 100 100 基本设施 电、水、气、通讯、暖系统 100 100 100 100 公共配套设施 医院、学校、娱乐等 100 100 100 100 交通便捷限度 交通主(次)干道数量、级别 100 100 100 100 与主干道通达限度 100 100 100 100 离汽车站、公交车站客流量 100 96 96 100 100 95 95 100 汇集效应 商业繁华限度 100 95 95 100 环境质
31、量 绿化、文化 100 100 100 100 个别因素 宗地条件 临街状况 100 100 100 100 道路类型、 级别 100 100 100 100 房屋状况 楼龄 100 104 104 102 使用状况 100 100 95 95 层高 100 100 100 100 朝向 100 100 95 100 面积 100 104 104 104 装修状况 100 100 90 95 建筑构造 100 100 100 100 层数 100 98 100 98 建筑外形
32、 100 100 100 100 因数比较修正系数表 因 素 待估房地产 案例A 案例B 案例C 名称 新城区财神庙街 新城区如意社区 乌兰察布东路 新城区艺术厅北街 位置 待估 3390 2920 3330 交易价格（元/m2） 待估 3390 2920 3330 交易时间 1.0000 1.0000 0.9804 0.9804 交易状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 房地产用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素 土 地 级 别 1.
33、0000 1.0000 1.0000 1.0000 基本设施 电力、供水、排水、煤气、通讯、供暖系统及保证率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 公共配套设施 医院、学校、娱乐等 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 交通便捷限度 交通主(次)干道数量、级别 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 与主干道通达限度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 离汽车站、公交车站客流量 1.0000 1.0417 1.0417 1.0000 1.0000 1.052
34、6 1.0526 1.0000 汇集效应 商业繁华限度 1.0000 1.0526 1.0526 1.0000 环境质量 绿化、文化 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 个别因素 宗地条件 临街状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 道路类型、 级别 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 房 屋 状 况 楼龄 1.0000 0.9615 0.9615 0.9804 使用状况 1.0000 1.0000 1.0526 1.0526 层高 1.0000 1.
35、0000 1.0000 1.0000 朝向 1.0000 1.0000 1.0526 1.0000 面积 1.0000 0.9615 0.9615 0.9615 装修状况 1.0000 1.0000 1.1111 1.0526 建筑构造 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 层数 1.0000 1.0204 1.0000 1.0204 建筑外形 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 比准单价 3691.38 3761.04 3479.66 依照表中测算出比准价格采用算术平均
36、法求取估价对象单位比准价格，即： 待估物业比准价格=(3691.38+ 3761.04+3479.66)/3 =3640.00元/平方米， 则估价对象运用市场比较法求取现时市场总价为： 待估物业总价＝比准价格×建筑面积 =3640.00×236.73= 861,700.00元（取整） 案例四：露天铁路专用线工程 (构筑物明细表5-1-2第207号) 1、概况 露天铁路专用线改造工程12月竣工，调节后账面原值7,717,080.00元，净值7,161,450.24元。干线长4.7公里。采用钢轨50kg规型，道床断面：底宽6米高0.8米。钢筋混凝土轨枕直线轨枕1600根/km，碎
37、石道碴厚35cm，9#单开道岔50kg/m6组，路基工程，土方挖方工程量6.2万立方米，土方碾压，边坡整修，工程量25.12万立方米。 关于工程如站房、通讯、信号、平立交等另列项目，不在铁路专用线中评估；因铁路专用线所占用土地征地及关于费用已作为单独入账到土地中，本铁路专用线工程造价中不包括土地征用关于费用。专用线使用维护及时，达到部颁安全运营原则。 2、重置全价 对该铁路评估采用成本法进行评估估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其她费用+资金成本 （1）建筑安装工程造价 铁路工程造价涉及路基工程、轨道工程总价，建安工程造价采用预（决）算调节法进行计算，套用《铁路工程预
38、算定额》、《铁路基本建设工程设计概（预）算编制办法》、《铁路工程建设4季度重要材料价格信息》及相应费用定额计算工程建安造价。依照铁道部关于规定，计算各类建设取费及建设单位所支付前期费用及其他费用，费用比例见下表。依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3年，按1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 专用线工程取费程序计算表 金额单位：元 序号 费用名称 计算式 费率 金额 1 基期材料费 4,808,447.69 2 基期人工费 877,503.37 3 基期施工机械使用费 9,735.67 4
39、定额直接工程费 6,124,911.74 7 价差:材料费 556,715.00 8 价差:机械使用费 1,946.15 9 价差共计 6+7+8 558,661.15 11 直接工程费 4+5+9+10 6,683,572.89 12 施工办法费 (1+3)* 4.35% 209,590.98 14 直接费 11+12+13 6,893,163.87 15 间接费 (1+3)* 3.17% 152,736.41 16 税金 (14+15)* 3.22% 226,877.99 17 予算
40、价值 14+15+16 7,272,778.27 （2）前期及其她费用计算表 专用线工程前期费用计算表 金额单位：元 序号 费用项目 取费基数 费率 金额 取费根据 予算价值 7,272,778.27 1 建设管理费 予算价值 1.74% 126,546.34 铁建设[]113号 2 建设管理费其他费 予算价值 0.05% 3,636.39 铁建设[]113号 3 施工监理 予算价值 2.50% 18
41、1,819.46 铁建设[]113号 4 质量安全监督费 予算价值 0.02% 1,454.56 铁建设[]113号 5 定额测定费 予算价值 0.01% 727.28 铁建设[]113号 6 勘察设计费 公里 4.2万/公里×0.7 1,381.80 计价格（）10号 共计 315,565.82 （3）资金成本 依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3年，按1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款利息×1/2 =（7,272,
42、778.27+315,565.82）×3×5.40%/2 = 614,655.87元 （4）重置全价： 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其她费用＋资金成本 ＝7,272,778.27+315,565.82+614,655.87 ＝8,202,999.96元 = 8,203,000.00元（取整） 3、成新率 该铁路于12月建成投入使用，铁路经济寿命跟铁路使用强度等密切有关，其经济寿命不易精确断定。成新率依照现场勘查成新率直接拟定。 通过现场勘察，路基：路基为平埋式、局部稍有凹陷、表土溜滑、稍有翻浆冒泥、无路基冻胀现象；路基排水设施基本完善、末浮现过排水不畅现象。 轨道：道
43、床无捣固不良现象，道床无板结，道碴空隙基本均匀；含泥量稍高,钢轨磨损尚未过限，钢轨接头无松动现象；轨距、水平、轨向、高低等项指标误差在容许范畴内。 道岔：尖轨尖端与基本轨静止状态密贴；基本轨垂直磨损在容许范畴内，组合式辙叉连接零件紧密；护轨螺栓稍有折损。 勘察成新率见下表： 专用线工程勘察成新率表 被评估单位 露天站专用线 资产名称 铁路专用线 竣工日期 12月 长度 4.7公里 项目 基本状况 现状 原则分 评估分 路基 填土渣石路基 良好 40 35 钢规 50kg 符合规定 25 23 平直度 不大于 15‰ 符合规
44、定 10 9 保蚀度 不大于 1‰ 符合规定 15 14 弯道曲率 不大于±3‰ 符合规定 10 9 现场成新率 90% 4、评估值拟定 评估值=重置全价×成新率 = 8,203,000.00×90% = 7,382,700.00元。 案例五：露天矿 挡风墙（构筑物明细表5-1-2第129号） 1、概况 挡风墙工程，钢构造，于12月建成，总长度2.8公里，高为8.0米。调节后账面原值8,262,855.33元，账面净值为7,676,323.89元。 基本采用钢筋混凝土独立基本，基本深度1.8米，基本底截面1.0米*1.8米，基本采用H
45、PB235级钢筋，C20混凝土浇筑；钢框柱柱间距3米，钢框柱采用60*40*5角钢，横向、侧向、柱间支撑采用40*5角钢焊制；挡风墙采用彩色钢板，钢板上打小圆孔，圆孔直径＞＝100，总打洞面积为50％；所有铁件间均采用满焊，焊条采用E43型，所有外露铁件均刷防锈漆两遍。基本稳定，整体使用正常。 2、重置全价计算 ①建筑安装工程造价 建筑安装工程造价＝建筑工程造价＋安装工程造价 A、建筑工程造价 按照该工程建筑某些工程量，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基本价格》（）、《内蒙古自治区安装
46、工程消耗量定额及基本价格》（）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基本价格》（），依照《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。依照建筑物安装工程实际状况，按其土建工程造价比例拟定给排水、电气等安装工程造价。依照委托方所在地方政府关于规定，计算各类建设取费及建设单位所支付前期费用及其他费用，费用比例见上表。依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 序号 项目名称 计算办法 费率 金额
47、一) 工程直接费 工程量×基价 3,944,595.51 (二) 技术办法费 工程量×基价 (三) 公司管理费 ［(一)+(二)］×费率 9.34% 368,425.22 (四) 利润 Σ(一)～(三)×费率 5.54% 238,941.35 (五) 组织办法费 Σ(一)～(四)×费率 6.57% 299,063.91 (六) 其他项目费 列项计算 (七) 地区价差 按规定 1,255,485.41 (八) 规费 Σ(一)～(七)×规费 5.50% 335,858.13 (九) 税金 Σ(一)～(
48、八)×税率 3.22% 207,444.30 (十) 建筑造价 Σ(一)～(九) 6,649,813.83 (十一) 安装工程造价 551,934.55 (十二) 建筑安装工程造价 （十）～（十一） 7,201,748.38 （2）前期及其她费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位：元 序号 费用名称 取费基数 费率 金额 取费根据 一 建安工程造价 7,201,748.38 1 建设单位管理费 建安工程造价 0.87% 62,655.21 财建[]394号 中煤建协字[]90号 2
49、 勘察设计费 建安工程造价 3.21% 231,176.12 计价格[]10号 中煤建协字[]90号 3 工程建设监理费 建安工程造价 1.70% 122,429.72 发改价格[]670号 中煤建协字[]90号 4 工程质量监督费 建安工程造价 0.40% 28,806.99 中煤建协字[]90号 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.10% 7,201.75 计价格[]1980号 6 环境评价费 建安工程造价 0.08% 5,401.31 中煤建协字[]90号 计价字[]125号 二 共计 457,671.11
50、 3）资金成本 依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款利息×1/2 =（7,201,748.38+457,671.11）×5.40%×3/2 = 620,412.98元 （4）重置全价： 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其她费用＋资金成本 ＝7,201,748.38+457,671.11+ 620,412.98 ＝8,279,832.46元 ＝8,279,800.00元（取整） 3、成新率： 1）勘察成新率 经评估人
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