九头鸟会所项目建议书.doc

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“九头鸟”会所项目

建议书
目录
一、 总论…………………………………………………4
二、 项目建设的背景和依据……………………………6
1、建设单位概况………………………………………6
2、项目建设背景………………………………………7
3、项目提出的理由与依据……………………………8
4、 项目建议书编制依据………………………………9
三、项目选址………………………………………………10
1、项目选址……………………………………………10
2、拟建项目建设条件…………………………………11
四、项目建设的内容及规模………………………………12
五、投资估算及资金筹措…………………………………14
六、效益分析及结论………………………………………16

一、总论
1、项目名称：
九头鸟会所建设项目
2、项目性质：改建
3、建设地点：
项目地点位于汉阳郭茨口，玫瑰园西村以北，临新建连接三环线规划路。
4、建设内容及建设规模
九头鸟会所项目占1302㎡，五层全框架结构。项目总建筑面积6510㎡。拟建一含食宿、洗浴、足疗、保健按摩、棋牌等于一体的休闲会所。
5、概算投资：
经初步测算，用于项目改建装修的总投资为1000万元。
6、效益分析：
本项目经财务分析，每年营业收入可达2805万元，上交税收158.52万元,税后利润1510.86万元,其项目的投资利润率50.36%，税后投资回收期（Pt’）为2.87年，税后内部收益率为41.41%,项目的抗风险能力极高,项目确实可行。

二、项目建设背景的和依据
1、项目投资人
本项目自然人邓华军出资进行装修改造经营，房产所有者以建筑物入股，占其项目30%股份。

2、项目建设的背景
随着社会经济的发展,我国城市居民的可自由支配收入和闲暇时间不断增加,与此同时人们的身心压力也由于生活节奏的加快而增大。因此,出于对享受时间、放松身心等目的的考虑,人们的休闲需求越来越强烈。
最初,休闲仅仅是人们在紧张工作后恢复体力的一个方法;后来,休闲成了人们寻求快乐与地位的一种手段;现在,人们认识到休闲最终会成为人类追求生活意义和个体实现自我发展的一种活动。这种观念的转变必将促进休闲、休闲产业的发展。

3、项目提出的理由和依据
作为武汉的老工业基地，汉阳有过长期的辉煌，也遭遇过老工业基地特有的挫折。随着汉钢、武汉冷冻机厂等老“汉阳造”风光不再，汉阳多年来给外人的直观印象是在武汉三镇中处于劣势地位。如今，百威啤酒、苏泊尔等世界名牌正演绎“新汉阳造”的魅力。
十二五期间，阳泗港将整体搬迁，建成武汉新港长江城；武汉四新地区已交给汉阳区管理；地铁3号线即将开工，鹦鹉洲长江大桥获准建设，月湖大道项目全速推进，十二五”期间，汉阳在三镇中后发优势最大，通过发展总部经济、高端地产和现代都市工业，加大城市改造和旧城改造力度，实现汉阳区跨越式的发展
根据汉阳区的经济发展趋势，在十二五期间，汉阳的经济腾飞必将带动第三产业的飞速发展，休闲产业也是如此。
在汉口、武昌休闲会所如雨后春笋发展的当前，汉阳目前上规模上档次的休闲场所极少，因此在汉阳选择适宜的地方建休闲会所发展前景是非常应非常可观。
三、项目选址
1、项目选址
项目选址在汉阳郭茨口，玫瑰园西村以北，与正在修建连中环线的的规划路相临。

2、拟建地址的建设条件
拟建项目的地点位于汉阳郭茨口，临正在修建的规划路，附近有汉阳较有名的居民社区—玫瑰西村及其他几个居民社区，项目以南道路通王家湾，江汉二桥。交通较为便利。
四、项目建设内容及规模
九头鸟会所项目占1302㎡，五层全框架结构。项目总建筑面积6510㎡。
项目拟建一含食宿、洗浴、足疗、保健按摩、棋牌等于一体的休闲会所。
项目布局:
楼层
内容
面积(㎡)
楼层
内容
面积(㎡)
一层
海鲜城
700
三层
足疗
500

接待中心
200

按摩
800

男女洗浴
400
四层
棋牌
1300
二层
休息厅
400
五层
住宿
1300

放映厅
200

自助餐厅
200

足疗房
500

五、投资估算及资金筹措
经初步测算，用于项目改建装修的总投资为1000万元。
六、财务分析

12.1财务分析
12.1.1财务分析基础数据
1、项目资固定投资为1000万元，全部由投资人出资。
2、本项目财务计算期按10年计算；
3、本项目财务基准折现率为10%；
4、本项目劳动定员为90人，其中服务人员50人，其余为管理人员及厨师及足疗按摩师傅。服务人员均工资按1500元/月计算,管理人员、厨师及足疗按摩师傅按3000元/月计算，福利按工资的14%提取,则合计每职工工资及福利每年分别为4万元、2万元。合计员工年总工资及福利为270万元。
5、税率：取综合税率5.65%；
12.1.2营业收入估算
具体详见后附表《营业收入估算表》。

营业收入估算表
单位:万元
序号
项目
月收入(万元)
测算依据
1
门票
61.2
300×68元/人×30=61.2
2
足疗
56.7
50间×3×60元/2个钟×3×30×70%=56.7
3
按摩
44.8
40间×3×60元/2个钟×3×30×70%=44.8
4
棋牌
28.1
268元/间×50间×30×70%=28.1
5
餐饮
31.5
25餐位×1.5次×8×50元/人×30×70%=31.5
6
住宿
11.5
48间×160元/间×30×50%=11.5
以上2、3、4、5项目按70%入驻率考虑，6项目按50%入驻率考虑。

合计
233.8
月均营业额
年营业收入=233。8×12=2805.6万元

12.1.3经营成本估算
1、生产成本
（1）直接原材料：按其营业收入的20%计入成本
（2）外购燃料及动力：经测算按年50万元考虑计入成本
（3）人员工资及福利：270万元。
2、固定资产折旧：本项目固定资产2000考虑,拆旧都按40年考虑,设备按10年计,无残值。建筑房屋在经营期限完后收回。
房屋折旧2000×(1-90%)/40=45
装修及设备年折旧=1000×/10=100万元;
3、年管理费用：按营业收入的2%计入成本；
4、年维护费用：按建设投资的3%计入成本；
具体详见后附表《生产总成本估算表》
12.2项目盈利能力分析
1、税金及利润测算
本项目营业税率取综合税率：5.65%;所得税按25%计取;
则本项目的营业税金及附加、项目所得税及利润测算见后附表：《利润及利润分配表》。
2、投资利润率及投资利税率
投资利润率=税后利润/总投资=1510.86/3000=50.36%
投资利税率=(税后利润+所得税+营业税金及附加)/总投资
=(1510.86+503.62+158.52)/3000=72.43%
3、税后投资回收期（Pt’）=2.87年
4、税后财务净现值（FNPV）=6259万元
5、税后内部收益率（FIRR）=41.41%

生产运营成本估算表

序号
年 份项 目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
合计
60%
80%
90%
100%
100%
100%

100%
100%
100%
100%
一
运营成本
546.6
546.6
546.6
546.6
546.6
546.6
546.6
546.6
546.6
546.6
5466
1
直接材料
46.6
46.6
46.6
46.6
46.6
46.6
46.6
46.6
46.6
46.6
466
2
外购燃料及动力
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
500
3
工资及福利
270
270
270
270
270
270
270
270
270
270

2700
4
生产费用
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
1800

其中:折旧
145
145.00
145.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
1135
二
管理费用
56
56
56
56
56
56
56
56
56
56
560
三
维修费用
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
300
四
财务费用
0
0
0