电梯维护保养管理核心制度.doc

电梯维护保养管理制度编制日期.08.14审核日期.08.14同意日期.08.141.目标确保电梯技术性能处于安全、良好状态，确保电梯正常运行。2.适用范围适适用于物业服务中心对电梯设备维护管理。3.职责3.1服务供方提供维护保养计划由物业服务经理中心会同工程维修部主管对方案进行审核，物业服务中心不定时检验电梯保养情况及相关质量统计，对电梯突发故障、大修及关键维修工作进行监督和提供指导。3.2工程维修部主管负责电梯设备管理工作，监督外委单位制订维修保养方案。3.3工程维修部负责电梯设备日常巡视、应抢救人及监督检验维保单位进行检修、故障排除、年检工作。4.方法和过程控制4.1维修管理制度4.1.1各项目应配置电梯安全管理人员，持证上岗，监督电梯维保单位严格根据电梯维修保养计划表对电梯进行维修、保养，抽查并做好统计。4.1.2维保单位应有资质，监督维保单位应有两人同时对电梯进行维修保养，两人配合协调，相互提醒，确保安全，每个月检修最少两次并有统计。4.1.3维保单位每次到现场工作时，应对每部电梯进行巡视检验,发觉问题立即处理。4.1.4对安全系统做到定时检验，立即配合处理电梯突发故障，并作好统计。4.1.5监督电梯维保单位做好电梯清洁工作，尤其对轿厢和厅、轿门地坎清洁，确保厅、轿门开、关顺畅。4.1.6帮助做好电梯机房“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应立即修复。4.1.7电梯机房、井道、底坑进水时，应立即配合切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。4.1.8当电梯年检期临近时，帮助电梯维保单位对电梯进行年检保养，并依据电梯年检汇报，督促维保单位整改不合格项目。4.1.9电梯准用证、年检合格证、维修保养协议完备。4.1.10保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。4.1.11电梯机房门应上锁，门外有警告标识，门窗应有防飘雨设施。 4.2安全操作要求4.2.1电梯维修人员必需经过国家相关部门专业培训并取得上岗证后方可上岗工作。4.2.2开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。4.2.3严禁在电梯运行中开启厅门。4.2.4电梯因故停用时，必需将轿内照明、风扇开关断开，必需时关断电梯主电源。4.2.5严禁在正常情况下用检修档来替换正常运行。4.2.6手动盘车，必需先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完成将专用工具放回原处。4.2.7维修时，如机房无人必需锁上机房门。4.2.8监督电梯维修人员进入轿顶、底坑作业时，必需切断急停开关，同时穿戴好防护用具，注意轿厢、配重移动，以免挂伤。4.2.9监督检修时短接跨线，完工后必需拆除。4.2.10监督更换保险管（丝）必需和原规格相同，严禁用铜丝替换保险管（丝）。4.2.11电梯机械钥匙、操作面板钥匙必需由电梯专业维修人员保管和使用。4.2.12物业企业应制订相关应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾难等。4.3维修工作制度4.3.1电梯维保人员上岗前做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维灵敏。4.3.2监督电梯维保人员维修时须严格遵守本手册电梯安全操作要求及电梯维修相关要求，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等通告牌。4.3.3监督维修中若需要切断电源，则必需在电源处悬挂“有些人操作，严禁合闸”警示牌。4.3.4监督电梯维修人员严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必需立即恢复。4.3.5监督电梯维修人员在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要立即复位。4.3.6监督电梯维修人员井道中作业时，必需戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时距离。以预防人身及工具和配重发生碰撞。4.3.7监督电梯维修人员检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业。4.3.8监督电梯维修人员检修时所用照明必需是36V安全电压。4.3.9监督电梯维修人员维修中，严禁私自更改系统电气线路，确保系统线路同图纸保持一致。4.3.10监督电梯维修人员维修结束后，必需将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理洁净工作现场，确保清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用。4.3.11监督电梯维修人员维修中无关人员严禁入内。4.3.12监督电梯维修人员维修中做好故障状态和故障处理统计工作。4.4运行使用制度4.4.1轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内不良和不法行为。4.4.2电梯严禁运载易燃易爆危险物品及国家要求禁运任何物品。4.4.3电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层正确，轿厢通风、照明良好， 从开启到平层皆无异常震动和异常声响。4.4.4电梯运行货物时，应注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁。4.4.5电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯检修状态不能作为电梯正常运行状态。4.4.6电梯在不使用时，必需停放在基站，关断轿厢内控制开关，关好轿门和厅门。4.4.7电梯钥匙必需由维修部电梯专员负责管理使用，任何个人不得私自加配和使用。4.4.8运输大量物品时，须由专员进行手动操作（此项工作提前通知设备主管部门）。4.4.9严格控制室内温度，夏季机房内温度超出36度开启降温设备，确保电梯正常运行，工程维修部应设置专员管理降温设备和严格控制开启时间（可依据气温改变进行调整）。4.5操作注意事项4.5.1全自动运行4.5.1.1进入停放在基站电梯内，打开轿厢内操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态。4.5.1.2将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所需楼层，电梯即可正常运行。4.5.2手动运行4.5.2.1将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯呈开门状态。4.5.2.2按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行。4.5.3安全运行程序4.5.3.1监控中心值守人员二十四小时监控电梯运行情况，发觉异常立即通知电梯维修人员，杜绝乘客不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯。 4.5.3.2电梯维修人员每七天进行一次检验保养，并作好统计，督促电梯维保企业根据协议要求进行相关工作。4.5.3.3任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。4.5.4电梯机房管理4.5.4.1电梯机房内全部设备非电梯维修工作人员、电梯企业专业人员，严禁操作。4.5.4.2非工作人员进入机房，须经工程维修部主管同意后，由电梯维修人员陪同，方可进入,并做好外来人员登记。4.5.4.3电梯机房地面应铺装或进行油漆。4.5.4.4保持良好照明和通风，保持机房内温度适宜，温度保持在5至38摄氏度之间，保持门窗开启灵活无破损。4.5.4.5保持机房内整齐，不准堆放杂物。4.5.4.6定时对电梯机房地面进行维护，预防地面起砂和地面灰尘对设备影响，造成设备正常运行。4.5.4.7盘车、救人设施设备应安放在机房显著位置，盘车、救人规章制度粘贴在显著位置；钢丝绳有显著平层标识；粘贴平层标识对照表。4.5.5运行异常4.5.5.1当发生火灾时监控中心值守打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应该快速关闭无消防功效电梯。4.5.5.2当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并立即关闭电梯及总电源。4.5.5.3电梯湿水后，由电梯企业做湿水处理，并提交对应汇报。4.6维护保养4.6.1维修保养工作过程中，严格遵守电梯安全操作程序。4.6.2电梯设备责任人按电梯维保检验统计电梯巡查统计进行巡检、监督、检验。4.6.3电梯维保企业按电梯维保协议对电梯作半月、月、季、年保养，按电梯维修保养工作程序要求统计。4.6.4日常巡检4.6.4.1日常巡视项目天天检验控制柜和电机温度是否过高，空调器制冷情况，电梯运行声音是否正常；电梯机房应有通风降温设施，温度保持在538度之间，月平均气温不高于25度；承重梁和吊钩应标明最大许可负荷；无机房电梯底坑防水和排水控制方法到位。4.6.4.2天天巡视客梯、货梯运行情况，如有异常需立即停止使用并立即处理或通知服务供方处理，做好对服务供方维修、保养监督工作，并做好统计。4.6.5周检4.6.5.1电梯设备维保责任人或服务供方应每七天一次对电梯关键机构和设备检验其动作可靠性和工作正确性，并进行必需修正和润滑。4.6.5.2轿厢按钮和停车按钮检验其动作，要求动作可靠，操作轻便。4.6.5.3轿厢照明应良好，光亮足够、信号(指示器、方向箭头)正确。4.6.5.4合格平层状态平层误差在正负7MM以内；4.6.5.5轿厢门检验门开关动作，要求开关门灵活，声音正常，自动门检验门重开线路(按钮、安全触板、光电管等)，安全触板动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开。4.6.5.6厅门检验门锁是否灵活，接点之间是否正常，在必需时进行调整更换。4.6.5.7检验门导轨中有没有污物。4.6.5.8检验制动闸情况，制动盘和制动瓦之间间隙是否正常及有否磨损，必需时调整或更换制动瓦。4.6.5.9曳引机和电动机 检验油位是否在油位线上，必需时添加润滑油。4.6.5.10检验驱动电动机有没有异常噪声和过热现象，轴承温升不超出80摄氏度。4.6.5.11导向轮、选层器 检验其润滑、运行情况。4.6.5.12检验开门机是否灵活，电磁力是否足够。4.6.5.13缓冲器全部螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。4.6.5.14电梯轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。4.6.5.15门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及滚轮应灵活转动润滑良好。4.6.6季度检验4.6.6.1机房4.6.6.2维保人员应对其通常关键机械和电气装备进行蜗轮蜗杆减速箱及电动机轴承端润滑检验是否正常；传动杠杆配合转动处应有良好机油，润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，保持灵敏可靠。4.6.6.3制动器动作是否正常、制动瓦和制动盘之间间隙是否正常。4.6.6.4曳引钢丝绳是否渗油过多而引发滑移；4.6.6.5限速器动作应灵敏可靠、张紧装置正常工作，断绳安全开关可靠；供方应有资质，每个月检修最少一次，有检修统计。4.6.6.6继电器、接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象；检验控制盘、多种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢靠，导线编号清楚无误。4.6.6.7轿厢顶和井道4.6.6.8检验门操作、调整和清洁门驱动装置部件，如电动机皮带轮皮带、电动机、速度控制开关、门悬挂滚轮、安全开关和弹簧等。4.6.6.9清洁轿门、厅门门坎和上坎(门导轨)。4.6.6.10检验全部门刀和门锁滚轮之间间隙和直线度情况。4.6.6.11调整和清洁全部厅门及其隶属件，如尼龙滚轮、触杆、开关门铰链、门滑轮停止块、门和门坎之间间隙等。4.6.6.12检验并清洁全部厅门门锁和开关触点，和井道内接线瑞子。4.6.6.13检验对重装置和轿厢联接件(赔偿链)。4.6.6.14滑动导靴衬垫工作面磨损量小于1毫米，间隙均匀。4.6.6.15钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布，在一个拧距内最大断丝数不许可超出总数10%，不许可钢丝绳表面有较大磨损或锈蚀，磨损钢丝绳剩下直径不得小于原直径90%。4.6.6.16轿厢内部4.6.6.17检验轿厢操纵箱上按钮和停车按钮工作情况。4.6.6.18检验轿厢门开关动作情况(按钮、安全触板、光电管、关门限制器等)，电梯故障时能在轿厢将门拨开。4.6.6.19检验紧急照明装置。4.6.6.20检验并调整电梯起动、运行、减速和停止是否舒适良好。4.6.6.21检验平层正确度；4.6.6.22层站检验停靠层厅门旁按钮及厅外层楼指示器工作情况。4.6.6.23保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标要求范围内。4.6.7年检电梯在运行十二个月以后，维保单位须负责由技术监督局对电梯年度技术检验工作，物业服务中心、工程维修主管应予配合，按要求检验电梯机械、电气、安全设备情况和关键零部件磨损程度，磨损量超出许可值或损坏部件须更换。4.7电梯困人故障救援步骤 4.7.1当电梯运行出现故障后，有电梯上岗证或含有救援知识人员应在30分钟内抵达现场救援处理；发生困人事故时，必需先救人，然后进行维修。救人时先经过多种方法联络被困人员，以稳定其情绪。同时立即联络电梯维保企业。4.7.2切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”标示牌。4.7.3检验电梯机房内情况是否一切正常。4.7.4机房必需有足够照明，查看钢丝绳上楼层标识，确定停放位置。4.7.5假如轿厢停于靠近厅门位置，且高于或低于楼面不超出0.1米：4.7.5.1用专用厅门钥匙开启厅门。4.7.5.2轿顶用人力开启轿厢门。4.7.5.3帮助乘客离开轿厢。4.7.5.4重新将厅、轿门关妥。4.7.6假如轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：4.7.6.1用对讲机通知乘客保持平静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时假如轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭。4.7.6.2用抱闸扳手前：确保电梯总开关已切断,确保全部厅门、轿门已关好。4.7.6.3使用抱闸扳手，必需由一人控制松闸而另一人转动手轮。4.7.6.4将放在制动器上抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准。4.7.6.5再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会因为自重而移动，为了避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动，以免发生意外。4.7.6.6慢慢提升或下降轿厢，直到靠近楼层门。4.7.7使用厅门钥匙开启前，必需确保轿厢地坎和厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢。4.7.8当全部乘客离开电梯后必需把厅、轿门关好。4.7.9操作时尚应注意：假如轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。5.附则5.16.支持性文件无7.相关统计