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1、武汉某项现在期市场调研汇报 因为受到时间和人力等方面限制，我们采取桌面研究方法获取信息，汇报所用具体数据和城市计划方案均起源于统计局、商业局和相关网站所提供相关资料。 第一部分 城市基础情况 地理方位 武汉在中国湖北省地域中部，江汉平原东部，长江中游和汉水交汇处。东径１１３°４１’－１１５°０５’，北纬２９°５８’--３１°２２’。以平原为主，丘陵为辅。市内湖泊塘堰众多。长江和汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。武汉形似一只自西向东彩蝶。在中国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位置。水、陆、空交通十分发达，古称“九省通衢”。
2、 国土面积 武汉市国土面积８４94．4１平方公里，为全省土地总面积４．６％。武汉总属江汉平原，大部分地域在海拨５０米以下，黄陂、新洲北部属中低丘陵地域，为大别山绵延部分。河流水系由北部丘陵向南发展，注入长江。平原部分湖泊众多，地势低平。 气候环境 武汉属副热带湿润季风气候。雨量充沛、日照充足，四季分明。每十二个月1月份，气温最低，最低温度通常在-2～5℃左右;7.8月份，气温最高，最高温度在40℃以上，是中国著名火炉城市。武汉整年总降水量在1000毫米上下，其中，年初(1月～2月))雨雪较多；春秋季较短。整年光照充足，时数达2 100小时左右；整
3、年无霜期近250天。 行政区划 ２００１年末，武汉市将郊县全部改为区，共辖江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、东西湖、汉南11个城区，黄陂、新洲2个郊区。区下辖108个街道办事处，41个镇，34个乡。 关键经济指标 序号 名称 指标 1 人口 831.26万 2 GDP 1493.09亿元 3 人均GDP 19611元 4 城镇居民人均可支配收入 7820元 5 第三产业比重 49.6% 6 恩格尔系数 0.384 7 社会消费品零售总额 770.08亿元 8 商品交易市场成交额 554亿元
4、 武汉是全国关键经济中心之一。依据近日国家统计局和北京统计局公布两组数据显示，今年上六个月，武汉在全国35个城市居民收入和物价水平排行中分别位居第十一位和第十位。依据以上数据来看，武汉市经济较为发达，多年宏观经济效益稳步增加，综合经济实力不停增强，居民消费需求特征正由生存需求特征转化为生存和改善需求兼有，为房地产市场及休闲娱乐业等第三产业发展提供了坚实市场基础。 人口规模 ，武汉市总人口为:831.26万（包含外来常住人口） ；武汉市人口密度：947人／平方公里 ；武汉市共有家庭户：228.81万户 ；武汉居住在城镇人口数量：666.64万人，占总人口82.86％ ；武汉市
5、汉族人口数量：799.37万人，占99.36％； 武汉各少数民族人口数量：5.18万人，占0.64％ ；武汉人口中，男性为416.45万人，武汉人口中，女性为388.10万人， 武汉人口性别比（以女性为100，男性对女性百分比）为107.31 ；武汉市外来人口数量：115万；在武汉市居住六个月以上人口(简称常住流感人口)数量：98.32 万人；在武汉居住六个月内外地流入暂住人口数量：16.6万人； 13-1 分区人口情况(1999年) 单位:人 城 (郊) 区 总 人 口 总人口 中非农 业人口 出生人口 总计 男 女 累计 76809
6、58 3962235 3718723 4593410 54005 江岸区 632829 318472 314357 610232 3607 江汉区 4608 240750 21 451964 2728 桥口区 537378 271170 266208 523206 2878 汉阳区 466257 242117 224140 401084 3220 武昌区 909319 469474 439845 889820 5268 青山区
7、 450314 233724 216590 447617 2841 洪山区 676451 373064 303387 480918 6784 蔡甸区 480503 243583 236920 118423 3604 江夏区 663734 340863 322871 183354 5478 东西湖区 236042 119769 116273 63567 2204 汉南区 108011 55266 52745 193
8、78 727 黄陂区 1107565 562527 545038 186924 7161 新洲区 951724 491456 460268 216923 7505 注:江汉区人口中含水上人口25844人(其中男性22917人),出生242人。 2-2 人 口 构 成 项 目 全 市 人口(人) 比重(％) 累计 7680958 100 其中:男 3962235 51.59 女 3718723 48.41 农
9、业人口 3087548 40.20 非农业人口 4593410 59.80 累计 7582259 100 其中:男 3902378 51.47 女 3679881 48.53 农业人口 3093367 40.80 非农业人口 4488892 59.20 人均收入 ，城镇居民收入增加，生活水平提升。城镇居民人均可支配收入7820元，增加8%；农民人均纯收入3100元，增加5%.城镇居民恩格尔系数由上年0.385下降到0.384，农民居民恩格
10、尔系数0.482 居民消费水平有所提升，消费结构不停优化 各级政府为了扩大内需，采取了加大投资力度等一系列方法，加之市民收入水平稳步增加，为居民家庭消费质量提升提供了有力保障。本市居民人均消费性支出6342.28元，比上年增加4.4%，居民消费呈以下特点。 1.食品消费稳定增加，饮食消费多样化，质量不停提升。居民人均购置食品支出2413.44元，比上年增加3.1%。食品消费质量也深入提升，营养结构日益改善。关键表现为主食消费量下降，副食中多种高营养、低脂肪食品受到更多人青睐；多种方便、快捷成品、半成品食品已成为居民消费关键组成部分。居民人均从市场上购置粮食76.8kg，比上年
11、下降3.3%，人均副食品支出2213.52元，比上年增加3.8%。人均消费鲜菜129.6kg，上升6.1%；人均水产品消费143.52元，上升11.8%，人均数量为16.8kg，上升15.3%；营养丰富奶及奶制品人均消费104.88元，增加1.1倍，干鲜瓜果消费121.20元，增加2.3%，人均消费量63.6kg，增加21.9%，伴随城市生活节奏加紧和饮食社会化程度提升，使居民消费场所从家庭走向社会。居民人均在外用餐支出478.44元。 2.服装价格平稳，衣着消费支出增加。本市服装市场竞争猛烈，多种促销活动不停，价格平稳，居民购置服装比上年有较大幅度上升。居民人均衣着支出570.87元，比
12、上年上升8.8%，其中成衣消费人均420.74元，比上年上升9%。居民购置服装档次深入提升，穿着愈加趋向个性化，在穿着上愈加追求服装和鞋帽袜系列配套。，居民人均用于鞋帽袜及其它服装支出128.29元，比上年增加8%。 3.交通通讯支出继续保持较快增加。本市交通通讯事业快速发展，居民信息意识和时效意识不停增强，现代化交通通讯已成为居民生活不可缺乏一部分，对方便出行和快捷信息获取方法追求，使居民交通通讯支出继续保持较快增加。，居民人均此项支出398.42元，比上年增加10.9%。居民人均用于交通方面支出共149.31元，比上年增加6.5%；居民通讯支出249.12元，比上年增加13.7%。据统
13、计末市话用户165万户，增加13%，移动电话用户177.50万户，增加64.4%。市话普及率每百人41部，增加13.9%。互联网业务高速发展，年末武汉热线用户达成44万户，增加76%。越来越多市民是手机、呼机“一个全部不能少”，电子邮件、网上冲浪也开始被更多居民家庭所接收，上网已成为一个生活时尚。 4.医疗保健消费迅猛增加。伴随居民本身保健意识增强，“健康是金”观念越来越深入人心，居民对保健用具及服务需求不停增加，加之医疗制度改革深入深化，职员个人自费负担医药费比重上升，使居民医疗保健支出大幅度增加。居民人均医疗保健支出370.28元，比上年增加35.2%。其中人均医药费支出307.80元
14、比上年增加33.6%，滋补品17.40元，较上年增加3.7%，医疗保健服务32.09元，比上年增加60.6%。 5.教育消费升温，居民精神文化生活日益丰富。改革开放深入发展使大家越来越深刻认识到知识资源关键性，伴随大家追求科技进步意识增强，崇尚科学，尊重知识已成为时尚。居民人均用于教育支出442.87元， 比上年增加6.3%，其中成人教育38.76元，比上年增加86.6%，以学生择校费支出为主其它教育支出90.71元，比上年增加54.5%。同时，伴随本市居民文化素质不停提升，书报杂志已成为大家生活中不可缺乏精神食粮。居民人均书报杂志消费41.70元。 6.家电等耐用消费品拥有
15、量深入增加。居民家庭耐用消费品拥有程度是反应一个家庭生活水平关键标志。多年来，伴随城市住房条件改善，闲暇时间增多，和新型家电不停推出，使居民对多种家电需求显著增加，而且更趋于高级、多功效，家庭现代化水平不停提升。居民人均用于耐用消费品支出448.02元，比上年上升3.7%。每百户新购彩色电视机8台、电冰箱3.4台、空调器7.6台、淋浴热水器3.2台、洗衣机3.2台。含有时代气息厨卫小家电备受青睐，如微波炉新购7.2台、电炊具9.4台。大家追求高时效耐用消费品，如计算机这一信息时代产品快速进入居民家庭，每百户新购3.4台。耐用具拥有量深入增加。截止底，每百户拥有彩色电视机133.4台、电冰箱10
16、5台、洗衣机102.4台、家用电脑20台、空调器94.8台、淋浴热水器71.6台、摩托车8.4辆、摄像机2.2台、微波炉36.8台、影碟机48.2台、组合音响30.2台。和上年相比，其中微波炉、家用电脑、彩色电视机、淋浴热水器增幅较大，分别增加48.4%、25%、6%、2.3%。 7.居住消费和上年基础持平。居民人均居住消费1046.76元，和上年基础持平。居住条件深入改善，年末，城区居民人均居住面积达成9.65平方米，比上年提升0.85平方米，居住质量深入提升。据500户资料，截止底，居民家庭自有房（含部分产权）百分比已达67.4%，单元配套房增加，近90.6%家庭拥有独用厨房，
17、85.8%家庭拥有独用卫生间，98.4%使用了卫生便捷液化石油气及管道气，居民住宅配套设备日趋完善，使城区居民居住水平有了很大提升。 8.居民消费结构日趋合理和优化。在居民消费水平不停提升同时，居民消费结构也日趋合理和优化。本市居民吃穿两大类消费支出占消费性支出比重为47.1%，反应居民生活质量恩格尔系数（食品支出占消费性支出比重），由38.5%下降为38.1%，表明本市居民生活质量在不停提升。医疗保健比重由4.5%上升为5.8%，娱乐文教由11.5%上升为12.1%，杂项消费由5.2%下降为4.9%，设备用具类由8.6%下降至7.3%，交通通讯由5.9%上升至6.3%，居住由17
18、2%下降至16.5%。以上数据表明本市居民消费展现生存型百分比下降，享受发展型百分比上升趋势和特点。 居民家庭之间收入差异呈扩大趋势 在居民总体收入水平逐年增加同时，不一样家庭之间收入差距呈逐年扩大趋势。据500户资料，占调查总数10%最高收入户，人均可支配收入为18676.60元，比上年增加20.2%，10%最低收入户人均可支配收入2593.56元，和上年相比仅增加3.4个百分点。二者之间差距深入扩大，由去年6.2：1扩大到7.2：1。 因为收入差距扩大，低收入户收入增加缓慢，使得低收入户生活只能维持较低水平。据调查，最低收入户人均消费性支出2497.32元，只相当于最高收入户
19、17.6%，低于全市平均水平60.6%。最低收入户食品比重高达55.5%，而最高收入户恩格尔系数仅为23.1%。根据联合国制订生活标准，最高收入户已跨越小康，进入富裕水平，而最低收入户生活仍在温饱阶段。 储蓄消费结构 据相关统计，武汉市居民整年消费额总计为587.36亿元。 11-7 城市居民家庭基础情况 项 目 1999 调查户数(户) 500 500 500 500 调查户人口累计(人) 1555.59 1558.55 1537.48
20、1521.4 平均每户(人) 3.11 3.12 3.08 3.04 调查户就业人数累计(人) 825.00 789.41 778.73 712.25 平均每户(人) 1.65 1.58 1.56 1.42 调查户离退休人数累计(人) 320.00 344.17 348.01 375.6 平均每户 (人) 0.64 0.69 0.70 0.75 平均每一就业者负担人数(人) 1.88 1.97 1.97 2.14 可支配收入累计(元) 9741933.12 10537461.29 11231367.96 12422751
21、6 平均每人每个月(元) 521.84 563.39 608.75 680.45 消费性支出累计(元) 8482931.11 9468453.27 9751138.72 10396395.6 平均每人每个月(元) 454.40 506.23 528.52 569.45 10 -6 金 融 机 构 年 末储蓄存款余额 年份 年末储蓄 存款余额 (万元) 城镇居民 储蓄存款 定时 全市人均储 蓄存款(元) 城镇居民 1978 26403 22725 49 88 1992 1077539 947606 777
22、769 1574 2457 1994 1696763 1485037 1073982 2438 3796 1995 2277695 885 1411611 3231 4992 1996 3395860 3060793 2301233 4763 7446 1997 4033628 3662798 2711181 5603 8741 1998 4954751 4553491 3224911 6807 10701 1999 5748055 5340443 3705916 7810 12378 6594360 6168
23、837 4017068 425523 8855 8818770 8328742 5591934 490028 11700 10799569 1021 6757488 587562 14151 受教育程度 武汉公众拥有高等院校：35所 武汉公众含有基础科学素养百分比为：5.4% 武汉市15周岁以上文盲人口数量：40.69万人 武汉市15周岁以上文盲人口占15周岁以上人口百分比为：6.2％ 武汉市人口中，接收大学（指大专以上）教育为：98.60万人 武汉市人口中，接收高中（含中专）教育为：166.82万人
24、 武汉市人口中，接收初中教育为：264.77万人 武汉市人口中，接收小学教育为：187.31万人 第二部分 城市宏观商业情况 多年，本市社会商品货源充裕，商品市场繁荣活跃，商品销售额呈稳步增加，商业亏损额降低，商品交易市场连续快速发展态势。，武汉GDP达1492.74亿元。 一、批发零售贸易业平稳发展 商品货源充裕，销售平稳增加。伴随加大投资以扩大内需带动经济增加策略，深化发展对外贸易，深度开发国际市场等方法实施，拉动了本市市场稳步发展。全市社会商品货源丰富，销售总额平稳增加。 零售市场，非公有制经济继续扩大，经济结构深入优化。党
25、十五届四中全会后，本市伴随商业体制改革深入，商业经济结构逐步朝着多个经济成份共同发展轨道运行。形成了市场经济体制下，多种经济类型商业相互竞争，共同发展格局。 在这新一轮开业热潮中，车商、青商、上海商城、老武商等全部是梅开二度，使“千店一面”传统百货市场变成了百货连锁、超市、购物中心和专业店。充足表现出商场个性化、特色化。显示出各大商业集团眼光延伸到了新世纪商业竞争。这不仅符合武汉流通产业发展战略，同时将使本市流通产业结构和布局出现革命性改变，为中国立即进入WTO奠定基础。 以仓储合一、平价超市为代表新型商业业态发展迅猛，抢占市场份额竞争力愈加强烈。现在，全市已经有
26、武商集团百盛量贩店、武商集团三角路超市、中商集团徐东平价广场、中商集团中南商全部、中百集团唐家墩仓储店及武汉汉福、武汉华联和佰汇等10余家大型仓储式平价超市，它以品种全、货物真、价格廉、购置方便、舒适等优质吸引用户，成为武汉三镇市民购物消费热区，是企业扩大销售新增加点。 二、商品交易市场连续快速发展 多年来，本市商品交易市场体系建设步伐不停加紧，呈连续快速发展态势。尤其是生产资料市场发展强劲。其发展呈以下特点： 商品交易市场建设方面：一是消费品市场数占市场总数比重虽高，但百分比呈下降趋势，其发展速度不及生产资料市场快。 市场成交额方面：一是生产资料市场成交额
27、呈高速发展态势，其速度大大快于消费品市场。 第三部分 城市商业计划情况 总体商业计划体系 根据中心商业区--市级商业中心--市级商业副中心--小区中心四级商业服务体系结构布局，加强江汉路、六渡桥、汉正街等传统商业区建设，以中山大道为主轴，以商业零售、餐饮、娱乐 旅游等服务业为主，建设形成辐射中国中部地域现代化中心商业区；扩大、提升武昌中南路、汉阳钟家村商业区规模和服务水平，使其成为分别服务武昌和汉阳市级商业中心；建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等12个市级商业副中心；在各居住用地集中关键地域计
28、划布局9个小区中心。 第四部分 武汉房地产市场情况 一、房地产开发量继续增加 （一）房地产开发投资再创新高 总投资额为132.5亿元，同比增加14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增加15.4%，占总投资75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资10.3%。 二、房地产交易量继续放大 （一）新建商品房销预售增幅较大 全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增加17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增加26.62%。 （二）存量房交易量增加较快 1、全市存量房成交55622套，面积为524
29、10万㎡，交易额为62.29 亿元，同比增加分别为8%、26%、39% 。 2、全市存量住房（不含房改出售公房）成交19820套，面积179.20万m2，交易额为21.53亿元，同比增加10％、15％、16％。 3、全市存量住房交易中已购房改房再上市成交6584套，面积42.62万m2，交易额为3.97亿元，同比增加分别为13％、18％、20％。 三、房屋租赁市场渐显活跃（按纳入租赁立案登记非住宅用房统计） （一）租赁户数 为20593户，同比增加0.5%； （二）租赁面积 为118.02万㎡，同比增加1.1%。 （三）年租金额 为4.91亿元，同比增加21%。
30、 四、土地供给及价格 全市土地价格总指数为100.7,整年上涨0.7点,住宅用地指数为100.8,上涨0.8点。7月开始，拍卖沙湖及新华西路五幅地块，出让价款达13亿元。 五、房地产价格 1、一般住宅均价以下图： 均价最高区域为江汉区为2618.05元/㎡，其次是江岸区，2450.60元/㎡，关键是因为这两个区域属于老城区，土地价格过高引发；最低区域为青山区1827.21元/㎡，全市住宅均价2327.21元/㎡，同比上涨12.68%。 2、经济适用房价格也有较大提升，均价已达1700元/㎡。 3、存量房价格稳定： 六、市场问题 房地产市场秩序尚不
31、规范 房地产市场虽经过专题整改，但不规范行为时有发生，关键表现在：①虚假广告、协议欺诈、违规开发仍居首位；②房屋面积缩水“短斤少两”情况较多；③业主对开发商前期物业管理投诉较多；④中介估价机构行为违规，竞争无序。 行业整体素质不高 现在，本市房地产开发企业共有800余家，开发企业过多，资金分散，规模过小，造成本市开发企业在全国市场缺乏竞争力。全市中介机构共有361家，不规范且实力不强，和上海、深圳、广州、浙江等地中介发展相比相差甚远；全市估价机构共有35家，其技术水平尚待提升。 住房二级市场发展存在制约原因 全市住房二级市场交易量虽创历史新高，但相对于沿海发达城市而言，不管是交易绝对
32、量，还是相对量，全部存在较大差距，究其原因关键是：①政策力度还不大，如：公房承租权转让市场对流感人口政策还未开放。外地居民购置二手房入户政策还未开放；购房承租权公房还不能使用住房货币化补助资金和公积金等。②房屋交易办两证不一样时，影响入市交易速度；③政策性住房租赁价格偏低、租赁行为不规范。④购房税费过重，购房契税在全国同类城市中仍然偏高。 居民收入水平尚待提升 购置力是影响房地产市场发展直接原因，而购置力是由消费收入决定。据统计：1—11月，武汉市城区居民人均可支配收入为7213.74元，同比增加14.0%，城区居民人均消费性支出为6378.30元，同比增加12.4%，但和部分发达城市相比
33、如北京城镇居民人均可支配收入为10328元、上海11147元、广州11213元，深圳20912元、宁波10783元，武汉市个人消费收入仍然有待提升。 第五部分 汉阳房地产市场情况 汉阳在改革开放之前是武汉市工业区，经济发展相对较快，改革开放后，伴随商业经济兴起，汉口和武昌经济发展快速起来，汉阳区因为交通和市政设施得不到根本改善，经济发展速度变缓。但近几年，汉阳在“沌口”经济开发区建立和神龙汽车城落成以后，经济发展速度有了一定幅度提升。随之汉阳区内房地产市场因为经济发展速度提升逐步活跃起来。 1、开发规模逐步扩大。 汉阳地域楼盘数量极少，仅有多个楼盘中除了鹦鹉花园以外，其它房地产
34、开发规模通常全部在5万平方米以下，现现在汉阳楼盘数量已超出50个，大规模住宅小区层出不穷，开发规模在10万平方米以上楼盘彼彼皆是，最大开发规模甚至达成50万平方米。 项 目 名 称 地 理 位 置 开 发 规 模 金色港湾 沌口经济开发区 50万平方米 桃花岛城市花园 汉阳去罗南七路 13.6万平方米 金荷花园 沌口开发区建业道 13万平方米 碧水晴天 汉阳去琴台路赫山新村46号 15.3万平方米 奥林花园 汉阳区中南体育中心旁 30万平方米 国信新城 江汉二桥汉阳桥头 20万平方米 泰合百花公园 武汉经济技术开发区江大路5号新江大对面 2
35、0万平方米 锦绣豪园 沌口小区六号地 10万平方米 旺达花苑 七里庙 21万平方米 鹦鹉花园 汉阳拦江路195号 26万平方米 2、楼盘开发重心呈点式集中。 现在汉阳楼盘分布逐步向四个点集中：钟家村、墨水湖、王家湾和沌口。 区域 项目名称 楼盘位置 销售均价（元/平方米） 区域均价（元/平方米） 钟家村 鹦鹉花园 汉阳拦江路195号 2300 1814 东方江景园 汉阳腰路堤 2300 锦绣苑 汉阳区鹦鹉小道1号 1700 东星公寓 汉阳区鹦鹉小道19号 1400 蓝江家园 汉阳区夹河路特1号 1600 康泰
36、苑 汉阳大道腰路堤夹河路 1500 莲花湖公寓 莲花路41号 1200 墨水湖 东方华尔兹 武汉市汉阳区动物园路47号7号 2200 1557 丽湖花园 汉阳墨水湖路和马沧湖路交汇处 1450 丽水花园 汉阳墨水湖路 1900 湖傍嘉苑 汉阳大道五里新村 1600 旺达花园 七里庙 1700 桃花岛城市花园 汉阳区永丰乡汉桥村 1700 王家湾 四新欧景园 龙阳大道3号 1600 1660 永开商住楼 郭茨口玫瑰园西村 1350 国信新城 江汉二桥汉阳桥头 2100 吉祥欧式花园 十里铺建材市场旁 15
37、00 玫瑰西苑 汉阳二桥旁 1500 沌口开发区 新全部国际嘉园 1800 1775 阳光丽景（二期） 1380 金荷花园（二期） 1200 奥林花园 龙阳大道 1700 泰合百花公园 江大路5号 1900 金色港湾 龙阳大道 1900 碧波山庄 武汉沌口开发区 1900 锦绣豪园 武汉沌口开发区小区6号 1400 3、价格改变 至今，汉阳地域楼盘均价由3月份1848.96元/平方米，至9月份1832.68元/平方米，波动幅度不大。 时 间 汉阳区价格 第二季度 1848.96 第三季度 1853.02 第四季度 1847.54 第一季度 1849.08 第二季度 1879.98 第三季度 1875.76 第四季度 1923.42 第一季度 1829.89 第二季度 1873.42 第三季度 1832.68
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