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广东房地产市场分析汇报广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理和房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、社会经济环境广东经济逐季回暖，整年完成中国生产总值39081.59亿元，同比增加9.5%，增幅同比回落0.6个百分点。完成全社会固定资产投资13366.78亿元，同比增加19.5%，增幅同比提升3个百分点。城镇居民人均可支配收入21574.72元，同比增加9.3 %，扣除物价原因，实际增加12.0 %，增幅同比提升6.3个百分点。二、数据分析（一）房地产开发投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资从第二季度开始止住了年初下跌态势，整年完成2961.32亿元，同比小幅增加0.99%，比前三季度提升了9.11个百分点。固定资产投资占GDP比重为34.2%，比上年高出2.9个百分点。房地产开发投资占GDP比重为7.58%，比上年降低了0.6个百分点（见表1、图一）。 表1 完成开发投资增加数据表 单位：亿元地 区时 间中国生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重(%)房地产投资占固定资产投资比重(%)房地产投资占GDP比重(%)全 国3006701722913058057.3017.7510.173353532248463623267.0516.1110.80同比增加(%)8.730.116.19.75百分点-1.64百分点0.63百分点广 东3569611181293231.3226.238.213908213367296134.2022.157.58同比增加(%)9.519.50.992.88百分点-4.08百分点-0.63百分点图一 广东多年固定资产投资和房地产开发投资增加比较从单季度来看，房地产完成开发投资额逐季增加，第四季度达1094.45亿元，靠近上六个月投资额总和（见图二）。图二 各季度广东房地产开发投资比较按用途划分完成开发投资当中，住宅投资同比下降1.34%，和前三季度相比，收窄了近6个百分点；办公楼、商业用房投资全部有较大幅度回升，同比分别增加35.38%和23.28%；其它投资同比小幅下降5.66%，降幅比前三季度收窄了约21个百分点（见表2）。 表2 按用途完成开发投资数据表 单位：亿元完成投资总额住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资前三季度1868.591357.1776.91173.31261.20同比增加（%）-8.12-7.2723.5215.54-27.022961.322103.92126.62274.51456.27同比增加(%)0.99-1.3435.3823.28-5.66从多年房地产各类投资走势来看，住宅投资首次出现负增加，但降幅不到1.4%，投资额仅略低于；办公楼、商业用房投资额则分别达成以来最高（见图三）。图三 广东多年房地产各类投资走势分季度来看，今年住宅完成开发投资额逐季增加，且第三、第四季度分别超出上年同期，保持着很好发展态势（见图四）。图四 以来各季度广东住宅开发投资走势2、开发资金起源整年到位资金4909亿元，同比增加30.49%，增幅比上年同期提升了约35个百分点；从多年房地产到位资金占开发资金百分比看，以来展现逐年增加态势，到首次出现下滑，重新回升，且为多年同期最高，到位资金充裕（图五）。图五 广东多年房地产到位资金情况从资金起源结构看，中国贷款和自筹同比分别增加11.74%和6.21%，销售回笼资金（定金、预付）同比大幅增加52.01%，这关键是得益于国家适度宽松货币政策及省市出台购房优惠等政策实施；利用外资同比则下降12.41%（见表3、图六）。表3 房地产资金起源基础数据表 单位：亿元资金起源中国贷款外 资自 筹其它（定金、预付）金额%金额%金额%金额%3762.08869.1323.165.371.741249.6733.221577.9141.944909.21971.1519.7857.261.171327.327.042553.4952.01同比增加(%)30.4911.74-3.33个百分点-12.41-0.57个百分点6.21-6.18个百分点61.838.07个百分点图六 广东多年房地产资金起源变动资金结构发生较大调整。中国贷款、外资及自筹资金占到位资金百分比均比上年有所降低；对应地，其它资金（定金、预付）占到位资金百分比升至52.01，表明市场畅旺，销售资金回笼较快（见图七）。图七 广东多年房地产资金起源结构（二）土地购置（注1）和上年相比，房地产企业购置土地面积降低14.34%，购置金额增加28.98%，购置单价增加50.58%，这和市场回暖复苏企业购置土地欲望增强和政府批地相对有限亲密相关（见表4、图八）。表4 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2时间土地购置金额面积单价（元/m2）29525332635.58112038081812257.531687同比增加(%)28.98-14.3450.58图八 广东多年房地产企业购置土地情况（三）商品房建设商品房施工面积和完工面积同比分别增加7.51%和7.71%。分用途来看，各用途施工面积比上年全部有不一样幅度增加；完工面积中，住宅和其它同比分别增加10.4%和12%，办公楼和商业同比则分别下降38.7%和4.9%。值得关注是，第四季度和第三季度相比，各用途施工面积和完工面积全部有较大幅度增加。可见，在各利好原因刺激下，房地产企业也在不停加紧工程进度（见表5）。表5 各类商品房建设数据表 单位：万m2项目总数住宅办公楼商业其它第四季度环比增加施工面积30.13%28.88%56.17%13.29%46.34%完工面积72.54%68.40%190.04%154.42%38.37%施工面积24719.87 18929.42 842.56 2264.47 2683.42 完工面积4695.13 3836.69 86.21 332.61 439.63 同比增加施工面积7.51%5.03%6.33%17.74%19.02%完工面积7.71%10.37%-38.74%-4.86%11.95% 新开工面积同比下降3.74%，降幅比前三季度收窄了25.79个百分点。从各季度来看，第三季度开始各类用途环比全部有所增加。尤其是第四季度，总数环比增加约80%，办公楼环比增加255%，住宅、商业及其它环比增幅均超出70%（见表6）。表6 商品房新开工面积数据表 单位：万m2总数住宅办公楼商业其它6262.46 4903.67 159.41 520.74 678.65 同比增加-3.74%-5.52%-2.48%4.69%3.64%第一季度1263.62 1028.79 24.11 89.00 121.71 环比增加2.47%6.91%-30.83%-27.05%6.81%第二季度1034.06 823.34 17.07 93.94 99.71 环比增加-18.17%-19.97%-29.19%5.56%-18.08%第三季度1417.87 1114.22 25.96 121.51 156.17 环比增加37.12%35.33%52.06%29.35%56.63%第四季度2546.92 1937.31 92.26 216.28 301.06 环比增加79.63%73.87%255.39%77.99%92.78%从多年数据来看，新开工面积已超出以前、靠近水平，但和相比仍有一定差距；施工面积和完工面积则分别达成多年同期最高（见图九）。图九 广东多年商品房建设情况（四）商品房交易整年商品房销售量价齐升，销售面积7035.89万平方米，同比增加45.84%；销售额4585.93亿元，同比增加59.24%；商品房销售均价6518元/平方米，同比增加9.18%。其中，商品住宅销售面积和销售金额同比分别增加49.75%和65.67%，均价6366元/平方米，同比增加10.64%。分季度看，前三季度销售均价逐季升高，对应地，第三季度销售面积较第二季度有所降低，呈价涨量跌态势；第四季度销售面积放量增加，但均价相比第三季度有所下降（见表7）。商品房销售面积（万m2）商品房销售额（亿元）商品房均价（元/m2）住宅销售面积（万m2）住宅销售额（亿元）住宅均价（元/m2）4824.412879.9659704378.372519.3457547035.894585.9365186556.644173.726366同比增加(%)45.8459.249.1849.7565.6710.64第一季度1121.37 672.68 59991049.25 609.86 5812第二季度1824.31 1138.40 62401724.89 1053.06 6105第三季度1686.531175.2369681573.051079.696864第四季度2403.68 1599.62 66552209.45 1431.12 6477 环比增加（%）42.5236.11-4.4940.4632.55-5.64表7 房地产交易数据表从多年各年水平来看，商品房销售面积、销售额和销售均价分别达成历史新高（见图十、十一），说明在适度宽松货币政策、购房减免税费政策实施等利好原因刺激下，房地产市场得到快速发展。图十 广东多年商品房销售情况图十一 广东多年住宅销售情况（五）市场消化系数（注2）和上年相比，市场消化系数有较大幅度增加，表明市场活跃，消化能力强（见表8、图十二）。表8 生成指标数据表同比增加市场消化系数(X)1.18731.64150.4542图十二 广东多年商品房消化系数走势（六）商品房空置期末累计商品房空置总量2040.73万平方米，比上年年末增加216.12万平方米，其中第四季度新增42.28万平方米。按用途分类来看，住宅和其它空置面积分别比上年期末增加182.22万和46.95万平方米，办公楼、商业营业用途空置面积分别降低7.59和5.46万平方米（见表9、图十三）。表9 房地产空置数据表 单位：万m2时间空置类型总数住宅办公楼商业其它累计末空置面积1824.611030.6698.44421.83273.67其中待销575.80357.0127.11101.7989.89滞销889.12559.0534.33186.43109.32积压359.69114.6037.00133.6274.47滞销和积压1248.81673.6571.33320.05183.78累计末空置面积2040.73 1212.88 90.85 416.37 320.62 其中待销530.20 369.72 9.49 77.68 73.31 滞销1147.12 723.65 49.12 211.27 163.08 积压363.41 119.52 32.24 127.41 84.23 滞销和积压1510.53 843.17 81.36 338.68 247.31 新增空置面积216.12182.22-7.59-5.4646.95其中待销-45.612.71-17.62-24.11-16.58滞销和积压261.72169.5210.0318.6363.53图十三 广东多年年末商品房空置情况（七）珠三角各市简况表10 珠三角各城市（不含深圳）房地产市场关键指标比较情况 单位：亿元、万m2、元/m2城市时 间开发投资施工面积新开工面积完工面积商品房销售面积商品房销售额商品房销售均价年末空置面积广州市762.435500.371193.92943.761079.68955.868853403.56817.345505.561073.79961.241375.421286.159351363.94同比（%）7.200.09-10.061.8527.3934.555.62-9.82珠海市147.651143.98307.14405.47174.27121.77698851.22168.441132.31207.53366.77280.44209.91748571.19同比（%）14.08-1.02-32.43-9.5560.9272.387.1239.00佛山市403.681980.46517.11321.44542.88292.325384138.20358.252085.41519.60240.69779.50487.236251131.62同比（%）-11.255.300.48-25.1243.5966.6816.08-4.76惠州市186.832059.25641.21242.80295.90121.94412169.16175.332311.43516.64535.65543.81232.014266189.65同比（%）-6.1512.25-19.43120.6283.7890.273.53174.20东莞市270.151695.18294.3598.66509.63283.705567155.60277.662221.94269.26188.83604.11353.175846235.63同比（%）2.7831.07-8.5391.3918.5424.495.0251.43中山市191.611839.24670.24350.30320.43140.784394174.43192.371877.09595.77381.72562.39258.384594233.85同比（%）0.392.06-11.118.9775.5183.544.5734.07江门市104.641008.40395.27191.46226.1371.943182102.9295.651124.38415.63241.95349.64130.05372089.90同比（%）-8.5911.505.1526.3754.6280.7716.91-12.66肇庆市54.32601.30170.42176.90149.8743.96293361.7360.66763.39328.64202.98275.3193.49339693.39同比（%）11.6726.9692.8514.7483.70112.7015.7951.28表11 珠三角各市（不含深圳）各季度商品住宅销售均价改变情况 广州珠海佛山惠州东莞中山江门肇庆第一季度环比增加-4.21%3.03%-5.76%5.49%-6.02%-0.58%5.14%35.75%第二季度环比增加-5.96%1.49%27.46%3.71%1.35%-0.05%4.79%-23.20%第三季度环比增加14.09%7.70%13.23%4.74%4.91%22.05%8.79%19.30%第四季度环比增加26.62%-19.89%-15.58%-1.66%11.44%-8.17%16.91%5.95%年度同比增加5.73%8.31%15.61%4.59%6.28%6.36%16.86%15.62%三、结论1、相关开发投资和资金情况。房地产完成开发投资从第二季度开始止住了年初下跌态势，投资额逐季增加，年度同比略有增加。宽松货币政策和畅旺销售市场使得房地产到位资金充裕、销售回笼资金增加较快。2、相关土地购置和商品房供给。和上年相比，房地产企业购置土地面积降低14.34%，购置金额增加28.98%，购置单价增加50.58%。商品房施工面积和完工面积同比分别增加7.51%和7.71%，开发企业对市场信心增强。新开工面积从第三季度开始增加，第四季度增加幅度较大，但年度同比仍是负增加，下降3.74%，这将影响今年市场供给量。3、相关市场销售。商品房销售面积和销售额同比分别上涨45.84%和59.24%，市场消化能力已靠近历史最高水平。全省第四季度环比呈量升价跌局面，但部分城市量跌价升。4、相关房价。商品房销售均价达6518元/平方米，商品住宅销售均价达6366元/平方米，均创历史新高；同比分别上涨9.18%和10.64%。总而言之，本省房地产销售市场畅旺，到位资金充裕，房地产完成开发投资呈逐季上升趋势，土地市场表现活跃，多个房地产市场关键指标均靠近或超出历史最高水平。房地产市场较快复苏对于提振信心、增加投资、扩大内需、保持国民经济增加起了关键作用。同时，房价连续高位运行，部分城市房价涨幅过大，积累了市场风险。房地产市场面临复杂多变经济形势，不确定性加大，政府宏观调控增强，金融环境和税收政策处于改变调整之中。开发企业应认真把握国家政策动向，亲密关注市场改变，增强风险意识。提议政府加紧构建和完善住房保障体系，增加一般商品住宅建设用地土地供给，加强市场监管，正确引导舆论，稳定市场预期，维护房地产市场平稳健康发展。1月27日 注1：因为“土地购置费”和“土地购置面积”统计口径有所不一样，故“土地购置价格”采取“土地成交价款”和“土地购置面积”相除而得平均价格。其中，“土地成交价款”是指期内进行土地使用权交易活动最终金额，在土地一级市场是指土地最终划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最终确定协议价格。“购置土地面积”是指期内经过多种方法取得土地使用权土地面积。 注2：“市场消化系数”是经过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供给量比值，反应市场消化能力。（见下表）。市场消化系数计算表名 称计 算 公 式市场消化系数(X)销售面积/（k完工面积+待销面积以月为单位时段数/12）公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供给量；系数分子为销售面积，含现楼和预售。分母：完工面积因为通常有约两成完工面积是公建配套、回迁赔偿等，所以可销百分比k取为0.8；另外假设满足待销面积（小于1年空置量）将在本年度被均匀地吸纳条件。