示范区设计标准化指引.doc

(完整版)示范区设计标准化指引一、示范区概述。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.21、示范区定义.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。22、示范区作用及必要性.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.23、示范区设计理念.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。24、示范区的时效性及其与开发时段的关系.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。2二、示范区的规划设计。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.31、示范区规模。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.32、示范区选址。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。33、示范区流线.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.34、示范区流线组织.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。45、重要节点.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.4三、示范区的建筑设计。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.5（一）售楼处.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.51、规划布局。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。62、规模层数.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.73、建筑风格.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.74、功能布局及流线。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.7（二）样板房。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.91、样板房类型。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。92、样板房定位.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。93、样板房数量控制.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。104、样板房套型选择.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.105、样板房选址.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。106、样板房设计要求.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。11（三)标准售楼处：。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。错误！未定义书签。一、示范区概述1、示范区定义示范区由入口接待处、现场售楼处、示范景观区、样板房等几大部分组成，通过营造真实的生活场景,让消费者从中切身体验到未来整个楼盘的生活氛围。2、示范区作用及必要性示范区具有促进销售及工程示范的双重功效。对客户而言,在实景、实体的示范区中，不仅可以真实的感受到室内整体布局和未来真实的生活场景，也可以体察到开发商建设能力和水准;开发商则可以了解购房者对产品的真实感受，直接接受客户的评价信息和建议，从而完善不足并对成功之处加以发扬。一个轮廓清晰而又完整的居住环境与居住空间的展示,比营销人员的解说更有说服力。示范区的作用在于向每个意向客户展示一个未来的梦中家园，包装到位的示范区对购买者有极大的心理暗示和诱导作用，因而能激发顾客的购买欲.示范区的打造是促进新楼盘销售的必备道具。3、示范区设计理念楼盘设计理念是产品的核心价值，也是该楼盘相对于竞争楼盘的明显优势，是楼盘的灵魂所在，应包括企业产品营造过程中所体现的价值观，以及经与周边楼盘比较、分析，与市场情况相结合而提炼出的楼盘“卖点”.中惠熙元一直致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的作品，真诚、善意、精致、完美是企业一贯秉承的经营理念.简单而言,中惠熙元的房地产开发理念就是追求人与字人、人与人、人与自我的和谐。无论是宏观设定还是细节实现，整个产品链中处处渗透着人性的关怀。因此作为中惠产品重要组成部分,起着销售代言作用的示范区也应通过内容的选择和整合，整体氛围以及环境的营造,体现出中惠熙元营造楼盘的整体理念,让购房客户通过实景的体验，真正感受到该楼盘区别于其他楼盘的风格及品质特征,体会到中惠熙元集团的企业品质诉求.4、示范区的时效性及其与开发时段的关系示范区的考虑应提前到产品策划阶段。结合项目整体定位及市场营销的要求，确定示范区的位置选择、建设规模、户型配比、流线组织及营造力度，并作为先决条件和指导性原则贯彻到以后具体的规划、建筑、景观及室内设计工作之中.示范区的建筑及景观设计应作为一个单独的自项,其时间节点宜适当前置,设计及营造的力度也应得到加强。示范区应在楼盘开盘销售前完成，作为楼盘的形象展示，成为促进销售的主要工具。二、示范区的规划设计1、示范区规模示范区建设应包括入口接待区域、入口景观区域、售楼处区域、示范组团区域（示范景观、样板房)，条件许可的情况下也可以将商业街或者部分商业活动场所如：咖啡、茶座等纳入示范区范围,以丰富原来单纯的销售空间.示范区规模大小应根据项目的整体定位、市场营销策略以及开发进度等因素结合前期资金投入情况决定。项目公司可根据项目规划特点予以内容和面积上的调整。示范区参观时间应控制在四十分钟至一小时之间。2、示范区选址示范区选址应综合考虑以下因素：1)临近外部道路的最佳交通流线处，且为易识别区域(结合户外广告导引)；2）方便安排参观者停车及接待的区域；3）应考虑不影响施工进度;4)组团位置选择应包含样板房所有房型；5)示范区的景观应具有一定的代表性;6）示范区的位置应靠近售楼处,且易于组织与施工通道互不干扰的看房通道，看房通道如能穿过好的景观区域则更佳.3、示范区流线1）流线内容流线内容组成如下：入口接待(停车场）售楼处形象入口示范区样板间示范区售楼处这一系列的设计内容应由营销策划、建筑、室内、景观、广告等专业共同协作完成。4、示范区流线组织示范区的参观流线是指从客户进入楼盘现场开始参观直到最后离开现场这一过程的整个动线。参观流线需要事先进行合理的组织安排,应保证便捷而闭合，并应对整个流线进行精心的包装。现场参观流线的组织要从客户的角度出发，考虑客户看到它、听到它、使用它时会产生的感受，更多地关注购房者在购房过程中的全部体验,让客户感觉到产品是可以看到和亲身感受到的，且超越他们的预先想象。通过流线组织充分地展现楼盘的特质，将产品在规划设计过程中的先进理念以及美好生活场景有选择地展示给客户，结合销售人员的解说，使购房客户在参观中不知不觉地被一步步打动，在看完整个示范区后最终作出购房的决定。应结合项目具体情况，对上述流线中的内容进行取舍，参观的顺序可按照流线的通畅性加以调整.流线设置时要避免重复,各示范结点之间应具有良好的联系和沟通，使整个示范区经由精心设计的参观通道而形成有机的整体。5、重要节点1）停车场设计为了示范区内的整体形象和安全,应避免参观者驾车进入示范区,因此必须解决好停车问题.停车场位置应靠近示范区出入口，若接待中心离楼盘的出入口有一定的距离，则要衔接好看房车与机动车的换乘关系。2）售楼处作为体现楼盘整体形象的窗口，售楼处位置设置的合理与否，包装效果的优劣与否将直接影响到项目的整体形象。售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型、档次相匹配，通常可利用今后的小区会所，将其布置成临时的售楼处。3)形象入口参观的形象入口最好是规划中的小区主入口，因为往往小区的主入口是规划设计中最为精彩的部分，容易吸引客户眼球，引起震撼.如施工进度许可，作为形象入口的小区主入口应配合样板房的推出计划及时间节点提前进行景观设计和施工.在施工进度赶不上示范区推出时间的情况下,也可搭建临时形象入口，以烘托销售气氛.4）参观通道参观通道是联系各节点的纽带,起着重要的承接作用.参观通道根据施工条件可采取多种方式，如:地面通道、空中通道、地下通道；形式可采取开敞式、封闭式、半开敞式.对工地进行强围蔽以后，施工通道的设置应考虑不影响示范区环境和看房参观路线的美观.样板房的参观通道应具有易达性且必须保证安全性.如没有景观展示的话，通道两侧和定面应以广告板或布幅遮挡，内容可以以营销策划的各种内容来表现。参观通道应经过精心打理，让走过工地的参观者不会被灰尘所污染.5)单元入口及门厅在前期资金投入许可的情况下，楼栋单元入户门和门厅需按楼盘交付标准进行设计和装饰，入口周围如有景观烘托，则会产生更好的效果。如果地下室的门厅和电梯厅是连接看房通道的出入口的话,该地下室的门厅和电梯厅也应进行精心的设计和装饰。6)样板房样板房是整个示范区展示的重点。样板房应充分展现项目的主题,在风格上应既符合项目整体定位又适当超前，突破一般的家装思路，引导新的生活状态及方式,为营销制造一定的话题。除了室内装饰外，在样板房入口可结合走道、电梯厅设计一些景观小品，增添居家情趣.还应在门口设置户型牌、功能牌等对样板房做详细介绍。7）室外景观示范区景观是整个小区景观亮点的浓缩显示，必须体现整体景观设计的主题精髓。示范区的景观布置将直接对销售产生影响。依据设定的参观流线，从入口至出口的流线上应有视觉亮点、氛围景观、体验或停留性景观，其观赏面与流线应有良好结合。特别是在形象入口、售楼处等关键节点应有良好景观烘托气氛。在各参观起始点和达到点，均应有良好景观视线。示范区景观营造应考虑与样板房的对景关系，样板房与示范区应融为一体，在视觉和动线上应有互动的关系。三、示范区的建筑设计（一）售楼处售楼处作为楼盘形象展示的主要场所,不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。因此，作为直接影响客户第一视觉效果的售楼处设计，一定要形象突出,体现楼盘特色，同时能激发客户的良好心理感受，增强购买欲望。建议建设永久性建筑，以后可以改造成会所或是商业、文化场所等。一个设计非常好的售楼处，它可以成为这区域的标志,这样的建筑肯定会得到目标顾客的认可.1、规划布局1)选址:售楼处的选址在整体规划布局时就要考虑到其先驱性、操作性、整个规划中的导示性，利于交通组织和人流参观展示的动线，并将停车设计作为重点内容。其选址应把握两个原则：离项目工地近,以方便客户现场看楼；选择人流集中，最醒目的位置做售楼处。2）交通、停车要求场地和市政道路的关系需满足:合理的出入口设置,保证车辆和人流的便捷进出.视线的可达性强。充足的停车场地，停车位数量不少于20个。停车位临近售楼处主出入口,便于客户进出,但不应影响室外活动场地的使用。停车位与售楼处之间应有合理的分隔(绿色植物、水面、广场等），减少对室内环境的影响。3)售楼处室外场地及景观室外营销活动场地：面积不小于300m，可满足节庆期间摆放大型圣诞树等物品的空间尺度，可酌情考虑布置小型喷泉、镜面水景等景观元素。地面铺装:材质应体现项目高档属性，兼具防滑、易清理、坚固等实用功效.地面可结合广告、标识系统设计.4）标志、标识及广告位5)室外种植设计结合售楼处的室外环境适当设置绿色植物，植物的选择和设置需达到以下效果：烘托室外环境,营造销售氛围;分隔和界定室外空间；引导和组织客户流线；5）室外小品设计结合售楼处的室外环境适当设置小品，小品设置需达到以下效果：烘托室外环境，营造销售氛围；提升项目细节品质；传达产品信息；兼顾客户休憩及室外营销活动的开展；2、规模层数售楼处一般宜单独设置，层数不超过2层，层高以4.5米为宜；建筑面积10001200；亦可结合商业设计临时售楼处.3、建筑风格中惠熙元地产楼盘风格：高层有现代风格、西班牙风格，别墅类有轻西班牙风格、重托斯卡纳风格，售楼处的建筑风格应与楼盘整体风格一致。4、功能布局及流线1)功能布局售楼处按使用功能一般可分为接待区、沙盘区、洽谈区、签约区、休息区、工作区、收银区或财务室等,应做到销售动线分明，功能分区明确，便于业务人员在同一区域内的工作展开.接待区：作为客户进入售楼处的第一类接触目标，配合迎宾接待,在第一时间传递出温馨、现代与文化品味；沙盘区：保证客户先经过接待区，在专人陪同下到达沙盘区，聆听销讲；洽谈区：分为一般洽谈区和VIP接待区,并应略有距离，以区分问询型客户和深入谈判型客户；签约区：应具有私密性，并与洽谈区保持较远距离，避免细节信息泄露等突发问题影响洽谈客户印象；休息区：为了延长客户的停留时间,打造项目高端品质，建议设置吧台，并与洽谈区进行很好的结合，同时提供茶水、咖啡等饮料.售楼处可以考虑增设一些提升功能，如放映、休闲、儿童游戏等。休闲区可增设书柜、杂志架、茶几等，以提升项目文化社区的气质，并能从心里上拉近文化层次较高客群的距离，形成良好的客户认同感。儿童游戏区设置相对独立的区域,放置安全而无污染的游乐玩具，作为儿童活动区，使父母可以集中精神了解项目，延长客户在售楼处停留时间，同时体现人性化关怀。放映区一般放置大屏幕彩电或其他高品质放映设备，主要播放项目基本情况，在展厅内播放高质素录影带;配以触摸显示屏，以方便客户快捷的查询资料,包括区域情况、开发商背景等情况，配备高档音响设备。2）流线组织售楼处人流动线组织:入口接待区沙盘展示视听区洽谈区签约区财务区（辅助办公）3）面积要求表1。各功能区划分和各区域面积需求1、各功能分区的面积仅供参考,设计院应根据设计和实际情况进行相应调整;2、甲方的办公室数量和面积由甲方最后决定。（二）样板房1、样板房类型样板房按交房时装修及设备配置情况，大致可分为:1)展示用样板房楼盘交房标准为毛坯房,样板房只是按各楼盘不同定位要求设计并装修其中部分套型作为销售道具,帮助客户理解房型空间关系，为客户提供一个未来家园的美好想象，以激发客户的购买欲。特点：高水准的硬装和软装设计,营造出高于实际的感官冲击.2）精装修交房标准样板房楼盘交楼标准为装修房，样板房除活动家具及软装外即为交楼标准。精装修交楼标准样板房是为了事先让购房客户了解楼盘交房时各户型的装修标准及配置的设备品牌、型号,同时通过家具及软装塑造富有品质感的生活氛围.为客户提供对于未来家园可实现的生活指引。特点：真实、实用、品质感。3）工样法样板房样板房中不展示任何硬装及软装，只展示材料、设备和施工做法。工样法样板房是为了让购房课户了解各种具体施工做法，通过实物和介绍十客户对所选材料的外观和品质以及施工方法有深入的认识，对未来的家园产生非常实际的了解,对预售楼盘的品质产生信心。特点：真实、具体、详尽。2、样板房定位1）档次定位依据楼盘档次定位样板房档次。样板房档次应稍高于楼盘档次，使购房客户感觉预售物业品质高于期望值，因而产生物超所值的惊喜。但样板房档次也不能定位过高，避免购房客户因感觉与实际不符而不能认同。2)室内设计风格定位依据楼盘档次、物业类型、楼盘主题风格定位样板房的设计风格。在兼顾楼盘的建筑风格及宣传导向的同时，了解不同面积户型的意向客户群的年龄层次及文化背景,符合意向客户群的喜好.每套样板房的风格应为该套型意向客户所喜欢的风格。3、样板房数量控制户型较多的住宅楼盘不用每个户型都做样板房，但至少要做几个主力户型的样板房，一般一个楼盘做四到五套。如果资金情况允许，则应以一定样板房数量形成市场话题效应。4、样板房套型选择1）户型选择原则： 力户型难销售户型特色户型2）注意事项样板房不同户型的数量比例应与整个楼盘整个楼盘户型比例大致相仿，不然会显得楼盘定位不明.5、样板房选址1）样板房按位置可分为以下几类：固定:如果施工期允许的话，可以在预售楼盘中选择适当的位置设置实景样板房。优点在于真实、可信且节约成本。由于样板房在完成销售任务后可以带装修出售，因此节约了装修成本,也省去了搭建房屋的费用。临时：如果没有条件设固定样板房，也可以在户外搭建独立的示范单位，或讲样板房设于售楼处（会所)内，一方面可以避开施工的影响，保证施工建造不受其他因素干扰，同时又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光等条件的缺陷.2）样板房选址要点： 选位置应方便参观，且处于示范区范围内；样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具；从样板房至售楼处应有安全、快捷且易围合的通道；参观流线周围应有一定面积的辅助景观场地及停车场地.固定样板房的选址要求:在无电梯或电梯为开通的情况下,所选样板房楼层位置不宜高过四层；不同套型的样板房应尽量集中在同一栋楼或相近楼栋；主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；临时性样板房选址要求所选地点应能保证所需的使用期限；所选地点应具备足够的样板房使用面积及景观场地；应不影响施工。6、样板房设计要求1）装修设计应符合建筑设计的总体要求，强化建筑设计与装修设计的相互衔接,使室内空间组织和界面处理更趋合理；2）装修设计应本着标准化的原则,积极采用新技术、新工艺、新材料和新设备，并提高现场装配化程度；3）装修设计不得破坏建筑的外立面；4)装修设计所形成的使用荷载应在结构设计所允许的范围内；5）装修设计严禁破坏房屋承重结构，且不得在承重墙上随意开洞;6)装修设计不得破坏竖向管道及井道，并不得改变其使用功能；7）套内装修设计不得减少原套型安全出口、疏散出口和减少疏散走道设计所需的净宽度和数量；8）装修设计不应影响消防设施的正常使用。样板房设计详细见室内装修设计标准。