苏宁集团项目物业管理方案样本.doc

第一章 项目标基础情况

苏宁集团江北计划发展中心，在浦口区大桥北路77号中国电信大楼总建筑面积约4700㎡。靖江花苑物业管理有限责任企业物业管理方案范围为苏宁集团江北计划发展中心1楼营销中心（建筑面积约1700㎡）、2-3楼办公大楼（建筑面积约1500㎡）（不包含办公室内、食堂）。具体物业管理内容和任务有：营销中心销售大厅、办公区走道、公共道路等设施环境卫生管理，安全护卫工作、日常维修等工作，假如办公楼内外绿化、地毯清洗需我企业负责管理，合作方法在双方约定后实施。

卫生保洁工作
一. 办公楼内卫生保洁
1.公共部位卫生保洁（如过道、地面、地毯、墙面、窗户、玻璃等处卫生保洁）；
2.关键营销中心销售大厅卫生保洁；
3.办公楼大厅、过道卫生保洁；
4.男、女卫生间卫生保洁。
二. 办公楼外卫生保洁
1 .大院内路面、绿化带卫生保洁；
2 .停车场卫生保洁；
3 .公共设施卫生保洁（如垃圾桶、坐椅、沙发、接待台等）；
4 .大院内其它公共部位卫生保洁；
5 .负责将日常垃圾集中至指定地点。
6
安全护卫工作
1.门卫室接待护卫工作；
2.办公区护卫工作；
3.办公区夜间巡查护卫工作；
4.大件物品进出盘查、登记工作；
4.来访车辆停放管理；
5.闲杂人员管理及办公楼内正常秩序维护工作。

维修保养工作
1.办公楼内相关设施日常维护和保养，确保设施正常运转，确保水、电正常供给。
2.日常维修：确保水、电、卫生间设施维修立即，做到小修不过夜。

第二章 管理思绪
管理思绪
1 .靖江花苑物业管理有限责任企业将指派一名驻苏宁集团江北计划发展中心项目责任人在现场具体负责管理，确保日常物业管理工作落实到位；
2 .靖江花苑物业管理有限责任企业对苏宁集团江北计划发展中心物业管理工作进行业务指导，人员调配，检验考评，实施定时走访，发觉问题立即处理；
3 .苏宁集团江北计划发展中心对物业管理日常工作进行监督、检验，并将意见、要求反馈给靖江花苑物业管理有限责任企业；
4 .靖江花苑物业管理有限责任企业接收反馈意见后，立即进行整改，并将整改结果汇报苏宁集团江北计划发展中心。
5 .靖江花苑物业管理有限责任企业每十二个月向苏宁集团江北计划发展中心进行工作汇报一次。
现场运作模式
1. 靖江花苑物业管理有限责任企业设置苏宁集团江北计划发展中心项目部，并指派一名责任人负责现场物业管理工作；
2. 苏宁集团江北计划发展中心对现场物业管理及项目部进行监督、指导；
3. 各子工作组负责苏宁集团江北计划发展中心日常物业管理工作；
人员配置
依据现行情况和我企业多年管理经验，本着“工作到位、科学用人”标准；靖江花苑物业管理有限责任企业对苏宁集团江北计划发展中心项目标实施运作，将确定配置人员以下：
1. 项目部责任人1名；
2. 保洁员4名（营销中心2名、办公楼1名、外围1名）；
3. 护卫员10名（营销中心6名、办公楼3名、出入口1名）；
4. 专业维护、维修工1名；
5. 如遇其它情况，物业企业依据项目运作所需，将合适进行人员调配，确保工作正常展开。
拟采取管理、服务步骤图
靖江花苑物业管理有限责任企业将依据苏宁集团江北计划发展中心项目标管理思绪、管理运作模式，针对其具体运作过程、事件处理、管理服务效果等初步确定管理、服务步骤图以下：
苏宁集团江北计划发展中心需求

清江花苑物业管理有限责任企业

需求分析

维修保养
安全护卫
卫生保洁
YES
持 续 改 进
项目部

苏宁集团江北计划发展中心监督、评价

NO

第三章 项目承诺
靖江花苑物业管理有限责任企业在承接苏宁集团江北计划发展中心办公大楼物业管理过程中对所托管项目郑重承诺：
管理承诺
一、科学用人、依法管理，严格遵守政府及行业要求、要求。
二、管理活动依据ISO9001·标准进行落实实施；
三、项目托管后，将严格根据双方签定协议推行，并随时接收贵方工作监督、提议和指导；
四、根据物业管理专业化要求，结合贵方需求及我方管理特征进行有效、规范项目物业管理运作；
五、主动配合贵方日常工作，和节日、活动等需求工作。
服务指标
序
号
指标名称
国家标准
确定
指标
服务指标实施
1
房屋完好率
98%
98%
落实责任人，实施巡视制度，建档统计，确保房屋完好，无违章及损坏公共设施。
2
房屋零修、急修立即率
99%
99%
接到报修通知10分钟内抵达现场，立即完成并建立回访档案统计
3
维修工程质量合格率
100%
100%
分项检验，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足业主需要。
4
清洁、保洁率
99%
99%
落实责任人，实施巡查制度，并由项目责任人监督实施，以确保办公大楼内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。
5
道路完好率及使用率
90%
92%
落实责任人进行养护，建档统计，项目责任人监督实施，以确保道路完好、通畅。
6
化粪池、雨水井、污水井完好率

90%
落实责任人进行养护，建立统计，项目责任人监督实施，以确保沟、渠、井完好，并定时疏通、清理
7
排水管、明暗沟完好率

90%
落实责任人进行养护，建立统计，项目责任人监督实施，以确保排水管通畅无阻、无塌陷
8
路灯完好率
85%
85%
落实责任人进行养护，建立统计，项目责任人监督实施，以确保路灯无损，正常使用并进行定时清洁、养护
9
停车场、单车棚完好率

90%
落实责任人进行养护，建立统计，项目责任人监督实施，以确保设施完好，方便使用
10
办公大楼治安案件发生率
1‰以下
1‰
保安员经培训考评后方能上岗，落实保安岗位职责，明确责任， 项目责任人负责监督
11
消防设施设备完好率
100%
100%
落实责任人，实施巡视制度，建档统计，项目责任人监督实施，并定时维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。
12
火灾发生率
1‰以下
0
项目部全员义务消防员制并定时进行培训和演练，加强宣传，日常巡视，发觉隐患，立即处理并通知项目部，以确保办公大楼消防安全。
13
违章发生率和
处理率
发生率
处理率95%
1‰
95%
建立巡视制度，跟踪管理立即发觉、立即处理。并加强宣传工作，取得业主了解，杜绝违章事情发生。
14
业主有效设防率及处理率
投拆率1%月处理率95%
1%
99%
根据政策要求，做好各项工作，同时加强和业主沟通，了解用户愿望和要求，满足业主需要，发生投拆立即处理统计，同时建立档案跟踪处理结果。
15
维修服务回访率

60%
对于进行维修项目，实施回访制度，建档统计，以确保维修服务满足业主需要。
16
业主对物业管理满意率
95%
95%
在日常工作中立即搜集业主需求信息，尽可能满足业主需要，加强双方沟通，以确保业主对物业管理工作满意。
第四章 工作计划
管理方案制订过程
靖江花苑物业管理有限责任企业针对项目具体情况，制订管理方案，在苏宁集团江北计划发展中心认可情况下，靖江花苑物业管理有限责任企业确保把环境保洁、护卫工作、维护、维修等工作做细、做好。
在合作过程中，我们将依据苏宁集团江北计划发展中心要求，对工作各项方法不停改善、提升，确保给苏宁集团江北计划发展中心领导、职员营造一个舒适、整齐、安全、文明工作环境。
实施管理计划
1 .靖江花苑物业管理有限责任企业和驻苏宁集团江北计划发展中心项目责任人签定工作责任书；
2 .靖江花苑物业管理有限责任企业依据项目情况，对驻苏宁集团江北计划发展中心进行全员岗前培训；
3 .苏宁集团江北计划发展中心项目责任人制订工作计划，报靖江花苑物业管理有限责任企业同意后实施；
4 .苏宁集团江北计划发展中心项目责任人对保洁员、护卫员、维修工进行再次培训；
5 .苏宁集团江北计划发展中心项目责任人对工作进行走动管理，发觉问题立即处理，对职员规范管理、严格考评，实施业主一次投诉下岗；
6 .苏宁集团江北计划发展中心项目责任人每七天向靖江花苑物业管理有限责任企业提交工作汇报。
物资装备
1 管理用房1间（苏宁集团江北计划发展中心提供）；
2 办公设备：如文件柜3组、办公桌2张（苏宁集团江北计划发展中心提供）；
3 保安装备：高低床2张，对讲机3部（苏宁集团江北计划发展中心提供）；
4 电话机1部（苏宁集团江北计划发展中心提供）；
5 保安宿舍（苏宁集团江北计划发展中心提供）；
6 更衣室（苏宁集团江北计划发展中心提供）；
7 食堂（苏宁集团江北计划发展中心提供工作餐）；
8 保洁工具，维修工具（苏宁集团江北计划发展中心提供）。

第五章 管理职责
项目责任人
一、在总企业总经理领导下，率领全体职员实施全方面管理，坚持依法管理和主动服务相合，制订切实可行管理方法；
二、对办公区域环境卫生、护卫、事务管理维护维修等各项工作实施全方面管理，确保完成预定目标；
三、调动职员主动性，加强职员团结精神、公开、公平、公正地评价职员工作业绩，负责每个月职员考评；
四、项目责任人每十二个月向苏宁集团江北计划发展中心提交工作汇报；
五、不定时地接收靖江花苑物业管理有限责任企业及业主管理改善要求；
六、每三个月对业主进行调查，听取意见，并对调查结果进行分析、整改；
七、负责对护卫、保洁、维修工作日检、月检；
八、负责相关方、人员协调、调配工作；
九、负责投诉处理、回访及相互间信息交流和沟通工作；
十、虚心接收苏宁集团江北计划发展中心监督、提议、评价，并对工作进行有效改善；
十一、主动配合苏宁集团江北计划发展中心其它工作或活动顺利展开。
保洁员职责
一、遵守企业和部门所制订各项规章制度，树立良好形象；
二、听从上级领导工作安排，保质保量地完成所负责区域内卫生保洁；
三、遵守工作纪律、坚守工作岗位，根据企业要求标准做好日常环境卫生保洁工作；
四、保持责任区内环境整齐，对产生垃圾做到随产随清，并自觉维护周围环境卫生、主动劝阻不卫生、不文明现象和行为；
五、珍惜工具、用具，节省使用日常易耗用具；严禁将工具、用具或保洁用具私自挪用或转卖、转借她人使用；对工具、用具要定时检修保养，确保日常工作顺利展开；
六、工作中主动主动、团结互助、以诚对人、以礼相待；
七、认真完成企业及领导交办其它任务。
护卫员职责
一、工作主动主动、含有强烈工作责任心和服务意识；
二、工作中必需身穿制服、佩带工作证等，而且仪表端庄、穿着洁净整齐、礼貌待人；
三、果断服从企业及领导各项工作安排、遵守企业和部门各项规章制度；
四、严格实施交接班制度、巡查制度；
五、坚守岗位、提升警惕；
六、认真做好区域内防火、防盗等安全工作；管理好区域内车辆停放秩序；
七、认真做好区域内闲杂人员、车辆和可疑迹象、不安全原因管理工作；
八、搬出办公大楼大件物品登记确定后，方可放行；
八、对各项工作和细节应主动做好统计并登记归档；
九、工作期间要保持良好形象和精神状态；
十、认真完成企业及领导交办其它任务。
维修工职责
一、熟悉掌握区域内公共设施，各水、电、消防、弱电等系统管线走向、分布情况和主控位置，和设备使用性能和运行情况；
二、定时巡查，掌握公共设施、设备运行和完好状态，若发觉隐患或不正常情况，应立即组织人员抢修，确保公共设备完好、设备正常运行；
三、维修人员必需佩带工作证、穿工作服、穿绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护方法；
四、做到急修不过夜、小修小补随时发觉随时处理；
五、人员持证上岗，维修立即；
六、接到报修或紧急修复工作时，必需第一时间内赶到现场，并组织抢修；
七、维修时严格遵守安全生产条例和操作规程；
八、珍惜工具，节省用材；不得将工具私自外借，不得将常备维修材料私自挪用或送人；
九、认真完成企业及领导交办其它任务。
第六章 各子项目实施运作方案
靖江花苑物业管理有限责任企业对所承接苏宁集团江北计划发展中心物业管理项目（卫生保洁、维修养护、安全护卫），依据项目标现实状况，并结合双方管理特征，对各项运作制订实施方案以下：
卫生保洁实施方案
目标：
为确保苏宁集团江北计划发展中心营销中心及办公大楼日常卫生保洁，提供一个洁净、整齐、舒适办公环境。
范围：
营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等隶属设施、设备日常卫生保洁。
职责：
1.负责每日对苏宁集团江北计划发展中心公共环境，和室外道路、场地等隶属设施、配套设备日常卫生保洁；
3.负责垃圾分类存放（可回收、不可回收），并设置环境保护提议箱和废旧电池回收箱；营销中心及办公楼办公人员可依据垃圾分类垃圾桶进行放垃圾；
4.每日搜集、清空垃圾桶、果壳箱等，将垃圾堆放到制订地点，做到责任区内垃圾随产随清；
5.主动主动配合苏宁集团江北计划发展中心节日活动开展等和活动前环境部署和卫生准备，和立即地清扫活动后场地还原其本貌；
6.在相关部门许可下，主动配合并立即做到突发事件后现场卫生清扫工作；
7.在卫生保洁程中注意周围环境改变，当发觉有环境卫生隐患或异常情形时，应立即、正确地通知责任人和相关方；
8.职员必需自觉珍惜环境，珍惜并保留好保洁工具或卫生用具等。
内容、程序及标准：
1.室内公共环境：楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶灯具、开关、插座等；室外隶属设施：道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。
2.程序及周期：
（1）、每日一次，楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外拖、擦；
（2）、每日一次，墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛网；
（3）、每日一次，扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢；
（4）、每日上下各一次，卫生间进行拖、冲、刷，并开窗通风；中间进行巡扫；
（5）、每日一次，自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶，并对垃圾桶外观擦洗（若桶内较脏，利用洗涤剂进行桶内洗刷，预防异味。）；
（6）、每日一次，利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网；
（7）每日一次，道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫，除去积水、杂物、枯叶（枝）；
（8）、每日一次，电梯厅卫生清扫；
（9）、五天一次，用吸尘器利用上班前时间清扫地毯，除去灰尘、杂物；
（10）销售大厅、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间、地面不间断巡拖；
（11）、依据实际进行区域消毒；
（12）、若举行活动，能够依据甲方要求进行保洁。
3.标准：
（1）、楼面、过道、楼梯、地毯等无烟头、纸屑、积尘，洁净、明亮、；
（2）、墙角、顶棚、扶手、窗台、门头等无浮尘、蛛网；
（3）、卫生间内洁净，无异味，空气通畅；
（4）、窗户、玻璃门、玻璃墙等明亮、洁净，并在下班后检验门窗是否关闭；
（5）、垃圾桶内垃圾不得超出桶2/3，且无散发刺鼻异味，外观洁净、整齐并摆放整齐；
（6）、垃圾分类存（摆）放，而且清楚；[ A、可回收垃圾：办公垃圾（如：报纸、文稿）、玻璃垃圾（如：玻璃瓶、碎玻璃）、金属垃圾（如、易拉罐、金属）、塑料垃圾等（如：饭盒、塑料瓶）；B、不可回收垃圾：污染性垃圾（如：厕纸、过剩茶叶）、控制性垃圾（如：各类废旧电池）、指定性垃圾（如：墨盒、复印墨粉）]；
（7）、开关、灯具等无浮尘、蛛网；
（8）、活动室保洁依据指示进行部署，摆放整齐，无杂物、积尘、异味，空气通畅；
（9）、道路、场地、绿化带等无积水、杂物、枯叶；标牌、路灯等无积尘、污垢；沟渠通畅

附：
保洁项目
程序方法
保洁周期
保洁标准
室 内
1、大理石、木地板地面
2、面砖地面
1、利用吸尘器、尘推、清洁地面
2、用拖布进行清洁
1、每日推尘保洁，定时保养
2、每日数次保洁
3、每日一次不间断巡检
1、洁净、光亮、无尘、无垢、无杂物
2、无水迹、洁净无尘
3、洁净、无尘
1 、墙体表面
2 、墙面开关
3 、踢脚线
1 、用尘掸清洁表面浮尘
2 、用毛巾清洁
3 、用毛巾，毛刷清洁
1 、每个月一次
2 、每日一次
3 、每七天一次

1、无尘、无蛛网
2、洁净、无积尘、手印
3、洁净、无尘
1 、玻璃门
2 、玻璃

1 、用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清洁玻璃、金属把手
2、用抹玻璃刮、清洁剂清洁
1 、每日清洁，一周一次全方面保养
2 、每个月一次周期进行
3 、一季度一次周期进行
1 、洁净、明亮、无尘、无垢
2、洁净、无尘、无垢、明亮

1 、栏杆、扶手
2 、台阶
1、用毛巾、鸡毛掸、清洁液保洁
2、用拖把、地拖清洁
每日三次，不间断巡检
1 、洁净、无积尘
2 、洁净、无尘
地面、洗手台、镜面、小便器、蹲坑、隔板、纸篓、室内气味
用清洁剂清洁墙面、地面、镜面，对座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬剂、洁厕灵进行消杀并喷撒空气清新剂，垃圾篓不超出2/3
每日清洁数次，
垃圾立即清倒，
喷撒空气清新剂数次
洁净、无尘、无尿迹、无异味、无水锈、地面干燥

地面、墙面、饮水机
用毛巾、地拖
清洁
每日一次，定时开关电源
无污垢、水迹、饮水机洁净
壁灯、吊灯
用毛巾、尘掸
清洁
一季度保养一次
明亮、无蛛网、积尘
垃圾桶内外部
1、用毛巾、清洁剂清洁表面
2 、用垃圾袋套住桶心
每日清洁，立即更换垃圾袋，不间断巡检
桶外无污迹、洁净、垃圾不超出2/3
门窗、物品
用毛巾、地拖
清洁
每日一次，具体内容依据实际要求进行
物品摆放整齐，地面无积尘、墙面无蛛网
室 外
1 、地面
2 、地角线
大扫把、水管、地刷、簸箕清洁
1 、每日两次不间断巡检
2 、每三个月一次冲洗地面
无杂草、无泥沙、积水、杂物，地角线无积尘
1 、地面
2 、路灯
1 、用扫把、毛巾清洁
2 、用毛巾清洁
1、每日清洁
2、每三个月一次周期进行
1 、洁净、无尘、无杂物
2 、洁净、无尘
1 、室内灭火器箱
2 、室外消防栓
1、用抹布、清洁剂清洁
1 、每日进行
2 、定时进行
洁净、无尘
1 、标识
2 、宣传栏
3 、车棚
扫把、抹布清洁
每日一次
洁净、明亮、无尘、无积水、无泥沙、污垢
室内、室外
放置药品、喷射药水
依据季节制订计划：
一四季度每季一次；
二、三季度依据实际情况增加，夏季每个月最少
一次
洁净、无异味、老鼠蚊蝇较少
应急方法：
1.接到紧急卫生清扫通知时，应停下现有活立即进行通知区内先行保洁；
2.突发事件（如：火灾）发生后，在相关部门许可下，立即进行灾后卫生清扫；
3.在狂风暴雨来临时，应该即停下手中日常工作立即检验门窗是否关好；并在风雨后将道路、场地等先行清扫（保持道路通畅），部分吹散物还位。
注意事项：
1.对灯具、草坪灯擦洗时，注意是否漏电、电源是否断开等，以免触电;
2.高空作业，应严格按《高空作业程序》进行，以确保人身安全；
3.未经许可不得私自进入办公室等室内清扫，不得翻阅文件、档案等；
4.突发事件后，必需由相关部门同意，方可进行现场清扫。
检验、考评：
1.天天打扫时，职员进行自检；
2.项目部按职责、标准每七天进行一次卫生保洁周检，并填写《卫生保洁周检表》；
3.认真接收苏宁集团江北计划发展中心卫生保洁监督、检验和提议，做好统计；
4.项目部或总企业能够进行不定时抽检。
维修保养实施方案
目标：
加强办公楼内公用水、电设施设备日常维护，确保其正常运行、延长其使用寿命。
范围：
营销中心、办公楼内公用水、电设施设备维修、养护，和中央空调、送风机房正常巡检。
职责：
1.定时巡查，掌握办公楼内公用水、电设施设备运行和完好状态，若发觉隐患或不正常情况，应立即组织人员抢修，确保办公楼内公用水、电设施设备完好、设备正常运行；
3.负责中央空调、送风机房运行情况检验、统计，若有隐患应立即向相关厂家反应，并主动配合中央空调、送风机房厂家进行维修；
4.定时巡视，确保上下水、排污管道通畅；保持污水不外溢、环境清洁；
5.人员持证上岗，维修立即；维修时严格遵守安全生产条例和操作规程；
6.珍惜工具，节省用材；不得将工具私自外借，不得将常备维修材料私自挪用或送人。
内容、程序及标准：
1.内容：办公楼内公用水、电设施设备日常管理、维修、养护、巡视工作。
2.程序及周期：
（1）、每日一次，公共设施、设备巡视、检验；掌握运行情况，作好《日检统计》；
（2）、接到报修时，应在最短时间内赶往报修现场维修，并作好《报修统计》；
（3）、每日，对中央空调、送风机房进行开关机并进行巡查，并作好《中央空调、送风机房运行情况统计》；
（4）、主动配合相关厂家对中央空调、送风机房检验、维修；
（5）、主动配合相关厂家对设施、设备大、中修（其材料、费用由甲方提供）；（无周期）
（6）、发觉隐患或她人报修时，应组织人员立即抢修；（无周期）
（7）、维修时，确保维修立即率、维修合格率；保养时，确保运行情况掌握。
3.标准：
（1）、办公楼内公用水、电设施设备、中央空调、送风机房等情况良好、运行正常；
（2）、上下水、排污管道通畅，无外溢；
（3）、维修后，保持原地卫生清洁，并将物品等按原位放回；
（4）、维修立即率98%以上、维修合格率98%以上；
（5）、设施、设备房内洁净、整齐，卫生良好。
应急方法：
1.接到紧急报修时，应在最短时间内携带工具赶赴现场，并组织人员进行抢修；
2.若巡视、检验发觉隐患，应立即维修或向相关部门反应，做到问题不过夜；
3.对意外事件发生维修情况，应依据实际制订可行维修规范或方法，并在短时间内实施；
注意事项：
1.高空作业时，严格遵守《高空作业规范、程序》；
2.作业时，严格操作程序和规程；穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护方法。
检验、考评：
1.工作人员进行日常自检，掌握情况；
2.项目部每七天一次，对维修、保养统计和中央空调、送风机房情况进行检验，作好《周检统计》；
3.可向相关方了解维修立即率、合格率，进而考查服务满意率，和是否符合标准、职责等；
4.总企业或项目部除周检也可进行抽检，总体掌握维修、养护情况。
安全护卫实施方案
目标
维护营销中心、办公楼内正常工作秩序，阻止外来闲杂人员进入，进行车辆有序停放，降低区域内案件发生率，为区内人员提供一个平静、安全工作环境。
范围
办公大楼、车辆停放、楼外庭院、区内大门等。
职责
1.负责巡视、检验，并作好统计；
2.进行区域内二十四小时值班、巡查制；
3.负责进入区内车辆有序停放；
4. 阻止或拒绝外来闲杂人员进入；
5. 大件物品搬出盘查确定，登记放行；
6.护卫员着装整齐、形象规范，对进入造访人员进行礼貌问询，并帮助其处理疑难；
7.作好交接班、交接班统计、巡查统计等；
8.发觉安全隐患应立即汇报，并帮助处理；
9.工作时必需严格遵守总企业保安制度和苏宁集团江北计划发展中心相关制度。
内容、程序及标准：
1.内容：区域内日常巡查、检验、车辆、闲散人员等管理。
2.程序及周期：
（1）、实施二十四小时值班、巡查制度；
（2）、对进入区域内人员进行礼貌问询，待确定后，作好登记并给处理或安排（无周期）；

（3）、每班严格根据值班时间进行交接，严禁脱班；（周期依据企业保安制度）；
（4）、对进入车辆有礼貌劝其根据要求停放（无周期）；
（5）、对有安全隐患，应立即汇报，并作好统计。
3.标准：
（1）、护卫人员形象规范、着装整齐、语言规范文明；
（2）、各类统计健全、填写全方面；
（3）、车辆停放有序；
（4）、区域内无闲杂人员出入；
（5）、区域内日常工作秩序正常；
（6）、治安案件降低或无产生。
应急方法：
1. 接到报警后，巡查人员第一时间内赶往事发觉场，并作好统计；
2. 对于紧急事件（如：火灾，详见《紧急事件处理方案》）；
3. 帮助相关部门进行调查。

注意事项：
1. 严格遵照企业〈〈保安作业指导书〉〉；
2. 在事件发生后，注意保护现场；
3. 在处理事件时，主动避免各类冲突。
检验、考评：
1. 项目部定时（每七天一次）检验各类统计表单；
2. 总企业、苏宁集团江北计划发展中心、项目部等不定时对其进行抽检；
3. 必需时，能够进行演练检验、考评；
4. 作好各类检验、考评统计。
第七章 前期物业管理服务费用
本着实事求是、合理利用资源，在苏宁集团江北计划发展中心项目物业管理接管前，靖江花苑物业管理有限责任企业需配置必需物资，确保工作正常有序开展。物资配置以下：
名 称
数 量
单 价（元）
合 计（元）
办公桌椅
2套
500
1000
电话
1部
200
200
文件柜
3组
550
1650
对讲机
3部
1500
4500
高低床
5张
190
950
人字梯
1张
1100
1100
强光电筒
3个
150
450
维修工具
1套
1200
1200
保洁工具
4套
200
800
吸尘器
1只
1000
1000
打蜡机
1个
2500
2500
苏宁集团开发天华百润·天润城物业管理已由我企业接管，苏宁集团江北计划发展中心物业管理若由我企业接管，这将更有利于贵企业和我企业合作，愈加好为贵企业服务。在此次物业管理中，前期物业管理费仅为开展物业管理工作必需设备添置，我企业愿以15380元创办费接管苏宁集团江北计划发展中心物业管理。
第八章 费用测算及报价
本着实事求是、质价相符，规范上岗，参考行业相关标准，对苏宁集团江北计划发展中心营销中心、办公大楼安全护卫，环境保洁，水、电维修等物业管理费用组成做以下测算：
一、职员工资及劳动保险等：
1.项目部责任人 1×1000×12=1元/年
2.护卫队员 10×700×12=84000元/年（营销中心6人计50400元/年、2-3楼办公楼3人计25200元/年、出入口1人计8400元/年）
3.维修工 1×800×12=9600元/年
4.保洁员 4×620×12=29760元/年（营销中心2人计14880元/年、2-3楼办公楼1人计7440元/年、外围环境1人计7440元/年）
营销中心和2-3楼办公楼是一个整体，在苏宁集团江北计划发展中心物业管理活动中关键以营销中心为工作关键。项目部责任人、维修工、外围卫生保洁、出入口安全护卫服务为营销中心和2-3楼办公楼共同享用，所以产生费用由营销中心和2-3楼办公楼共同负担。
累计：营销中心为84000元/年，2-3楼办公楼51360元/年
二、办公费
办公耗材、通讯费、交通费等
累计：6000元/年

三、维修、护卫、保洁费
1.维修材料（按实结算）；
2.保洁工具分摊及耗材4000元/年（含尘推、抹布、毛刷、玻璃刮、尘掸、大小扫把、水管、地刷、垃圾袋、清洁剂、消毒液、去污剂、洗衣粉、洁厕灵、洗手液、卫生纸、卫生球、香皂、喷壶等）；
3.保安器材分摊及易耗材元/年（强光电筒、电水壶（饮水机）、手套等）；
累计：￥6000元/年
四、不可预见费用：
如节日装饰费、配合苏宁集团江北计划发展中心开展活动费等
估计为：5000元/年
五、利润：8%
前四项之和8%：152360×8%=12189元/年
六、税费：5.5%
前五项之和5.5%：164549×5.5%=9050元/年
二至六项费用均为苏宁集团江北计划发展中心营销中心和2-3楼办公大楼物业管理活动费用，营销中心和2-3楼办公大楼各分摊为19119.5元/年。
苏宁集团江北计划发展中心物业管理范围中，1楼营销中心（建筑面积约1700㎡）、2-3楼办公大楼（建筑面积约1500㎡）（不包含办公室内、食堂）物业管理费用为：1楼营销中心103119.5元/年，2-3楼办公大楼70479.5元/年。
因为苏宁集团江北计划发展中心物业管理对我企业意义很重大，为了表示我们诚心，本着保本微利，我企业愿以1楼营销中心5元/㎡·月，2-3楼办公大楼3.9元/㎡·月接管苏宁集团江北计划发展中心。
第九章 工作规范
一、基础仪表、仪容规范
1. 工作时精神抖擞、姿势端正；
2. 不准留长发、染发和怪异发型；
3. 不留胡须；
4. 不留长指甲，不染指甲；
5. 不准剃光头。
二、语言规范
1. 使用一般话，不讲方言；
2. 应使用：请、您好、对不起、再见、谢谢等问候语；
3. 不讲脏话、不做怪异动作、表情等；
4. 对非本区域内人员统一使用标准问候语：“您好，请问您找谁？”并有礼貌将其带到值班室进行登记核实，确定后方可让其进入；
5. 外来闲杂人员统一使用“对不起，本区拒绝接待。”。
三、行为规范
1. 服从命令、听从指挥；
2. 上岗时应规范、文明、耐心；
3. 上岗时严禁迟到、早退、睡岗、脱岗；
4. 上岗时按要求使用工具、器材及用具；
5. 服从管理，严禁工作懒散、消极怠工；
6. 在岗间严禁喝酒、打牌、打架、争吵等；
7. 工作时坐、立、站、行等姿态端正。
四、工作规范
1. 实施微笑服务、人性化管理；
2. 熟悉本区域及周围环境概况；
3. 工作期间不得吃零食、抽烟、看报、读杂志（书），不得嬉戏、闲聊等；
4. 严禁在工作期间会友、会客，接听私人电话不得超出2分钟；
5. 上班期间穿工作服时，不得背手、将手插入口袋；
6. 立即反馈工作意见、提议和报修信息，对进入区域内企业领导或车辆实施敬礼制”。
五、哨岗规范
（一）、换岗实施敬礼交接；
（二）、站岗：
1. 保持立正姿势站于岗台，双眼平视不左顾右盼；
2. 正确登记来访人员和进入车辆。
（三）、坐岗：
1.双腿平放、双手置于桌上，并保持地面和办公室整齐；
2.正确统计报修情况。
（四）、巡岗：
1.按要求路线、时间进行巡岗；
2.对进入本区域内车辆进行正确引导；
3. 在巡岗时发觉异常情况应立即汇报；
4. 在巡岗期间，若发觉乱画、乱贴、任意悬挂等，应立即处理严重进行汇报后处理；
5. 巡岗时发觉可疑人员时，应进行盘查核实；
6. 巡岗要求到位，包含地下室、走道等。
（五）、夜岗：
1.使用标准问候语；
2.站、坐等姿态规范；
3.按要求时间和要求开关区域大门；
4.做好夜间巡查统计，碰到紧急情况时应按突发事件程序处理；
5.夜班岗严禁睡岗、外出等。
六、车辆管理规范
1.对企业领导或车辆进入本区域时实施敬礼制度；
2.熟悉区域内人员情况和车辆情况；
3.正常情况下，车辆停留门口时间不能超出一分钟；
4.严禁无关车辆在区域内长时间停留；
5.进入停车场车辆统一停放在停车线内，车头一致朝外。
第十章 日常工作考评
保洁人员考评
序号
考 核 内 容
扣 分 标 准
1
按时上下班，不迟到、早退、脱岗
违反其中一项扣
1分
2
请假必需经过同意
违反扣2分
3
上班不得干和工作无关事
违反扣1分
4
注意仪容仪表、按要求着装
违反扣1.5分
5
上班佩带工作证
违反扣1分
6
珍惜工具、用具，节省用材
违反扣3分
7
地面、墙面、楼梯等天天清扫一次
违反扣2分
8
路面无果皮、泥沙、纸片、污垢等
违反扣1分
9
公共设备、灯具、扶手等无污垢、蛛网
违反扣2分
10
窗、门、玻璃、标识牌等洁净
违反扣1分
11
垃圾桶、果皮箱等天天清扫一次、每七天清洗一次
不合格扣1分
12
工作主动主动、不消极怠工、懒散
违反扣2分
13
团结合作、和同事相处融洽
不合格扣1分
14
主动参与多种培训或举行活动
违反扣1.5分
15
重视企业形象和声誉
违反扣5分
16
不以任何形式和用户发生冲突
违反扣3分
17
遭到有效用户投诉
扣3分
18
服从领导安排、主动完成任务
违反扣3分
19
其它要求
依据情节扣分
对于情节严重或屡教不改者视情节轻重扣分同时给予解聘
注：
每发觉一次不合格项扣对应分值，可反复扣分，每分扣考评工资五元，累计分额将作为年底奖金发放百分比参考。
维修人员考评
序号
考 核 内 容
扣 分 标 准
1
按时上下班，不迟到、早退、脱岗
违反其中一项扣1分
2
请假必需经过同意
违反扣2分
3
上班不得干和工作无关事
违反扣1分
4
注意仪容仪表、按要求着装
违反扣1.5分
5
上班佩带工作证
违反扣1分
6
珍惜工具、用具，节省用材
违反扣3分
7
未经许可，不得私自调休
违反扣1分
8
公共设施、设备每日最少巡检一次
违反扣1.5分
9
小修、小补不过夜，发觉隐患立即抢修
违反扣2分
10
做好各类维修统计台帐、和报修立即率和合格率
违反扣3分
11
维修后，要立即清理现场并打扫洁净
不合格扣0.5分
12
维修工具、耗材不得私自挪用或转借、转卖她人
不合格扣3分
13
因维修需停水停电时，应先汇报作好通知并协调后方可进行，不得私自做主
违反扣5分
14
工作主动主动、不消极怠工、懒散
违反扣2分
15
团结合作、和同事相处融洽
不合格扣1分
16
主动参与多种培训或举行活动
违反扣1.5分
17
重视企业形象和声誉
违反扣5分
18
不得以任何形式和用户发生冲突
违反扣3分
19
遭到用户投诉
扣3分
20
服从领导安排、主动完成任务
违反扣3分
21
其它要求
依据情节扣分
对于情节严重或屡教不改者视情节轻重扣分同时给予解聘
注：
每发觉一次不合格项扣对应分值，可反复扣分，每分扣考评工资五元，累计分额将作为年底奖金发放百分比参考。
安全护卫员考评
序号
考 核 内 容
扣 分 标 准
1
按时上下班，不迟到、早退、脱岗
违反其中一项扣1分
2
请假必需经过同意
违反扣2分
3
上班不得干和工作无关事
违反扣1分
4
注意仪容仪表、按要求着装
违反扣1.5分
5
上班佩带工作证
违反扣1分
6
珍惜工具、器材
违反扣3分
7
未经许可，不得私自调休
违反扣1分
8
夜班不得睡岗
违反扣5分
9
上班时严禁抽烟、喝酒、闲聊，严禁赌博、打架
违反一项扣3-5分
10
做好各类巡查、来访、登记、报警等统计
一项不合格扣3分
11
坐、立、行、问询等必需端正、文明、礼貌
一项不合格扣0.5分
12
上班时必需按要求穿工作服，穿着整齐、工作证统一佩带、不做怪异发型、染发、光头、
一项不合格扣1.5分
13
做好交接班工作、并主动配合其它部门人职员作
违反扣2分
14
巡查中，发觉隐患或可疑现象等，应立即查清、汇报、劝阻、阻止
不合格扣2分
15
工作主动主动、不消极怠工、懒散
违反扣2分
16
团结合作、和同事相处融洽
不合格扣1分
17
主动参与多种培训或举行活动
违反扣1.5分
18
重视企业形象和声誉
违反