房管局小区物业管理方案样本.doc

1.0 目标本方案是依据服务实现策划程序，对房管局物业服务中心所管辖小区实施物业管理服务相关内容、具体方法和管理方法而制订物业管理方案。确保相关质量活动按计划有效实施，确保企业制订质量方针、质量目标在小区管理服务中得以落实实施并准期实现。2.0 适用范围本方案适适用于对房管局管理项目和对住户各项服务过程控制，和方案编制管理过程控制。3.0 职责1、房管局物业服务中心负责编制房管局物业服务方案，并负责全方面实施。2、企业品质管理部负责策划质量活动、检验和归口管理质量计划。3、企业管理者代表负责审核质量计划。4、企业总经理负责同意质量计划。5、企业相关部门负责督导物业服务中心实施质量计划。6、企业各相关职能部门具体负责管理方案中和本部门相关部门内容实施。4.0 工作程序4.0.1 管理方案编制时机依据程序文件7.1要求，对房管局应予进行质量策划。住户入住达成预期要求时，进行编制小区管理方案。本方案是结合企业质量管理体系文件中相关程序文件要求而编制。4.1 房管局物业概况4.1.1 小区概况官渡区房管局在春城路侧东临风情旅行社， 计划道路15米，位置十分关键，本项目由主楼、副楼、职员宿舍组成。其中主楼为办公综合楼、副楼内容涵盖地产交易，银行、房管处办公室，房地产档案室，会议多功效厅，职员餐厅等内容，场地以春城路方向为入口，15米计划道路为次入口，形成消防环路。总建筑面积约31359.2，占地面积；15.1亩。容积率2.81，绿地率41.6%。职员宿舍区共有 3幢5个单元，总户数66户，建筑层数办公楼主楼12层,有2部电梯（主楼建筑高度由地面到檐口46米）、副楼6层，宿舍楼8层地下室1层，A、B幢每幢2个单元，C幢1个单元。小区地下车位共67个、停车泊位地面11个。车库分别有1个出入口，车库在主楼和副楼下面，车库墙壁无精美壁画，每个车位没有专用车位锁。电梯一共2部，小区配有配电室、水泵房、监控中心、等控制室，配置有对应设备。各单元安装门磁感应锁，电梯内安装监控探头、周界有红外对射及监控探头以确保秩序维护安全。4.2 管理方法坚持“住户至上，服务第一”宗旨，遵照“有章可循”、“有章必循”、“质量必严”管理标准，综合管理，为住户提供一个安全、整齐、有序、舒适生活环境。企业从“全天候服务，全过程管理”管理方针出发，提供以下服务：a、保洁服务：负责小区内公共区域和办公楼楼道清扫、拖洗；负责对废弃杂物、垃圾清运，确保小区卫生清洁。b、秩序维护服务：设置小区各个门岗，二十四小时安排专员职守，维护小区秩序，进行防火、防盗工作，尽力避免小区内不发生安全事件。c、绿化管理：负责小区范围内花草树木喷淋、修剪、施肥、杀虫、摆设；每日巡视小区管理区域内绿化植物生长动态是否正常，发觉问题立即纠正、处理。d、消防管理：定时组织工作人员进行消防训练和消防设施设备检验；消防设施、设备有显著标志并保持完好、放置合理，消防通道保持通畅。e、车辆管理：对机动车、非机动车实施规范管理，指挥车辆进出和停放。f、装修管理：告之业主装修管理相关要求，并由装修管理员监督和检验住户遵照要求进行装修，对违章装修，物业服务中心有权干涉、阻止。g、房屋、公共设施、设备维修和管理：维修员按计划对房屋、公共设施、设备开展维修养护工作；立即处理住户报修，在分清修理责任人基础上立即完成修理工作。h、代收代缴服务：在住户委托情况下，物业服务中心可为住户代收代缴水费、电费等费用。l、家政服务和其它有偿服务：依据住户要求，在协商收费情况下可因地制宜为住户提供多层次全方位家政服务和其它有偿服务。j、小区文化：在力所能及情况下，物业服务中心依据本身和小条件开展小区文体活动，推进社会主义精神文明建设。 4.2.1 管理目标a、小区内不发生重大治安消防责任事故；b、住户对服务满意率达98%以上；c、住户报修处理立即率达98%以上，完成率和满意率达98%以上；d、房屋完好率达95%以上；e、费用收缴率达95%以上。4.3 组织机构设置和资源配置情况4.3.1 组织机构设置：房管局物业服务中心实施垂直管理方法，物业服务中心主任为关键责任人。物业服务中心下设办公室、计费组、秩序维护组、保洁绿化组、维修组共五个班组。房管局物业服务中心组织机构房管局物业服务中心办公室计费组维修组秩序维护组保洁绿化组4.3.2 人员配置：主任：1名 管理员：2名 维修组：维修员1名 秩序维护组：主管1名 队员16名累计：物业服务中心共有些人员21人（另外，保洁绿化承包给专业企业，保洁员8名、绿化员1名）4.3.3 素质要求物业服务中心主任：要求有三年以上物业管理经验，大专以上文化，有敬业精神，能吃苦耐劳，政治面貌好，有一定组织能力、表示能力、写作能力、应变能力和较强公关能力，有中级以上物业管理从业人员资格证。资料管理员：含有十二个月以上物业管理工作经验，中专以上文化素质，会熟练操作电脑，含有一定协调能力、沟通能力，文字和语言表示能力；有敬业和吃苦耐劳精神，工作认真负责，有上进心，政治面貌好，有物业管理从业人员资格证。收费员：中专以上文化，懂一定财务知识，老实可靠，认真负责，工作有上进心。秩序维护主管：含有十二个月以上秩序维护工作经验，高中以上学历；持有市公安局发放秩序维护员资格证书；含有一定协调、沟通能力；含有较高军事素质和身体素质；懂一定法律和安全消防知识，有秩序维护管理和训练经验，工作认真负责，高中以上文化，有上进心，政治面貌好。性别男性、年纪不限。秩序维护员：要初中以上文化，工作认真负责，能吃苦耐劳，懂一定法律和安全消防知识，有秩序维护工作经验或是退伍军人，政治面貌好，身体素质良好。性别男性、年纪为18-28岁。维修员：要懂水、电、煤气修理知识和操作经验，多种设施设备保养及通常维修，高中及技校以上文化，能吃苦耐劳，工作有上进心，政治面貌好，有中级以上专业资格证书。绿化员：初中以上文化，能吃苦，肯奉献，工作有上进心，认真负责，懂一定绿化养护、杀虫、修剪等专业知识和实践经验。保洁员：初中以上文化，能吃苦，肯奉献，工作有上进心，认真负责，懂保洁方法方法，有一定工作经验。4.3.4 管理方法4.3.4.1 每一个职员从入职之日开始，就必需接收不一样阶段培训，以使每一个职员成为一名合格职员，企业人力资源部也将依据各岗位需要，安排不一样培训内容，帮助职员提升业务知识，专业技能。培训遵守以下要求：a. 企业行政人力资源部严格根据培训计划组织实施并做好培训统计；b. 物业服务中心根据部门培训计划组织实施培训并做好培训统计；c. 各职员遵守时间、纪律，认真听讲做好培训笔记；d. 培训完成，物业服务中心定时进行考评评定；e. 企业保安维修部、品质管理部负责检验物业服务中心培训考评、评定；f. 物业服务中心职员因业务工作需要可参与各类培训班和专业进修班，参与培训或进修内容，标准上要和本人从事专业相关，以业余时间为主，不能影响本职员作；g. 物业服务中心职员因业务需要，要求参与各类培训或进修均要经物业服务中心同意，写申请报企业领导同意后，行政部办理相关手续，自己参与培训（进修），企业不负担一切费用。h. 经企业领导同意，参与培训（进修）职员，其学费、报名费、资料费、教材费用等一律先由本人支付，待取得合格证后方可回企业报销，不然不予报销（上级主管部门发文指令参与培训除外）。4.3.4.2 考评为了立即地掌握每个职员动态，公正、合理评价职员，从而为职员奖励、晋级、升迁提供客观依据，建立正常人事考评制度。考评分为试用期考评、平时考评、年底考评。A、试用期考评聘用职员试用期满由试用部门负责考评。如试用部门认为必需延长时间或解聘，应附试用考评表，注明职员表现事实情节，报企业主管领导审批。延长试用期不得超出3个月，如试用部门认定能够转正，应附转正申请表，报分管领导和总经理审批。B、平时考评关键依据职员工作情况、培训情况进行考评，假如有考评经物业服务中心主任决定有没有必需时，能够取消。C、年底考评a、年底考评于每十二个月12月底举行，考评年度为1月1日起至12月31日止。b、有下列情况者不参与考评：试用期人员；不属于物业服务中心正式人员。C、物业服务中心平时考评、年底考评将相关知识笔试、评议和技能测试结合起来对职员德、能、勤、绩分细目考评，以各明细数评出分数及等级。4.3.4.3 奖惩制度为增强物业服务中心职员主人翁责任感，激励工作者主动性、发明性，并对违反劳动纪律和规章制度职员给应有惩处。在管理中将严格落实“奖优罚劣”基础方针，既“有功必奖，有过必罚”，“小过即改，既往不咎”，“制度面前，人人平等”。1、奖励A、奖励条件职员表现符合下列条件之一者，企业将酌情给奖励：a、对改善企业经营管理、提升企业效益方面有重大贡献；b、在完成工作任务、提升服务质量方面有显著成绩；c、在发明、技术改善或提出合理化提议，取得重大结果或在经营管理中取得显著效益；d、预防或挽救事故有功，使企业企业或业主利益免受重大损失；e、检举、揭发损害企业利益或违规行为，抵制歪风邪气，事迹突出；f、一贯忠于职守，主动负责，廉洁奉公，舍己为人或做好人好事事迹突出；g、见义勇为；h、其它应该给奖励。B、奖励形式：a、口头或通报表彰；b、晋升工资或奖金；c、实物奖励或奖金；d、授予荣誉称号。C、奖励程序：凡符合奖励条件者，由所在部门直接向上级将事迹书面汇报呈报企业行政部，经企业总经理签署后实施。2、处罚过失种类：职员过失分通常过失、严重过失、重大过失三类，触犯其中任何一条全部要给对应处罚。A、通常过失（以下行为视为通常过失）a、上班时间吃东西；b、工作时间不穿工作服，不佩戴上岗证；c、用办公电话聊天；d、在工作场所高声喧哗或言语不检点；e、未经部门经理或主管同意，私下换休或自行换班；f、乱扔废纸、废物、随地吐痰及其它破坏环境卫生行为；g、浪费办公用具或其它耗材；h、上班时间窜岗、怠岗或阅读和工作无关其它书籍（如小说、杂志、报纸等）；i、无故迟到、早退、旷工（参见迟到、早退、旷工管理制度实施）；j、未按岗位职责要求填写各项质量统计表格或填写不具体、不正确、字迹潦草；k、未经部门经理或主管同意，不参与企业举行各项活动及各层次培训；l、上班时间听音乐及做其它和工作无关事。B、严重过失（以下行为视为严重过失） a、代人签到、签退； b、未经部门主管同意，私自将企业物品带离企业； c、将企业受控文件复制、转借、遗失、带离企业以做其它用途；d、拾遗不报；e、无故拒绝实施上级或部门主管下达指令；f、未经许可，私自使用应由企业专门人员使用设施设备；g、在工作场所饮酒或带醉上班；h、工作时间睡岗；i、未经许可，在企业范围内，私自张贴个人通告或撕毁管理部门通知、要求、宣传品等；j、因工作粗心大意或未按规范操作而造成轻微损失；k、有意破坏公物或在墙上、设施设备上乱涂乱画等；l、不管任何理由和业主发生喧华甚至打架；m、因服务态度不好，服务质量不高招致业主投诉。n、不遵守会议、培训、文体活动纪律管理制度要求，有迟到早退现象、不携带笔记本和钢笔、不着制服、交头接耳讲小话、手机和传呼机未调整在振动上或未关机。C、重大过失（以下行为视为重大过失）a、因违反或不遵守企业安全及消防相关条例、制度，而由此造成企业重大经济损失或业主生命财产受到侵害；b、煽动企业内同事恶意滋事；c、偷窃企业、业主或同事财物；d、在企业范围内打架、斗殴；e、在企业范围内激励或参与任何形式赌博及其它黄色活动；f、私自配制业主或企业范围内其它房间钥匙；g、提供假资料或汇报，仿造、窜改企业文件、资料、单据等；h、向她人泄露或提供企业内部机密；i、私自在企业内外发表或散布有损企业、业主、同事形象或声誉传单或言论等；j、私自接收下级或业主以任何形式馈赠财物；k、其它任何形式违法犯罪行为。D、纪律处分企业在需要实施纪律处分时，将秉着公平、公正态度一视同仁处理对待。采取教育、引导为主，批评、处罚为辅方针。从而达成批评、帮助、提升目标。纪律处分分为以下几类： 口头警告 书面警告 开除a、口头警告职员第一次触犯通常过失，给口头警告处分；b、书面警告职员再犯通常过失，或首次触犯严重过失，给书面警告处分。书面警告统一采取职员过失通知书形式，具体处罚措施视情节严重程度可有：书面检讨；对应经济处罚(10-100元)；降薪；降职；数项并罚。c、开除职员若触犯重大过失或触犯两次以上严重过失，企业可立即将该职员除名而不给任何形式赔偿。若造成企业及业主经济损失，还应同时负担经济赔偿责任；若后果尤其严重或影响尤其广，还将送司法机关进行查处。（4）、检验A、物业服务中心设专员天天按规章制度和指导书负责各部门各项工作检验，天天1次按日常工作检验表认真填写，检验工作深入、细致，并将检验表给当事人签字认可。B、对检验出问题在检验表中具体统计，要求现场处理或开列整改通知，问题大而且长久存在，开列不合格汇报,限期内完成。C、企业保安维修部、品质管理部每七天对物业服务中心进行一次检验，对检验不合格服务（项），当场开列整改通知或不合格汇报，制订纠正预防方法。D、如上属检验部门不认真推行职责，不对物业服务中心严格检验、监督、指导，存在问题时间长、严重性大，影响企业质量方针、目标实现，企业将依据实际情况对部门责任人给处罚。4.3.5 办公场地、通信工具及对应配套设施： 物业服务中心办公室设在房管局一楼，面积20。物业服务中心设有一部通信电话，7部对讲机。电脑一台、验钞机一台，保险柜1个、资料柜1组、办公桌1张、椅子3把。4.3.6 分项方案： 4.3.6.1 秩序维护严格根据企业保安维修部制订安全防范计划及各项制度、方法实施，并进行正确、具体统计。4.3.6.2 保洁、绿化（分承包给专业企业负责）按品质管理部制订2个作业指导书开展日常保洁、绿化工作。4.3.6.3 办公室天天做好住户意见和投诉电话接听及处理，做好统计，和其它部门沟通联络，传输信息，对处理不了问题立即汇报上级主管；负责来访人员接待。失物招领归还登记、保管、上缴等工作；做好物业服务中心各项资料归档、保管和后勤工作；做好小区住户入住手续办理工作。4.3.6.4 计费组做好物业管理费、水费、停车费及其它费用收取、核实并做到立即、正确、完整。4.3.6.5 维修组按企业保安维修部制订设施设备维护保养计划、维修保养规程，全方面做好小区房屋及共用设施设备维修养护工作，做好住户报修处理工作。4.3.7 职责描述物业服务中心职责：1、负责小区日常管理服务工作，落实实施企业质量方针和目标。2、负责业主（住户）入住手续办理，签署、保管相关协议资料。3、负责各项费用收取工作，落实和完成企业下达经济效益指标。4、做好和业主及办公楼领导联络和交往工作，和之建立良好关系。5、负责业主（住户）及办公楼日常各类投诉和意见处理及回访工作。6、负责小区房屋、办公楼租赁日常管理。物业服务中心主任职责：1、严格实施企业质量方针和目标。2、具体落实和完成片区下达经济指标和服务指标。3、全方面负责所管辖区域日常管理、服务工作，定时检验工作，掌握各项管理服务工作情况。4、定时检验、统计服务质量情况。5、加强和业主及办公楼领导联络和交往，妥善处理投诉问题。6、负责业主日常各类投诉和意见处理工作。7、负责辖区房屋、办公楼租赁日常管理工作。8、负责开展好人好事等特色服务、温馨服务，连续提升业主满意度。9、负责物业服务中心日常培训工作及做好职员团体建设。秩序维护组主管职责：1、全方面负责所在物业服务中心管辖小区(大厦)治安、消防管理。2、负责组织辖区秩序维护员落实实施保安维修部组织制订安全防范计划。3、负责对辖区秩序维护组工作进行具体安排，对秩序维护员进行管理督导。4、负责对辖区通常治安事件和住户投诉进行处理并立即汇报物业服务中心主任。5、负责和公安机关协调处理辖区内发生治安消防事件。6、负责辖区消防管理，定时对消防设施设备进行检验统计，开展消防宣传，普及消防知识，对秩序维护员进行消防常识及演练培训。7、完成企业及部门交办其它工作。秩序维护带班班长职责 ：1、做好全班考勤。2、主持岗前会，分配下属工作，检验队员仪容仪表，警用器械。3、不停巡视，监督各岗位执勤情况，立即纠正违法违章。4、处理通常治安事件和住户投诉，并上报主管。5、保管好本班公用物资。6、临时顶替秩序维护员岗位。7、主持班后会，讲评当日值勤情况，填写值勤统计并上报主管。8、对本班秩序维护员日常培训和考评。9、监督、检验各班收费情况，立即将所收费用上交物业服务中心。秩序维护员职责：1、绝对服从上级指令。2、警容整齐、言行规范、文明执岗。3、熟悉本岗位地形、建筑形式及消防设施分布情况。4、熟悉本岗位任务和要求，并认真实施。5、妥善保管并正确使用通讯器材，警械和岗上设施。帮助监控室查询报警情况并采取对应方法。6、果断处理本岗位发生问题，发觉可疑人要有礼貌地进行问询和监控。遇有火警及其它事故应快速扑救或采取有效方法保护好现场，并立即上报。7、做好进出车辆指挥、登记、收费工作。观察、指挥机动车进出车库（场）时停放、倒车等，避免挂伤其它车辆；。对辖区内乱停乱放现象立即纠正。8、完成领导交办其它工作。维修员职责：1、熟悉并定时检验小区(小区)各区域设施设备情况，做好小区房屋及共用部位、共用设施设备维护保养工作，并做好相关统计。2、礼貌周到，快速优质地完成住户报修项目标维修工作。3、为住户维修完成，清理好现场，填写好维修单，请住户署名认可，收取费用并立即交回物业服务中心。4、一时处理不了问题，立即向服务中心责任人反应汇报。5、保持工作环境清洁、整齐；妥善保管维修工具、设备。6、做好小区水、电、煤气抄表工作。7、认真参与企业和本部门组织培训、学习。8、完成领导交办其它工作。管理员职责：1、负责住户意见、投诉接待处理工作,并做好投诉处理统计和回访统计。2、做好和其它部门、班组沟通联络及信息传输工作。3、负责来访人员接待、夜间值班、接听电话、办理出门条。4、负责住户档案、本部门文件资料管理工作。5、负责空置房屋及公共设施钥匙控制保管，严格实施借出和归还登记制度。6、负责办理业主入住手续工作。7、负责办理业主电话、宽带网安装申办手续，办理业主落户手续。8、负责小区(小区)内失物招领归还登记、保管、上缴等工作。9、本部门办公设备日常保管、养护工作，保持工作环境洁净整齐。10、完成领导交办其它工作。收费员职责：1、认真学习掌握相关物业管理政策法规。 2、做好所收各项费用核实、发放工作。3、做好所收各项费用收取工作。4、做好费用收取日报表，妥善保管所收现金。5、每日所收现金立即上缴财务部，不得坐支挪用现金。6、妥善保管好各类票据凭证。7、主动做好收费工作，完成物业服务中心制订费用收缴率目标。8、完成领导交办其它工作。保洁员职责：1、熟悉本责任区卫生环境情况及卫生任务和要求。2、天天按要求时间和次数，对责任区域进行根本打扫、拖洗，并保持洁净、整齐。3、按时清运垃圾。4、认真完成家政服务工作。5、认真参与企业和本部门培训，对企业组织各类活动。绿化员职责：1、熟练掌握绿化作业操作规程和注意事项。2、每日巡视管辖范围内全部绿化部署、设施及绿化植物生长动态是否正常，发觉问题立即纠正、处理。3、负责对管辖范围内花草树木喷淋、修剪、施肥、杀虫、摆设。4、负责管辖范围内消杀蚊虫、蝇、鼠等工作。5、认真参与企业和本部门培训学习，参与企业组织种类活动。4.4 质量方针和质量目标4.4.1 质量方针根据企业制订方针实施。4.4.2 物业管理总体目标及分项指标。4.4.2.1 总体目标（1）、物业服务中心所管小区不发生重大治安消防责任事故；（2）、住户对服务满意率达98%以上；（3）、住户报修处理立即率达98%以上，完成率和满意率达98%以上； （4）、房屋完好率达95%以上。（5）、费用收缴率达95%以上。4.4.2.2 分项指标（1）秩序维护不发生重大治安消防责任事故；秩序维护员培训合格率达98%以上。住户对安全防范满意率达98%以上。（2）维修小区公共设施设备维修保养合格率达98%以上；住户报修处理立即率达98%以上。（3）保洁绿化卫生清洁、洁净、舒适，垃圾日产日清，绿化无枯死、病死，修剪立即。住户对保洁满意率达97%以上。住户对绿化管养满意率达98%以上。（4）办公室资料合格完整率达99%以上，职员培训合格率达98%以上，住户接待、投诉处理率达98%以上。（5）收费组各项费用计算正确率达99%，费用收缴率达95%。4.4.3 管理文件质量管理手册 工作文件 工作计划 工作总结 培训计划 外来文件管理制度汇编 前期物业管理委托协议 质量统计见物业服务中心质量统计一览表4.4.4 质量检验方法为了在物业管理服务工作中实现管理目标，特制订以下检测，评价方法：物业服务中心每六个月对住户进行各项服务满意率问卷调查一次，对住户问卷不得少于107户，进行评定是否达成95%以上服务满意率。年底对107户业主进行一次意见咨询，将咨询结果进行统计，总结存在问题及业主意见要求，立即采取纠正和预防方法。4.5 法规要求1、物业管理条例（10月1日 建设部）2、住宅室内装饰装修管理措施（建设部发） 3、全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则（建设部）4、城市住宅小区完工综合验收管理措施（1993年12月 建设部）5、房屋接管验收标准（1991年7月1日 建设部）6、物业服务收费管理措施及住宅小区物业管理服务等级标准 （ 建设厅）7、相关加强电梯管理暂行要求（1995年建设部）9、本省国家安全机关实施任务车辆在各小区停车免交停车费通知（建设厅） 10、云南省地方物业管理行政法规汇编（省物业管理委员会）11、相关加强住宅小区接收转播卫星电视节目管理通知（3月 建设局）12、相关昆明市城市垃圾处理费收费标准通知（5月 市发改委）13、昆明市居住小区物业管理试行措施（1997年市物价局）14、相关实施“抄表到户”供水方法通知（1月 市政府）15、市物价局相关物业管理收费实施政策通知（市物价局）16、对昆明市机动车停放服务收费管理要求（昆发改）17、物业服务收费明码标价要求（ 发改委）18、物权法10月1日施行注：全部法规文件参见外来文件清单4.6 效益估计和成本控制4.6.1 测算说明 1.1 维修费是指日常设备管理中发生维修费用，不包含中修、大修费用及设备更新费用。 1.2 能源费（包含水、电、煤、油）按实际使用发生数结算。 1.3 各项管理费在使用中，本着勤俭节省标准，在确保管理服务质量前提下，合理使用。 物业管理费组成关键由： a.管理、服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费； b.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修和养护费； c.物业管理区域绿化养护费用； d.物业管理区域清洁卫生费用； e.物业管理区域秩序维护费用； f.办公费； g.物业管理企业固定资产折旧费用；h.合理利润及法定税费。4.6.2 费用测算1.1 维修费是指日常设备管理中发生维修费用，不包含中修、大修及设备更新费用。1.2 能源费（包含水、电、油）等，按实际使用发生数结算。1.3 各项费用在使用中，本着勤俭节省标准，在确保管理服务质量前提下，合理使用。物业管理费组成关键由：1、管理、服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修和养护费；3、物业管理区域绿化养护费用；4、物业管理区域清洁卫生费用；5、物业管理区域交通秩序维护费；6、办公费；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、合理利润及法定税费。一、物业管理支出项目组成1、行政办公费此项费用核实能够用整年费用预算来折合出每个月费用，共组成为：（1）人职员资费用及服装a.工资及福利管理处主任： 2500.001=2500.00元收费员： 1700.001=1700.00元管理员： 1500.001=1500.00元小计：5700.00元b.保险及附加费用5700.00元251425.00元c.服装摊销1000.001224=83.33600.002224=100.00 F1：7308.33元/月（2）文具、办公费用 300.00 F2：300.00元/月（3）公共事业费用、市政费用及办证检审费用 4200.00 F3：4200.00元/月F（2.1）=Fi（i=13）= 元/月2、通常公共设施维护费（1）工资费用及服装a.工资维修员： 1500.001=1500.00小计：1500.00元b.保险及附加费用1500.0025375.00元c.服装摊销500.001224=41.66 F1：1916.66元/月（2）公共照明系统a.电费 65千瓦二十四小时30天0.538元=25178.40元 32千瓦10小时30天0.538元=5164.80元b.维护费 .00元 F2：32343.20元/月（3）消防系统运行维护费 57600.00124800.00 F3：4800.00元/月（4）弱电系统运行维护费用28000.00122333.33F4：2333.33元/月（5）湖区日常费用设备运行电费：150千瓦8小时30天0.538元=19368.00元自然水耗：5000立方/月4.50元22500.00元F5：41868.00元/月（6）电梯运行费 a.电费：1715千瓦8小时0.575元30天=236670.00元b.检验费：147000.00元12月=12250.00c.维保费：441000.00元12月=36750.00d、限速器校验费：24500.00元24月=1020.83 F6：286690.83元/月(7)中水处理系统维护使用费 21600元12月 F7:1800.00元/月(8)27项不可预见费按5%计 403918.695%=5.93 F8：5.93元/月F（2.2）=Fi（i=18）=424114.62元/月3、保洁清洁费（1）人员费用及服装a.工资主管：15001=1500.00保洁员：10007=7000.00b.服装摊销450.00912=337.50 F1：8837.50元/月（2）卫生清洁用具及耗材 4300012=3583.33 F2：3583.33元/月（3）化粪池清理费 4000.00 F3：4000.00元/月F（2.3）=Fi（i=13）=45433.33元/月4、绿化费（1）人职员资及服装a.工资及福利绿化员：10001=1000.00b.服装摊销450.00112=37.50 F1：1037.50元/月（2）绿化用水费 48000.00 F2：48000.00元/月（3）绿化管养用具及耗材 3800012=3166.67 F3：3166.67元/月F（2.4）=Fi（i=13）=78641.67元/月5、保安费用（1）人职员资及服装a.工资保安主管： 2200.001=2200.00公共秩序维护员： 1300.0018=23400.00小计：25600.00元b.服装摊销 95019224=1504.16元 F1：29304.16元/月（2）日常保卫器材 4800.00 F2：4800.00元/月F（2.5）=Fi（i=12）=96045.83元/月6、固定资产折旧费F（2.6）=1000.00元/月7、管理者酬金F（2.7）=Fi（i=2.12.6）5%=672852.125%=33642.61元/月8、税项F（2.8）=Fi（i=2.12.7）5.5%=706494.735.5%=38857.21元/月F=Fi（i=2.12.8）=745351.94元/月9、每个月每平方米应收物业管理费：P=Fi（i=2.12.8） ST=745351.94330260.00=2.26元/月/平方米若考虑甲方提出减免补助电梯运行费、湖区运行费用和公共设施设备不可预见费用方案：41868.00元286690.83元5.93元348754.76元348754.76330260.001.10元/月/平方米2.26元/月/平方米1.10元/月/平方米1.16元/月/平方米每十二个月需补助：1.10元/月/平方米330260.00平方米12月4359432.00元。4.7 方案实施及监督机制4.7.1 本方案编制、审核、同意 本管理方案由物业服务中心依据工作中实际情况进行编写，由品质管理部策划，保安维修部负责督导管理，且得到了财务部支持配合，报管理者代表审核，总经理同意后实施。4.7.2 和相关业务交往 房管局物业服务中心关键和昆明市、官渡区政府及相关职能部门有业务交往。官渡公安分局日新派出所关键对小区安全、法规、外来人口管理进行指导、监督、检验；市房管局、市物价局关键是进行管理政策法规，物业管理工作指导、监督、检验；市电力企业、自来水企业、煤气企业、电信局关键是小区所需水、电、气、通信业务往来；房管局各项管理工作关键由物业企业各职能部门进行指导、检验、监督。4.7.3 工作安排1、办公室负责各项资料管理工作；接待和受理区域内业主及物业使用人各类服务要求事项，协调、安排物业服务中心各班组处理日常业务，向上级反应和汇报相关问题及事务，设一班（白班4人），白班工作时间为08：30-17：302、计费组负责各项费用核实、收取、上缴工作，工作时间为08：30-17：30。3、秩序维护组负责小区安全防范、消防和车辆管理，房管局设三班（早班7人、中班6人、夜班5人）分别设置为房产交易中心正门主入口：1人；副楼车库出入口：1人；主楼一楼物业服务企业外围：1人；主楼侧后门（时间为：07：30-15：30）：1人；房管局宿舍区后门值班室：1人；副楼一楼交易大厅大堂（时间为07：30-17：30）：1人；地税宿舍区值班室：1人；早班工作时间为07：30-15：30，中班工作时间为15：30-23：30，夜班工作时间为23：30-07：30。每三天进行一次调班。4、维修组：负责小区设施设备及公共部位维护、保养，装修日常检验管理；保障住户生活所需水、电、通信正常供给、运转，负责业主房屋维修、检验等工作。设一班（白班1人），白班工作时间为08：30-17：30。5、保洁绿化组：负责小区环境、区域内全部公共部位保洁及垃圾清运处理。负责区域内各绿化植物、草坪维护管养工作。工作时间为07：30-17：30。4.7.4 品质管理部每个月组织二次管理方案实施情况检验和考评，填写服务质量检验记录表，对质量计划实施进度、质量提出评价，提出质量改善意见，写出质量计划检验汇报。4.7.5 计划期内未实现目标或方法在制订下十二个月计划时应优先考虑，以确保质量计划有效性和连续性。4.8 方案发放范围 1、总经理 2、品质管理部 3、保安维修部 4、行政人力资源部 5、和方案相关部门5.0 相关文件和质量统计具体参见质量管理手册和各工作文件。昆明银海物业服务房管局物业服务中心二零零九年四月七日a年底考评于每十二个月12月底举行，考评年度为1月1日起至12月31日止。