物业接管验收标准作业规范样本.doc

物业接管验收标准作业规程中海申能物业管理一、 目标1、规范物业接管验收工作，确保接管验收工作质量合格。2、为了严把物业接管验收质量，从业主角度去验收，预防出现物业质量问题、被业主投诉而采取替业主提前服务式验收，而非含有法律效力政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打好良好基础（对物业工程了解）。3、完成和开发商权属过渡以后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环节标志。参与人是开发商和物业管理企业。4、 是在完工验收基础上，以主体结构安全和房屋、配套功效、设备为主要内容再验收 。便于发觉存在隐患，尤其是隐蔽工程和复杂项目、设备安装调试等，以确保及早发觉并处理。二、适用范围1、适适用于物业企业对物业接管验收工作。三、职责1、物业经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业接管手续。2、接管验收小组组长负责接管验收工作质量。3、接管验收小组负责依据本规程进行物业接管验收工作。4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。5、主动和开发商/项目企业/售房部、施工单位联络、协商、处理：楼宇问题、设备安装调试、熟悉设备性能/结构/产地/供货商/使用/运行/保养方法/；电/水/气管道铺设位置及走向； 6、和开发商协商验收注意事项，协商制订验收方案，统一标准，确定交接日期,处理遗留问题。7、各类资料移交，并对照图册、设备清单验收；8、负责图纸资料建档、造册、设备试运行。四、程序关键点1、接管验收应含有条件、要求。1）建设项目按计划、设计要求/各相关专业管理要求已建成，并有相关部门验 收合格证实（完工验收立案）；资料齐全。2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号正确经公安部门确定。3）本体物业接通水、电、气。4）区内场地平整，施工现场清理完成(在建采取围护方法)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业企业有固定办公场地。2、接管验收准备工作。1）在物业完工验收后、业主入住前，应立即组建接管验收小组，对所接管物业进行综合性接管验收，以确保物业基础合格，达成售房协议及相关计划要求、业关键求质量标准。2）成立物业接管验收小组。A、小组由企业工程部、行政部、用户服务中心相关人员组成：B、由行政部负责接管物业产权、工程、设备资料验收移交工作。C、由用户服务部负责业主资料验收移交及帮助楼宇验收移交工作。D、由工程部负责具体物业本体、公共设施、机电设备验收移交工作。3）接管验收前准备。A、和开发商联络好接管验收事项、交接日期、进度、验收标准。B、由工程部进行现场技术摸底，制订接管验收计划。C、提前参与发展商申请完工验收和机电设备 最终安装、调试工作。D、准备好接管验收统计表格：a、单项项目验收单/表b、房屋本体接管验收表c、公共配套设施接管验收表d、机电设备接管验收表e、验收交接统计f、接管验收问题整改表g、图纸、资料移交清单h、机电设备移交清单i、钥匙移交清单3、接管验收工作程序。(步骤图见支持文件)1）程序A、验收小组依据验收项目、标准，形成物业单项项目验收单、验收交接统计表、图纸资料移交清单、设备移交清单、房屋接管验收检验统计表、钥匙清单；并由责任人署名。B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单，提出书面验收不合格整改汇报，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。C、对不影响结构安全和设备使用安全质量问题，也可采取费用赔偿措施。D、对整改项目由施工方整改落实后,给予复查,并在验收不合格整改汇报中统计结果,合格后进行正式移交。E、对保修期内因施工、安装、设备原因产生质量问题，物业企业促请相关单位限期处理，根据保修期工程维修管理细则对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联络表。F、移交双方必需有双方署名办理移交手续。4、资料接管验收。（发展商向物业管理企业移交相关资料）1）物业产权资料：A、项目开发同意汇报商品房建设置项。B、建设项目选址意见书。C、国有土地使用权证D、建设用地计划许可证。E、商品房准建证。F、建设工程计划许可证。G、建设工程施工许可证。H、商品房预售许可证。I、命名资料。J、其它售楼资料（预售协议、装修标准、配套设施等相关资料）。K、用地红线图。2）综合完工验收资料：A、完工图。B、建筑执照。C、建设工程计划验收合格证。D、人防验收意见。E、消防验收意见及同意使用意见书。F、质监验收意见。G、环境保护验收意见书。H、 开工、完工汇报。I、公共配套综合验收合格证。J、供水协议。K、供电协议书、许可证。L、 供气协议书、许可证。M、有线电视合格证。N、通信设施合格证。O、 电梯准用证。3）施工设计资料：A、地质汇报书。B、全套设计图纸。C、图纸会审统计。D、设计变更通知书/书，技术核定单（包含工程质量事故统计）；。E、工程预决算汇报书。F、关键施工会议统计。G、隐蔽工程验收统计。H、沉降观察统计，建筑物沉降和变形位移监测统计/永久性水准点位置和基础性深埋；。I、钢材、水泥、关键材料质量确保书、验收统计；新材料、配件签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压汇报；J、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书，如消防验收及同意使用意见书、电梯准用证、电梯运行许可证；K、自动仪表调试统计；出厂合格证实；L、管道系统：供水、供气、消防试压或试漏检验统计汇报；M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；N、其它资料。4）机电设备资料：A、机电设备出厂合格证。B、设备清单：名称、规格、数量、产地、关键性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度统计、试运行统计、C、机电设备使用说明书（要求汉字）。D、机电设备安装、调试汇报。E、机电设备保修卡、保修协议。F、机电设备清单。G、机电设备供给商、施工单位资料。5）业主/租户资料：A、已购房业主/已签租赁协议租户姓名、位置、物业名称、面积、联络电话等资料。B、已购房业主/已签租赁协议租户购房协议/租铺协议及交楼标准。C、已购房业主/已签租赁协议租户付款情况或付款方法等。5、接管验收标准和验收方法。1）建设部物业接管验收标准。2）业主生活工作合理要求。3）售房协议/租赁协议交楼标准、装修标准、配套设施等要求。4）新建小区验收暂行措施。5）建筑装饰装修工程质理验收规范。6）建筑安装工程质量检验评定标准。7）关键以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。6、楼宇本体硬件设施具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备接管验收 (详见物业接管验收程序标准方法) 。7、接管验收遗留问题处理。1）遗留问题登记确定。A、对资料验收中发觉资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应该将问题逐项统计在接管验收资料遗留问题记录表中，交开发商相关人员签字确定。B、对物业硬件设施接管验收中发觉不合格等问题，接管验收小组应该将问题逐项统计在接管验收设施设备问题遗留问题记录表中，交开发商相关人员签字确定。2）对资料遗留问题。接管验收小组应该主动同开发商补齐相关资料。3）物业硬件设施、设备遗留问题。A、通常问题要求开发商在一周内处理。B、重大问题要求开发商在30天内处理。C、必需时经理给予帮助处理。4）长久处理不了、势必影响物业管理问题。以备忘录形式将问题登记后交开发商进行备录。5）按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期维修事宜。8、保留：接管验收遗留问题记录表和备忘录由企业行政部归档长久保存。五、统计1、接管验收遗留问题记录表2、单项项目验收单/表3、房屋本体接管验收表4、公共配套设施接管验收表5、机电设备接管验收表6、验收交接统计7、接管验收问题整改表8、图纸、资料移交清单9、机电设备移交清单10、钥匙移交清单六、支持文件1、物业接管验收标准方法2、物业接管标准作业规程七、移交书样本物业移交书经双方接管验收合格，在（ ）市（ ）区（ ）街（ ）号（ ）物业从即日起交由（ ）物业管理企业接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交书一式两份，直签字之日起生效。移交方： 接管方：（盖章处）房地产企业 （盖章处）物业管理企业经办人： 经办人：日期： 年 月 日附件明细：1、 物业移交清单。2、 物业设备移交清单。3、 物业管理分项标准和人员编制表。4、物业房屋本体维修基金收取及使用方法。5、 物业钥匙移交清单。6、 物业质量保修书。7、 物业使用说明书。