项目物业管理方案样本.doc

某项目物业管理方案一、 概述某项目在甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好物业背景，某小区物业管理水准将更显关键。二、目标落实开发商开发某小区项目构思，引进大城市物业管理理念，经过优良服务将某小区管理成城市居住区，让业主在县城里享受城市生活气氛。并使物业功效发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管企业品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，目前多数物业管理企业处于亏损状态。所以，物业管理企业组织要愈加简练、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图 经营环境图四、 人事人事设置标准：一人多岗，不要因人设岗。估计16名职员（按整个小区交付时设计）。 www.37 中国最 大资 料 库下载序号 岗位 人数 关键职责 备注1 经理 1 在董事会领导下，全方面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 职员招聘后即由企业聘用物业管理顾问企业进行培训，骨干职员将送市主管部门岗位培训结构培训。培训率100%。五、 经营估计a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）l 物业管理费：11.34万元应收 12.6万元30000*12*0.35=126000（元） 估计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元l 特约服务： 5.8万元l 其它收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人职员资福利：14万元l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元l 税金：1.05万元l 不可预见费用：1.2万元c) 润亏：-1.11万元d) 物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、职员服装配置费、安全护卫用具、绿化等）e) 公共性服务费组成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2 www.37 22.c n中国 最 大资 料库下载 （1） 职员工资和按要求提取福利费序号 岗位 人数 工资标准 工资累计1 经理 1 1200 1 经营部主任 1 800 8003 办事员 3 600 18004 物业管理员 1 800 8005 安全护卫员 7 500 35006 水电工 1 700 7007 保洁员 2 400 800工资总额累计 9600工资总额累计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）累计：14.17万元/年（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6） 办公费：按管理人职员资总额25%计算 5.52万元*25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元（9） 保险费：暂不投保（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元但为减轻业主负担，本企业将经过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项方法增加收入，降低支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。 六、 前期物业接管a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出提议）。b) 物业接管验收l 既应从以后物业维护保养管理角度进行验收，也应站在业主立场上，对物业进行严格验收，以维护业主正当权益。l 是物业经过完工验收后，对物业主体结构安全和使用功效再验收；l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l 房屋幢、户编号已经相关部门确定；l 落实物业保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方法落实，重大保修项目细则和图纸校验到位；l 接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检验，发觉产权、技术资料有缺漏，应以书面形式上报开发商，请求给帮助处理。l 接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检验，发觉接管设备（设施）和移交清单不符或有缺漏，应以书面形式上报开发商，请求给帮助处理。l 接管小组对每套单元房水、电、土建部分进行全方面检验，并将检验统计在册，对发觉问题应立即督促相关单位快速处理。l 在保修期内，因施工、安装、设备等原因产生质量问题，企业应查明原因，立即上报开发商，请求立即处理。l 抄水、电、气表底数，统计立案。l 接管验收中若发觉问题，应明确统计在案，约定时限督促开发商督促建筑商对存在问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必需手续以后，整个物业验收和接管工作即 完成。七、 入伙1、准备工作l 治安方面：小区四面种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和职员工作服等；l 制订入住步骤；l 印刷入住表格；2、协调工作l 和供电局、自来水企业、石油液化气企业和邮局等单位搞好联络工作，确保住户入住后水、电、气等供给。l 代业主和电话企业联络电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l 和学校、派出所和居委会联络，了解小孩转学和迁移户口手续办理细节，和相关联络电话，入住时公告。3、入伙现场 入伙准备、协调工作到位后，要布署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。 举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 注意事项：避免后期工地灰尘、噪音等不友好现象。4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续 签约 5、办理入伙手续程序 已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房协议 确定业主身份 缴清代垫代缴费用、装修确保金 建筑垃圾清运费、物管费，盖章 业主签署向业主八、 物业装修和管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必需在要求范围内进行。其相关要求包含：国家建设部公布建筑装饰装修管理要求和物业管理企业制订住户装修管理要求。依据上述要求，业主在装修前必需向物业管理企业进行申请登记，包含填写业主 装修申请表、领取装修管理要求，依据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及确保金，经同意后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及确保金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案建立物业档案资料建立是对前期建设开发结果统计，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少依据，也是更换物业管理企业时必需移交内容之一。现代建筑工程伴随科学技术发展和使用需求提升，楼宇设备设施和埋入地下和建筑体内部管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，所以一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少东西。物业档案资料建立关键抓搜集、整理、归案、利用四个步骤。搜集关键是尽可能完整，时间上讲是指从计划设计到工程完工全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业组成方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理关键是去伪存真、留下有用，归档就是根据资料本身内在规律、联络进行科学地分类和保留，利用即是在以后管理过程中使用并加以充实。十、 日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容 查对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消亡违章于未然 每七天三次 100% 标准 正确 符合要求，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1以下。 无违章装修 立即听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话和家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案（二）绿化管理工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季天天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，依据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者关键防治 每个月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上程序 7：009：30浇水、施肥；9：3011：30除杂草、整形、保洁；13：3015：30除杀虫、补缺、保洁；15：3017：00浇水、施肥（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯频度 8H内随来随办，随进度进行 天天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/六个月，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检验二遍/天，立即维修 每个月检验一遍 每二年漆刷一遍，每七天查换梯灯一遍，随坏随修 每七天检验一遍，即坏即修 每个月检验一遍，即坏即修 每个月检验一遍，责任范围内即坏即修，责任区外立即汇报相关部门 每个月检验一遍，即坏即修标准 符合要求，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整齐无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 通畅无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容 定岗检验 流动检验 学习和训练消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练频度 24H 每七天一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内抵达现场 每七天一次，每次1H标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、合适方法 国家和地方法规、业主条约等 遵纪遵法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练（四）安全护卫、停车管理（五）保洁管理工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 全部公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整齐无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下程序 5：007：00地面清扫；7：008：00清运垃圾；8：0010：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：3015：00清运垃圾；15：0016：00地面清扫保洁