针对公寓别墅的物业管理方案样本.doc

公寓别墅物业管理方案公寓别墅物业管理方案1第一节公寓别墅管理概述1一、公寓别墅管理概念1二、公寓特征2第二节公 寓 管 理4一、机构设置指导思想和标准4二、公寓物业管理制度建设4第三节别 墅 管 理5一、别墅特征5二、别墅特征5三、别墅物业管理6第一节公寓别墅管理概述一、公寓别墅管理概念(一)公寓公寓是比一般居民住宅高一个档次居住场所，其关键居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构常驻人员、三资企业外方工作人员和中国少数高薪阶层、有产阶层中部分人员等。公寓通常由专门物业管理企业进行专业化管理，收费较高，现在国家尚无统一收费标 准，收费价格通常由业主和用户和物业管理企业协商确定。即使公寓现在占中国城镇居住面积百分比比较小，但从长远看是中国城镇建设发展方向 。伴随中国生产力发展，大家物质文化生活水平提升，和大家生活习惯改变，公寓需求量肯定越来越大，要求居住标准和环境亦肯定越来越高，对物业管理档次也会有 更高要求。(二)别墅别墅是中国现在最高级次居住场所，通常是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功效齐全；管理收费多，服务周全。通常是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。中国现在别墅占百分比很小，关键是为来华工作国外高级人员、经商老板、高级雇 员，中国少数明星、名家、名人和有产阶层中高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多几百万人民币。别墅即使有其存在、发展客观必需，但终究是为极少数人提供享受，不是中国房地 产大规模发展方向，所以也不是中国物业管理主体部分。中国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，伴随市场经济发展，房地产被确 认为商品以后，全国广大城镇高级建筑迅猛发展而兴起，时间短，缺乏经验。但相信伴随生产力提升，大家物质文化生活水平不停提升，以后中国商务物业建设和管理，一定 会有一个愈加快发展和提升。二、公寓特征(一)建筑档次高，硬件设施齐备中国现在新建高级公寓，通常是按要求在“统一计划，综合开发”标准下进行开发建 设，其设计规范，设备设施配套；专业化施工，关键设备和关键原材料进口，其建筑档次和其它商务物业基础相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 备和装修上更具匠心，如：1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提升使用效率基础上，充足考虑用户舒适方便，表现对人关心。框架式，大开间；在房间安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户意愿调整分割装修，适用性强。2.居住面积大。公寓每户居住面积比一般居民住宅小区每户居住面积大得多，据统计分析，通常百分比大约是1：1.51：2。所以居住起来宽大舒适。3.硬件配置齐。公寓除和一般居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供给有热水，有还设有中央空调。层次较高还配有家用电器，如彩电、冰箱；家俱， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳；厨具，如灶具、炊具、餐具等。要说明是，因为中国公寓建设起步较晚，现在在硬件配置上很不统一，有多有少，还 有待于深入发展和规范。(二)用户相对稳定，服务周期长中国公寓从现在实际情况看，开发商通常是采取出售或出租两种方法进行经营管理。因 此，其业主和用户全部相对比较稳定，较少改变，流动性较小。1.服务周期长。公寓物业管理除和智能化写字楼相同之处外，其关键特征是管理服务周期长，一天二十四小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻全部有些人住、有些人进出；物业管 理要不间断地进行管理和服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大；下班后，人走楼空；物业管理只留少数人值班就能够了。2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务关键对象是工作人员，公寓内居住是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，全部要管理好， 全部要服务好。人员层次不一，无形中增大了管理服务难度。(三)管理要求严，服务层次高公寓用户对居住条件和环境要求比较高。所以，对物业管理要求也高，尤其是保安 、保洁和服务等方面：要确保住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，取得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求，不停地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户发明出一个安全、静雅、优美、温馨良好生活环境。在方便住户，搞好服务上，要举行多种服务项目，如：购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。第二节公 寓 管 理一、机构设置指导思想和标准(一)公寓物业管理机构设置指导思想公寓物业管理机构设置指导思想是：1.有利于加强公寓物业管理，确保住户人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值；2.有利于物业管理企业本身发展；3.有利于为物业管理企业股东发明一定效益。(二)公寓物业管理机构设置标准公寓物业管理机构设置标准是：“精简效能”，即在确保搞好物业管理和服务前提下，尽力精简机构，压缩编制订员 。可设可不设机构，果断不设；可要可不要岗位，果断不要。二、公寓物业管理制度建设公寓物业管理工作是一个系统工程，包含各个方面管理和服务，如：人事、劳动工 资、劳保福利管理制度，财务管理方面制度，保安消防方面管理制度，工程、设备设施运行、管理、维修保养方面管理制度等。第三节别 墅 管 理一、别墅特征1.别墅群体性。别墅突出特征之一是群体建筑，通常是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，组成群体，形成规模，自成体系。2.占地多、面积大是其第二个特征。3.楼层少，每户占用土地面积大，通常是一、二层，最多不超出三层小楼，建筑面积通常在200400平方米之间。二、别墅特征(一)建筑档次高设备设施齐备别墅在建筑档次和设备设施配套上除和写字楼、公寓等相同处之外，其关键特征是：1.框架式结构，23层，防震性能好，安全系数大，确保业主或用户使用安全可靠。2.关键建筑用材料，尤其是装饰材料关键是进口，如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。3.配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全方面安排和考虑。4.环境优美，因为别墅占用土地面积大，每户全部是独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件，通常有山(或营造人工假山)，有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。(二)住户层次高在中国现在(未来恐怕也是如此)能够买得起或租住得起别墅，是极少数人，而决非通常工薪阶层或一般老百姓。据了解现在在北京要购置一栋别墅，少则几十万、上百万人民币 ，多几百万人民币，最高则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。所以，凡能购置或租住得起，全部是有钱人。而有大钱人通常全部是(部分 除外)文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究，自然对物业管理和服务要求较高。(三)物业管理和服务要求高正是因为用户层次高，所以对物业管理档次要求也对应高。因为有钱，更轻易引发坏 人注意。所以，物业管理必需从高标准、严要求出发，尤其是消防保安方面、环境绿化方面和多个项目服务方面等，要有可靠确保，要实施封闭式管理。(四)物业管理收费标准高中国现在物业管理收费标准，只有居民小区，国家及各级政府房地产主管部门全部做了具 体要求。北京市政府1996年制订委托管理收费标准中，对一般居民住宅收费标准做了 明确要求。而商务物业，如：写字楼、公寓、酒店、别墅等，国家现在还未做出具体要求，通常是由委托方和受托方共同协商确定。从现在北京市实际情况看，三星级及其以上物业， 收取管理费大致在人民币1640元(平方米月)，而以公寓收费最高。三、别墅物业管理(一)物业管理指导思想和标准1.指导思想别墅物业管理指导思想是：(1)有利于加强别墅管理，确保住户人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值增值。(2)有利于物业管理企业本身发展。(3)有利于为物业管理企业股东发明一定经济效益。2.标准物业管理标准是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用户角度出发，搞好 各项管理和服务工作。(二)别墅物业管理关键性依据上述别墅特征和特征和管理指导思想和标准，别墅物业管理和服务，除了 和写字楼、公寓等相同之处外，应关键做好以下多个方面管理和服务工作：1.要尤其抓好消防和保安工作前面我们已经讲过，能够购置得起或租住得起别墅通常全部是有钱人、社会经济地位 比较高人。因为有钱、因为社会经济地位比较高，财产比较多，就更轻易引发坏人注意。所以，物业管理应尤其突出加强消防和保安管理工作，要实施封闭式管理，二十四小时全方面巡 逻、全方面监控；对进出人员进行监视，外来人员一律实施登记制度，对来访客人，还要电话取得住户同意后，方可放入。要采取一切有效方法，确保住户人身、财产安全。2.要搞好环境绿化工作通常居住在别墅群里住户，绝不仅仅是处理居住问题，而是讲求享受，除了要求要 有一个安全居住条件外，还要求有一个清静、优美生活环境。因为通常别墅全部是23层 小楼，独门独院，楼前房后空地很多，如：在北京东北郊温榆河畔丽京花园别墅，占地 20万平方米，建有389套别墅，平均每套占地514平方米。而园内建有些人工湖泊水域面积高达 6500平方米；绿化面积占总建筑面积60，人均占有绿地110平方米。给环境绿化提供了 前提条件。所以，物业管理应尤其注意搞好环境绿化工作，为住户发明出一个花园式居住环境，使栋栋别墅，掩映于绿荫丛中，四处鸟语花香。3.搞好全方位服务为方便住户，物业管理要在确保设备设施安全正常运行、卫生保洁达成标准要求、礼貌 服务符合要求标准前提下，搞好多个服务，如：通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送儿女上学等。