物业综合项目交接注意项目及主要工作内容.doc

物业项目交接注意事项及关键工作内容项目交接工作关键分为两部分，六个方面：第一部分：文案交接包含：1、 用户档案资料交接；关键：（1）用户交屋原始资料交接； （2）二次装修档案； （3）前期销售协议补充协议。2、 财务交接； 关键：（1）用户缴费情况统计表，包含物业、能源费等； （2）对外多种协议协议，费用结算情况； （3）物业企业代缴各项费用缴费情况，关键是水电费代缴收据等； （4）创办费使用明细及余额统计； （5）创办费购置各项固定资产明细； （6）用户预缴物业费及能源费明细。3、 工程图纸档案资料交接： 关键：（1）前期工程接管验收图纸清单；根据前期物业和开发商确定交接清单，和对方交接工程图纸及设备资料、协议、协议。（2）住宅和商场能源计量分摊措施；（3）确定住宅用电供电协议内容，确定民用用电电价及供电方法是否是独立供电；第二部分：设备交接包含：1、 设备现实状况交接：检验各项设备是否处于运行状态，及了解各项设备前期维修情况、设备运行统计，并检验运行统计是否齐全。2、 设施情况检验：检验公用设施是否有显著损坏、丢失。3、 其它（1） 检验各项照明器具缺损数量；（2） 检验各项隶属设备缺损情况。相关内容：1、给排水专业（1）多种设备合格证，使用说明书、设备保修单（2）系统调试和试运行统计（3）设备调试和操作手册、安装说明（4）系统设计方案和设计图纸（水、电图纸）、完工图纸（5）施工变更洽商统计（6）水箱防疫站验收合格证（即使用许可证），水质化验汇报2、弱电专业（1）消防系统设备技术资料主机部分： 产品说明书，产品技术说明 方框图、逻辑图、原理图 产品合格证 探测器清洗和维修说明 整机操作规程说明 软件编制表 地址码编制表联动部分：防火阀、水流指示器、显示报警器、警铃、排烟阀（含滚动次序）等部分说明书、接线图、产品合格证联动台使用说明书、配线图电动防火门、防火卷帘门使用说明书、接线图、产品合格证各类联动部件数量、规格、型号一览表消防系统施工工程资料全套消防系统完工图整机及其联动设备系统布线图中控室端子柜总端子图消防竖中模块箱端子图联动设备配电柜弱电控制入线端子图隐蔽工程安装统计施工变更统计接管应含有技术条件 火灾报警自动系统功效正常。 消音、复位功效正常。 报警记忆功效正常。 火灾优先功效正常。 故障报警功效正常。 消防通讯功效正常。 手报功效正常。 火灾事故照明及疏散指示装置正常。 火灾紧急疏散广播功效正常。 工作泵和备用泵现场转换运行13次均正常。 主电源和备用电源自动转换及备用电源自动充电功效正常。 主机和区域报警器工作状态一致。 连续无故障运行120小时统计。消防局初验、二验汇报及点评开通使用备忘录。3、电梯专业（1）按北京市电梯安装工程施工技术资料所要求进行逐项移交，它包3项评定及电梯安装验收（保修）证书，施工技术资料移交书，施工方案，质量、全技术交底，质量事故汇报等资料（即大蓝本）。（2）对电梯安装验收条件检验表中提到应含有完整资料文件进行移交，其中：包含文件目录，装箱单，产品合格证，机房井道布 置图，电气接线图，安装（调试）说明书，部件安装图等15项资料文件。（3）相关资料移交 国家电梯质量监督检验中心检验汇报；质量监督站核定证书；甲方和厂家和安装单位签署维保协议及全部变更洽商复印件。（4）劳动部门签发相关资料移交电梯安全检测汇报；电梯安全使用许可证；电梯安全检验合格牌照。（5）北京市质量监督局签发资料移交北京市质量监督局电梯检测汇报电梯层门装置、安全钳、缓冲器、限速器检测汇报4、电气专业（1）电气设备建筑平面分布图（标准用电设备总参数）。（2）配电线路平面分布图（标准线路参数）。（3）配电室平面部署图。（4）电气装置隐蔽工程完工图（包含：电缆、接地装置、隐蔽工程施工统计）。（5）全部电气设备系统图。（6）电气设备试验汇报和调试统计：开关柜、架构试验汇报。电力电缆试验汇报。绝缘试验成绩汇报。安全工具试验汇报。（7）上级电站地址、开关、编号等。（8）多种设备制造企业应提供资料文件目录。装箱单。产品合格证。使用维护说明书。安装（调试）说明书。第三部分：注意事项1、 各项费用和交接方结清后，再签署项目交接文件；2、 不能完全交接费用，可采取押金方法进行确定；3、 公共能源、通讯费用等过程中费用，须用押金方法进行确定；4、 尤其关注物业企业是否有，已存在服务关系但未签定多种协议、协议项目；5、 尽可能保留原物业企业电脑中文件资料；6、 和原物业企业项目关键人员建立良好沟通关系，以使交接工作顺利进行；7、 项目交接工作，要由开发单位和交接双方单位对交接文件进行确定；8、 原物业企业关键工作内容：物业管理费测算、创办费测算、物业用房安排。