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1、 城步苗族自治县十万古田农业科技开发有限公司 湘城农副产品批发市场项目 申 报 材 料 目 录 一、第一章 项目概况 二、第二章 项目背景与必要性 三、第三章 产业政策与市场前景分析 四、第四章 建设地点与建设条件 五、第五章 主要建设内容与规模 六、第六章 主要生产技术方案和设备 七、第七章 项目实施进度 八、第八章 环境保护与节能 九、第九章 投资估算与资金筹措 十、第十章 财务评价与社会评价 十一、附： 1、湖南省发展和改革委员会文件（湘发改
2、财贸【2005】90号） 2、建设项目环境影响报告 3、土地使用证明 4、建设用地规划许可证 5、建设项目选址（定点）申请表 6、农业部定点市场证书 7、邵阳市农业产业化龙头企业认定 8、城步县人民政府批复 9、湖南省湘菜产业促进会常务理事单位证书 10、营业执照 11、组织机构代码证书 第一章 项目概况 1.1公司概况 单位名称：城步苗族自治县十万古田农业科技开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：1000万元 单位住所：城步县儒林镇工业园区 业务范围：农副产品科研、生产、加工、销售 企业法人：刘海龙 建设单位简介：十万古田农业科技开发有限公司
3、是一家集高山延季蔬菜、粮油种植和肉牛、肉羊养殖的科研、生产、储藏加工、销售的农业产业化龙头企业，公司拥有1000头的肉牛、5000头的肉羊养殖基地１个，有蔬菜生产基地2万余亩，同时油茶树基地2000亩，油菜基地5000余亩，粮食基地3000亩,公司分设13个产品收购与分装点，并在北京、上海、广东、深圳等地建立了稳定的销售点，下属湘城农产品批发市场为湘西南地区最活跃的农副产品集散中心。正在改扩建的湘城农副产品批发市场、2000吨冷藏保鲜库、6200平方米的物流仓储及正在筹建的十万古田农业科技示范园将成为公司发展新起点。公司技术力量强大拥有教授2人、高级农业技术人员6人、中级农艺师26人、经济师6
4、人、公司管理人员60%以上为大学本科以上学历。 公司正在兴建的湘城农产品批发市场经城步苗族自治县农业局、县发展改革局、县人民政府、邵阳市农业局、市发展改革委员会、湖南省农业厅、省发展改革委员会等部门逐级批复立项，中华人民共和国农业部已批准该市场为定点市场。扩改前该市场位于城步县儒林镇23号。1994年开始筹建，初为综合批发市场1995年9月完工，投放建设资金1400万元，占地12.3亩，已经发展成为湖南省湘西南地区最活跃的农副产品集散中心，发展潜力巨大,市场购销业务辐射全国23个省，农副产品交易品种50余类，成交量逐年增长,现年成交量8000余万公斤，成交额6000余万元，创利税40余万元，
5、资产总值2000余万元，员工58人。 1.2主要投资项目及市场年交易量 湘城农副产品批发市场一期工程占地面积50亩，建筑面积1.8万平方米，主要建设2000平方米综合服务楼（包括农产品展示厅、农产品检测中心、电子商务信息中心、办公室）、2800平方米的农产品加工车间、2000平方米的冷藏保鲜库，容积为5000吨，5000平方米的农产品交易区及6200平方米的物流仓储。市场建成后预计年交易量10亿公斤，年交易额8亿元，市场收入2000万元，创利税500万元，可向社会提供1600个就业岗位。 1.3法人代表简介 法人代表刘海龙，男，1967年5月14日生，邵阳市人，学历大专，曾从事房地产开
6、发，农产品基地推广开发工作，现为十万古田农业科技开发有限公司董事长。 1.4生产经营、税收、就业 年交易农副产品8000万公斤，成交额6000万元，创利税40余万元，有180人就业。 1.5项目概况 1、建设地点：湖南省城步苗族自治县儒林镇工业经济园区。 2、建设规模与目标：批发市场工程规划占地面积67,066平方米（100.7），总建筑面积45,000平方米，第一期工程占地面积50亩，建筑面积1.8万平方米。规划建设蔬菜、粮油、干货三大批发区及冷藏库、综合服务楼、办公楼及相应的配套设施。本市场除场内交易外，设计规划了电子商务平台，作为整个市场商务活动的基础，为国内外的客户服务，
7、加速物流、资金流和信息流的流动统一。市场将设立检测中心，保证进场交易的农副产品的食用安全，同时为市场准入制的建立提供必要的技术手段。市场建成后，预计年交易量10亿公斤，年交易额8亿元，市场年收入2000万元，创利税500万元，可向社会提供1600个就业岗位。 3、项目建设情况：该市场位于城步县工业园区，省道S219线从市场边经过，交通方便，土地、水电供应条件良好，可保证用量。目前，该项目已完成环评立项、规划设计，土地使用证等。同时，大市场建设、冷藏库建设、加工车间基本建设已完成，综合服务楼正在建设中，预计2011年12月可全部竣工使用。 4、项目投资总资金效益情况： ①项目投入总资金为5
8、956万元，其中建设投资为5755.16万元，流动资金200.84万元。 ②正常销售收入53985万元，年均销售收入53985万元，年均利润总额442.15万元，项目财务内部收益率753万元，借款偿还期5.53年。 5、主要经济技术指标： 序号 项目 单位 数值 备注 1 总占地面积 平方米 33500 50亩 2 总建筑面积 平方米 18000 3 建筑密度 % 28.5 4 容积率 % 0.95 5 绿地率 % 29.8 6 投资总投资 万元 5956 7 固定资产投资 万元 5283．7 8
9、 流动资金 万元 200.84 9 年均总资产 万元 790.71 10 年均销售税金及附加 万元 161.02 11 年均销售收入 万元 53985 12 年平均投资利润率 % 8.4% 13 年平均资本金利润率 % 16.28% 14 投资回收期（动态） 年 9.83 15 贷款偿还期 年 5.53 16 项目财务内部收益率 % 13.94 17 项目净现值 万元 753 18 年均利润总额 万元 442.15 19 年均净利润 万元 323.58
10、 第二章 项目背景与必要性 2.1项目背景 城步县湘城农副产品批发市场从1994年筹建至今，形成年交易农副产8000余公斤，成交额6000余万元，交易品种达50余类的具有一定规模的农副产品批发市场。 随着农业产业结构调整战略的实施，该县及周边地区以高山反季蔬菜为主的农副产品产量快速增长。据不完全统计，2002年以来，农民的农副产品“卖难”问题日益突出，同时，该地区由于其特殊的地理位置及传统的经营环境，从上个世纪80年代开始，就是湘西南农副产品的集散中心，湘城农副产品批发市场作为该县乃至湘西南地区和广西西北部的唯一一家农副产品批发市场，由于受其现有的规模与功能限制，已不能适应城步县农副产
11、品“大流通”的需要，且与该县城区发展不相称，又由于原有场地因受到周边环境制约无法进行扩建。为此，市场及其主管部门提出，择土易地建设湘城农副产品批发市场，该项目已经列入了城步县50庆（2006年）重点建设项目。 2.2项目的必要性 ①农产品和农副产品发展需要 城步是湖南省邵阳市5个纳入国家大西部开发县之一，地处雪峰山脉南岭山肪交汇处，平均海拔696.8米。全县10个乡镇，人口26万，其中农业人口20万，随着农业产业化结构调整和扶贫开发项目的发展，该县充分利用独特的地理环境优势，种植油菜3万亩。粮食10万亩。高山反季节蔬菜5万余亩，带动周边地区蔬菜产业60余万亩，其中反季节蔬菜年产量25亿公
12、斤，竹笋、薇菜、水果等产品1亿公斤。大量农产品和农副产品急需寻找销售渠道，本项目建设无疑对农产品的方便快捷购销提供了坚实的基础，因此，项目的尽快建设是湘西南地区农产品和农副产品快速发展的需要。 ②促进大西部开发的需要 随着国家对大西部开发的力度不断加大，城步县作为西部地区连接东南沿海经济发达地区的前沿地区，充分发挥业已形成农副产品集散中心的优势，扩大产地与市场连接的桥梁和纽带功能，本项目建设尤为需要。 ③市场自身发展的需要 目前，该县湘城农副产品批发市场是1995年建成的，占地仅12.3亩，年成交量8000余万公斤，由于规模有限，农副产品交易品种单调，市场功能不全，严重制约了市场进一步
13、发展，制约农产品的大规模开发，不利于物流运输，无法满足湘西南地区农产品及农副产品的发展需要。因此，易地扩建农副产品批发市场势在必行。 ④农产品再流通的需要 该县地理位置独特，向东辐射赣、浙、福、沪、皖、南与桂、粤紧紧相连，西与贵、川、滇相通，北出长沙连通湖北诸省。省道S219线与上瑞高速公路邵怀段延伸工程--竹城公路纵贯该县南北；东距邵阳火车站200公里，南临桂林火车站210公里。西与枝柳线靖州、通道站相连接，交通便利。有利的区域位置为农产品大流通，促进大西部农副产品与国内外市场的连接提供了良好的契机。 ⑤高速农业产业结构的需要 按市场的需要组织农业生产，是市场经济条件下农业产业化的必
14、由之路。发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展，提高农民的组织化程度，使丰富的农产品优势变为商品优势、经济优势。从而促进湘西南乃至大西部的农产品的可持续发展。 项目建设将直接促进生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业。政府可以根据市场需求指导产业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样可以从根本上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民生产的盲目性，使农业生产与流通渠道结构得以优化。 综上所述，选择新址建设规模大、功能全的湘城农副产品批发市场是十分必要的，也是及时的。 第三章 产业政策与市场前景分析 3.1市场预测 1.市场供需现状 1、生产现状
15、该县5万亩反季节蔬菜产量5亿公斤，粮食10万亩。油菜3万亩。31万亩楠竹林，竹笋产量4000万公斤，50万亩小杂竹，竹笋产量2500万公斤，薇菜30万公斤，蕨菜100万公斤，板粟40万公斤，猕猴桃500万公斤，水果1000万公斤，其它自然资源500余万公斤。牲猪50万头，山羊5万头，家禽1000万羽。农产品和自然资源十分丰富。 2、销售现状 本地生产的反季节蔬菜、菜油产品主要是供东南沿海地区的市场及港、粤地区市场。薇菜产品主要外销日本、韩国，竹笋主要供国内外市场；水果部分外销，同时也向外调进本地不能生产的产品。农副产品主要是外销，供求关系相对稳定。 2.市场供需预测 邵阳市城步县位于湘
16、西南边陲，辖10个乡（镇）、292个村、26万人。随着农业产业化的推进，该县及其周边地区以高山反季节蔬菜为主的农副产品产量快速增长，由于县内现有农副产品交易市场规模有限，市场服务功能不全，严重制约农产品的大规模开发，不能满足农业产业化发展的要求，因此，扩建湘城农副产品批发市场尤为必要。经过城步县人民政府研究同意，拟由该县十万古田湘城农副产品批发市场有限公司投资建设农副产品批发市场，并将该项目确定为建县五十庆献礼项目。 项目选址于县城城北工业园区绿色食品工业区，占地面积50亩，分为综合服务区、批发交易区、加工储藏区等功能区，规划总建筑面积18000平方米，主要内容为蔬菜、粮油、干货交易市场，冷
17、藏保鲜库综合服务办公楼、会展中心、加工厂等，预计年交易量10亿公斤，冷藏库容量（有效）5000吨，建成后的批发大市场农产品销售量将达到10亿公斤以上，交易额将达8亿元，市场年收入2000万元，创利税500万元，可向社会提供1600余个就业岗位。该项目的建设，对促进城步县及湘西南地区农业产业化发展，增加农民收入具有重要意义。 3.目标市场分析 湘城农副产品批发市场定位是服务于本县与湘西南地区，带动大西部向国内外市场拓展，努力扩大服务占有份额。特别是本市场将对本地区具有特色的产品（如：高山反季节西红柿、白萝卜、四季豆、红茄、宝庆辣椒、苡米、菜油、雪峰蜜桔、南山梨、中国南方薇菜、香料油、竹笋、板
18、粟、猕猴桃等）向外地推销，充分发挥批发贸易的龙头和桥梁作用。 4.市场客户分析 原湘城农副产品批发市场拥有经营户158家，这些经营户与湘城农副产品批发市场建立了长期的合作关系，批发市场的择址新建不会影响他们彼此的合作关系。同时，市场将加大自己销售部门的力量，自己开展一定份额的批发量，拥有自己的客户。还可以新增200余户外地农产品批发商进场经营。 根据规划，湘城农副产品批发市场可以容纳各类经营户400余个，市场建成后，将满足进场交易经营户的需求。 5.市场竞争力分析 本市场具有很强的竞争力，其主要因素为： 1、本市场是湘西南地区唯一的农副产品一级批发市场，其主要服务对象是国内外客户，
19、其建设规模与市场预测是相吻合的。 2、本市场是湘西南地区农副产品集散中心，该县政府历年来给予了大力扶持，在本地区及大西部具有较大的影响力。 3、市场将建立健全完善的市场规则和科学管理体制，并将建设一流的电子商务信息系统，不但为市场树立良好的品牌形象，同时将大大提高运营效率。 4、原湘城农副产品批发市场已经营多年，已形成了较固定和成熟的供销网络，积累了丰富的管理经验。 第四章 建设地点与建设条件 建设地点：湖南省城步县儒林镇工业经济园区。 建设条件： 市场建设在该县工业园区绿色食品开发区，选址地块在省道S219线和竹城公路西侧，总占地面积33500平方米（50亩），南进广西的龙胜
20、桂林、北连上瑞高速公路，交通方便，东出该县机场路，建新路与县城中心相连，西靠青山，环境幽美，空气清闲，地势平坦，是建设农副产品批发市场的理想场所。 第五章 主要建设内容与规模 5.1建设规模： 1、建设规格依据 本市场为原有湘城农副产品批发市场易地扩建工程，其规模确定的主要依据是： （1）该县粮食10万亩、油菜3万亩加上5万亩反季节蔬菜基地近年平均出产反季蔬菜5亿公斤以上，90%以上可进入本市场，加上周边地区的产量，年交易量10亿公斤以上。 （2）根据本市场辐射和服务的范围，经市场调查和分析，本县及省内外农副产品进本市场交易量5亿公斤以上。 （3）根据湘城农副产品批发市场近年
21、来的交易量和场地太小，功能不全，不能满足发展需要的具体情况，从而确定本次易地新建农产品市场的规模。 2、建设规模 本市场建设规模按年总交易量10 亿公斤，并考虑比较完善的配套设施进行规划设计，见下表： 市场规模 （年交易量） 序号 项目 交易量（亿kg/a） 百分比率（%） 1 蔬菜 5 50 2 粮油 3.2 32 3 干货 0.7 7 4 其他农副产品 1.1 11 合计 10 100 根据拟定的规模及市场的功能与定位，拟建的主要项目列下下表： 序号 建设项目 建筑面积 1
22、 蔬菜交易区(门面配套用房) 2000 2 粮油交易区(门面配套用房) 2000 3 干货交易区(门面配套用房) 1000 4 冷藏保鲜库 2000 5 综合服务楼 2000 6 仓储 6200 7 加工厂 2800 8 合计 18000 5.2产品方案 1、市场功能 本市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能： （1）信息功能：对本县及周边县、市及国内外市场供求的农产品、农副产品的产、供、销、价格、质量、品种等信息及本市场辐射范围区的需求信息指导农产品生产和农副产品开发。 （2）批发
23、交易物流功能：按设计规模设置蔬菜、粮油、干货等分类存放、批发场所。 （3）保鲜功能：对部分蔬菜、水果，根据需要进行冷藏保鲜，设置冷藏保鲜库。 （4）加工功能：，设置加工和供应。 （5）计量检测功能：对出入市场的产品设有准确的计量装置，并配有蔬菜残留农药检测设施。 （6）管理服务功能：市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储）、物业管理、产品展销等提供管理服务。市场还具有对购销双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。市场管委会还要同有关部门协调，在市场内设立工商、税务、银行、保险、中介等机构，对购销双方进行一条龙服务。 2、经营范围 市场主要从事蔬菜、粮油、干
24、货的批发，并从事农产品信息咨询、市场咨询、会展、广告等服务。 第六章 主要生产技术方案和设备 6.1工作方案 1、主要建、构筑物及结构方案 综合服务大楼和办公楼为5层，其余建筑物为1-3层建筑，建筑方案应简洁明快，具有现代感，同时便于场内交易，让经营户对经营环境感到满意。建筑物基础形式拟采用条形基础，办公大楼，综合服务大楼，冷库、农产品会展中心为框架结构，其余建筑为砖混结构，楼面采用现浇楼板或预制板，屋面采用新型隔热防水复复合结构，外墙为新型墙砖。 、主要建、构筑物工程一览表 序号 建设项目 建筑面积(M2) 建筑物层数 1 蔬菜交易区(门面配套用房) 2000 2
25、 2 粮油交易区(门面配套用房) 2000 1 3 干货交易区(门面配套用房) 1000 3 4 冷藏保鲜库 2000 2 5 综合服务楼 2000 5 6 仓储 6200 2 7 加工厂 2800 2 8 配套用房、垃圾站、公厕 1000 8 9 停车场 4250 合计 23250 2、物流运输要求 运输车辆60辆其中普通运输车40辆，冷藏车8辆，集装箱车12辆。装卸设备10台（包括叉车等）。在铁路专线和用仓储100平方米，用于铁路物流。 3、供水 ①水源 市场水源统一从该县供水站供水，完全可以满足市场用
26、水量。 ②用水量 项目总用水量为90立方米/天，最大用水量为6立方米/天，全部为新水，说见以下用水量表： 序号 用水单位 用水量 排水量 消耗 总用水量 新水量 生产废水 生活污水 1 交易户生活用水 40 40 33 7 2 农产品加工用水 13 13 13 3 办公、服务、展楼用水 8 8 4 道路喷洒用水 7 7 7 5 绿化用水 4 4 4 6 小计 72 72 13 41 18 7 不可预计用水 15 15 15 8 合计 90 90
27、 13 56 18 ③供水系统 市场设置贮水池一个，容量100立方米，21小时有水量出入。 ④排水 市场总排水量为55吨，其中净菜加工洗涤废水13立方每天，生活污水42立方每天。 ⑤排水系统 生产废水、生活污水全部经处理，收集排入城市下水道排方。 ⑥消防 1）消防用水 消防用水与生活用水共用一个供水网，200立方米蓄水池，24小时保主水池供水。 2）室内消防设施 办公楼、综合服务楼、会展中心每层楼设计配置消防管设施橱，其他建筑物配置相应的灭火器。 3）消防栓和消防泵 市场预计设置4个消防栓，配置2台扬程20米的消防泵，从储水池供水。 2、供电电源及电压选择
28、市场按二级负荷供电，由县电网提供两回路10KV电源，两回路电源同时供电，两台变压分开同时运行，两路电源手动切换。 ①用电负荷估算及变压器容量选择 根据市场建筑特功能，按单位面积用电指标进行核算，期用电负荷如下： 安装容量：PE=1100KW（其中空调为340KW） 有效功率PJS：1500KW 无功功率QJS=7100Kvaar(补偿后) 视在功率SJS=1600KVA 计算电流IJS=90A（10KV侧） 功率因数COS：0.5 选用2台SGID型1000KVA变压器，变压器负荷为0.41 ②供配电设施及系统 市场单独设置机房一座（面积200平方米），其中包括变压器配电
29、室，变压器屋，内设2台变压器和低压配电室，变压器配电系统为单母线分段，采用JYN2-10型变压器开关柜以放射式向本变电所变压器提供380/220V电源。低压采用GCK-B型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供380/220V电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压配电室内。 消防负荷采用两回路供电，并在末端自投，消防时自动切掉与消防无关的负荷，确保消防用电。 ③电气照明 照明工作电压为220V，照明装置一般选用节能荧光灯和白炽灯，在主要公共建筑物的出入口，楼梯间，疏散通道等重要场所设置事故照明和疏散指示灯，以保证停电后的人身安全。 ④线路敷设
30、市场内所有供电线路严格用电，消防安全要求敷设。 3、弱电系统 ①电视电话及综合布线系统 在市场内建立一个信息网络系统，该系统电话网、宽带接入网、有线电视网和控制等组成，该系统根据其功能的不同，配线采用综合布线与单独布线相结合的布线方式，每个功能单元按需要设置电视、电话和计算机信息点，在信息插座上接上电话或计算机就可与外界进行图像、数据和语言的交流，使其成为社会公众信息服务系统平台。 ②保安监控系统 本项目针对市场安全的需要，设保安监控系统一套（该系统微机控制如及监控器柜设在办公楼二楼消控室内），在市场主入口、服务大楼、办公楼、会展中心及冷库设监控摄像机（约60个点）根据建筑物安全技术
31、防范管理的需要，对必须进行监控的场所、部位通道等进行视频探测、视频监测、视频传输、显视和记录，并且有报警和复核功能。 4、冷库 为水果及部分蔬菜及农副产品保鲜，本项目建设1000吨，多功能组合冷库1座。 ①组合冷库设备 组合冷库设备主要由以下几个部分组成： 制冷设备（氨系统、氟利系统及二醇冷媒系统等） 库内加湿设备 库内冲霜及制冷机组冷却水设备 电器控制设备 通风换气设备 其他设备（冷库门、安全装置、防撞构件等） ②组合冷库组装程序 土建基础—结构施工—壁板安装—天棚板呆梁安装—天棚板安装—库内地坪施工—库内地坪防水处理—地面保温施工—库门安装—库体轴承安装—制冷设备安
32、装—电器系统安装—冲霜系统安装—库内板缝处理—制冷机房安装—防撞构件安装—设备系统调试。 5、检测 ①检测目的 为了帮助进入本市场的蔬菜等产品让广大客户放心食品，对产品进行农药残留物质进行检测是切实可行的方法，同时在条件允许的情况下，可以对蔬菜等产品中的重金属及其他有害物质含金量进行测量，通过严格的检测程序，为推广无公害绿色食品和市场交易准入制打下坚实的基础。 ②检测方式和基本流程 由市场管理人员，在同一车同类产品中，每次抽2-5公斤样本，并将样本详细进行记录。检测流程：采样—送样—编号—送检—测试—数据处理和计算—结果记录—审核—发出送检结果。 ③主要检测设备 本市场将在综合服
33、务大楼中设立一个检测中心，根据需要配备必要的检测设备，主要设备见下表。 序号 设备名称 规格型号 单位 数量 备注 1 农药残留快捷检测仪 RP-410 台 2 北京产 2 残留农药测定仪 CL-1 台 2 上海产 3 残留农药速测仪 R2000-A 台 1 深圳产 4 电热鼓风干燥箱 DGF3017-1 台 1 5 箱型电阴炉 SRJX2-9 台 1 6 电阻炉温控箱 DRZ-4 台 1 7 双盘分析天平 YJ328A 台 1 8 单盘分析天平 DY18 台 1 9 原子
34、吸收分光光度仪 721B 台 1 10 气相色谱仪 台 1 11 液相色谱仪 台 1 12 电动粉碎机 FZ102 台 1 13 电子调节万用炉 SW-1 台 1 14 高温炉 SRJX-4-9 台 1 15 生物显微镜 XSB 台 1 16 电冰箱 台 1 第七章 项目实施进度 7.1 建设工期 本项目建设总工期为2年8个月。主要建设工程为蔬菜、粮油、干货交易门面、综合楼、办公楼、冷库、农产品超市及会展中心、停车场、加工厂等。 7.2项目实施进度安排 1、前期工作（
35、征地、可研、环评、规划、设计、筹资及办理有关手续等）：2008年4-8月。 2、蔬菜、粮油、干货交易门面、综合楼、仓储、冷库、停车场等工程建设期为2008年9月-2010年12月。 3、加工厂工程建设期为2010年12月-2011年5月。 4、道路及配套工程建设期为2011年5月2011年12月。 第八章 环境保护与节能 8.1环境影响评价 1、《污水综合排放标准》GB8978—1996； 2、《城市区域环境噪声标准》GB3096—93； 3、《地表水环境质量标准》GltZB1—1999； 4、《大气污染物综合排放标准》GBl6297—96。 （一）环境现状 1、气象
36、 本项目所在地城步县境处雪峰山脉与南岭山脉交会地带。东、南、西、三面环山，北中部地势稍平。山地面积占全县面积的93.7％，平均海拔697米，海拔1500米以上的山峰234座，境东二宝项海拔2021米，为邵阳市最高峰。北部资江流域东、西两面高山向中部递降，形成丘岗及河谷冲击平原，只占全县面积的6.3％。城步属中亚热带季风湿润气候区，四季分明、雨量充沛，夏无酷暑，冬少严守。年平均日照1347.3小时。年平均气温16.1℃，1月平均温度4.7℃，极端低温一8.1℃(1957年2月11日)，7月平均温度26.7℃，极端高温38.5℃(1963年9月3日)。无霜期年均279天。年均降水量1218.5毫米
37、最多达1586毫米(1961年)，4～6月占全年降水量的44％，易暴发山洪；7～9月占全年降水量的23％，常遭旱灾。县境为沅江支流巫水和资江西源赧水发源地，流长5公里，流域面积10平方公里以上的河流共77条，总长1122，河网密度0.43公里/平方公里。分属三大水系，沅江水系流域面积占全县总面积的65.1％，珠江水系占19.5％，资江水系占15.4％，河溪径流总量为24.89亿立方米，水能可开发量20万千瓦。全县有耕地19.02万亩，其中水田16.62万亩，有林地185万亩，有草地137.36万亩，水域12．65万亩。各类树种107科921种，其中国家保护的珍稀树种有银杉、资源冷杉、银杏、鹅
38、掌揪、巴东木莲、金钱松、香果树、杜仲、蓖了三类杉等30种，境东北沙角洞有58株银杉与长苞铁杉混生，为国内罕见，建有银杉自然保护区，野生动物有62科155种，其中国家保护的有华南虎、金钱豹、水獭、麝、穿IJJ甲、小灵猫、鸳鸯、大鲵、鹰嘴龟等1 7种。矿藏有硫铁、锰、铅、锌、钨、金、铜、铁、洞石、水晶、钾长石、辉绿岩、石棉等23种，其中硫铁矿矿床厚，吕位高，储量1321万吨。境内山青水秀，自然景观遍布各地，80里大南山芳草如茵，翠谷颠连，苍茫雄浑，系省定旅游景点。 2、大气质量现状 根据检测结果，建设区域内的S02、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，
39、环境空气质量较好。 （二）项目建设对环境的影响 项目建设期可能对周边环境影响较小，主要是施工过程中的粉尘给周围造成的污染。 （三）环境保护措施 1、设计依据 《环境空气质量标准》 《城市区域环境噪音标准》 《大气污染物综合排放标准》 《室外排水设计规范》 2、设计原则 ①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。 ②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少至0低限度。 3、治理措施 ①污水治理
40、本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 ②噪声治理 高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。 各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 ③固体废物治理 主要为日常生活，设置垃圾分类箱，经分类、收集、袋装后，由环卫部门定期回收和清除外运。 8.2节能节水措施 1、外墙 根据夏热冬
41、冷地区居住建筑节能设计标准JGJl34—200l，政府强调建筑围护结构的热工性能，规定了建筑构件的最大U值(传热系数)，外墙的U值要求达到1.5w／m2.K。 外墙采用常用的保温隔热材料有泡沫板、聚氨酯一泡沫、矿棉、高压蒸汽养护的加气混凝土等具有坚固、耐火及低导热性新型建材，既能满足外墙在结构和保温隔热方面的双重要求，又能减轻重量(较之混凝土石材等)。 用这些导热性能极低的保温板将结构墙体包裹起来，隔断热能交换途径，减少了空气、风及湿气侵入，稳定了内部环境，大大减少了外部气候对建筑物的冷热冲击。无论是酷暑严寒，始终有效保温隔热，达到年复一年的节能。 2、门窗 外墙窗采用阻热型材铝L0w
42、—E双层中空玻璃窗，在双层玻璃之间充入惰性气体可以改善双层玻璃窗的U值，既增强保温性能又能隔绝噪音。 影响门窗能效的关键问题是门窗框，既要保温隔热，又要有良好的气密性，在铝制和塑料型材的空腹内可以填充聚氨酯泡沫来进一步提高 3、弱电节能与控制 楼层自控系统对楼房设备进行全方位监测，控制和综合优化处理。使用该系统可为本项目节能15～20％左右。 4、通风 冬季采暖或夏季制冷的另一个必不可少的措施是通风。密封性良好的建筑物，自然渗透风量减少。因此，机械通风是保证室内空气质量的前提。而带有热回收功能的可控机械通风系统既能满足节能要求又能确保室内的空气质量。在冬季通风系统利用从室内排出气体的
43、热量预热从室外进来的冷空气，大大节约了能耗。而夏季，这一过程刚刚好相反。 5、给排水节能 给排水选用高效节能低噪音水泵，设水泵基础减振垫，泵进出口选用软接头。选用节水型洁具，采用水资源节约用水的先进工艺，景观水供水采用循环用水，以节约用水。 1）公共卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。 2）公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。 3）水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。 4）水泵机组设置隔振、消声、降噪的隔震器和管道弹性支架等技术措施。 5）生活污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。 6、电气节能 1）照明标准均按
44、建筑照明设计标准”的规定设计。 2）灯具选用高效节能型，选用带电子整流器节能荧光灯，功率因数达到0．9以上，并在控制下根据周围环境和参数合理运行。 3）变电室内的变压器等设备均选用高效率、低能耗产品。 4）变压器低压侧设就地电容补偿，提高功率因数。 7、暖通节能 1）空调水系统采用变流量系统，根据负荷变化调节系统水流量。 2）全空气空调系统采用变风量(风机变频)系统，有利于节约运行电量。 3）全空气空调系统过渡季节采用调节新风比降温，节省冷源耗电。 4）空调、通风等设备均选择符合能耗和性能指标优良的产品。空调系统全部采用自动控制装置，同时满足舒适、节能及监控要
45、求。地下车库防排烟系统，选用高效节能设备。 综上所述，建筑设备的能耗和围护结构密不可分，因此，在设计过程中应充分考虑本项目的建筑外围护结构(包括外墙和门窗的保温隔热、窗墙比、遮阳等)与建筑形态之间的合理关系。 第九章 投资估算与资金筹措、 9.1 估算依据 l、法律法规依据 ①土地开发整理项日资金管理暂行办法》(国土资发[2000]282号) ②《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》(国土资发[2000]316号) ③《土地开发整理项目预算定额》(财建[2005]169号) ④《关于组织申报国家投资土地开发整理项目有关事项的通知》 ⑤《中华人民共和国土地管理法》 ⑥《湖
46、南省实施<中华人民共和围土地管理法>办法》 ⑦中华人民共和陶囤家标准GB／T 18508—2001《城镇土地估价规程》 ⑧国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》(国土资发12001年]225号)； ⑨湖南省人民政府、省市士地管理部门颁布的有关政策、规定、通知等。 2、取价依据 ①《湖南省征地年产值标准》(省政府办公厅(20。5)47号)； ②建筑二[程按J}}(=c省内类似工程造价及邵阳市建筑工程造价进行估算。 ③设备价格采用厂价及询价，并以此为基价岸规定计算运杂费等设备附属费用。 ④安装工程费按预算项工程安装率进行估算。 ⑤其他费用除征地费外，均以三项工程费用总额为技术基
47、数按如下比例估算： 建设单位管理费1.2％；工程勘察设计费1.5％；工程监理费1.2％ ⑥预备费率5％，以工程费用和其他费用的总额为基数。 ⑦根据中共城步苗族自治县委文件，本项目享受的优惠政策的减免和返还的规费不计算在项目建设投资中。 3、其他依据 ①委托方提供的拟建项目宗地湘城农副产品批发市场建设项目情况专题汇报等与估价相关的其他有关文件资料； ②现场勘查、市场调查收集的相关资料。 9.2、编制范围 市场各建筑物、总图运输及各项目配套的公用设施、工程建设的其他费用。 9.3、投资估算 l、建设项目工程总投资额为5956万元，其中固定资产投资
48、总额为5755.16万元，流动资金200.84万元(详见附表一)： ①固定资产投资额为5283．7万元：包括工程费用4330万元、其他费用787．7万元、预备费用166万元； ②建设期贷款利息471．46万元： 2、流动资金估算 项目从第3年投入营运后，需逐步增加市场经营周转金，按扩大指标法估算正常年份需流动资金200．84万元。 3、项目投入总资金估算表：(单位：万元) 序号 工程和费用名称 国内金额（万元） 总计 占固定 资产投资 建安 工程 设备 购置 其它 合计 一 固定资产投资 3584.5 745.5 953.7 4283.7 528
49、3.7 85.4% （一） 工程费用 3584.5 745.5 0.00 4330.0 4330 77.73% （二） 其他费用 0.00 0.00 787.7 787.7 787.7 18.39% （三） 预备费用 0.00 0.00 166.0 166.0 166 3.88% 二 建设期贷款利息 0.00 0.00 471.46 471.46 471.46 13.6% 三 固定资产总额（一+二） 3584.5 745.5 1425.16 5755.16 5755.16 100% 四 流动资金 0.00
50、 0.00 200.84 200.84 200.84 五 工程总投资 3584.5 745.5 1626 5956 5956 9.4、资金筹措 本项目总投入资金5956万元，拟定来源如下： 1、建设单位自筹资本金3356万元，其中用于固定资产投资3155.16万元,用于流动资金200.84万元。 2、银行贷款2600万元，年利率7.56%。 投资计划与资金筹措表 单位：万元 项目 2008年 2009年 2010年 2011年 合计 一、总投资 620 879.6 1960 2496.4 5956 1、固定资产投资 620
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