凯里森商业建筑工程设计.doc

美国凯里森建筑事务所(Callison)是美国名列前茅大型建筑师事务所之一，凯里森在商业零售设计特别著称,在全球享有名誉。拥有设计行业内公认 杰出人才和高效业务运作系统，其业绩涉及世界各地一大批知名购物中心及微软、波音等众多知名公司公司总部，中华人民共和国首座双塔办公楼和最成功商业购物中 心为一体上海港汇广场，以及位于上海南京东路步行街口地标性综合项目宏伊中心。服务客户涉及极具商界影响公司，如微软公司，惠普公司，波音公司， 耐克公司，日本西武百货，香港恒隆地产等等。 主持人：今天下午第一种给咱们做演讲嘉宾是美国凯里森建筑事务所合伙人、中华人民共和国区总经理杨砚先生。杨砚：各位下午好！一方面，感谢主办方为咱们创造了这样好一种机会，并且很难得RTKL、捷得尚有咱们事务所这三个在美国重要商业开发事务所在一 起交流。咱们今天主题是环绕中华人民共和国都市中心区商业建筑进行规划设计，谈谈我差不多近，特别是近来几年在中华人民共和国规划设计某些体会。一方面，我用两分钟时间把凯里森大体状况简介一下。凯里森专注市场领域就是商业、零售业、办公、酒店、综合体开发设计公司。这边这些图片代表着我 们在重要这些领域重要建筑规划设计，综合体、办公楼、酒店、公寓、购物中心，尚有商店设计，大到百货店，小到购物中心里面专卖店。因此，使得咱们在 30年来比较注重于在这个领域发展，也被评为全世界最大商业设计公司。讲到商业设计，跟咱们公司形成成长和咱们设计理念，其实有三点是最重要，特别是前面两个一定要着重来给出某些简介，由于人们诸多是开发商，很 多是建筑师在做这个领域工作。咱们觉得你设计，特别是这种大型开发有大量投资，需要进行几十年经营，你一定要把你设计方略和咱们客户商业策 略一体化，这是非常重要一点，因此不是纯粹规划或者设计，而这是一种商业方略。第二，为使用者着想。所有咱们设计都是关于人使用，涉及开发商，包 括商家，涉及购物者。当前已经是非常全球化了，或者说这是一种趋势。对于全球化里面洞察力和咱们设计经验分享对于咱们发展是非常重要，咱们可以在 这些方面具备经验可觉得诸多大型项目带来较好经验。凯里森当前全球除了美国西雅图作为总部之外，在纽约、洛杉矶、达拉斯、伦敦、上海、迪拜，均有分公司，新兴印度市场也开始了。讲到大型项目开发， 不得不说咱们客户群，这些罗列是商业开发有关东西。涉及大型开发商，涉及其她某些公司，涉及微软等等。在中华人民共和国比较早涉及到都市中心区综合项目 开发，因此咱们有机会和国内领先大型开司，已经开始商业综合开发，涉及香港横荣，中华人民共和国华润集团，招商，绿地，绿城，合生创展等等。中华人民共和国建设和开发有30年，咱们参加了，凯里森是在80年代末、90年代初开始，在美国是比较知名参加中华人民共和国设计公司。因此，咱们比较荣幸 在诸多场合被邀请去参加，涉及胡锦涛主席访问西雅图时候，咱们都参加了欢迎她晚宴。咱们在中华人民共和国这历史，特别是近十年，特别是近六 七年来，这个积累使得咱们当前对于中华人民共和国开发开始有相称理解，并且参加限度很深，和诸多开发商，不但是大型开发商，并且中小型开发商均有较好合 作。中华人民共和国开发，咱们觉得在这个市场里面怎么样贡献咱们所谓经验，尚有这方面知识，这方面积累。因此，咱们在中华人民共和国市场里面有焦点，就是大型商业中心 和商业地产开发，这个包括诸多，包括了零售业、购物中心、百货商店、酒店、办公楼、公寓等等，凡是在都市中心区很普通开发形态，咱们都参加了诸多。在这个同步，咱们其实是有一定社会责任，在创造一种新社区，或者是在引导一种新生活方式。因此，如果说关注当今中华人民共和国发展话，一定跟都市化 进程是关于系，因此都市化进程在将来十年左右时间，或者是十五年左右时间将会有跟美国整个国家同样人口从农村到都市，这是一种很大持续发 展，咱们都在经历其中，并且咱们很难想象五年后来、十年后来怎么回事。因此，咱们带来咱们面临这些问题，就是作为一种大都市，尚有诸多区域要进行重 新开发，就是更新，中型都市要变成大都市，小都市变成中型都市，没有都市地方要建都市。带来很大影响就是生活方式影响，中华人民共和国经济是金融危机以来变成 全世界一种唯一闪亮地方，这个趋势很难阻挡，特别是国家从各个层面在推动这种发展。咱们以为作为建筑师在规划和设计层面上面，其实咱们是可以给将来发展 施加正面影响，这个是肩负着一定责任。经济增长必定是没有办法阻挡，开发商有那么多事情做，人民生活水平提高，跟开发成功有很大关系，如果开发 项目非常不专业，就是对资源极大挥霍，其实过去十年、十五年，在前面那些年里面形成诸多大型开发都是不成功，人们都明白。当前人们越来越明白这件事 情，在中心区域里面怎么样做得好，做一种成功项目开发。因此，有几种要点，怎么创造一种社区，怎么给这个社区有它认知度，或者是一种标志，今天早上两 位同行已经做了诸多陈述。就像Scott说，人们追求都是同样，在这方面没有太大差别。我想做商业综合体有些要点，提出来跟人们讲讲，重要还是用实例，我有好几张幻灯片是有文字，就穿插到实例里面阐明。一方面，可以促使商业综合体成功 最大因素就是要形成目地。要形成目地话，她有诸多因素考虑怎么形成这个目地。其实跟市场有很大关系。因此，一种项目一定要可以把她定位到一种恰 到好处，并且是有发展前景定位去找项目，并且为这个项目做某些量身定制东西。然后，品牌是一种非常重要东西，这些都是对开发商来说，开发商怎么把 自己做起来，在这个市场里面做较好成功项目，你也许要有一种品牌概念在里面。例如当前华润集团，咱们跟她一起合伙，她万象城就是一种品牌，她可以 把她概念和她组合推展到诸多都市，这个就是从开发者角度来讲。但是，其实每个项目又有她个性，因此一种好成功商业综合体必然是有她个性存 在。往往在都市中心区，政府部门、规划部门，涉及居民、工作场合，对于都市中心区里面把一种项目变成具备很强多样化和多功能含义里面，再加入具备一定 市政含义，就是具备一定公共空间含义也很重要。因此，成功商业综合体一定有一定规模规模效应。也许五万平方米很难成为一种都市综合体，因此这个 规模效应很重要，但是这个规模效应并不是巨大无限制、奢侈，应当是会成功，她有一种量比例，一会儿咱们讲项目时候会讲某些成功项目比例和功 能需求。一方面，咱们要讲是它位置。这是一种比较重要问题，也许也是对开发商角度来说。选取一种点，在一种都市环境里面她是怎么样可以把这些组合某些组 合起来，要照顾到她们自身对这个市场迎合需求和她自己独立生存，综合起来又变成一种较好综合体。因此，咱们要可以审视一下。就是你要一种酒店，或者 是一种甲级办公楼，在这个地面自身是一种什么，这个是要综合考虑。目地就是对比这种辅助性使用功能，她也是一种比较重要，所谓辅助性使用功能 就是有诸多可以形成在这个区域里面有自己独特特性，咱们等一下也会有些例子可以讲。关于在这个项目里面，在这个位置上面主入口，有一种自己重要门 面，也是和这种位置关于系，是有比较重要关联。各个功能之间联系，这个其实是创造一种综合体非常重要方面，她既跟位置关于系，并不是说你有了 一种地，或者位置也挺不错，你功能就可以随便放，不是这样回事，她功能还是非常特定这个位置有什么关系。咱们在比较早时候进行了港汇广场设计，这个是在90年代初，1993年时候，在中华人民共和国大综合体开发里面，这个是一种比较重要项目，做比较 早，并且当前被证明是比较成功项目。它购物中心是全中华人民共和国公认营业额最高购物中心，最赚钱购物中心。由于港汇广场在徐家汇形成，使得整个徐家汇 定位提高到CBD概念。如果讲到它位置话，她是在非常优越位置上面，她是在上海最大地铁站上方，和地铁有直接有关联系。当时设计港汇时 候，还没有那种很大型购物中心在中华人民共和国存在过，因此其实也是一种挑战，对于咱们也是一种摸索。到今天就有诸多这种经验教训，其实这个综合体开发跟政府 规定是息息有关，这个在中华人民共和国又是一大特色。如果当前再做话，也许不会做六层，但是做了就要做很像样，并且经营好。就是由于她位置非常好，因此她 六层购物中心还是非常成功。固然，咱们也是花了很大工夫去摸索，这样北美形式购物中心形态能不能拔高，拔高后来带出来空间尺度，或者说是一种对空间 认知限度究竟怎么回事，咱们做了某些研究。咱们最后得出是简洁、明了架构，这个被证明是有前瞻性，她是一种非常流畅、简洁、垂直向交通组织很 好沟通性，尺度感较好，明亮。不是有非常奇怪空间，它空间是很舒服。这些都是非常重要形成一种购物中心，使得人们在里面进行较好购物活动，这 个是挺重要。尚有一种，她也开创了怎么样把办公塔楼、复式公寓和商业直接在一种里面结合起来做，而不是分离地，这种做法被证明是非常可行。这个平面图上 看到，左方和下方有两个塔楼，这两个塔楼结合，她入口，到达点，人流，她楼梯下空间使用，被商业使用，都被证明是非常有效。至于复式公寓，怎 么运用这个购物中心，座落在购物中心上方，像酒店同样环境，这也是比较成功例子。港汇作为一种33万平方米，是全国当前为止最高双塔项目，经营了十 年，办公楼经营了五年，证明是一种成功例子。这个就是咱们凯里森在上海公司所在地宏一国际广场，它从位置角度讲又是非常得天独厚，具备潜力变成一种都市地标、都市中心综合体项目，座落在中华人民共和国最 知名商业街，南京东路路口，她不是很大，地上地下不到十万平方米，但是所处位置非常重要。因此，选取一种好位置，哪怕体积再小，都也许做出一种好 都市综合体，这个基地只有5900平方米，因此是一种非常典型麻雀虽小五脏俱全例子。当时设计这个项目时候也有过很大争议，就是从整体布局角度。 在中华人民共和国规划部门制定条例，或者是概念当中，就是创造一种都市孔进环境，她有时候往往是比较机械化，机械式思维。当时规定是在转角上面留出一种大广 场，咱们就很反对，坚持不应当有广场，应当是把最佳商业街面和广告位置留出来给购物中心。证明这个做法是使得这个项目成功因素之一，就是由于做了这个做 法。恰恰相反，在南京东路步行街此外一端世贸大厦就是一种失败例子，她就是做了一种超大型广场，这两个正好是一种明显对比。怎么运用这个位置为 都市综合体创造诸多有收益点，例如转交上面LED广告，高清晰度广告牌，当时也是咱们竭力建议开发商在这上面要做一种这样东西。做了后来被证明是 非常好带来经济效益做法，并且为都市带来具备一定活力形象。塔楼自身也是一种地标性建筑，她受到外滩历史性建筑高度限制，但是咱们还是突破了 规划局高度，做到了142米，使得她可以在当前上海定位外滩南京东路商务中心区最重要地标性建筑。中华人民共和国有诸多都市虽然有历史比较短，像上海并不是历史很长，但是随着这个年代发展，她还是具备一定地理位置认知度，例如说这是上海五角 场，在上海东北角附中心位置。这样位置很重要，这个开发商是合生创展，她特意为了开发这个行业项目成立了一种合生商业总部，这是她们第一种全国性大 综合体开发，地面面积25万平方米。都市综合体开发其实跟政府很关于系，政府往往为了把她做成在这个地区，这是在杨浦区，杨浦区政府是非常想要把五角 场重新打导致一种有经济活力、有商业活力一种点，要和港汇所在地就是徐家汇媲美。因此，非常支持在这个地点做一种可以有力度，有经济效益，将来运 作和规划设计都可以说是非常好一种项目。咱们就比较有幸成立了上海此外一种中心项目开发和设计。这个项目是15万平米购物中心和凯悦酒店，尚有一 个标志性办公楼构成。但是，她给规划条件并不是像当前看到这样高，都是100米、120米尺度。为了要做到所谓标志性，就是在这个位置上面能 够呈现出一种具备很当代，她们往往要联系到世界其她很知名项目话，就是高度一定要拔高，商业量一定达到某种限度等等。这个里面其实是咱们要做诸多工 作，就是协助开发商，涉及高度位置重新定位。因此，当前国内规划已经变成法律，你要改话要通过合法程序，通过政府支持其实还是可以改，通过都市设 计，重新制定片区规划，使得这个项目可以合理成立，可以做到180米高办公楼，是合生在上海一种综合性办公楼。因此，咱们在这个过程中就是协助做 到怎么制定，固然从名义上讲是政府工作，但是咱们大量工作是协助开发商做。回到这张总图来看，她是在上海五角场最后一种东南角留出来一块地，是两块地组合。可以看到怎么样在充分运用这个较好位置来组合都市综合体，一 开始咱们普通做法就是要有好几轮总体规划比较方案，今天就不展示出来。但是，咱们把这个标志新塔楼放在北边，沿着上海中环线，或者是放在东边等 等，有诸多比较。就像刚才讲，形成一种好成功综合体话，在她具备好位置条件下，其实每个最后出来最佳使用功能点还是通过诸多轮研 究。因此，当前办公楼是放在接近这个路地方，酒店是放在东端，当中有购物中心串联起来，这个是通过交通分析、研究，涉及量化研究，证明这样做法应 该是最佳，最佳，可行。购物中心自身当前都很注重她对社会产生正面影响。因此，咱们当前在做诸多综合体都是把屋顶作为一种都市开放空间，可以 使用、可以进行商业活动空间，并且是全天候24小时开放概念。这个是从此外一种角度看，由于在五角场地方搞了诸多开发，涉及万达广场，东方商厦等等，但是并没有把这个区位商业形象和都市形象提高起来。因此，往 往咱们在接了这样项目后来肩负责任，有时候不但是为开发商服务，做到一种好有效益经营项目，并且给社会怎么样带来这个社区亮点。政府也很关注， 例如她觉得这个地方她们从来没有一种这样东西，杨浦区是上海比较偏区，上午讲闸北区也是同样，她很需要一种很高酒店，因此做大型综合体项目一定 要得到政府支持，并且做过程中一定要她理解综合体性质和将来使用，咱们可以有一种比较成功保障。综合体其实有诸多方面的确要关注。很重要就是可达性地有时候你觉得这个地理位置较好，但是她非常难以到达，例如说在大立交桥转换边上话，你也许 要绕很打圈才干到这里。因此，对于她可达性分析要做好。因此，咱们在做综合体时候，在前期总体分析上面要做大量比较工作。对开发商来讲，定位 一种这样综合体，她考虑市场，她也是要考虑车行时间，我没有把诸多东西分很细讲，有诸多东西的确很重要，例如车问题，你作为一种都市中心区有影 响地标性大型开发，车到达就是很重要，车量也是很重要。可达性还涉及视觉可达，她怎么样以地标形态浮现，怎么有自己个性，也是包括在这个里 面。当前人们在行业里面比较懂得是华润和新宏基合伙杭州万象城，她是在杭州新城几乎可以叫钱江新城商务、政府、文化汇集区域，但是华润方略使得她 可以在中心区边沿一点地方做一种包括住宅在里面综合体。这个跟她开发理念和她当前一种模式，就是她经营方略和开发方略模式，并且她可以说 法政府，使得她可以在一种50万平方米里面把各种形态做起来。咱们也是很有幸从三年前就开始设计这个项目。这张图右边一半就是一期，20几万平方米，十万 平方米豪宅，尚有一种很大型购物中心，加上地下有超过20万并没有，涉及后期酒店、公寓、甲级办公楼开发，40几万平方米、50万平方米、50多万 平方米，徐徐变成了一种开发商觉得她可以跑到重要都市去做一种这样综合体模式。咱们参加在这个过程里面，也看到了这个模式建立，其实还是很有说服 力，她依照当前中华人民共和国零售业发展情形，制定出购物中心应当是多大，普通当前不做超过15万平方米，普通是12、13万左右，使得经营达到最佳状况。详细讲到华润万象城究竟有什么样东西构成？也许诸多人不理解，但是应当说总概念就是一种一站式，可以在她自身综合体里面作为一种龙头地位一 个产品，一方面让她可以做成功，有力度，带动其她住宅和办公、公寓发展。设计这样超大型购物中心话，咱们其实是作为一种比较全方位角度去看。所 以，不但是满足她作为一种购物中心，还满足她在这个都市空间形态里面所出来形象，对周边关系、交通带来影响，她几种面是什么样，开放空间、广场。 像这个位置和可达性都是非常具备优越条件。她这边有两条地铁线，看到这个虚线是其中一条，在这个图上方将来尚有一条地铁线。因此，在东北角十字路口和 西南角十字路口下面都各有一种地铁站。这样，咱们把整个规划按照地铁人流思路进行设计。因此，你看到这个购物中心是对角，涉及将来再开发二期，穿 越她下面就是两个车站之间项目。刚才讲到了形象设计，在这张图右方，那个转角下面是一种地铁站，咱们有一种地下下沉式广场，作为入口和地铁相连。在面临都市主干道，北边和西边这 个地方又形成一种重要入口。因此，依照这个项目几种角不同样，涉及对万象城自身组合定位，就是在东南角下面是一种主力百货，是泰国中央百货，上面有 溜冰场。当前华润已经整合出一套商业组合形态，固然她针对每个项目还是有不同样变化，她应当说有一种主流线在里面，咱们跟她们合伙也比较顺利，非常了 解她需要什么东西。这个里面做一种设计，做商业，做综合体经济性、效益非常注重，就是咱们设计方略跟她是相连，但是其实建筑设计自身创造也是很要紧 。因此，咱们还是要挖掘这样一种大体量大项目是一种什么样，她蕴含文化含义，或者是具备本地特性，咱们创造一种故事，使得她既经营好，又能 够被非常好认知，形成也许一种场合，不论她是一种开场还是一种封闭式大型购物中心。因此，在这个项目里面运用了杭州有钱塘江概念，尚有她自身西湖周 围很优美山体。因此，形成这样一种流线型，在天窗和购物通道设计上面，都可以给她体现出水切割形成峡谷这种概念。中庭空间往往是一种购物中心里 面很重要地方，这是显而易见，人们都明白。咱们尽量把这个地方变成一种比较综合性使用，她可以又是约会地点，又是展示地点，又也许举办社区活动 地点。同样，咱们刚刚给华润做了一种扩充设计项目在成都24城，在成都二环线其中一种重要道路，通向市中心交界地方。因此，综合体选取地点，在 这个里面又是一种较好体现，在这个主路下面也是有一种地铁，也是在两三年之间要建成，地铁站就是在这个下面。因此，从可达性、位置方面，咱们做诸多轮方 案，普通是做好几轮中期研究，最后得出这个200米高华润大厦应当放在这个位置，并且较好把底层空间和商业结合起来。这个里面还牵涉到一种区域性地区 文化概念。刚才也讲到了个性问题，咱们在这个项目里面始终想怎么反映成都地区文化，成都是非常知名注重休闲、户外活动都市，因此咱们在购物中心 设计时候，给她附加出这种功能，她是一种室外活动场地。除了从她构架看到当中大庭院概念以外，还把购物中心变成退台式做法，就是延伸，就是 内部来看还是购物中心，但是穿越这些餐饮设施后来，你就可以到达外部室外空间，并且你从室外可以通过这些台阶联系到达每个层面参加空间，这张图就是表 达了这个概念。其实咱们和别大型事务所同样，可持续发展、绿色建筑都是咱们整个事务所方略，咱们有自己网站和自己使用工具，都可以很便捷找到怎 么做设计手法，涉及大楼面向，就是依照这样分析之后，觉得她应当放在这个位置，是面朝南，从能源角度讲是最佳用。怎么样收集雨水，有诸多绿化， 有屋顶花园购物中心，起到灌溉作用，这些东西都是在考虑。因此，在当今条件下挑战，人们面临都是同样问题，就是环境和能源和可持续发展这些因 素，都是作为咱们设计师应当较好运用手法，对于咱们家园也是一种责任。和刚刚提到同样，整个屋顶是一种大可使用花园，不但是公共功能，餐饮功能，她还带来了此外结合地区，结合政府某些盼望，就是在这张图上面 看到中庭上面暖色调，下面一张就是在中庭上方看到，咱们做了一种小型博物馆，她是跨越中庭中间上方，占据一半空间，和下面购物中心之间有一 个较好互动。由于24层是有点历史含义，当前有一种电影就是讲24层，她是中华人民共和国比较早飞机发动机产业关于系。因此，咱们觉得有责任，开发商也很支 持做一种这样小型博物馆，使她把这段历史保存下来。动线其实是很重要概念，刚刚简介几种方案里面，咱们已经讲了某些。如果说把她拎出来讲，也显而易 见，人们都明白，每个项目里面都牵涉到问题，就是你流线，有车流、人流、服务、消防等等，出入口位置，周边状况。到项目自身里面，不论是购物 中心，还是在一种开场式环境里面，和别不同使用功能之间联系，水平向，垂直向，尚有一种标记系统联系，都使得这个动线需要达到一种最佳做 法。看上去挺容易，但是真要做起来是非常困难，有时候是非常有挑战东西。因此，作为规划师、建筑师可以辅助一种开发商，或者是对这个都市片区可以 做成一种有生命力东西，这个绝对是要下工夫一种方面。这里有一种例子，当前这个项目正在建造当中，是绿地集团(公司专区,旗下楼盘)在上海最大一种项目，也应当有一定媒体知名度，一共投入70 亿人民币做这个项目。这个项目位置真是非常好，在上海罗湾区，作为中心区，在黄浦江边上，世博会长址对面。这个项目是比较复杂牵涉诸多问题，我可以 跟人们共享一下，她自身是由四块地组合起来，当前依照中华人民共和国规划和出让地条例来讲，每一种地块都要满足她容积率、覆盖率、高度，并且在诸多状况下不能更 改，有时候可以更改，但是这个项目咱们从开始就被告知是不能更改。又要把它做成完全是一种整体综合体，很困难，咱们其实做了三轮，都已经差不多达到报 批限度，固然是在开发商指令下面在做。所带来问题是什么呢？一方面讲一下它构成某些，她是由三栋甲级办公楼，一种万豪酒店，两个豪宅，这块地正好 被定性为住宅用地，尚有比较低矮商务用地，就是作为绿地集团总部和小型高档百货。有一种开场型餐饮、娱乐、潮流高档购物场合，串起来一种综合 体。这张总图可以看到，刚刚讲四块地，就是这样画下来，这是住宅用地，其她都是商务和商业用地，每块地条件都规定非常死。通过不断改进，一方面咱们 可以把容积率全平均起来做，最后是做两栋塔楼，最后这个是不行，由于都市规划部门极力反对。最后就做成三个办公楼，由于这边正好是一种地块，可以满足这 个面积一种楼。这样做了后来，最后再审查时候，开一种比较重要会议时候，都市规划部门又代表政府提出一种讲法，就是说你虽然满足了所有规划条件，满 足了日照，但是为了可以达到当前人们讲和谐社会目，你应当在规划指标间距退让原则上再对你有10%规定，就是本来退100米，当前退110米， 这是中华人民共和国特点，这是非常故意思。固然，咱们在开发商绿地集团指令下，就一次次签补充合同，一次次做。但是，这边提出来问题，的确建筑师有时候是被带 入一种开发里面肩负责任是很具备社会性。因此，这是一种很故意思利益。因此，当前看到所有退让所有是达到110%做法。这个也许也的确有点道 理，就是为了使得这个项目很顺利开展，可以给居民创造不但是技术性满足规划指标，并且从视觉，从创造和谐社会目来看，都做到了。因此，不论怎么样， 这个项目当前已经全面开工，两个豪宅都已经封顶了。这是一种鸟瞰图。为了把这个项目做成既是一种整体，又要有一定变化，又受制于日照影响等等，因此出 来这个楼形状是挺故意思，并不是咱们刻意这样做，这是依照实际需求做到，最后成果是挺令人满意。总来讲，这是一种比较独立住宅两个豪宅，这是每一层580平方米一户豪宅，这边是两户，然后是开场式购物中心，由几种核心点串联起来，整个项 目就是一种场合创造和一种地标性创造。她到达点怎么考虑？就是除了周边几种入口有不同地方，有车流可以进入到地下空间以外，整个里面都是同样 。但是，在这个同步咱们还是让车到达中心广场，使得你具备一种中心空间，达到可以到达刚才讲到达点，怎么使得有一种感觉，就是我开车就可以到达这里， 然后再进车库。这个是东北角入口，其实离地铁站不远，就是四五百米路，过来之后这成为一种显而易见入口，整体解决都是非常简洁。综合体里面还是追 求这种简洁性，特别是塔楼，她是作为一种背景，她所讲出来语言其实应当是简洁明了。反而在底下购物中心场合创造出来语言应当是丰富，使得人们到 达这边之后并不是单调，或者是像办公楼这样，具备她一定性格。这就是中心广场，咱们流线这些解决是环绕着怎么样做出一种最合理购物中心流线， 来把这个很复杂项目做起来，空间收方，舒展，创造这样限度都是很重要。对于世博会、黄浦江展示又是此外一种概念层次，就是怎么加强她，这是重复做了诸多次，日后总结出几点。一方面，这个地块，不能超过24米，咱们把绿地 总部做在精品百货上面，总部设计就带有世博会场馆设计概念，就使得她有一定前卫性和通透性，它是一种较好展示建筑。万豪酒店对于整个罗湾区接近黄 浦江江边也是一种地标性展示，有很强可视性。咱们老是讲有购物中心，商业零售其实是往往在中华人民共和国做综合体，咱们经验可以差不多是100%有零售功能在里面。既然有了零售功能，零售作为一种商 业中心，要让她做成功，这是最重要一点，因此咱们说她是整个综合体一种催化剂，一种成功基本。这个概念一定要非常强。这里面就会讲到，或者是思考 到购物中心设计和规划，而不是说你有一大块面积，我就做一大块所谓购物空间就行了，她应当非常强表露或者是体现出这个购物中心规则和性格，不论是 开场，有顶盖还是什么。这个是被证明，就是购物中心成功是保证商业综合体收益最大要素。由于她作为一种最可以汇集人流，每个购物中心如果计算人 流话，如果她成功，一定带来是成千成万人流，有时候达到十万人流。例如在黄金周港汇里面就是十万人次以上量。正由于如此，综合体里面购物中心 成功，她可以把人流很顺利带进来停留、上下，进行她购物和体验活动，当前咱们讲购物都是讲体验，她就是标志着综合体成功因素。刚才讲了综合体是代表了当今人们追求这种新生活方式，或者也不是追求，自身这个形成都市更新就是带来一种新生活方式，这是一种已经发生事情， 因此她必然是用生活方式跟你都市生活有关联一件事情，因此她形象非常重要，自身这个购物中心成败很重要。因此，咱们凯里森作为一种在这方面具备经 验公司，咱们做每个项目都非常小心告诫自己，就是不能把一种项目做出超越购物中心规则。因此，凯里森在这方面可以长期不断发展，其实咱们在遵守商 业规则方面是自己教诲自己，不要做不也许事情，例如为了创造某些空间效果，或者是追求形式，忘了购物中心构成，这个是万万做不得。因此，咱们比 较强调在做综合体时候，不论你是一种开场、封闭，只要你有购物中心，或者说是商业中心，你就一定要遵守它规则，就要遵守它带来组合，你到一定规 模后来，八万平方米，十五万平方米之间，必定要有主力店，必定要有多厅影院组合，这里面你要遵守规则，什么东西放在一层，什么东西放在五层，这种合理 性和她空间组合流线，咱们是非常注重。这使得咱们可以和诸多在中华人民共和国大开发商合伙基本。有一种例子，一种是当前已经建成在深圳南山海岸城，这个塔楼已经建成并开始使用。最重要是综合体形成购物中心，这种设计理念结合南山在这个地点 别叫做是商业文化中心，她本来有都市设计，把人行道和广场放在第二层，并且正好在这个地块里面需要一种都市广场。并且这个跨越了两个地块，咱们就是怎么上 她整体感觉是一种购物中心。这个是从底开始，当前已经建成。这是当时效果图，也可以看到，咱们说你创造一种场合，创造一种环境，必定是和户外 空间关于系，室内也可以创造。但是，往往是室内室外兼顾是可以带来最大优势，就像咱们刚刚看到华润24层形态。固然，她从综合角度来讲，也是 合理，有百货主力，有影院，有溜冰场。这个看到是在第二层，咱们是当做第一层来使用一种平面规划，会牵涉到在中华人民共和国，由于地块性质，并不是像美国那样，在一亩地上面种一种购物中心，就 是依照她需求做。但是，中华人民共和国状况下面，在都市中心给你地块也许是不规则或者是胖胖，怎么样把商业东西做好，又不失去商业经营需求组合，大，小 ，具备合理深度，这个其实是需要花时间，咱们往往跟开发商要交流说并不是你想象当中两个月就可以报批了，并且要有时间和商业策划公司可以紧密结 合，紧密工作。固然，实现方案跟咱们本来设想诸多意向特别是形象上东西有出入，但是整个是把整个购物中心架构和尺度完毕了。咱们刚刚看到效果图 是玻璃，不同样颜色蓝色玻璃环绕整个购物中心，由于是海岸城，就是打造这样一种主题，当前就留下了一点点，已经经营了一年多，应当是越来越好。室内还是 带有一点蓝色基调。讲到这种流线，创造这个场合，其实咱们在遇到有些项目还是很故意思，像这个是在上海西区美国学校边上，咱们打造这个就是生活潮流中心，就是三万 平方米商业，再加上一万五千平米高档公寓。她所形成区域非常带有国际性，她是作为一种国际社区，在这种国际社区中心点，开发商很故意把她作为一种目 地形式来打造一种这样综合体，咱们采用局部三层设计。为什么把这个例子拿出来讲，其实咱们在中华人民共和国将来诸多都市开发里面都会遇到这种尺度购物综合 体，她是跟一种社区关于系。因此，她在这个社区里面怎么样形成人们心目当中她自己地方，这是我地方，这是我家，我家附近地方，我基本上每天， 每个星期都要去，创造这样场合，其实是可以做非常丰富，富有含义做法。其实在美国有诸多这样例子，诸多咱们同行也做了诸多这样非常先进作 品。固然，这个设计当前是基本上已经定型，已经做完了，7月份要开工，她所体现出来这种个性和一定乡土化，她和人尺度，涉及有一某些地面停车，她 只有地下一层可以停车，使得可达性都达到很合理地步。刚才讲了诸多是标志性，标志性的确对于形成一种综合体来讲是避免不了一种问题，这个里面也有诸多层面，由于这个标志性讲起来是见仁见智，每个人都 有她自己心目中标志性，政府官员是怎么以为，开发商怎么以为，购物者怎么以为。但是，她有诸多特点，例如咱们比较讲究戏剧性，早上两位也讲到这个 问题，并不只是高楼大厦就是标志性，有时候你创造出来这个场合自身带来东西，她是一种地方，她就是标志性。这个标志性也许还包括了人们对她体验记忆， 你要是作为一种较好东西，觉得在那里玩儿很开心，我朋友、我一家会花诸多时间在这里，不间断下次在来，这就是标志性，因此体验是含在标志性里 面。这个例子是上海此外一种人们心目中商业，叫做曹家渡有一种悦达889广场，这个也是年终正式开业，当前塔楼、裙楼已经完全竣工了。从标志角度 讲，塔楼并不高，120米如下，但是在这里这样一种四层加上地下一层面积并不是很大，不到五万平米商业中心，怎么样让她具备标志性，这个不但刚才咱们 讲到有些内涵问题，其实咱们在她形象上面是做了很大努力。这边有一种云顶，这个跟早上托德简介华沙项目很像，但是咱们是把她变成一种半开场空 间，是塔楼和购物中心，涉及购物中心进一步到塔楼下面，在这形成一种广场，是一种多功能形态。它顶咱们是赋予一种比较新颖在上海没有浮现过，由于我 们做一种项目，都市中心区里面做项目，你竞争是很厉害，固然在中型都市你也许是唯一，做得好你就是老大。但是，在上海这样一线都市里面均有诸多这 样挑战，怎么样做出她个性，这个项目从、开始到当前经历了比较大波折，这个云顶也是一会儿有，一会儿没有，一会儿有，重要是投 入问题。开发商最后衡量她标志性和这个项目将来为她所带来成功因素盼望下面，其实听取了咱们意见，做了这样一种顶。这个顶是一种公司，是美国一 个公司，咱们开始就把她带进来跟咱们一起合伙，她是需要有很高科技含量在这个里面把她给计算机做出来，你虽然看到三角形，每个三角形都是不同样，但是 她形成形态完全是自由形态。这个就是她们协助做计算机模型。因此她所带来形象吸引力，她价值远远不只开发商多花50%钱做这个玻璃顶，一 般技术不一定会达到这种效果。从咱们并且追求角度来讲，咱们也是考虑到各种综合体开发因素，的确一定要跟开发商之间有较好商量、沟通，怎么样做一 个故意思、长期、吸引人东西。这个项目是比较故意思，是青岛小麦岛，是由迪拜做棕榈岛投资公司把这个地拿出来，她拿地之前咱们就已经做规划，这些都是她拟定拿到手之前已经 做好了。她要填海，在小麦岛外围填出了几种地块，因此，一共是由一种组合，变成一种在都市里面特别有标志性非常特别项目。小麦岛自身是岛上所有东 西，此前是挺乱，所有要整顿、拆迁，咱们把她岸线在一定距离保持原生态，这个是购物、娱乐、餐饮、旅游一种综合体，这边两个五星级酒店，这个就是超 五星，六星、七星。这个不能称为住宅，但是是酒店式公寓，外面就是大海。这边尚有诸多涉及一种个单体园区式办公同样，三层如下，将来可以有企 业总部到这里来入住。这里有一种综合体，这个综合体有一种很强功能，刚才讲附加式功能在有些时候显得特别重要，这边是地下，咱们把所有车都停在这 里，然后有一种内部交通系统把游人带到这个岛上面。这是一种非常综合，非常特别故意思综合体开发。青岛市政府就在这个方向，奥运场地是在这个方向， 她是占据了一种较好位置。最后一种项目简介一下，这个是在昆明今年要开业，叫顺城。这个项目咱们是跟她们合伙，当前是所有构造已经做好了，她很有代表性，就是她 综合性含义实在很强，她有五栋住宅，两个办公楼，一种12万平方米开场式购物中心，由于昆明是四季如春都市，因此对于地区性需求，咱们作为建筑师一 定要较好考虑，在什么地方做开场，半开场，什么地方做全封闭，这些都是建筑师要为开发商想好事情。她定位有刚才讲所有因素，她是在昆明最中心 30街这条步行街上，都市广场是在这个位置，然后紫街和购物中心之间有视觉联系。最重要是这个项目所在地，例如顺城这个概念，我这边缺少一张大 图，但是你可以想象一下，这条是顺城街，此前老昆明城墙就是这样，她是在昆明南门外面，顺着城墙商业街叫做顺城街，她是老式上几百年茶马古道 集散地，也老式昆明人心目中一条很故意思老街，很有文化含义。固然，中华人民共和国都市需要更新，这是一种不可避免现实，有时候更新你是需要把她们所有推倒 重来，不一定保存她某些老东西，这个跟商业开发不符合。但是，在这个基本上咱们怎么去看待这个项目，让她这条街继续存在，但是赋予她新活力，但是在这 个同步又是和都市记忆完全融为一体，这个就是我把这些图放在一起，就是从咱们一开始，年终时候开始设计过程，就展示出了思路变化。这里面 有一种大变化，其实也是每个商业综合体，特别是具备一种有规模，十万平米左右，你面临问题是需要有一种主力店。当时咱们做时候跟业主阐明这个问 题，但是她们不是一种很有经验开发商，她们觉得这个没关于系，无所谓，她完全可以进行招商。但是过了没多久她就发现这个不行，因此也是通过咱们关系介 绍，由于咱们跟北京王府井是战略性伙伴关系，她从后来咱们给她全国性扩展都是咱们给她做规划、概念设计。因此，咱们把她引导给王府井，日后 发现这是非常必要环节，怎么样引入。因此，咱们看3月份时候，开发商、咱们、王府井一起在北京进行了两天短期工作，这张草图显示了怎么把 一种主力店引入到这个大开发里面，但是又不影响整个购物中心综合体思路。最后就是定稿这样一种形态。这里面有很显然可以看到最后定稿这个，她 有这条街咱们保持了，有和都市广场之间联系，和这边步行街联系，有中心广场，有各个不同空间都是赋予她一定生命力，认知点，涉及在中心有一种 IMAX，这个在中华人民共和国很少，这个开发商认真把综合体形成和开发，尚有它功能摆布，跟咱们有一种较好互动，并且比较承认这种比较专业意见。因此， 当前做出来这个应当是对于整个昆明、云南西南地区有很大影响。这个是最后定平面图，人们可以看到她符合诸多多样化条件，她有自己中心广场，此外一种 南广场，当中购物重要通道，又有步行街，尚有都市中心广场相连，为理解决交通问题，咱们还开了一条车道，由于功能实在太复杂，需要有一种车道来解决到达 每一种入口，王府井作为主力店也需要自己面向都市街道重要展示，她又占据了中心广场较好入口。对于都市来讲，从政府官员角度，我需要有一种开场 作为都市主广场标志性广场，也让她满足这种需求。总来讲，作为一种都市综合体，她是需要你很细致，很有耐心，很专业把这些所有问题梳理清晰，并且要很实际，要在创造基本上把它实际形提到可操 作层面，而不是人家一看要花两倍钱来建造就不干了，这不是我本意。凯里森是这方面做商业方面，可以说是有经验，因此咱们团队里面有一种小组就是专门