商业管理物业部工程设备工作手册模板.doc

目 录

第一部分
一 部门概述……………………...……………………………….………….1
二 组织结构图…………………...……………………………….………….1
第二部分
工程技术部主管岗位说明书……………………...………………………....3
工程技术部维修班长岗位说明书……………………...…………………....5
工程技术部设备班长岗位说明书……………………...…………………....7
工程技术部日班领班岗位说明书……………………...…………………....9
工程技术部夜班领班岗位说明书……………………...…………………...10
工程技术部配电室值班电工岗位说明书……………………...…………...11
工程技术部锅炉运行工岗位说明书……………………...………………...12
工程技术部暖通运行工岗位说明书……………………...………………...13
工程技术部设备维修工岗位说明书……………………...………………...14
工程技术部弱电工岗位说明书……………………...……………………...15
工程技术部土木工岗位说明书……………………...……………………...16
第三部分
第一章 工程技术部日常运行制度……………………...………………..17
一 工作管理制度…………………………………………...………..17
二 运行制度………………………………………………...………..17
三 安全运行管理…………………………………………...………..18
四 交接班制度……………………………………………...………..18
五 值班制度…………………………………………...……………..19
六 汇报制度…………………………………………...……………..19
七 机房重地出入安全管理制度……………………………...……..20
八 钥匙（门禁卡）管理制度………………………...……………..20
九 人才管理制度…………………………………………...………..21
十 清洁卫生安全制度………………………………………...……..21
十一 工具管理制度………………………………………...………..21
十二 能源管理制度…………………………………………...……..22
十三 事故分析汇报制度………………………………………...…..22
十四 工程部意外和突发事件处理制度……………………………..22
第二章 工程技术部设施、设备运行制度…………...……………….…..23
一 工程部设备安全操作规程………………………...……….……..23
二 机房管理制度……………………………………...………….…..30
三 设备档案资料管理工作制度…………………………...…….…..31
四 给排水巡视标准……………………………………...……...……32
五 电工工作管理制度………………………………...………….…..32
六 电动工具使用制度……………………………………...…….…..33
七 机械工具使用制度……………………………………...………...33
八 电气焊工安全操作制度…………………………………...….…..34
九 危险易燃品管理制度……………………………………...……...34
十 物资、材料库管理制度……………………...…………………...35
十一 弱电班组管理制度……………………………...……………...36
十二 楼宇自控系统操作检修制度……………………….…………..36
十三 电梯安全操作规章制度……………………………...……..…..36
十四 电梯维护保养制度………………………………...………..…..38
十五 高低压配电室管理制度……………………………...……..…..38
十六 高低压配电室巡视检验制度…………………...…………..…..39
十七 高低压安全操作规章制度……………………………...…..…..40
十八 高低压配电室安全保卫制度…………………...…………..…..41
十九 高低压配电设备操作保养制度……..…..……...…………..…..41
二十 消防泵房维护保养制度……………………...………………....43
二十一 水泵房设备管理制度……………………………...………....43
二十二 污水泵检验管理制度……………………...………………....44
二十三 中央空调冷冻机组管理制度………………...……………....44

二十四 中央空调班组巡检制度…………………………...…..…....45
二十五 中央空调冷冻组安全操作规章制度……………….......…..45
二十六 锅炉房管理制度…………………………...………………..45
二十七 锅炉房交接班制度……………………………...…………..46
二十八 锅炉房巡视检验制度………………………………...……..46
二十九 锅炉设备维修保养制度……………………………...……..46
三十 锅炉运行统计制度……………………...……………………..47
三十一 天然气调压站及表房巡视制度………………...…………..47
三十二 天然气调压站及表房维护保养制度………………...……..48
第三章 工程技术部设备维保条例…………...……………………….…..48
一 供电系统中变配电设备维修保养………….......……….……48
二 电梯维护和保养…………………...……………………….…..49
三 空调系统维修和保养…………………………...………….…..49
四 空调制冷系统维护和保养………………………...…….……..49
五 空调水管系统维护和保养………………………...……...……51
六 消防系统设备维护和保养……………………...………….…..51
七 锅炉设备运行和保养……………………………...………….…..53

工程部工作手册

一 部门概述
工程部是银川嘉正物业银川分企业所辖职能部门之一，部门管理需要科学性和严密性，除了因为它本身技术特点之外，还因为它工作直接或间接地和用户需求联络在一起。用户来到奥特莱斯商场消费、娱乐质量，很大程度上是依靠了完善服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，整个项目标经营就没有了后盾。工程部管辖范围以下：
1、负责辖区范围内电力系统、空调系统、给排水系统、锅炉、电梯、弱电系统、LED系统运行管理和维修、保养。
2、负责辖区范围内全部物业土建、装饰设施维修、保养。
3、负责辖区范围内完善改造，设备更新小项增加和改造工程施工及管理。
4、对业主、租户提供有偿服务。
5、工程外委合作项目标监督和管理。
6、负责设施、设备资料、档案管理。
7、完成上级指派其它工作。

二 组织结构图

部门主管
综合维修班长

设备班长
电梯
消防
弱电及LED
综合维修
高压配电
通风空调
给排水
锅炉及其它

工程技术部主管岗位说明书

汇报上级：商管中心运行物业部长
督导下级：综合维修班长、设备班长、各专业领班及职员

岗位职责：
1、负责部门人员管理及工作安排，确保所负责项目标工程设备设施正常运转和使用功效；
2、负责制订部门制度、操作规程和要求，并监督实施；确保本部门全方面工作正常运转；
3、审定、编制本部门年度工作计划、预算等文件及月度实施方案并报领导同意后实施；
4、帮助人事部门做好职员考评、考勤、晋升、降级等工作，制订并开展部门业务培训；
5、熟悉项目房屋结构、设备设施，掌握各类管线走向、位置，建立建全工程档案；
6、对项目全部系统常常性巡查，检验、试运行，确保（如高低压变配电房、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、停车场系统、电脑网络、电梯设施等）系统运作正常。
7、主审商户装修申请，并安排相关工程人员天天巡查一次装修商户，确保无违章装修。对装修验收签署书面意见，对装修材料给予建档管理。
8、参与工程外判工作谈判、评审，督导检验实施情况；
9、主持部门工作例会，安排督导各专业人员日常工作，
10、对于危险作业，对职员指导，督促采取有效安全方法，预防工伤事故，坚持安全作业。
11、会同其它部门每个月对项目标消防、安全进行检验，并提出整改意见，检验直至合格。
12、做好和其它部门及政府行政机构协调工作；遵守政府各职能部门相关要求，确保项目全部房屋、专业设备符合要求和法律要求，
13、定时接收检验、测试和保养；
14、负责审定各专业申购材料、设备等采购用具；
15、督导本部门职员严格实施企业多种规章制度和体系文件；
16、完成上级领导交办其它工作。

工作标准：
1、果断落实实施上级领导指示，切实落实岗位责任制。
2、对工程部全部些人员和设备全权管辖和调配。挑选和配置下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，保障所辖设备安全运行和装修设施完好。
3、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检验下属严格实施岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。
4、深入现场掌握人员和设备情况，坚持定时作以下检验：
（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发觉异常，分析原因立即采取节能方法。
（2）审阅各系统运行检测技术数据，发觉偏差，立即修正。
（3）现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职员思想，发觉不良倾向立即纠正。
（4）现场巡查关键设备运行技术情况发觉隐患，立即和相关班长立即组织力量消除，发生影响营业重大故障，立即组织力量立即处理。
（5）现场巡查关键设备维修工程及增改工程工作质量和进度，发觉失控立即采取方法。
（6）现场巡查关键公共场所动力设施，发觉问题立即组织维修。
5、审定下属工作计划，统筹工作安排和人力调配，检验计划实施情况。
6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
7、依据营业要求和科技发展情况常常咨询其它部门意见，不停改善原设计缺点，大力支持下属进行技术改造使设施、设备运转更趋合理。
4、深入了解下属管理人员和职员思想情况，立即纠正不良倾向，常常对下属进行职业道德，服务意识教育，培养职员责任感。
5、编制培训计划，定时对管理人员进行培训，提升管理水平，把工程部人员培养成为高素质、高技术水准、高效率、高服务质量队伍。

工程技术部综合维修班长岗位说明书

汇报上级：工程技术部主管
督导下级：高压值班、设备维修、强弱电维修、所辖专业领班

岗位职责：
1、在主管领导下全方面负责广场强弱电、高压配电、电梯及土、木、油、瓦等工作管理、运行、维修工作；熟悉掌握管理设备性能，确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯系统正常运行，关键做好变配电设备管理，确保变配电设备正常运行，确保电力系统二十四小时正常运行；
2、负责制订电气设备运行操作，维修保养，设备检测年、季、月维修养护计划及备品备件购置计划并督促计划有效实施，确保正常运行，设备出现故障，立即组织人力进行抢修；
3、落实实施岗位责任制、安全责任制，率领并督促检验下属职员严格实施设备安全操作相关要求及职员手册，确保设备及人员不发生安全事故，确保管辖区域机房洁净整齐，做好职员技术培训和考评工作；
4、做好技术档案建立、管理和设备维修、检验、保养统计，总结、借鉴、学习好管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统愈加完善；
4、帮助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户二次装修等工作，做好和行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其它部门工作；
5、负责对广场各专业情况和公共区域进行综合巡视检验工作并进行汇总，督促检验不合格项完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作技术支持；监督设备能源消耗情况，向工程部主管提供有效节能方法；负责外判工程监管及组织验收；
6、完成上级领导交办其它工作。

工作标准：
1、能够确保设施设备正常运行，对所属设备系统和人员负有全方面管理责任.检验各系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，发觉误差立即纠正.
2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购置计划，每个月定时上报工程部主管审定，并负责组织实施.
3、熟悉和掌握全部设备性能，当设备系统出现故障时，要立即组织人力进行抢修，以最短时间恢复其正常运行.
4、落实实施岗位责任制和设备维修保养制度，率领并督导下属职员严格实施安全操作规程及工作手册，保持设备机房洁净整齐.
5、做好下属职员技术培训及考评工作.
6、做好技术档案建立、管理和设备维修、检验、保养统计，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行愈加合理.
7、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对强弱电系统设备和LED、电梯等项目进行日常维护。
8、保障高压供配电设备正常运行和日常维护，监督做好高压配电运行统计及操作票管理制度。
9、切实实施部门主管指令，认真落实落实岗位责任制，督导实施操作规程及工作手册，

工程技术部设备班长岗位说明书

汇报上级：工程技术部主管
督导下级：暖通运行工、锅炉及给排水设备维修工、土木维修工、专业领班

岗位职责：
1、在主管领导下全方面负责广场空调设备、锅炉设备、给排水、暖通、供水泵房等设备管理、运行、维修等工作，熟悉掌握管理设备性能，确保设备正常经济运行，关键做好空调系统管理；
2、负责制订空调机组、给排水系统、消防水系统、通风系统和管道年、季、月维修养护计划及备品备件购置计划并督促计划有效实施，确保正常运行，设备出现故障，立即组织人力进行抢修；
3、落实实施岗位责任制、安全责任制，率领并督促检验下属职员严格实施设备安全操作相关要求及工作手册，确保管辖区域机房洁净整齐，做好职员技术培训和考评工作；
4、做好技术档案建立、管理和设备维修、检验、保养统计，总结、借鉴、学习好管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统愈加完善；
5、帮助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户二次装修等工作，做好和行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其它部门工作；
6、负责对广场各专业情况和公共区域进行综合巡视检验工作并进行汇总，督促检验不合格项完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作技术支持；监督设备能源消耗情况，向工程部主管提供有效节能方法；负责外判工程监管及组织验收；
7、完成上级领导交办其它工作。

工作标准：
1、能够确保设施设备正常运行，对所属设备系统和人员负有全方面管理责任.检验各系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，发觉误差立即纠正.
2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购置计划，每个月定时上报工程部主管审定并负责组织实施.
3、熟悉和掌握全部设备性能，当设备系统出现故障时，要立即组织人力进行抢修，以最短时间恢复其正常运行.
4、落实实施岗位责任制和设备维修保养制度，率领并督导下属职员严格实施安全操作规程及工作手册，保持设备机房洁净整齐.
5、做好下属职员技术培训及考评工作.
6、做好技术档案建立、管理和设备维修、检验、保养统计，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行愈加合理.
7、负责制订空调采暖系统运行方案及设备开停时间表，并不停研究改善方法，使系统更节省能源和降低损耗.
8、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对暖通、给排水系统设备和精装修等项目进行日常维护。
9、切实实施部门主管指令，认真落实落实岗位责任制，督导实施操作规程及工作手册，

工程技术部综合日班领班岗位说明书

汇报上级：综合维修班长、设备班长
督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修工、强弱电维修、综合维修工

岗位职责：
1、负责广场设施设备维修保养工作，确保所管多种设备系统正常运行了解当班期间系统关键设备运行情况，发觉问题立即组织处理并做好善后工作。检验职员岗位纪律及精神状态、发觉不良现立即纠正。检验职员维修保养工作质量和工作效率，对当班部署工作任务果断完成。
3、领班是带头人，是班组骨干，应含有有良好思想品德，以身作则，技术精益求精，帮助部门班长做好班组管理工作，处理技术上疑难问题。
4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件统计工作，每日按时交班长审阅。
5、管好用好多种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求。
6、认真落实落实岗位责任制，督导职员严格实施操作规程及工作守则， 坚持周而复始设备维修保养制度，按三洁净设备洁净、机房洁净、工 作场地洁净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）标准严格检验 督导职员工作。
7、针对职员技术情况和思想情况，编制培训计划，常常对职员进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。
8、认真推广技术，改造不合理设备，完善设计和施工遗留缺点；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。

工程技术部综合夜班领班岗位说明书

汇报上级：设备班长、综合维修班长
督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修、强弱电维修、综合维修工

岗位职责：
1、负责广场设施设备维修保养工作，确保所管多种设备系统正常运行了解当班期间系统关键设备运行情况，发觉问题立即组织处理并做好善后工作。检验职员岗位纪律及精神状态、发觉不良现立即纠正。检验职员维修保养工作质量和工作效率，对当班部署工作任务果断完成。
3、领班是带头人，是班组骨干，应含有有良好思想品德，以身作则，技术精益求精，帮助部门班长做好班组管理工作，处理技术上疑难问题。
4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件统计工作，每日按时交班长审阅。
5、管好用好多种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求。
6、认真落实落实岗位责任制，督导职员严格实施操作规程及工作守则， 坚持周而复始设备维修保养制度，按三洁净设备洁净、机房洁净、工 作场地洁净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）标准严格检验 督导职员工作。
7、针对职员技术情况和思想情况，编制培训计划，常常对职员进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。
8、认真推广技术，改造不合理设备，完善设计和施工遗留缺点；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。

工程技术部配电室值班电工岗位说明书

汇报上级：综合维修班长、设备班长、专业领班
督导下级：无

岗位职责：
1、负责飞通广场内变配电房、生活水泵房、等设备设施维修保养任务及卫生清洁工作，保障饭店一切用电供水设备正常使用。
2、努力学习技术，熟练掌握广场供电方法、线路走向及所管辖设备原理、技术性能和实际操作.持证上岗，严格根据操作规范实施.
3、 坚守岗位，按时巡视供电供水设备，亲密监视各控制屏工作情况，正确抄录各项数据并填好报表。
4、发生事故时，应保持冷静头脑按操作规程立即排除故障，并立即向上级领导汇报。
5、认真实施交接班制度，保持良好工作作风，善于发觉设备隐患，消亡隐患。

工程技术部锅炉运行工岗位说明书

汇报上级：综合维修班长、设备班长、专业领班
督导下级：无

岗位职责：
1、负责广场内锅炉房系统及设备运行、 维修保养、水质检测及场地卫生等工作，并持证上岗。
2、严格实施锅炉安全操作规程，和多种规章制度，认真操作，正确填写运行统计表。
3、必需掌握设备运行技术情况，不停学习，努力提升自己业务水平。既确保设备正常合理运行，又能节能降耗作。
4、认真实施水质管理制度，定时进行水质化验分析，确保锅炉给水、炉水符合国家标准，降低能源消耗，并做好相关统计。
5、当班人员必需严格遵守劳动纪律，坚守岗位（不脱岗、不串岗），不许可做和工作无关事情,认真实施交接班制度。
6、服从上级指挥，不得私自开机，危害锅炉安全运行违章指挥等，应有权拒绝实施。
7、认真定时检验设备运行情况，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作，碰到突发事故，保持冷静头脑，按操作规范进行操作并立即上报领导。
8、要有超前意识，良好作风，善于发觉设备隐患，把事故消亡在源头。

工程技术部暖通运行工岗位说明书

汇报上级：综合维修班长、设备班长、专业领班
督导下级：无

岗位职责：
1、负责广场中央冷水机组等设备运行，主动配合维修工做好设备维护保养工作。
2、必需按巡检制度依据外界天气改变立即进行空调工况调整，
努力使空调区域温度、相对温湿度符合要求数值范围；严格检测冷水机组水质符合规范要求，并按运行统计表做好统计。
3、必需掌握设备运行技术情况，发觉问题立即汇报值班领班或专业班长，发生紧急故障，应立即停机，汇报值班领班或专业班长，组织力量立即处理。
4、按保养规程做好机房内分管设备、阀门、管道、水泵日常及月度保养工作，确保关键设备常常处于良好技术状态，预防跑、冒、滴、漏现象存在。
5、设备开、停必需立即转换运行状态牌，尤其是接到维修停台通知后，应立即挂检修牌，若因没有挂上牌造成事故，追究当班责任。
6、当班人员必需对全部运行统计表检验并署名，除清楚统计运行参数外，必需统计清楚巡检范围内设备开、停时间，停台修理原因和停台开始及恢复正常状态时间。天天向领班或专业班长上报运行情况并累计当日设备运行台时。
7、当班人员必需严守岗位责任，服从指挥，不得私自开机，严守操作规程，不得私自离守，上班不准打嗑睡和干和工作无关事情。
8、做好水质检测器具、药品使用保管工作。
9、严格根据设备操作规范进行操作，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作。

工程技术部设备维修工岗位说明书

汇报上级：综合维修班长、设备班长、专业领班
督导下级：无

岗位职责：
1、负责广场配套设施设备维修保养工作，确保设备正常运行。
2、严格遵守飞通广场规章制度，根据《工作手册》要求规范自己行为，上班时间不脱岗、不串岗、不做和工作无关私事。
3、认真钻研业务，不停提升技术水平，适应不停发展行业需要。
4、处理故障要立即快捷,不能立即处理要反馈到使用部门和部门领导，并和使用部门解释原因让部门组织力量维修。
5、要有超前意识，时时检验各个配电间、管道间、空调机房、污水泵等运行情况，善于发觉隐患，方便立即处理。
6、在公共场所维修时，不要大声喧哗，确保质量，提升速度，完工后场所要立即清理洁净，收好工具立即撤离。
7、服从上级领导安排调配，做好每日维修统计，下班时汇总于设备运行班长审阅。

工程技术部弱电工岗位说明书

汇报上级：综合维修班长、设备班长、专业领班
督导下级：无

岗位职责：
1、负责广场建筑内电话系统、电视系统、监控、楼宇自控、消防系统、LED系统等运行维修保养工作。
2、热爱本职员作，对工作认真负责、任劳任怨、认真钻研业务、精益求精、严格遵守系统、设备操作规程，熟练掌握所管辖系统设备原理及实际操作和维修。
3、碰到大型会议或活动时，帮助其它部门做好音响、影像等技术维护工作。
4、非工作需要不准进入公共场所逗留走动，因工作所需直接对客服务时要热情礼貌，工作完成后收好工具并立即清理洁净场所和设备.
5、非工作需要严禁私自动用企业设备，私自更改或改设备程序。
操作维护关键系统设备要登记姓名、时间、内容.修改或改变系统运行方法必需经班长及部门领导同意，完成后需认真填写修改单,经班长、主管审阅后存档。
6、认真做好交接班场地卫生设备保管保养工作。服从上级领导管理.

工程技术部土木工岗位说明书

汇报上级：综合维修班长、设备班长、专业领班
督导下级：无

岗位职责：
1、负责广场全部土建、木质、油漆等装饰装修维护工作，按各部门改造新增项目标方案施工工作。
2、认真学习，钻研业务技能，熟悉多种材料性能、使用方法、施工技巧,保障施工和维修效果和广场总体格调相一致。
3、珍惜工具，节省材料，做好材料领用、保管、耗材登记及汇报工作。
4、保持场地卫生，材料物品堆放整齐，不得私自动用材料制作或工作任务无关物品。
5、工作场地严禁吸烟，做好安全防火工作，做到不返工，保质保量完成任务。
6 专业工作没有任务时,服从上级安排其它力所能及工作,努力学习其它专业,使自已一专多能,适应广场项目标不停发展.

工程技术部管理制度

第一章 工程技术部日常运行制度

一、工作管理制度
1 上班时间不得看和本业务无关书藉。
2 上班时间不得睡岗。
3 上班期间不准洗澡。
4 上班期间严禁干私活。
5 不准在设备楼内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。
6 下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。
7 不准迟到、早退。
8 不准在设备楼内吃零食。
9 上班时间坚守岗位，不得闲逛商业区。
10上班必需提前到岗，工装穿戴整齐，不得穿便服。
11 要主动参与工程部、企业组织多种活动。
12 严格遵守《工作手册》要求各项制度。
二、运行制度
1 运行人员要明确自己职责，运行中碰到自己不能处理或没有把握问题不要瞒而 不报。
2 运行人员要有责任心，不要为了抄表而抄表，要随时注意设备运行情况，发觉问题立即处理，立即汇报。
3 运行值班人员除了正常出检外，还要接收电话（尤其是中班），把情况立即反应给维修人员。
4 运行人员统计表数要做到正确无误，不许可伪造数字。
5 运行人员注意班次交接，对需要传达内容和需要注意问题统计在运行统计本上，接班人员接班时要注意看运行统计本。
6 运行统计本要统计清楚，字迹要工整，不得随便乱涂、乱写、乱撕。统计本要摆放整齐，保持桌面清洁，运行统计表要整齐地挂在墙上，不得乱放。
7 运行人员要注意物品交接，哪个班次丢失，哪个班次负责。
8 运行统计表快用完时要立即领取，月底把30天统计表经班长签字后上交至文员处。
9 运行人员吃饭时要有些人替岗，不得私自离岗
三、安全运行管理
1.依据劳动监察部门相关要求，对电工、司炉工、电（气）焊工等特殊工种工人进 行技术考评，持证上岗。
2.各班组应有专员任安全员，负责监督检验安全操作施工情况。
3.制订各工种维修操作规程和安全检验制度。
4.加强劳动安全教育，在进行有危险设备检修时，班长或主管应亲自到场。
5.对变电所、锅炉、电梯及压力容器，必需进行年度检验。
6.对中央空调、变配电、锅炉压力表、保险阀等，必需定时送相关单位进行校验。
7.易燃、易爆物品必需存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。
8.关键机房如变电所、锅炉房、冷冻机房、应设警戒牌，严重非工作人员入内。
9.水箱、蓄水池入口处，机房、技术设施层，配电房等均应上锁，钥匙由专员保管。
10.木工作业场地严禁吸烟，并天天清除木屑。
11.对职员进行紧急及消防知识教育和考评。
12.建立事故处理制度。
13.对外单位施工人员进行安全教育，签署安全协议书。在施工中进行检验监督，避免事故发生。
14.对高空、外墙清洗吊架、吊篮等要定时检验吊绳等安全装置。
15避雷装置必需在雨季前进行测试检验，对锈蚀部分要敲铲是漆。
16.对各配置设施接地设施，要定时检验保养，其接地电阻值应符合规范要求。
17.进行电（气）焊必需取得动火证。
四、交接班制度
1、接班人员按时抵达岗位，做好接班准备工作。
（1）查看上一班统计，听取上一班值班人员运行情况介绍。
（2）检验仪表工具，并在交班统计表上署名。
（3）检验设备运行情况。
2、下列情况不得交接班：
（1）上一班运行情况未交待清楚。
（2）接班人未到要有部门责任人同意指定适宜代值班人时。
（3）接班人员有醉酒现象或其它神态不清不得交接班，必需找到顶班人。
（4）设备故障影响运行或影响营业时。
五、值班制度
1、值班人员必需坚守岗位，不得私自离岗，按要求定时巡视设备运行统计。
2、亲密注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖耳灵、脑活，立即发觉和处理隐患。
3、值班人员接到维修汇报时，应立即通知相关人员前往修理。
4、发觉设备故障，当班人无法处理时应汇报相关领导组织人员处理。
5、早、午、晚及夜餐时间是值班微弱步骤，全部运行值班机房部应有些人值班（机房一人值班，应通知值工班人员关注）。
6、值班人员因特殊情况需要调班，必需事先前报请部门相关领导，同意安排人员，标准上值班人员和值班人员对调。
六、汇报制度
（一）下列情况汇报班长或领班：
1、关键设备非正常操作开停。
2、关键设备除正常操作外调整。
3、设备发生故障或停台检修。
4、零部件改造、代换或加工修理。
5、运行人员短时间离岗位。
6、维修人职员作去向。
7、和外班组联络。
（二）下列情况必需汇报班长或相关领导：
1、关键设备除正常操作外调整。
2、采取新运行方法。
3、关键设备发生故障或停台检修。
4、关键零件改造、代换或加工修理。
5、系统故障及检修。
6、领用工具、备件、材料。
7、加班、换班、补休、病假。
8、外协联络。
（三）下列情况必需汇报主管：
1、关键设备发生故障或停台检修。
2、影响营业设备故障或施工。
3、系统运行方法较大改变。
4、关键设备关键零部件改换。
5、系统及设备技术改造或移位安排。
6、系统及设备增改工程及外协施工。
7、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。
8、班长或领班病假、事假、补休、换班。
七、机房重地出入安全管理制度
适适用于：变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房
1、未经工程部领导同意，外来人员（包含参观学习、施工等人员）严禁进入变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房等关键场所。
2、经工程部领导同意进入人员必需办登记手续，由班长及值班人员负责实施。
3、严禁本物业无关人员进入上述关键场所，如因工作需要进入时，必需取得工程部责任人同意，并自觉接收检验，严禁带火种或易燃物品进入机房。
八、钥匙（门禁卡）管理制度
1、工程部全部钥匙（门禁卡）统一由专员办理登记、分配或更换手续，由各班组保管使用。
2、工程部建立钥匙（门禁卡）发放登记档案，将钥匙（门禁卡）发出、更换日期、使用地点、数量\领取者姓名、所属部门及领取原因等，逐项登记，并由登记人、领取人同时签字。
3、钥匙（门禁卡）丢失，所需钥匙（门禁卡）班组领班应填写配制钥匙（门禁卡）单，经工程部主管同意后，到管理人员领取备用钥匙后（门禁卡）配制。配好后，将原钥匙还给管理人员，并由管理人员做好统计，并告诉部门主管
5、凡属保安部配发钥匙（门禁卡），如已损坏不能使用，或其它原因需报废必需由部门主管开具证实并将钥匙（门禁卡）一并交回保安部更换。
6、全店各部门、岗位凡包含到钱款、货物、设备、存放大门钥匙、柜门钥匙（保险柜钥匙除外），天天营业结束后，必需将钥匙交保安部保管，不得私自携带外出或回家。各部门指定专员天天取、还钥匙，并进行登记。
九、人才管理制度
1 班长必需含有较高专业技术知识，并能组织职员处理设备维修和运行问题。
2 班组长、不仅要熟悉掌握所属工种技能和熟悉该工种包含饭店设施，而且应含有一定责任心和组织能力，以率领本组职员开展日常工作。
3 工程部职员队伍相对稳定，领导应关心职员工作、学习、生活，使职员热爱本职员作。
4 提供职员学习技术机会，提升她们技术、技能和一专多能。
5 职员年纪及技术造成形成梯队，使职员队伍后继有些人。
十、清洁卫生安全制度
1 各班需做好设备和环境清洁卫生工作，保持机房和设备洁净、整齐。
2 工作完成后须立即作好现场清扫工作。
3 卫生包干区地面不得有积水、杂物、不准随地乱丢杂物、烟头。
4 机房、操作间、值班室内工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不要乱放。
5 每班随时全部应进行设备卫生清洁工作，立即擦去油污积垢，清洗用柴油、废油等立即倒回要求地方。
6 职员要在更衣室内更衣，严禁不穿工作服上班。
7 职员工作服要穿戴整齐，佩带工号牌，仪容整齐，要遵守行为规范中相关要求。
8 要求清洁卫生制度，在交接班工作中（或上、下班时）进行相互监督，检验。
9 各岗位人员全部要按章操作，杜绝事故发生。
10 按要求配置灭火器材，并会正确使用。
11 各机房、仓库、变电所严禁无关人员进入，特殊情况需经领导同意。
12 下班后应关闭电源开关，锁好门窗后方可离去。
十一、工具管理制度
1 仓库保管负责建立个人工具台帐，记载各工种工具申领、换发、损坏、遗失等情况。
2 各班组公共工具列入领班个人工具台帐中，由班长负责保管。
3 工程部公用工具由仓库负责保管，随用随借，当日归还，严格实施借用归还手续，若有损坏和遗失，填写申报表，视原价赔偿。
4 外单位、外部门借用工程部、班组公用工具，需经部门主管同意，方可借出。
5 个人工具满要求使用年限，以旧换新，如有遗失，原价赔偿；如损坏，由部门核实处理后，重新领取。
十二、能源管理制度
商务楼能耗关键是指天然气、电、水等消耗量，其中大部分花费为电能花费， 所以降低能耗首先是抓电能，其次是天然气，工程部主管需直接领导安排多种节能方法。工程部应进行每个月能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进行不一样年份不一样月份耗能比较，并采取以下电能节省方法：
1 对无功功率进行赔偿以提升功率因数，功率因数应控制在0.9以上。
2 对供电网络进行电流平衡调整,低压网络电流不平衡度应小于20%。
3 空调制冷系统应依据现场环境温度,开停部分机组及控制冷却水温和水质,以提升 制冷系统运行效率,对于商业区等非二十四小时营业场所可采取提前送风,营业结束前半小时 降低送风量以节能。
4 照明节电要求光源,灯具高效节能,还应对照明场所进行合理照度设计和控制。
5 对各部门责任人员进行节能知识培训，加强职员合理使用空调，照明灯具等以节省能源节能意识。
十三、事故分析汇报制度
1、事故发生后，所在班组及相关人员应立即将事故过程统计在案，上交部门责