物业供暖公司制度汇编范本样本.doc

第一章 企业介绍一、企业发展北京鹏志物业管理有限责任企业，成立于1996年1月2日，本企业含有三级物业管理资质，注册资金300万元人民币。经营范围包含住宅小区、高级公寓、写字楼，拥有一支人员素质高、技术水平高、管理经验丰富队伍。企业自成立之日起相继负担了青春路31#院、迎宾北路4#楼、迎宾北路甲6#楼、迎宾北路丙4#楼、滨湖南街2#楼，富乐北里28#楼、潘家园小区、富乐南里、馥郁苑小区、于家园甲1#小区、于家园一区59#楼、惠友大厦、天韵家园、劳动大厦、八龙桥雅苑等小区及写字楼物业管理工作，现物业管理面积已近20万平方米。为了给广大住户发明安全、舒适、方便、清洁居住环境，北京鹏志物业管理有限责任企业吸收和借鉴了大量优异管理经验，努力不懈地提升本身管理和服务水平。企业质量方针是以高效、优异管理，亲切、周到服务，为用户营造安全、舒适、优美生活空间。二、企业理念企业本着“团结、求实、进取、奉献”精神，以“热情、周到、专业、高效”为服务宗旨，奉行“以人为本，服务至上”管理理念。经过数年积累，鹏志物业企业在内部管理中形成以管理制度化、工作程序化、服务规范化、人员专业化、培训考评系统化为基础五化企业理念；以服务意识、质量意识、成本意识、创新意识、服从意识为准则企业意志；同时，我企业又树立了物业以人为本，物业管理无小事，努力营造人和人、人和自然之间相互友好现代化物业观念。企业还大力推行全体职员考评，采取激励制度，使企业职员一直以主动心态为业主提供最优质、最高素专业化服务。三、指导思想鹏志物业管理企业职员应以：维护企业声誉，发挥其窗口作用，在小区管理上认为居民提供优质管理、服务为己任。不管在任何场所，应以“物业人”自豪，并时刻维护企业利益，弘扬物业管理企业精神风貌。以“团结、求实、自强、进取”为座右铭。在日常工作中要以旺盛精神完成自己本职员作。四、企业目标为鹏志物业企业管理小区居民发明舒适、安全、方便、优美居住环境，把各小区建成愈加专业化小区，以强化小区基础设施建设、管理为根本，以提升服务质量、端正服务态度、促进企业管理为己任，逐步做到以区养区，实现各小区管理良性循环。总经理第二章 企业组织机构图副经理 物业部种植园文 员产业基地工业园供暖三站供暖二站供暖一站供暖部维修站物业三站物业二站物业一站出 纳会 计财务部档 案办公室第一章 企业规章制度一、基础制度通常要求1、遵守国家法律法规，不得参与打架斗殴、赌博、卖淫嫖娼、贩毒吸毒、偷窃等违法犯罪活动。2、时刻注意维护企业形象和利益，不得做有损企业形象及利益事情及对企业有欺诈不老实行为。3、工作时间必穿要求制服，佩戴职员工作证，并保持制服及工作证整齐清洁。且需仪表端庄，精神饱满。4、企业职员必需严格遵守企业上班时间，按时上下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，应先取得部门主任同意，部门主任请假应取得企业经理同意；5、企业职员不得有意刁难或威胁业主，不得向业主、住户或和企业业务相关任何人士收受或索取任何形式礼品、金钱。6、企业全部公物不得用于私人方面，职员不得有意损坏企业财物。对企业物品如有损坏，须负责赔偿。7、企业职员需养成讲卫生美德，不得随地吐痰、丢纸屑、烟头和杂物。如在公共场所发觉有纸屑、烟头等垃圾，应随手捡起，以保持住宅区及办公场所清洁和优美环境。8、职员之间应相互尊重，和睦相处，不得相互推卸责任，不得拉帮结派。9、各级职员必需服从上级工作安排和调度，必需遵守和实施企业所发出一切通告。按时完成任务，不得无故拖延、拒绝或终止工作。10、若有疑难或不满可直接向所属领导请示或投诉，不适当面顶撞、谩骂领导并严禁在背后挑拨离间。11、发生事情立即向上级汇报，职员不得有意隐瞒或虚报、捏造事实，不得伪造单据、证实、介绍信等。12、未经同意，职员不得向外界传输或提供企业一切关键资料，每位职员负有为企业保密义务。13、企业职员对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持相互间良好关系，任何时候不得向业主发脾气，不得和业主争吵，不得用过高语气对业主说话，也不得用力掷听筒。14、企业职员不得在当值时间内为部分住户做职责范围以外及对私人服务工作。15、如遇住户发生意外，比如：受伤、晕倒等，应立即帮助其家人招呼救护车或代办报警。16、企业全部工具外借，需经过上级领导同意，并必需登记借用人姓名及身份证，用后立即归还。17、夏季汛潮，冬季下雪。根据责任区划分，投入到防汛或铲雪当中，不得有任何推诿。18、工作时间坚守岗位，不得做和工作无关事，不得擅离职守、串岗、聊天，工作时间不可打私人电话，不准接待亲友、处理私事。19、上班时间不得操作和工作无关软、光盘，不得玩游戏，不浏览和工作无关网络信息，不得让指定使用人员以外人员或其它科室人员动用。奖励细则1、接到群众感谢信及表彰电话，经核实者。（50元/次）2、突发事件处理适当，挽回经济损失者。（100元/次）3、举报和检举违法乱纪事项，并经核实者。（100元/次）4、受上级领导表彰，给企业取得好声誉者。（100元/次）5、工作认真，并数次取得好评者。（企业给“优异个人”、“优异个人”称号，100元/次）6、在岗位中有突出表现，为企业节省资金较大者。（200元/次）凡年底有上述积分者，企业将依据积分发放年底奖金。处罚细则1、迟到、早退或未到下班时间有意等候者。（20元/次）2、旷工每一小时者。（20元/次）超出2小时。（50元/次）3、遭业主投诉，经核实属实者。（50元/次）4、上岗服装不整齐，穿拖鞋者。（50元/次）5、企业有事打电话接不通、关机或不接者。（50元/次）6、外出办事（维修人员外出修理）完成后，在外（小区内）逗留者。（50元/次）7、不服从上级领导安排和调度，不能按时完成任务，有意拖延、拒绝或终止工作者。（50元/次）8、企业各项会议、培训无故不参与或请假未同意者（100元/次）；迟到（50元/次）9、和来访业主发生争吵，给业主脸色，向业主发脾气者。（100元/次）10、未经业主同意，使用业主个人物品，或向业主索要财务或物品者。（100元/次）11、不珍惜公共财务，有意浪费、损坏，随便乱拿乱放者。（100元/次）12、在业主面前含糊其辞，推卸责任者。（100元/次）13、工作中有不满不正确处理，当面顶撞、谩骂领导或在背后挑拨离间者。（200元/次）14、上班时间干和工作无关事情，串岗、闲聊、下棋、打扑克、嬉戏者。（500元/次）15、上岗前、在岗期间饮酒者。（100元/次/次，3次开除）；工作中酗酒，造成影响自己或她人工作者。（500元/次）解除劳动协议有下列情形之一，解除劳动协议1、违反国家法律、法规及社会公德，参与打架斗殴、赌博、卖淫嫖娼、贩毒吸毒、偷窃违法犯罪活动者。2、向外传输企业秘密，泄漏企业关键资料，谈论业主个人隐私情节严重者。3、发生事情不立即上报，有意隐瞒、捏造事实造成严重后果者。4、不服从工作安排，不接收分配任务，经教育执意不上岗工作者。5、旷工连续3天或年旷工累计10天者。6、工作时间睡觉、玩忽职守、干和工作无关事，不听领导教育顶撞领导者。7、用不正当手段骗取、涂改、伪造休假证实者。8、私自扣留所收居民款项，除将款项全额收回外，罚款所收款项三倍。凡违反以上要求或屡教不改者，可给警告、罚款、处分、直至解除劳动协议。凡解聘、解除劳动协议，企业不给任何劳动赔偿。二、行政管理制度出勤管理制度为了强化企业管理，提升工时利用率，愈加好对职员出工工时进行考评，特制订本制度。1、1月起，实施8小时/日工作制度：早晨：7301130； 下午：1305302、全体企业人员必需遵守作息时间表，不准迟到或早退，提前10分钟把本科室卫生做好。3、每十二个月元旦、春节、国际劳动节、国庆节依法安排休息，需留值班人员时，值班人员在假期后安排倒休。4、工伤假、产假、婚假、丧假按国家法定要求实施。5、职员加班按要求发给加班工资。本人要求调休，经本部门责任人同意，能够月调休。特殊情况能够在十二个月之内使用。6、各部门责任人、主管会计、小区项目经理负责检验并如实统计下属职员考勤情况，对上班时间外出办私事现象要果断杜绝。每个月末最终一天报办公室考评审批，2号前转财会处。7、每七天六或周日为企业经理、副经理、办公室人员、财务人员休息日，每人每七天可休息一天，另一天发加班工资或安排倒休，期间各部门最少有一人值班，如工作需要安排在周一至周五之间休假，须企业经理同意。8、副经理、各部门责任人及财务主管休假前须向经理请示。9、请假及审批权限：副经理、各部门责任人请假需持假条由经理审批(突发病假可电话请假，事后补手续)；各部门责任人和小区项目经理在不影响工作前提下对下属职员有一天批假权，假条在休假当日第一时间转办公室。每个月末小区项目经理、各部门责任人将次月休假排班表交办公室立案，部门留存一份，如有变更第一时间在留存表上注明，如发觉无标注则视当班人旷工。10、上班时间职员有病到医院就医，须经上级领导同意，每次就医时间不得超出两小时，超出两小时时间根据病假处理。职员有病休病假须持有效住院证实，经企业经理同意方可病休。11、职员请事假需提前一天向部门责任人提出申请，经同意后方可休假，特殊情况来不及事先请假时可用电话请假，事后补办请假手续。12、如企业人员外出办事（维修人员外出修理），待事情（维修）完成后，需立即返回企业。13、属下列情况之一者，按旷工处理：用不正当手段骗取、涂改、伪造休假证实；未请假或请假未同意私自不上班者；不服从工作安排，不接收领导授予工作任务；打架斗殴致伤休假者；职员入职及离职当月按实际出勤天数计算工资。公章管理制度1、使用公章必需由使用人填写使用登记，企业经理审批后盖章。2、签署协议必需由总经理签字后方可盖章，并将协议原件一份存档。3、需盖章报出文件必需由相关人员到持章人处盖章，持章人负责留存一份原件，交办公室存档。4、需携公章外出经企业经理同意，持章人员随同前往。5、严禁给个人或外单位出具担保性质文件、证实书等盖章。严禁在空白处或空白页盖章。6、持章人和经手人（即送件人）同在“公章使用登记簿”上签字。7、企业公章、法人章设专员保管，由主管会计掌管，存放安全妥当。办公设备及用具管理制度1、通讯设备管理：凡在本企业上班职员必需自备通讯设备及器材，通讯联络电话在办公室立案，并确保二十四小时开机全天通讯通畅。2、家俱备品、小型财产、小型材料和设备分别由专员进行出、入库手续，妥善合理保管，财务部按财务管理制度定时盘点。3、复印机、传真机等办公设备由办公室管理，定时检验、维修、保养，严禁外单位人员使用。4、企业各科室电脑由本科室指定人员使用，并在办公室立案负责维护。4.1电脑、打印机等设备严禁非正常使用，上网时注意预防病毒入侵，正确使用、正常维护，出现故障立即通知办公室联络专业人员维修。4.2打印文件人员要注意保密，无关人员不得窥视。4.3个人打印资料文档，全部要保留好，不准出现丢失、找不着等现象。4.4各部门打印材料由部门责任人在文件初稿上签批，办公室主任安排打印并将签批文件初稿存档，拒绝外单位打印、复印任何文件。5、全部小型财产登记上册，丢、失、损坏照价赔偿。财务安排每三个月末盘点。文件收发管理制度办公室是企业文件收发部门，负责文件收发及档案资料归集。外来文件：1、收到外来技术性、管理性、政策性文件、通知等，要立即交办公室做收、发登记，办公室将原件存档，复印件转发相关人员阅览，关键文件办公室要立即收回。2、外来书面会议学习通知等交办公室，转由经理指示后，下发相关人员。3、外来电话通知、报修当初在通话统计上统计，问清对方单位或地址、姓名、要求办理事项，第一时间转发该信息并负责跟踪完成情况，落实首问责任制。上报文件1、上报主管部门文件、资料、报表等，由办公室留一份存档，对外报送文件资料必需经主管审批，审批件存档。2、企业管理手册等内部管理性文件，各部门要妥善保管，严禁外泄。3、企业内部各类上报或传输资料，如工作总结、计划等等，要在要求时间内报出或传输。报刊1、每十二个月底各部门编制订阅报刊计划，经理审批后由办公室负责办理。2、办公室负责报刊收发，并做好收发统计。3、没有按时邮递报刊，办公室应立即联络邮局或发行单位。会议管理制度1、会议标准：1.1暴露问题、处理问题；1.2会前做好充足准备，包含思想和资料准备两方面；1.3参会人员要有会议统计；1.4主管人员负责会后跟踪；1.5会议上要充足交流。2、副经理、办公室主任、主管会计、各部门经理和各小区项目经理每七天一早晨7:30到企业会议室集中开会，由办公室主任组织、经理主持。3、各部门责任人应将会议精神立即传达给下属职员，但属于企业经营机密或还未定案、定性事项，和作为经营管理人员可认知不可宣传事项要严格控制自己。公室主任负责会议前准备、会议过程统计、会议以后纪要整理工作，早上班前交总经理并存档一份。卫生、门窗、水电资源等管理制度1.日常卫生管理1.1 企业办公场所及各小区物业办公室天天设专员值日，打扫卫生，要求窗台、办公桌、茶几、沙发、平台、地面等公共部位天天擦拭，桌椅摆放整齐，无关物品不置于桌面，保持门前三包区域洁净整齐。1.2 日常卫生检验，由办公室主任负责，对各部门检验每七天不低于一次。1.3 日常检验范围：企业全部部门及公共部位，各部门负责本部门卫生，包含门窗、玻璃、公共部位（楼道、洗手间）。1.4 日常检验标准：企业办公楼内各科室及各小区物业办公室天天早晨应收拾卫生，常常拖地、擦拭及整理桌面，地面洁净，没有纸屑等废弃物；办公桌上物品摆放整齐，不乱堆乱挤；桌面、窗台、坐椅或沙发扶手、桌上用具等表面无尘土及污渍；室内物品整齐排放，个人用具不置于表面；工作区域无异味、无污物。1.5 每个月初，由办公室汇总上月卫生检验成绩，作为对相关人员考评依据。2、水电资源管理：2.1 无特殊情况，夏季早7：00前和晚5：30后室内能够开灯，冬季早8：00前和晚4：30后室内能够开灯；工作期间职员外出或中午休息时间必需关灯；如无必需，室内灯不得全部开启。2.2 夏季室内温度达成28度以上方可开启空调，空调设置不得低于26度，冬季不得高于22度，供暖后不得开启空调。2.3 对于室内电灯、空调、电脑等用电设备，要做到人走即关，节省用电。2.4 职员应树立节水意识，日常饮用水、其它用水全部应适量，发觉有漏水等不良情况立即向办公室反馈。3、门窗管理：3.1 人员外出、下班，必需关门、锁门、关窗。临时外出，办公室无其它人员时，必需锁门。3.2 雷雨天气立即关窗，离楼梯间窗户最近科室应立即将楼梯间窗户关闭。3.3 门窗关闭不严或损坏，立即通知办公室协调维修。档案管理制度依据中国档案法，结合企业实际情况，特制订本措施。1、企业档案工作基础标准是：集中管理和分散管理相结合，以集中管理为主，即企业文书档案由办公室集中统一管理，档案（已交办公室除外）分别由相关部门管理，方便于立即利用，维护档案完整和安全。企业各部门在各项活动中形成含有参考价值文件、材料，由主办人负责将其中已办完文件、资料立即归档。2、 办公室为档案工作主管部门，负责管理企业文书、科技档案，职责是：2.1 搜集、整理、立卷、保管企业文书档案；2.2 主动开展档案提供利用工作；2.3 进行档案统计；2.4 保管部分科技档案；2.5 认真学习中国档案法相关制度、档案工作理论、技术和业务知识，掌握归档基础方法，确保档案质量。3.企业具体档案分类方案附后。4.归档文件包含：4.1企业计划、年度计划、统计资料、财务审计、劳动工资、人事档案、会议统计、决议、委托书、协议、协议、项目方案、通告、通知、职员个人培训，和其它有参考价值文件。4.2 管理人员手中日常统计、分析、资料年底统一归档。 5. 归档要求5.1 办公室在归档前应有项目应存档案资料清单，便于接收时检验有没有遗漏。5.2 归档文件材料，应根据自然形成、保持历史联络标准和归档要求特征及文件内容进行归档。5.3 案卷标题要简明正确，整理好案卷要确定案卷保管期限。5.4 按归档要求进行装订、编号、填写卷内目录备考表。5.5 全部案卷组成后，要对案卷作统一排列并编写档号，逐卷登记，填写案卷目录。6. 档案借阅、保密制度6.1 经理借阅保密档案，可直接提取。6.2 借阅档案要推行借阅审批手续。调阅档案只限在档案室查阅，不能带出，由办公室主任审批；必需带出档案室查阅，通常性文件要经过办公室主任审批；和经济经营相关关键文件需总经理审批。6.3 借阅时间，通常档案最长不超出1天，密级档案最长不超出3天。6.4 借阅人不得转借、拆卸、调换、污损所借档案，不得在文件上圈点、划线和涂改，未经同意不得复印档案。6.5 借档人确因工作原因需要复印文件或摘抄文件，需经总经理审批。6.6 借档、查档均需统计、审批，并将审批原件存档。7. 档案销毁7.1 任何人或组织，未经许可无权随意销毁企业档案资料。7.2 凡属销毁密级文件，经总经理同意后，建文件销毁清单，审批后实施。8. 文件点收：文件结案移交归档时，依据以下标准点收：8.1 检验文件文本及附件是否完整，如有短缺，应立即追查归入。8.2 文件处理手续必需完备，如有遗漏，应立即退回经办部门补办。8.3 和本案无关文件或不应随案归档文件，应立即退回经办部门。8.4 文件点收时或点收后应做具体移交统计，日常零碎存入文件记入存档登记簿。9、文件整理：点收文件后，应依下列方法整理：9.1 汉字直写文件应以右方装订为标准，汉字横写或外文文件则以左方装订为标准。9.2 右方装订文件及其附件均应对准右上角，左方装订则对准左上角、理齐钉牢。9.3 文件如有皱折、破损、参差不齐等情形，应先补整、裁切、折叠，使其整齐划一。10. 存档时间：同一事件完成后一周内将相关资料整理编目录移交档案室。三、人力资源管理制度人员聘用制度1、人员招聘遵照效率优先和双向选择标准。即努力争取用尽可能少招聘费用，录用到高素质、适应企业需要人员（秩序维护员60岁以下、保洁员50岁以下）。2、副经理、各部门责任人、小区项目经理、主管会计、出纳由企业经理面视经过方可聘用。3、其它科室工作人员、维修工经主管经理面视经过方可聘用。4、办公室负责制作新职员档案，包含照片、记录表、医院体检检验表、各类证件及必需本人签字等。5、由办公室主任及主管部门主任对试用职员进行培训，关键了解企业管理制度、企业经营业务范围、相关知识、工作职责范围等，培训时间不得少于一天。新录入人员到岗当日，办公室将录入通知转财务室一份。6、在试用阶段，任何一方认为不适合在企业工作，应终止试用。若本人提出终止试用，应提前3天通知企业，若企业提出终止试用，企业将出具终止试用通知书。7、企业或本人提出终止协议，按在企业实际工作日数计算工资。8、试用期到期前一周，办公室组织各相关部门或人员对试用人员进行试用期评价，评价时所占比重分值由和被评价人员工作关系紧密程度决定。评价合格职员正式聘用，由办公室办理相关手续，并存职员档案。评价不合格将终止试用，办理终止试用手续。特殊情况由经理决定。劳动协议管理1、签署劳动协议人员范围1.1企业全体职员全部实施劳动协议制度；秩序维护员、保洁、临时人员签署非全日制劳动协议；1.2 职员须根据本管理措施要求和企业签署劳动协议或劳务承包协议。2、劳动协议期限2.1 标准签定1年期劳动协议。2.2 签署以完成一定生产和工作任务为期限劳动协议，可依据需要和实际情况由甲乙双方协商确定。3、企业将待签署劳动协议、劳务分包协议交本人，如双方协商不能达成一致意见职员或承包人不愿签署该劳动、劳务协议，视为自动放弃，企业有权要求职员办理离职手续解除劳动关系；劳务承包人如续签提前联络，如终止提前30天书面通知企业。4、职员按岗位要求及协议约定在企业工作，享受对应权利和义务。5、劳动协议续订、变更。5.1办公室负责劳动协议文本管理、续订、变更、解除相关工作。5.2劳动协议变更须经双方协商确定。5.3劳动协议到期前，办公室组织相关部门和人员进行业绩评价，依据评价结果确定是否续签劳动协议或劳务分包协议。6、企业可依据业务需要和企业发展目标对职员进行工作内容、工作地点调整。福利待遇1、职职员作服依据实际需要及企业情况适时发放，协议期未满，中途解聘人员，工作服折价扣除。2、重大节日期间，职员享受过节费，标准实施集团要求。3、每三个月职员享受一定数量劳保用具。4、女职员生育期间领取生育保险费用全额返还本人，在此期间企业不再发放工资。5、新职员入职三个月试用期工资80%，转正后享受劳保、福利待遇。工资管理措施1、依据企业经营情况及各小区实际情况进行综合评定，实施定岗、定责、定工资。2、病假根据国家相关要求实施，超出10天减发绩效奖金。3、事假不发工资，超出3天减发绩效奖金。4、旷工2天以内，减发对应基础天数日均工资，并处罚款50元；旷工6天以上，通知后，企业和其解除劳动协议。5、工伤根据国家相关要求处理。6、无特殊情况企业不安排加班，经理同意周六或周日加班能够经过倒休冲抵，让职员工作期间保持充足体力。7、工资中按工作需要设定通讯补助，家庭电话、手机电话保持通畅，不然取消该项补助。8、工资发放方法：次月25日前财务部完成上月各项考评汇总整理工作，并将考评结果报批后发放。相关资料存档。9、责任股金按岗位标准交纳，离职六个月后无问题一次清退。四、培训制度每十二个月底各部门责任人组织汇总编制年度培训计划报总经理同意，统一安排实施。1、非计划内临时培训通知由企业经理审批，确定是否参与及参与人员。2、外出培训需提前通知办公室，由办公室负责组织，统计培训情况。3、外出培训后，培训参与人需提交培训结果汇报，结果汇报中需表现：培训内容、天数、交通费用、培训费、餐费、其它费用等，并由经理评价培训效果。4、企业选送或出资培训获取多种证件证书，原件由企业保留，且归企业注册使用。培训费用企业预付，从培训结束开始每十二个月递减20% 离职时进行结算，余额个人负担；凡企业应聘来人员入企业前有证书将证书原件交企业保留，离职后办完手续退还，除这种情况，其它证书原件全部归企业全部。五、解聘离职制度1、副经理、各部门责任人、主管会计、小区项目经理辞职，须提前30日书面提出申请，不然扣除辞职之日前30日工资。2、其它人员辞职，须提前10日提出书面申请，不然扣除辞职之日前10日工资。3、 对漠不关心她人、它事，缺乏团体精神、缺乏合作意识、漠视领导和事不关己高高挂起人，企业将教育沟通，仍不能达成共识将解聘。4、企业认为某职员不符合岗位标准要求时，可单方申请对该职员进行业绩评价，由办公室组织进行评价，由经理确定评价结果。5、全部职员办理离职手续时（包含试用期职员提出辞职或终止试用），先通知劳资员签字确定后再到各部门办理手续，离职须办理交接手续，移交物品，由办公室组织填写离职清单。载有离职人员终止工作时间离职清单交接即日转会计处，做为工资福利发放依据。6、离职人员从离职之日起，视同放弃还未发放在职期间福利待遇。六、考评管理考评依据：企业管理手册、年度工作目标、周计划。考评内容：依据企业制度实施情况、工作态度、工作完成情况。考评措施：依据考评表记载内容对考评对象检验或抽查，并统计检验结果，双方签字，作为月底考评依据。当月考评结果经经理签字后由办公室转财务。考评责任人：办公室负责考评组织工作1、由经理考评主管副经理。2、由主管副经理考评部门责任人。3、由办公室主任协同物业、供暖、财务部主任考评下属。4、由维修主管协同各小区项目经理考评维修工。5、由小区项目经理考评秩序维护员、保洁员。6、考评结果中要统计被考评事项、奖罚原因、被考评人注意事项及签字。7、承包检验要立即反馈。第二章 岗位职责一、总经理职责所属部门：经理办公室直接下级：副经理1、负责组织企业全体职员认真落实上级主管单位各项方针政策。严格实施上级相关单位和企业重大问题决议和决定。负责组织日常行政工作。2、负责组织制订全企业发展计划，组织编制全企业年度工作计划，督促企业职员完成各项工作任务，并检验完成计划情况，实施指挥权。3、负责组织制订和审批企业各项管理制度和业务，不停建立完善各部门，各类人员经济责任制。4、负责确定各级管理体制、机构设置，定员、定岗、定编方案。对企业重大机构变动，人事安排，负责提出意见，交企业董事会立案，决定和实施。5、负责审批企业资金使用，费用开支，财务预算方案。6、严格实施各项方针政策，立即掌握同行业经营管理动态和经济技术情况，采取优异技术和科学管理方法，不停提升经济效益，提升企业社会信誉。7、负责召集主持经理办公会议，定时研究企业业务，对本企业重大问题进行决议研究。负责协调副经理工作关系，各负其责，充足发挥其职能作用。8、负责协调和关联企业及相关职能部门关系。9、努力完成上级领导交办各项任务。二、副经理职责所属部门：经理办公室直接上级：总经理直接下级：各部门责任人1、在经理直接领导下，负责分管各部门工作，帮助总经理共同负担完成总企业各项经济、技术、管理指标。2、确保上级相关政策和决定在主管业务科室中落实落实。3、依据上级和本企业年、季、月度工作计划，率领实施、督促检验。负责组织完成上级下达各项指标。4、负责监督检验主管科室完成任务、推行职责情况，并向经理办公会提出汇报。5、对分管工作要各尽其责，开拓创新。6、加强分管部门思想、政治工作教育，职业道德教育，业务培训，搞好廉政建设。7、协调同周围单位关系，维护企业形象。8、加强本身素质建设，包含：文化素质、业务素质、管理素质、领导素质等。9、公平公正对待职员工作、公平公正看待自己作用或不足。10、认真完成总经理交办各项具体任务。三、办公室主任职责部门：办公室直接上级：企业副经理直接下级：办公室职员1、学习领会新物业管理条例及相关物业管理法律、法规。2、制订完善企业各项规章制度，并负责组织学习培训。3、负责企业工作计划、总结，通知等各类文件起草及各项统计报表上报下达。4、按企业规章制度做好行政管理和人力资源管理并达成管理目标。5、负责企业信息管理，立即搜集多种信息，并筛选上报企业领导。6、负责帮助各小区项目经了处理物业纠纷、收费工作。7、负责依据考评制度严格对相关人员进行考评。8、负责企业资质和荣誉管理。9、负责后勤成本费用控制10、完成经理交办其它工作。四、办公室职员职责所属部门：办公室直接上级：办公室主任1、负责企业打字、复印工作，做到立即、正确，审批原件存档，并有存档统计。2、根据档案管理制度做好档案管理搜集、装订、存档、借阅等管理工作并认真实施保密制度。收到档案3日内完成全部归档工作。3、负责卫生区内卫生清理、帮助办公室主任安排、考评检验公共部位及其它部门、小区卫生。4、负责企业办公用具及日常耗用物料统计、分发、保管及维护，做好企业各部门后勤工作。5、负责工时统计、核实工作，每个月月初报主管会计。6、负责外来人员接待工作，对待来企业客人礼貌周到，人走立即清理卫生。7、负责企业全部文件拟、收、发、登记工作，统计台帐、清楚整齐。8、负责企业通话统计工作，要正确无误统计，正确无误传达、追踪。维修电话内容当初转维修主管并统计。9、负责仓储、材料、设备、物品收、发、存管理。 10、服从办公室主任领导，配合办公室主任工作。11、认真完成主任及上级领导交给其它工作。五、档案职员作职责所属部门：办公室直属上级：办公室主任1、认真学习，宣传、落实实施党和国家相关档案工作方针、政策和法律、法规，努力实现档案管理规范化和标准化。 2、督促、检验、指导各部门做好文件材料形成、积累、整理、立卷、归档工作。检验、验收归档文件材料是否完整、正确、系统，是否符合质量要求。办好交接手续。 3、认真做好案卷整理、分类、登记建卡、编号上架等工作。做到库房管理科学，案卷排列整齐、主次分明、标志明确。 4、主动开发档案信息资源，编制检索工具和参考资料，办理利用档案事宜，主动热情地做好服务。 5、认真做好档案库房管理和安全防护工作，对库房进行安全防护检验，预防事故发生。对损坏变质档案材料要立即采取方法，进行修补和复制。 6、认真做好档案统计工作及档案判定，销毁基础工作。对过期档案提出存、毁处理意见。 7、坚守工作岗位。严格实施档案管理各项规章制度。遵守保密制度和保密纪律，确保档案安全。 8、负责所管范围各项管理制度制订和修改起草工作。 9、认真学习档案业务知识，钻研档案理论。 10、完成领导交办其它工作。 六、保管员职责所属部门：办公室直接上级：办公室主任、财务会计1、对管辖范围内材料、备品备件妥善保管。2、对材料、备品备件完好性负全责。3、对材料、备品备件出入库负全责。4、健全材料、备品备件台帐、帐物相符，手续齐全。5、按时报账。6、搞好库房内外卫生。七、财务会计岗位职责所属部门：财务部直接上级：企业副经理直接下级：出纳1、负责财务处理；税务、工商事务处理；应收、应付款；信用调查、信用判定；2、组织会计核实工作，立即编制上报财务报表、汇报；3、负责成本控制、寻价、比价、成本计算；监督预算、监督项目采购，协议经济条款审查；折旧、报损、报失；4、负责制订财务管理各项传输手续步骤；制订成本控制措施及监督实施； 5、经营手续有效符合使用要求；检验协议实施情况；票据使用符合规范；多种台帐填报立即，管理到位。6、企业全部财产定时盘存管理；物品帐、项目剩下材料管理。7、负责资金使用安全，存放安全，表内表外事项判定合理，操作正当；监督资金计划实施情况；8、应收、应付款立即控制；采购手续控制；收费手续、收费标准、收费内容控制； 9、组织出纳员、保管员完成财务室各项工作，对出纳员、保管员日常业务进行管理指导。10、严格财务保密制度，其它部门或外部需要财务资料必需经财务总监同意。11、领导交给其它工作。八、出纳员岗位职责所属部门：财务部直接上级：财务会计1、日常收入支出业务，帐薄统计、电子录入统计无差错。2、确保现金流入、支出资金安全，手续符合要求，票据正当有效。3、严格实施收费手续，在每笔收费同时检验票据使用情况，并立即登记。4、现场收费和小区项目经理主动配合，主动立即、确保资金安全。5、代收水电费查表、收费工作立即（15天）有效，加紧资金周转。6、收费台帐录入、收费率统计工作立即正确；应收物业费、供暖费正确掌握。7、成本台帐录入、月成本消耗统计工作；8、接收会计业务指导和工作安排，立即完成日清月结任务。9、认真完成主管及其它领导交给工作。九、物业部经理岗位职责所属部门：物业部直接上级：企业副经理直接下级：小区项目经理、管理员、维修工1、负责领导本部门工作，完善日常维修，保养工作，确保各小区物业服务工作正常运转，人身设备安全。2、负责组织、制订、安排、实施本部门年度，月度工作计划。3、负责完善、指导和评定服务工作安排，使物业部工作符合业主要求，并达成最好满意程度。4、负责对日常维修工作进行监督，制订大、中修方案。5、负责各项工作和安全条例实施。6、负责值班人员考勤和考评工作，并组织安排日常维修及日常工作分配。7、负责各小区设备运行及维修保养管理工作。确定维修保养材料、配件、申购计划。8、负责指挥应付紧急事件，完成领导交办临时任务。9、负责组织收费，处理业主投诉。10、负责对新接管小区相关工作。11、领导安排其它工作。十、小区项目经理岗位职责所属部门：物业部直接上级：物业部经理直接下级：管理员、维修工、秩序维护员、保洁员、绿化员1、7：308：00在小区大门口值班，。2、认真抓好小区职员劳动纪律，安排好小区人员休假时间，每个月月初向办公室报休班安排，月底最终一天向主管会计报职员考勤表。3、负责小区库房保管，完善手续，每个月向会计汇报出入库情况。4、负责收取小区物业管理费、水电费等。5、负责安排、协调好维修人员维修时间，检验维修人员维修情况，填好维修通知单及维修台帐等。6、负责小区绿化、美化管理工作（包含花、草、树木施肥、浇水、剪枝，道路保洁等）。7、负责小区自查、自检，和相关人员一起做好房屋验收、复验等工作。8、负责小区各项宣传工作，要充足利用好板报这一有利条件。9、协调好小区居民和服务人员、警卫人员、维修人员关系，既要维护企业形象，又要保护居民正当权利和义务不受侵害，完成小区各项指标，给领导当好参谋。10、天天对小区内公共部位设施设备进行检验，发觉问题立即处理或按程序上报并跟踪处理结果。11、天天对小区日常管理工作进行检验，立即发觉问题、处理问题。12、负责对秩序维护员、保洁、绿化人职员作检验。13、负责本小区收费、成本控制工作。14、负责新小区装修监督、垃圾清运管理工作，并做好统计。15、天天认真填写工作日志。16、认真完成好企业领导临时交办工作。十一、管理员岗位职责部门：物业部直接上级：小区项目经理1、 熟悉辖区楼宇结构、排列、单元户数、管线路走向、多种设备开关位置，小区业主基础情况及各项费用收费标准和计算方法。2、 坚持天天上、下午巡查制度，发觉不正常情况立即处理而且做统计。3、 如小区内发生突发事件、应提前到场、维护秩序、而且掌握突发事件应急处理方法。4、 向业主（使用人）宣传各项相关法律、法规立即传达上级和企业各项通知要求，沟通好和业主关系。5、 热情接待业主和来访客人，对业主（使用人）投诉耐心解释，而且立即处理。6、 做好小区回访工作，虚心接收业主（使用人）批评及提议。7、 做好相关费用收缴工作。8、 负责工作人员考勤工作，立即上报总企业。9、 负责装修巡查、管理工作。十二、电脑文档员岗位职责部门：物业部直接上级：小区项目经理1、建立，健全档案管理制度，按资料分类归档，使用档案目录，在档案柜上标明存放类别。工程图纸类别：土建、排水、电气、消防、绿化机电等住户资料：住户登记、装修资料、验房登记住户交接：房屋验收、工程交接资料房屋维修资料：巡查统计、维修单、月度年度维修统计汇总小区管理资料：规章制度、责任制、国家相关法律法规等2、负责打字复印并负责文件抄报3、熟悉小区情况及费用标准帮助收费4、负责上级和外来文件整理登记、归档5、依据小区维修台帐登记内容，负责催办、回复、跟踪6、负责小区钥匙保管工作。十三、维修