沈阳市住宅物业管理制度样本.doc

沈阳市住宅物业管理要求
第一章总则
第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业正当权益，改善人民群众生活和工作环境，依据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制订本要求。
第二条在本市行政区域内从事住宅物业管理活动，适用本要求。
第三条本要求所称住宅物业管理，是指住宅区内业主经过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内环境卫生和秩序活动。
本要求所称业主，是指房屋全部权人。
本要求所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用物业其它人。
本要求所称物业管理企业，是指依法设置、含有独立法人资格，从事物业管理服务活动企业。
第四条市房产局是本市物业管理活动行政主管部门，负责本市物业管理活动监督管理工作。
区、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动日常监督管理工作。
区、县（市）人民政府及街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业管理活动实施监督管理。
第二章业主大会和业主委员会
第五条
物业管理区域，应该依据物业共用设施设备、建筑物规模、小区建设等原因划分，新建住宅区，在商品房销（预）售之前，建设单位应该向区、县（市）房产行政主管部门提出划分物业管理区域要求，建设单位应该向房屋买受人通知物业管理区域划分情况。分期建设住宅，其配套设施设备为共用，应该划分为一个物业管理区域；还未划分或需要调整物业管理区域，区、县（市）房产行政主管部门应该会同街道办事处（乡镇人民政府）进行划分。
第六条一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年，应该由物业所在地房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
业主大会应该依据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。
第七条业主在首次业主大会会议上投票权数，按其拥有住宅套数计算，每套住宅为一票。住宅区内非住宅物业业主在首次业主大会会议上投票权数，按其拥有物业建筑面积计算，不超出100平方米有单独房屋全部权证为一票；超出100平方米，每超出100平方米计一票；超出部分不足100平方米不计票。
单个业主在业主大会会议上所持投票权，不得超出全部投票权30%，剩下投票权根据其它业主占全部投票权百分比分摊给其它业主。
第八条业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式；但应该有物业管理区域内持有1／2以上投票权业主参与。
业主大会做出决定，必需经和会业主所持投票权1／2以上经过。业主大会做出制订和修改业主条约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业决定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上经过。
业主大会做出专题维修资金使用和续筹方案决定，需经包含物业范围内全体业主所持投票权2/3以上经过。
第九条业主大会应该制订业主大会议事规则，就业主大会议事方法、表决程序和业主委员会工作经费筹集、管理、使用等事项作出约定。
第十条业主委员会主任、副主任在业主委员会组员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年，可连选连任。任职期间发生变动，应立即进行补选。
业主委员会委员必需推行业主义务，公正廉洁。
第十一条召开业主大会会议，应该于会议召开15日前通知全体业主。并通知物业所在地区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。
第十二条业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规、规章要求，区、县（市）房产行政主管部门应该责令限期更正或撤销其决定，并通告全体业主。
第十三条业主大会、业主委员会应该配合公安机关，和小区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会应该配合小区委员会依法推行自治管理职责，支持小区委员会工作，并接收其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出决定，应该通知小区委员会，并认真听取小区委员会意见、提议。
第三章前期物业管理
第十四条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业，依法签署《前期物业服务协议》，由受聘物业管理企业实施前期物业管理。
第十五条住宅物业建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业；投标人少于3个或建筑面积少于5万平方米，经区、县（市）房产行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。
第十六条物业管理企业和建设单位办理物业承接验收时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发觉问题，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。
建设单位应该根据国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任。
第十七条办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业管理企业移交下列资料：
（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；
（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理用房、《商品房买卖协议》示范文本、《业主临时条约》、书面承诺等物业管理所必需其它资料。
物业管理企业应该在前期物业服务协议终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十八条建设单位应该在销（预）售物业之前，制订《业主临时条约》，并在和买受人签署《商品房买卖协议》时，向买受人明示，并给予说明。买受人应该对遵守《业主临时条约》给予书面承诺。
《业主临时条约》应该对物业使用、维护、管理和业主共同利益、业主应该推行义务、违反业主临时条约应该负担责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人正当权益。
第十九条建设单位和物业买受人签署《商品房买卖协议》应该包含前期物业管理服务协议约定内容。建设单位应该将前期物业管理服务协议向物业买受人明示。
第二十条建设单位应该根据不低于物业总建筑面积03%标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150平方米。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上成套房屋，含有水、电、供热等条件。
任何单位和个人不得改变物业管理用房使用用途。确需改变，应该经业主大会同意，并依法办理相关手续。
第二十一条业主依法享受物业共用部位、共用设施设备全部权或使用权，建设单位、物业管理企业不得私自处分。
第二十二条已建成物业管理区域内存在开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发觉开发建设遗留问题，应该立即向相关行政主管部门汇报。
第二十三条物业管理企业应该对其服务协议、服务内容、收费标准和所承接物业相关情况进行公开，接收业主和其物业所在地房产行政主管部门及相关部门监督。
第四章物业管理服务
第二十四条物业管理企业应该在取得工商行政管理部门核发《企业法人营业执照》后，向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。符合条件，由市房产行政主管部门核发资质证书。
第二十五条业主大会能够经过招投标或协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。业主委员会应该和业主大会选聘物业管理企业签订物业服务协议。
签署物业服务协议能够参考建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方权利和义务、违约责任等内容。
第二十六条市房产行政主管部门应该建立健全物业管理市场服务体系，将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信情况向社会公布，为业主择优选聘和企业公平竞争发明条件。
第二十七条
物业管理企业收取服务费用，应该遵照合理、公开和和服务水平相适应标准，并区分不一样物业性质和特点实施政府指导价和市场调整价。实施政府指导价，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门依据物业管理服务等级标准等原因制订具体收费措施。
物业管理企业依据业主委托提供物业服务协议约定以外服务项目标，服务酬劳由双方协商确定。
第二十八条物业服务费用，由业主依据物业服务协议约定交纳。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。
已完工但还未出售或还未交给物业买受人物业，物业服务费用由建设单位交纳。
已完工出售并办理入住手续物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
第二十九条物业管理企业应该帮助公安机关做好物业管理区域内安全防范工作。聘用保安人员应该经过专业培训合格，并接收公安机关监督管理。
第三十条物业管理企业不得将物业管理区域全部物业管理事项一并委托给她人。
第三十一条住宅区物业管理协议提前解除时，应该由街道办事处对住宅区域内环境卫生和垃圾搜集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新物业管理企业。
第五章物业使用和维护
第三十二条物业使用严禁下列行为：
（一）破坏房屋承重结构；
（二）损坏或私自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；
（三）破坏房屋外观；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）私自改变物业使用性质；
（六）侵占绿地，损毁花草树木；
（七）随意停放车辆；
（八）随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
（九）违反要求生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或产生超出要求标准噪声；
（十）私自设置摊点；
（十一）法律、法规、规章严禁其它行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发觉有前款行为，应该进行劝阻和阻止。对经劝阻和阻止拒不更正，可向相关行政管理部门汇报，相关行政管理部门应该依法立即处理。
第三十三条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法负担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。责任划分以下：
（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其它以外部分由供水企业负责。
（二）排水设施：住宅区建设红线范围内排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外由市政部门负责。住宅区内化粪池由业主清掏、清运。
（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造费用按相关要求实施。
（四）供热设施：由供热企业负责。
（五供电设施：低压架空线路维修管理分界点为用户墙外接户线和用户接头，如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点，分界点以内由业主负责（房屋产权单位），分界点以外供电设施维护管理由供电部门负责；配电变电站配出低压电缆以电缆终端住宅供电柜（开关箱）内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点，分界点以上由供电部门负责管理，分界点以下由业主（房屋产权部门）负责。
（六）通讯设施：由通讯部门负责。
（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。
由业主负责维修养护，能够委托物业管理企业实施维修养护。
第三十四条任何单位或个人不得私自占用、挖掘物业管理区域内道路或场地。业主、物业管理企业，确需临时占用、挖掘道路或场地，应该取得业主委员会同意；其它单位或个人应该事先取得业主委员会和物业管理企业同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要立即恢复原状。
第三十五条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费，可参考物价部门要求收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放，其收费标准应该根据物价部门要求实施。车主对车辆有保管要求，由车主和物业管理企业另行签署保管协议。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆实施公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其它车辆和行人正常通行。
第三十六条业主装饰装修房屋时，应该事先通知物业管理企业。物业管理企业应该将房屋装饰装修中严禁行为和注意事项书面通知业主。
第三十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及她人正当权益时，责任人应该立即维修养护，相关业主应该给配合。
责任人不推行维修养护义务，经业主大会同意，能够由物业管理企业维修养护，费用由责任人负担。
第三十八条住宅物业、住宅区内非住宅物业或和单幢住宅楼结构相连非住宅物业业主，应该根据国家相关要求交纳专题维修资金。
专题维修资金属业主全部，专题用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，不得挪作她用。
第六章法律责任
第三十九条违反本要求，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门或相关行政管理部门根据职责分工实施处罚和管理。组成犯罪，依法追究刑事责任：
（一）住宅物业建设单位未经过招投标方法选聘物业管理企业或未经同意，私自采取协议方法选聘物业管理企业，责令限期更正，给警告，能够并处10万元以下罚款。
（二）建设单位私自处分属于业主物业共用部位、共用设施设备全部权或使用权，处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。
（三）不移交相关资料，责令限期更正；逾期仍不移交相关资料，对建设单位、物业管理企业给予通报，处1万元以上10万元以下罚款。
（四）未取得资质证书从事物业管理，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。
（五）挪用专题维修资金，追回挪用专题维修资金，给警告，没收违法所得，能够并处挪用数额2倍以下罚款；物业管理企业挪用专题维修资金，情节严重，吊销资质证书。
（六）建设单位在物业管理区域内不根据要求配置必需物业管理用房，给警告，责令限期更正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
（七）未经业主大会同意，物业管理企业私自改变物业管理用房用途，给警告，责令限期更正，并处1万元以上10万元以下罚款；有收益，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备维修、养护，剩下部分根据业主大会决定使用。
（八）私自改变物业管理区域内根据计划建设公共建筑和共用设施用途；私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益，给警告，责令限期更正，对个人处1000元以上1万元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备维修、养护，剩下部分根据业主大会决定使用。
（九）建设单位不推行或拖延推行保修义务，责令更正，处10万元以上20万元以下罚款，并对在保修期内因质量缺点造成损失负担赔偿责任。
（十）物业管理企业将一个物业管理区域内全部物业管理一并委托给她人，责令限期更正，处委托协议价款30％以上50％以下罚款；情节严重，吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备维修、养护，剩下部分根据业主大会决定使用；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。
第四十条违反物业服务协议约定，业主逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业管理企业能够向人民法院起诉。
第四十一条业主以业主大会或业主委员会名义，从事违法活动组成犯罪，依法追究刑事责任；尚不组成犯罪，依法给治安管理处罚。
第四十二条违反本要求，房产行政主管部门或其它相关行政管理部门工作人员利用职务上便利，收受她人财物或其它好处，不依法推行监督管理职责，或发觉违法行为不予查处，组成犯罪，依法追究刑事责任；尚不组成犯罪，依法给行政处分。

第七章附则
第四十三条非住宅物业管理活动能够参考本要求实施。
第四十四条本要求自1月1日起施行。