桂林市资源县城北新区东兴花园项目可行性研究报告.doc

桂林市资源县城北新区东兴花园项目申请报告桂林市桂城房地产开发有限责任公司二O一二年九月桂林市资源县城北新区东兴花园项目申请报告 编制单位: 审 定： 审 核： 项目负责人： 编写人员： 目 录第一章申报单位及项目概况3一、项目名称及申报单位概况3二、项目概况4第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析14一、发展规划分析14二、产业政策分析16三、行业准入分析19第三章 资源开发及综合利用分析20第四章 节能方案分析22一、用能标准及节能规范22二、能耗状况和能耗指标分析23三、节能措施和节能效果分析24第五章 场址选择、征地拆迁及移民安置分析26一、项目选址及用地方案26二、土地利用合理性分析27三、征地拆迁和移民安置规划方案27第六章 环境和生态影响分析28一、环境和生态现状28二、生态环境影响分析28三、地质灾害影响分析32四、特殊环境影响33五、安全保护33第七章 项目实施进度及组织管理37一、建设工期37二、项目实施进度计划37三、项目组织管理38第八章 经济影响分析41一、经济费用效益或费用效果分析41二、行业影响分析45三、区域经济影响分析45四、宏观经济影响分析45第九章 社会影响分析46一、社会影响效果分析46二、社会适应性分析46三、社会风险及对策分析48四、社会影响分析结论50第十章 结论和建议52一、结论52二、建议52第一章申报单位及项目概况一、项目名称及申报单位概况（一）项目名称资源县城北新区东兴花园建设项目（二）项目建设地点拟建项目位于桂林市资源县城西延北路229号（三）项目申报单位桂林市桂城房地产开发有限责任公司（四）项目申报单位概况桂林市桂城房地产开发有限责任公司成立于1995年，位于桂林市雉山路48号，注册资本壹仟零伍拾捌万捌仟伍佰元，房地产开发三级资质，是桂林市具有综合实力较强的房地产开发企业，主要经营房地产开发，商品房、建筑材料、装饰材料销售，民用住宅拆迁、代建。公司设有销售部、市场部、企划部、工程部、预算部、预决算审计部、人力资源部、财务部、项目部、综合办公室等多个机构。部门之间实行严格的绩效考核制度，相互学习，相互促进，协调配合，形成责、权、利相统一的高效管理模式。该公司先后投资开发了桂林市骖鸾路安居工程，项目规模3.04万平方米；明东小区1#5#楼，项目规模2.5万平方米；桂林市明珠小区1#12#楼，项目规模达5.63万平方米。作为桂林本土的房地产开发企业，该公司一直以改变桂林的人居水平为己任，为桂林人民打造全新的生活模式和最好的居住环境。（五）项目申请报告编制依据本项目项目申请报告依据国家和地方的有关法律法规、规范、规程、标准及有关的规划、计划、文件等进行编制：1、中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）；2、中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日修订）；3、中华人民共和国城乡规划法；4、中华人民共和国国家发展和改革委员会公告 2008年 第37号；5、国家及桂林市颁布的相关法律、法规、政策；6、桂林市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要；7、资源县总体体规划 8、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；9、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；10、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；11、资源县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；12、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；13、民用建筑设计通则（GB50353-2005）14、住宅设计规范（GB50096-1999）；15、编制项目申请报告的委托书；16、其他有关依据资料。二、项目概况（一）项目建设背景广西地处华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，区位优势明显，在中国与东盟、泛北部湾、泛珠三角等国际国内区域合作中具有不可替代的战略地位和作用。广西大力推进改革开放，综合经济实力迈上新台阶，是本项目发展建设的大背景。几千年来奉行“安居乐业”理念的中国人，始终把住宅放在消费的第一位，随着资源县城基础设施的改善、旅游资源的进一步扩大及县城经济的迅速发展，购房需求将进一步提升。根据资源县总体规划（2008-2025年）拟定的县域规模为：远期2015年人口18.3万人，城镇化水平35.00%，城镇人口6.40万人；县城建设用地2.62平方公里，人均建设用地75.0m2/人；至2025年规划期末，县城建设用地4.67平方公里，人均建设用地89.9m2/人。县城北新区近期建设重点：以行政办公、旅游服务为主要职能，打造旅游度假休闲服务中心，辐射整个资源县，成片发展，开发一片，成熟一片，形成城区建设的良性循环。另一方面，随着资源县旅游品牌塑造力度不断加大。资江、八角寨、天门山、五排河、丹霞温泉、龙洞峡等景区景点的基础设施建设不断完善，各个景区的特色与品牌的逐步形成；以及随着资龙生态二级公路、咸水口-天湖风电场辅助道路、城区生活垃圾工程项目建设、兴安经资源至湖南洞口高速公路的开工建设，资源作为桂林市东北部的重要旅游县城，其区位优势将更加突出，也必将掀起新一轮的城市建设高潮。同时随着社会的进步、经济的发展和人民生活水平的提高，人民的居住观念也会发生较大的变化，开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间。本项目位于资源县城西延北路229号，城北新区将为资源县新的政治、经济、文化中心，是理想的居住场所，项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则；遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建、绿地系统与健身休闲及空间环境的内在联系，使小区各项功能布局合理，在确保生活模式宜人的前提下，为人民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。本项目应势所趋，期望促成资源县城北区房地产开发品质的提升与突破。（二）主要建设内容和规模1、项目名称：资源县城北新区东兴花园建设项目2、项目主题：修建全封闭、24小时全监控高端花园小区、地下停车场。3、项目建设内容：（1）建3栋7层、1栋12层及1栋18层高的住宅楼；（2）新建停车位82个；（3）建筑布局以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得同等价值的回报；4、建设规模该小区项目占地总面积为7956.33平方米，总建筑面积约25000平方米，绿地率为32%，总户数182户，停车位82个。（三）项目建筑设计1、指导思想严格按照国家及地方有关法律法规和城市总体规划的要求，力求通过规划合理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境效益、经济效益的统一，为公众创立一个环境优美、舒适、方便、安全的工作环境。2、项目设计理念规划以人为中心，以社会效益、经济效益、环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地，充分体现“以人为本”的居住理念。3、平面设计项目用地位于资源县城北区，地块沿东西方向成“三角形”状，且较为平整， 本工程设计沿东西方向在靠近地块东边一字形设置3栋7层的住宅楼，在靠近地块西边一字形设置2栋小高层的住宅楼。住宅每户均南北朝向，有直接采光，通风良好，是理想的居住建筑。4、立面设计立面风格追求面向未来和简约现代化的形象，使建筑留给城市一道风景。顶部屋面和玻璃阳台，线条相互呼应，形成一种文化引喻。通过不同材质的对比寻求丰富的立面语言，适当运用玻璃面，表达一种积极、开放、向上进取的精神，衬出高端住宅花园的气质。5、建筑户型选择小区建筑，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。根据项目的定位及房屋市场分析的要求，本项目选择了多种户型（详见下表1-1项目户型格式表）。表1-1 项目户型格式表楼型户型格 式1A4室2厅2卫2B3室2厅2卫3D3室1厅2卫（四）项目主体、装修部分本项目建筑工程等级为二级，设计使用年限是50年，耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，抗震设防烈度为6度，1#楼为砖混结构，2#、3#底层为框架结构，余下为砖混结构；4#、5#楼为框剪结构。1、墙体本工程砌体均采用烧结页岩多空砖，外墙及楼电梯隔墙240mm厚，卫生间隔墙120mm厚，其它隔墙180mm后。2、门窗（1）户外窗采用优质中空隔音玻璃门窗；（2）门，分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门；3、屋面传统的屋面保温都采用膨胀珠岩，本工程采用60mm厚的复合聚苯板，防水层为SBS防水卷材。4、室外装修外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰；屋面，现浇平屋面、屋顶花园。5、室内装修室内装修由住户自行装修；楼梯间，墙面刮腻子、刷乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖或大理石地砖。（五）项目基础工程方案1、交通工程（1）对外交通工程公路特别是连接项目区的干线公路是住宅区开发建设必须的重要基础设施，只有建好与住宅区相关的主要公路（或道路），将项目点和城市点连接起来，大幅度改善其间交通运输条件（方便车辆顺利到达项目区），本住宅小区各项事业才能迅速发展。项目建设地周边市政道路，可以说交通十分便利。（2）对内交通工程项目区内道路要便于管理和交通线组织，要形成网络化，道路系统要有利于防火，彼此衔接，有利于人员安全、疏散，避免人过于集中，并充分考虑不同层次的人身体承受能力。（3）停车场项目建设停车位82个。2、给、排水工程（1）设计依据建筑设计防火规范（GBJ16-87 2001年版）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 高层建筑民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）建设单位提供的设计要求建筑及其他专业提供的方案图纸及相关资料（2）设计范围本工程设计范围为地块红线以内：给排水系统设计，消防给水系统，灭火器配置系统。（3）给水设计水源给水水源由本建筑附近的的市政给水管提供，水压约0.3MP，从不同侧分别引两根DN150市政给水管。给水方式给水方式：由市政给水管引至一层水表组，一户一水表，水表组集中置放在一楼。经水表后入户，内室为树枝式供水方式，由用户自行设计安装。给水系统本建筑分区供水，低区：1至7层，由市政给水管直接供水；高区：8层至18层，由变频加压设备供水。消防给水系统本工程建筑属多层、高层建筑，设有室内外消火栓系统、自动喷淋系统、手提式灭火器。室外消火栓采用市政管常压供水，室内消火栓、自动喷淋系统采用消防水泵加压供水，一层设消防泵房及消防水池,屋顶设消防水池。室内消火栓系统、自动喷水系统各设两套消防水泵接合器SQS100。室内消防系统:本工程需设置室内外消防给水，室内消火栓用水量15L/s，火灾延续时间按2小时计算。室外消防系统: 室外消火栓用水量15L/s，距水泵接合器1540m内应设室外消火栓。且室外消防管网为环状管网。根据建筑设计防火规范及高层民用建筑设计防火规范，本建筑工程设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、高层屋顶设消防水箱。消火栓系统：整个子项建筑消火栓系统为一个分区：采用临时高压给水系统，前十分钟消防用水由屋顶水箱供给，最后由加压泵房供给。室内消火栓布置按同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位要求。3、电气工程（1）设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92住宅设计规范GB 50096-1999 2003年版建筑物防雷设计规范GB 50057-94 2000年版建筑照明设计标准GB50034-2004高层建筑民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。供电本项目供电主要采取就近接市政电网，并设置供电配套设施即可满足要求。（1）强电部分变配电：二类高层建筑消防负荷按二级负荷供电，普通电梯电力等按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。照明：采用混合照明的方式，能满足各不同功能不同场所的照明需求。防雷及接地：本项目采用屋面避雷网格防雷，采用T N -C-S接地系统，电气安全接地，防雷接地，共用一个接地系统。（2）弱电部分通过设备消防自动报警系统、电话通讯系统、有线电视系统、保安监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全、先进、高效地使用，充分发挥其社会及经济效益。4、建设项目配套基础工程设施（见下表1-2）表1-2 资源县城北新区东兴花园设项目基础工程设施序号工程名称单位数量备注1交通工程1.1地下停车场项11.2小区道路项12给排水工程2.1给水工程项12.2排水工程项13电气工程3.110KVA配电室套23.2应急柴油发电机组组23.3干式变压器套23.4路灯工程项13.5防雷设施套43.6接地设施套43.7综合布线项14配套工程4.1电梯项14.2电视、电话、电讯系统项14.3智能化系统项14.4其他配套设施项1（六）投资规模和资金筹措方案资源县东兴花园建设项目投资4500万元，根据项目建设情况，项目资金全部由业主自筹。（七）主要技术经济指标本项目主要技术经济指标（如下表1-3主要技术经济指标表）表1-3 主要技术经济指标表序号项目名称单位数 量备 注1总用地面积平方米7956.332总建筑面积平方米250003项目总投资万元45003.1建筑安装工程费用万元3392.613.2工程建设其它费用万元698.33.3预备费万元409.093.4建设期利息万元04建设期年25绿地率%326户数户1827居住人口（4人/户计）人7288停车位个82第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析（一）符合资源县总体规划的要求资源县在2011年政府工作报告中提到“（1）以县城总体规划为依据，重点抓好了城北新区建设，东兴花园建设地点为西延北路229号，属城北新区，为重点城镇化建设的重点；（2）城市空间布局结构：本项目位于资江边，而2011年资源县政府工作报告中提到：加强旅游资源的整合工作，发挥旅游集聚效应。随着八角寨权属问题顺利解决，景区长远建设规划已进入实质性阶段；桂林旅游股份有限公司投资1亿元开发经营的丹霞温泉、天门山景区运行良好，景区升级已经进入实施阶段；另一方面经过多年的艰苦努力，资源县依法收回了八角寨景区经营管理权。目前，县委、政府正在积极筹备、科学策划，努力经营、管理好八角寨景区，力求通过景区的发展真正惠及景区周边及全县广大群众。资源县总体规划（2008-2025）确定资源县城的发展目标为：完善城市的行政办公、居住、商业和旅游服务功能，提升城市综合竞争力，促进产业结构调整，立足旅游资源优势，把资源县城建设成为桂林大旅游圈独具特色的旅游山城。至2025年规划期末，县城建设用地4.67平方公里，人均建设用地89.9m2/人。而县城北新区近期建设重点：以行政办公、旅游服务为主要职能，打造旅游度假休闲服务中心，辐射整个资源县，成片发展，开发一片，成熟一片，形成城区建设的良性循环。本项目的提出为集中开发、上规模、上档次的城市建设提供了天然的发展条件。项目的建设，可通过外来资金的投入，有利于变资源优势为经济优势，培育新的经济增长点，又可带动该片区的土地增值，促进该片区的房地产开发，改善居民生活环境及投资环境，改善资源县的对外交通结构，有利于资源县的城市规模扩大，提升城市形象，有利于对外展现县城的实力，符合资源县的总体规划。（二）满足资源县及外来人口购房消费群体消费需求的需要据调查资料表明：资源县城区部分人员及部分外来人口，有较高收入，家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高档品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，因此高档商品房的建设也正成为新的经济热点。该项目地理位置优越，建设的高档住宅楼，适合于大部分经济实力属于中等收入群体。因此，资源县东兴花园建设项目的开发建设可以满足高档消费群体的消费需求。（三）合理使用城镇土地资源的需要良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够形成巨大的对外开放展示窗口。因此，土地资源利用的优化，是城市发展的目标。拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。按照规划要求，随着资源县城市化进程的加快及资源县经济的不断发展，将该地块投放市场，不仅有利于整合建设用地，优化了土地的配置，而且有着较好的经济效益。综上所述，开发建设资源县东兴花园项目，充分发挥了该区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地，优化了土地资源，提高了土地使用价值，完善了城市功能和基础设施，有利于改善了居民的居住条件和经营条件，有着十分良好的社会效益和经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。二、产业政策分析（一）项目建设是经济社会发展的需求，是构建和谐社会的需求。2012年上半年，资源县以举办首届丹霞文化旅游节暨第十八届民族传统河灯歌节为契机，在桂林市委、市政府和县委的有力领导下，全县上下深入实践科学发展观，坚持“生态立县、农业稳县、工业富县、旅游强县”的发展思路，突出上项目、突城建、强旅游、稳农业、促工业、保民生等工作重点，坚守“拒绝借口、争创一流”的承诺，励精图治，奋勇拼搏，仅用几个月的时间完成了一年甚至更多时间才能完成的任务，以资源精神拼出了资源速度，创造了资源奇迹，迈出了赶超跨越的坚实步伐。今年17月实现地区生产总值12.13亿元，完成财政收入9749万元，完成工业总产值13.64亿元，完成固定资产投资18.86亿元，实现全县社会消费品零售额3.56亿元，农民人均现金收入2114.1元，旅游总收入2.8亿元，同比分别增长18.3%、20.4%、29.6%、33.7%、16.46%、14.8%和51.8%。随着资源县的蓬勃发展，人民对物资、精神的需求也会与日俱增，建设中高档住宅以及完善的配套设施是人民对生活品质的追求；城北新区是资源县建设的重点地带，本项目建成后，对资源的农业、旅游、工业等领域都会起促进作用，是构建和谐社会的要求，是可持续发展的体现。（二）国家政策特征近年来，国家政策多、全、密、狠、严、重，主要是要达到以下目标：防止房价上涨过快，抑制投机需求，保经济、民生稳定。1、政策多，调控密集，全年已出台相关政策15次之多，平均两月三次；2、全面出击，不留余地。国务院牵头，国土、住建部委、央行、银监会联手，地方跟随。从土地政策、房产政策、市场监管、货币政策、财政政策全面出台调控政策细则；3、重拳打击，愈来愈狠，2010年4月新国十条出台，5月银根收紧，6月出台二套房认定标准，7月重申差别话房贷政策，9月三套房限贷；2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”)，2011年7月新“国五条” 的出台，各地也相继出台限购政策。（三）政策对楼市的影响楼市和政策，是开发商、消费者、投资者和政府多方力量博弈的结果。两者互为因果。1、2010年1月初，国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方案；2、21010年1季度，楼市快速恢复，出现量升价涨的势头；3、2010年4月中出台新国十条，为1 季度的市场打下第一针冷静药，市场开始步入调整，办公楼物业直线跌落，住宅市场受交易签约滞后延缓至5月；4、第二季度，楼市进入调整期，市场观望，等待政策第二只靴子落下，结果6月出台的二套房认定标准分量轻，第三季度市场开始再次迅猛反弹；5、三季度末，为防止楼市再度过热，第三只靴子掷地有声，三套房以上限购，房价过高或增长快的城市被要求限购。三套房限贷开始阻挡部分投机购房者，青岛出现退房现象；6、10月进入限购猛药时代，限购城市应声跌落，暂未限购城市，风声鹤唳，政策引发恐慌性抢购。7、央行金融机构一年期存贷基准率12月26日分别上调0.25个百分点，让房地产业界深切感受到中央抑制通胀与调控楼市的“双重意图”。尽管这次加息并未超出市场预期，但此次加息无疑将有利于缓解市场的通胀预期，抑制目前市场上一部分保值避险型购房冲动。温总理不失时机的强调：“在我任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩”，更表明了中央对房地产信贷的基本态度，为年末的房地产交易市场降温，保证2011年楼市的平稳运行。8、2011年1月26日，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。但房地产开发投资仍保持高位运行，达到26250亿元，同比增长32.9%，显著超过25.8%的全社会固定资产投资增速；全国商品房成交均价同比上涨9.9%，其中，6月份全国商品房销售面积11487万平方米，环比大幅上升43.0%，同比上升24.9% 。 9、2011年7月12日出台的新“国五条”明确指出：继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。保证下半年尤其是二三线城市楼市的平稳运行。10、2012年4月温家宝主持召开国务院常务会议巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。 三、行业准入分析桂林市桂城房地产开发有限责任公司成立于1995年，位于桂林市雉山路48号，注册资本壹仟零伍拾捌万捌仟伍佰元，房地产开发三级资质，是桂林市具有综合实力较强的房地产开发企业，主要经营房地产开发，商品房、建筑材料、装饰材料销售，民用住宅拆迁、代建。因此，拟建项目符合行业准入标准的规定。 第三章 资源开发及综合利用分析保护资源、开发资源、节约资源、利用资源、造福子孙后代是项目建设的宗旨，也是落实“三个代表”重要思想，坚持以人为本方针的实际体现。本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生资源在城区尤为珍贵。必须按照基本国策的要求，让土地资源的利用符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一原则。一方面做到物尽其用，合理使用。另一方面，严格按照规划要求合理布局，使建筑的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。从量上看没有新的资源占用。同时严格按照规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建筑规模、层数、绿化面积等，从而实现资源利用的最大化。对于东兴花园来说，其能源的耗用主要是水、电等能源，这些能源的耗用基本上都是以人口为基数的。人口没有纯量的增加，能源的耗用量就不会大幅度增加。能源的耗用量只是位置的转移，而不是量的扩张。而且本项目建设已经把节能作为重要课题，采取了全面的节能措施（节能措施及消耗指标详见第四章），故项目建成后，不会给资源带来过大的影响与损耗。由于资源配套的整合，会使能源的利用更加合理、科学，更加节约。根据建筑给水排水设计规范中关于用水量的有关设计参数，取每人每天用水量为40L/ capd，用水量为35.2 m3/d，绿化及浇洒用水量为2.5m3/d，未预见用水量取前面用水量之和的10%，用水量为3.77m3/d，因此总水量为41.47m3/d，年总耗水量为10492m3/d。年耗电为1256200度。本项目的能耗是较低的，年综合总耗能仅为154.39吨标准煤，单位面积能耗0.006吨标准煤每平方米，属一般的普通耗能住宅区。第四章 节能方案分析节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯彻落实科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。节约能源是落实可持续发展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵循的原则。因此，贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。本项目遵照国家以及桂林当地相关建筑节能要求进行设计。本项目工程单体设计包括供电、供水、排水、道路绿化及消防栓给排系统；动力、防雷、安全及接地保护强点系统，火灾报警及联动控制、电话、网络、电视、可视对讲及项目各类工程安防智能化系统；均按照节能、环保要求进行设计。一、用能标准及节能规范（一）中华人民共和国节约能源法2008.4（二）中华人民共和国可再生能源法2006.1（三）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（四）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）（五）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）（六）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）（七）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）（八）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（九）空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）（十）建筑采光设计标准（GB/T50033-2001） （十一）关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定 （十二）工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85） （十三）中华人民共和国节约能源法（1998年1月1日执行项目区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。二、能耗状况和能耗指标分析本项目主要能源消耗为水、电，项目水资源消耗：根据建筑给水排水设计规范中关于用水量的有关设计参数，取每户每天用水量为250L/ 户d，用水量为20.5m3/d，绿化及浇洒用水量为2.5m3/d，未预见用水量取前面用水量之和的10%，用水量为3.77m3/d，因此总水量为23m3/d，年总耗水量为8395m3/d。年耗电为1256200度。表4-1 东兴花园能耗计算表能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）电力（万千瓦时）125.621.229154.39 年耗能总量（吨标准煤）154.39由上表可知，本项目的能耗是较低的，年综合总耗能仅为154.39吨标准煤，单位面积能耗0.006吨标准煤每平方米，属一般的普通耗能单位。三、节能措施和节能效果分析（一）节能措施1、建筑总平面布置（1）朝向：本建筑主要朝向为南北向，朝向良好。（2）室内可形成良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。2、外围护结构主要节能措施（1）屋顶：采用30厚绝热挤塑聚苯乙烯板做保温隔热层，其导热系数限值0.030W/（m2K）。（2）外墙：采用240厚烧结页岩多孔砖，其导热系数限值0.62W/（m2K）。（3）外门窗：1）个朝向的窗墙比符合节能标准要求，外门窗玻璃的选用及遮阳系数限值Se0.68。2）根据节能设计要求，建筑外窗的物理性能应满足一下标准：a、抗风压性能等级满足建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）3级以上标准。b、水密性能等级应满足GB/T7106-2008 3级以上的标准。c、气密性能等级应满足GB/T7106-2008 的4级标准。d、隔声性能应满足民用建筑隔声设计规范的3级标准。3、空调节能措施本工程采用分体式空调，由业主自理；但业主在选用空调时，注意空调的能效比应符合建筑节能设计的要求。4、本工程公共部分照明均采用节能自熄式开关，室内灯具宜采用节能型灯具。5、给排水管采用新型塑料管材，所采用卫生器具均为节水型生活用水器具；生活及消防水泵的运行工况均在高效率段内。6、新技术应用采用四项广西2007年确定的建设领域重点推广技术，分别为：（1）页岩烧结多孔砖技术；（2）建筑防水技术；（3）照明节电技术；（4）新III级钢技术。（二）效果分析本项目总建筑面积25000m2，年耗能154.39吨标准煤，单位面积能耗为0.006吨标准煤。本项目运用广西2007年确定的建设领域重点推广技术中的四项新技术及其它多项举措来减少能耗，有效的降低了建筑能耗水平，提高能源利用效率，减少了因传统能源消耗对环境的产生的污染。本项目能耗量符合国家相关标准并达到国内先进水平。第五章 场址选择、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案（一）土地利用原则我国可耕地面积为18亿亩，人均耕地仅1.3亩左右，不到世界水平的1/2。如此宝贵的耕地资源，每年还要以万亩以上的面积在减少。土地资源已经和矿产资源、水资源一样，成为制约我国经济社会可持续发展的重要因素。因此，本项目的实施建设在土地利用上必须坚持如下原则：1、高度重视土地资源的节约，在保证花园建筑功能布局、保护环境和有利于生态环境建设的前提下，十分珍惜土地利用的合理性，绝不浪费土地资源。2、根据项目使用土地及对土地的破坏程度和需要，采取有力的水土保持措施，提高项目区水土保持能力。3、认真遵守土地法及其相关规定，在国土资源部门的指导下，依法利用好土地。（二）项目选址拟建项目位于桂林市资源县城西延北路229号，位于资江边，属资源县城北新区住宅区。本项目地质情况良好，无岩溶、滑坡、断层等不良地质状况，本项目建设不会诱发地质灾害。（三）项目用地方案本项目占地面积7956.33m，建筑面积为25000m2，其中：一期建筑面积9478.94m2；二期建筑面积15812.36m2，3、绿化面积2800m2，停车场894m2。在保证功能使用的前提下，合理规划设计功能分区，做到功能分区合理，相互联系，协作方便，节省土地资源，节约工程投资。尽量做到既要节约土地又要利用好土地，多留绿地。在土地的合理利用中，要根据对土地现状的破坏程度，采取有力的水土保持措施，提高项目区的水土保持能力。二、土地利用合理性分析（一）本项目占地规模合理，充分利用了原资源县松脂厂的闲置土地，有利于盘活附近的土地，没有占用资源县耕地，符合资源县土地利用规划，项目建设的内容和土地利用规划规定的用地性质相符。因此，本项目土地使用符合国家集约和有效使用土地的要求。（二）项目在总平设计时，除了住宅外，充分考虑了小区的绿地景观。本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。（三）本项目充分利用建设场址地及周边的交通、排水、给水等基础。项目所在地所需电力由电力公司提供，给排水系统接入市政管网。因此本项目可充分利用附近的基础设施。基于以上三点，项目的土地利用较为合理。三、征地拆迁和移民安置规划方案项目土地通过土地挂牌的方式取得，场地内无拆迁及移民安置问题。第六章 环境和生态影响分析一、环境和生态现状（一）大气环境质量现状资源县所在区域环境质量现状较好，根据环保部门对资源县城设点按规范采样监测，监测结果均达到国家环境质量空气标准（GB30951996）二级标准。（二）水环境质量现状资源县的水体主要有资江，河水清澈见底，水质良好。（三）声环境现状本项目处于资源县城北新区，按噪声评价区域划分属于2类声环境功能区。二、生态环境影响分析本项目的建设营造了适宜居住的舒适环境；而本项目的绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好的改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。（一）施工期环境影响分析1、施工期污染源（1）施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼，项目施工阶段主要噪声（详见下表6-1各施工阶段主要噪声源状况表）。表6-1 各施工阶段主要噪声源状况表施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级（详见下表6-2交通运输车辆声级表）表6-2