物业管理法规习题整书.doc

第一章 物业管理法概述一、单项选择题1、1981年，中国第一家涉外商品房物业管理公司在（B）成立。A、广州 B、深圳 C、 上海 D、厦门2、具有最高法律效力的是（A）。A、宪法 B、法律 C、行政法规 D、部门规章3、国务院颁布的规范性文件是（C）。A、宪法 B、法律 C、行政法规 D、部门规章4、最早在民法典中规定建筑物区分所有权的是（D）。A、美国 B、日本 C、德国 D、法国5、意大利、瑞典采用的物业管理立法模式是（A）。A、民法模式 B、住宅法模式 C、建筑物区分所有权法模式 D、物业管理法模式6、（德国、日本）法国采用的物业管理立法模式是（C）。A、民法模式 B、住宅法模式 C、建筑物区分所有权法模式 D、物业管理法模式7、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰采用的物业管理立法模式是（B）。A、民法模式 B、住宅法模式 C、建筑物区分所有权法模式 D、物业管理法模式8、中国香港、台湾采用的物业管理立法模式是（D）。A、民法模式 B、住宅法模式 C、建筑物区分所有权法模式 D、物业管理法模式二、多项选择题1、物业的构成包括（ABD）。A、建筑物本体 B、配套设施 C、所有权 D、相关场地2、建筑物物权是指物权人对房屋的所有权以及土地的（BCD）。A、所有权 B、使用权 C、收益权 D、处分权3、根据物业管理的对象，可以分为（BCD）。A、服务型物业管理 B、居住物业管理 C、商业物业管理 D、特种物业管理4、以下属于物业管理的基本业务的是（ABC）。A、房屋设备、设施管理 B、绿化管理 C、车辆道路管理 D、经纪代理服务5、以下属于物业管理条例立法原则的是（ABCD）。A、物业管理权利与财产权相对应原则 B、维护全体业主合法权益原则C、现实性与前瞻性有机结合原则 D、从实际出发，实事求是原则三、名词解释题1、物业P3：主要是指土地和土地上的建筑物；构筑物；设备设施等形式存在的不动产。指房屋以及配套设施和相关场地；已经建成并投入使用的各类房屋及其配套设施和相关场地。（1.建筑物本体 2.配套设施 3.相关场地）2、物业管理P4：即房地产或不动产管理；是对一定事务进行组织 规范 引导 评价 约束管理 而物业管理还包括经营和服务。是集经营 服务 管理于一体的现代化生产方式和相适应的综合管理。四、简答题1、物业管理的特征。P5：1、物业管理机构的专业化 2、物业管理内容的社会性和多样性 3、规范性 4、市场化2、物业管理法的调整对象。P10：包括政府在物业管理中的行政管理关系和物业管理企业在市场运作中的协作关系。3、物业管理的类型。P6：1、根据物业管理的主体不同，可以分为委托行物业管理和自主行物业管理 2、根据对象，可分为居住、商业、特种物业管理 3、根据运作方式和目标可分为服务型和租赁型物业4、试述中国物业管理立法的主要内容。P16：1.确立物业管理体制和模式 2.确立建筑物区分所有权制度 3.确立物业管理中主体及主体之间的法律关系 4.物业管理市场机制的法律制度 5.物业管理纠纷处理的法律制度5、物业管理条例确立的基本制度。P19：立法原则：1.物业管理权利和财产权利相对应的原则 2.维护全体业主合法权益的原则 3.现实性与前瞻性有机结合的原则 4.从实际出发；实事求是的原则基本制度：1.业主大会制度 2.业主公约制度 3.物业管理招投标制度 4.物业承接验收制度 5.物业管理企业资质管理制度 6.物业管理专业人员职业资格制度 7.住房专项维修金制度6、外国和中国香港提供的物业管理法借鉴。P33：1.民法模式（意大利、瑞典）2. 建筑物区分所有权法模式（德国、日本 法国）3.住宅法模式（英国、加拿大、澳大利亚、新西兰）4.物业管理法模式（中国香港、台湾）1.具备完善的社会基础和法律基础 2.物业管理的管理体系和运作体系比较健全 3.政府管理与业主资自治结合的管理体制 4.物业管理改善专业化 市场化程度高 5.各国依据国情确定有特色的物业管理7、物业管理的基本内容。P8：1、本业务（房屋建筑主体管理.房屋设备设施的管理.环境卫生的管理.绿化管理.保安管理.消防管理.车辆道路管理.公众代办的服务）2、经营业务（日常生活类.商业服务类.文化 教育 卫生 体育类.金融服务类.经纪代理中介服务.社会福利类）8、物业管理法的渊源。P11：1.宪法 2.法律 3.行政法规 4.部门规章 5.地方性法规 五、论述题1、试述传统房屋管理与市场化的物业管理的区别。P7：1.管理体质不同 2.管理机制和内容部不同 3.主体之间的关系不同 4.管理对象的产权关系不同。2、物业管理立法的重要意义。P24：1.物业管理立法是我国城市改革和发展的内在要求 2.物业管理立法担是规范物业管理活动 维护物业管理市场失序 促进房地产业持续健康发展的重要保证 3.物业管理立法是维护业主和物业管理企业的合法权益；改善人民群众的生活和工作环境的重要法律保障。第二章 物业管理法律关系一、单项选择题1、根据法律规范产生的以主体之间的权利义务关系形式表现初来的一种特殊社会关系是（B）。A、道德关系 B、法律关系 C、政治关系 D、经济关系2、物业管理法律法规规定或任何的，能引起物业管理法律关系产生、变更和消灭的客观现象或条件称之为（A）。A、法律事实 B、法律行为 C、法律事件 D、法律现象3、业主所有权、共有权、物业管理企业管理权指向的对象是（B）。A、业主 B、物业 C、土地 D、物业公司4、物业管理法律关系的主体享有的权利和承担的义务是法律关系的（A）。A、主体 B、客体 C、内容 D、客观方面二、多项选择题1、物业管理法律事实包括（BC）。A、法律关系 B、法律行为 C、法律事件 D、法律现象2、物业管理法律关系的构成要素有（ABC）。A、主体 B、客体 C、内容 D、客观方面3、法律关系的客体主要包括（ACD）。A、物 B、证据 C、行为 D、非物质财富4、物业管理法律关系的主体包括（ABCD）。A、业主 B物业使用人 C、建筑单位 D、国家5、建筑物区分所有权的客体包括物业的（AB）。A、专有部分 B、共有部分 C、所有权 D、使用权三、名词解释题1、物业管理法律关系P40：指的是物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。它是物业管理法规调整物业管理活动的结果；体现为物业管理法规调整之下的物业管理主体之间的社会关系。2、物业管理法律行为P43：是指物业管理法律关系主体根据自觉意志而做出的能够引起物业管理法律关系的产生；变更和终止的客观活动。3、物业管理法律事实P42：是指物业管理法规所规定或认可的；能够引起物业管理法律关系产生 变更和消灭的客观现象或条件。4、物业管理法律事件P44：指物业管理法律规定的 不以物业管理法律关系主体意志为转移而能够引起物业管理法律关系的产生 变更和终止的客观情况。四、简答题1、物业管理法律关系的构成。P45：1.物；法律上所说的物包括一切可以成为财产权利对象的自然之物和人造之物 2、行为；在法律关系客体的意义上，行为指的是权利和义务所指的作为或不作为3、非物质财富或智力成果；作为客体的非物质财富或智力成果，指的是人们在智力活动中所创造的精神财富；他是知识产权所指的对象。2、物业管理法律关系的特征。P45：1. 物业管理法律关系的多样性 2.业主意志的多元化和代表性 3.多重法律关系交错的统一体。3、业主委员会的职责。P62 1.召集业主大会会议；报告物业管理的实施情况 2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 3.及时了解业主；物业使用让人的意见和建议；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 4.监督业主公约的实施 5.业主大会赐予的其他职责。五、论述题1、试述物业管理法律关系的主体构成。P48 1.业主及非业主使用人 2.建设单位和物业管理企业 3.国家 4.其他组织业主：业主及物业所有人；他是物业管理法律关系中最重要 最基础的主体 物业使用人：指物业的承租人和其他实际使用物业的人。 建设单位：即开发 建设物业的企业等组织 如房地产开发商等。 物业管理企业：具有独立法人地位的经济实体 国家：国家依法对物业行使行政管理权 其他组织1.业主大会：各国及地区关于业主大会的法律地位有不通过的规定 2.业主委员会:有业主大会选举产生；是业主大会的执行机构。 3.专业服务企业：从事专项服务 如：保洁企业 保安企业 4.物业管理协会：以物业管理企业为主体；其宗旨是促进本行业集体利益或共通性利益2、物业管理企业的权利和义务。P63：1.物业管理企业的权利5点 2. 物业管理企业的义务5点3、物业管理法律关系的客体P56：1.物 2.行为（国家机关的行为 业主及物业使用人的行为 物业管理企业的行为） 3.非物质财富 六、案例分析题某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责该小区前期物业管理的A物业公司服务质量低下、收费不合理，业主大会决议不再聘请A物业公司承担本小区物业管理，并决议聘请了B物业公司承担该小区物业管理。A物业公司不服，拒不退出，不办理移交手续。该市房地产行政管理部门对A物业公司的行为作出了行政处罚决定。请问：（1）本例中存在哪些法律关系？（2）本例中哪些为法律事实？答： （1）甲小区业主与A物业公司之间的前期物业管理法律关系；甲小区业主与B物业公司之间产生新的物业管理法律关系；该市房地产行政管理部门与A物业公司之间的行政管理法律关系。（2）业主大会不再聘请A物业公司的决议；聘请B物业公司的行为；房地产行政管理部门作出的行政处罚决定。第三章 物业权属法律制度一、单项选择题1、我国法律规定，房屋所有权转让时，房屋所占范围内的土地使用权（B）。A、可以不转让 B、必须同时转让 C、必须先转让 D、可以后转让2、农民对建于农村集体所有土地上的房屋享有的权利一般属于（A）。A、独立的房屋所有权 B、建筑物区分所有权 C、房屋共有权 D、专有部分所有权3、区分所有人的（C）在区分所有权中占主导地位，是权利人取得共有权和成员权的基础。A、所有权 B、共有权 C、专有权 D、成员权4、权利主体按照确定的份额对同一项财产拥有的所有权属于（D）。A、区分所有 B、专有 C、共同共有 D、按份共有5、不动产以（D）为权利变动的标志。A、占有 B、交付 C、双方合意 D、权属登记6、房屋因买卖、交换、赠与等发生权属变化的，均应按要求办理（D）。A、总登记 B、初始登记 C、变更登记 D、转移登记二、多项选择题1、广义的物业权属包括（ABCD）A、房屋所有权 B、土地所有权 C、土地使用权 D、房屋及土地上的他项权利2、以下属于建筑物区分所有权的法律特征有（ABCD）。A、权利主体身份多重性 B、内容复杂性 C、客体多样性 D、权利具有空间性3、建筑物的共有一般由（BCD）等部分组成。A、专有部位 B、共用部位 C、共用设施 D、共用基地4、共有人的权利包括（ABCD）。A、使用权 B、收益权 C、对共用部位单纯的修缮改良权 D、共有部位受到侵害的请求权5、物业相邻权的特征有（ACD）。A、发生于两个以上所有权人或使用权人之间 B、属于共用物业C、物业相互毗邻 D、相邻的客体是利益6、侵犯相邻他方合法权益应承担的民事责任主要有（ABCD）。A、停止侵害 B、排除妨碍 C、消除危险 D、赔偿损失7、房地产权属登记的功能表现为（ABD）。A、产权确认功能 B、公示功能 C、交易功能 D、管理功能三、名词解释题1、物业权属P68：广义：产生于房屋和土地上的一切权利 狭义：指自然人；法人及其他组织对其所有的房屋以及房屋不可分割的土地享有权利的总和。2、物业相邻权P74：指的是相互毗邻的物业所有人或物业使用人为更好的行驶权利 彼此之间应给予的一定的 和接受一定的限制 相邻权事实上是所有权人行使权利的一种延伸。3、房屋所有权的慨念P70：是权利人对特定房屋的占有 使用 收益和处分 并排除他人干扰和妨害的权利。4、物业权属登记慨述及功能:指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记；并依法确认房屋产权的归属关系的行为。功能：1.产权确认 2.公示 3.管理四、简答题1、物权的特征主要表现为哪些方面？P68：1.物权是绝对权 2.物权的客体的物 3.物权是支配权 4.物权具有排他性 5.物权具有有限效力 6.物权的设定采取法定主义。2、物业相邻权与民法上的地役权有哪些相似的地方？P75：地役权是使用他人土地的物权，地役权的成立必须有两块土地同时存在；即需役地与供役地。地役权主要是依当事人间的设定地役权合同而发生；属于他物权范畴，相邻关系的法律对土地间利用关系的一种最小最基本限度调节；而地役权是在相邻权调节之外的一种较为宽泛的权利义务关系调节；是弥补相邻关系不足的一项制度。3、试述相邻关系的内容。P76： 1.使用关系 2.排水关系 3.通行关系 4.防险关系 5.环境保护关系 6.通风采光关系.4、相邻权的保护(侵犯相邻他方合法利益应承担的民事责任)P77：1.停止伤害 2.排除妨碍 3.消除危险 4.赔偿损失5、屋所有权的内容P71：1.的房屋所有权 2.建筑物区分所有权1.专有部分所有权的内容：指具有构造上及使用上的独立性 并能够成为分别有权客体的部分2.建筑物共有权的内容：共有的所有权的联合 是指两个或两个以上的主体相同一项财产拥有所有权；共有分按份共有和共同共有两种形式。共有人权利：1.使用权 2.收益权 3.对共有部分单纯的修缮改良权 4.共有部分受到侵害时的请求权。共有人的义务：1.按共有部分原来的用途使用共用部分 2.分担共同费用和负担义务6、物业权属登记的种类P79：1.总登记 2.初始登记 3.变更登记 4.转移登记 5.注销登记 6.商品房预售合同登记备案五、论述题 物业权属登记的法律责任。P85：1.虚报 2.涂改 3.非法印制 4.未按期登记 5.因工作人员导致登记不当 6. 工作人员玩忽职守 7.当事人对处罚决定不服可起诉六、案例分析题 甲某住在某小区的D栋501室，乙某住在同一栋的601室，是楼上楼下的邻居。乙某决定在自家客厅的一角新建一卫生间。建成之后，甲某感觉特别别扭，每天在客厅都能听到楼上冲厕所的声音，而且每次坐在客厅内都会想到有人在头上上厕所，心情大受影响。在难于忍受之下，甲某将乙某告上人民法院，要求乙某拆除厅里的卫生间。 请问：（1）甲某的诉讼要求是否合理？（2）甲、乙之间属于什么性质的纠纷？ 答：（1）甲某的诉讼要求合理，乙某的行为事实上已经触犯民法中相邻关系的他方合法的居住利益，在不应该建卫生间的地方建造卫生间，其形成的声音已严重干扰甲某的正常生活，应该排除妨碍。 （2）甲、乙之间属于民事纠纷，涉及的是相邻关系。第四章 业主自治机构一、单项选择题1、业主，一般意义上是指房屋的（A）。A、所有权人 B、使用人 C、办理和出售合同登记的人 D、以上都是2、按照广东省物业管理条例规定，物业已交付使用的建筑面积达到（B）以上，或已交付使用的建筑面积虽不足此标准，但达到30%以上，且使用已超过一年，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。A、40% B、50% C、60% D、80%3、第一次业主大会召开应当有（A）投票权的业主出席。A、过半数以上 B、三分之二以上 C、四分之三以上 D全部4、业主大会制定和修改业主公约、议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，须经（D）以上通过。A、出席大会全体业主投票权1/2 B、物业区域内全体业主投票权1/2C、出席大会全体业主投票权2/3 D、物业区域内全体业主投票权2/35、按照广东省物业管理条例规定，业主的投票权，住宅按（C）计算表决权。A、人数 B、建筑面积 C、每户 D、缴交管理费6、业主委员会应经（D）登记。A、物业管理公司 B、工商行政管理部门 C街道办事处 D房地产行政主管部门7、物业区域内全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等各方面所达成的书面形式的自治规则是（B）。A、业主委员会章程 B、业主公约 C、住户手册 D、业主大会规程二、多项选择题1、业主自治机构是业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有（ACD）。A、民主性 B、稳定性 C、自治性 D、公益性2、以下属于设立业主自治机构的原则的有（ABCD）。A、接受相关行政部门与组织的指导和监督 B、以公共利益为目的C、服务性、无偿性 D、各业主地位平等3、物业管理区域的划分应当考虑物业的（ACD）等。A、共用设施设备 B、行政区域划分 C、建筑物规模 D、社区建设4、业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情形有（BCD）。A、业主委员会认为必要的 B、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的C、20%以上业主提议的 D、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况5、业主大会决议的通过，可以采用（AC）等形式。A、集体讨论B、民主集中制 C、书面征求意见 D、业主委员会决定6、业主委员会成立的原则包括（ABCD）。A、一个物业管理区域应当成立一个业主委员B、业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生C、业主委员会应由业主组成 D、业主委员会应当经过行政登记三、名词解释题1、业主自治机构P90：是一定的物业管理区域内；物业的所有人为了对其所有的物业进行管理，使用，维护其自身权益及物业的整体利益而组成的自治性组织。2、业主公约P105：是物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理；使用；维护与所有关系等各方面达成的书面形式的自治规则。3、业主自治机构的设置P90:由于业主自治机构是在特定的物业管理区域设立的组织；有一定的确定性和封闭性。4、业主大会P94:指物业管理区内全体业主组成的；或者业主人数较多时；由一定的业主代表组成；维护物业区域被全体业主的公共利益；行使业主物业管理自治权的业主自治机构。5、物业管理区域P95:指一个由业主委员会管理的范围四、简答题1、业主大会的职责。P99：1.制定；修改业主公约和业主大会议事规则 2.选举；更换业主委员会委员；监督业主委员会的工作 3.选聘；解聘物业管理企业 4.决定专项维修资金使用；须筹方案 并监督实施 45.制定；修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用以及公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度 6.法律；法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责2、简述业主公约的内容。P106：1.关于物业基本情况 2.关于共用的基本情况 3.关于业主共同事务的管理 4.关于共用部分的使用情况 5.违反业主公约的责任3、设立业主自治机构的原则P90:1.接收相关部门与组织的指导和监督 2.两权分离；间接管理 3.以公共利益为目的 4.服务性；无偿性 5.各级机构设置权责明确 6.各位业主地位平等业主委员会慨念P99：指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记；在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织；是一个物业管理区域中长期存在的；代表业主行使业主自治管理权的执行机构。4、业主委员会特点P99：1.业主委员会应由业主大会选举产生 2.业主委员会的活动范围应该是进行物业的业主自治管理 3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法利益 4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记5、业主委员会性质P99：是不是一个独立的法人；有没有独立的民事权利；义务；可不可以成为独立的诉讼主体；行使民事诉讼权利6、业主委员会成立的原则P102：1.一个物业管理区域应当成立一个业主委员会 2.业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生式 3.业主委员会应有业主组成 4.业主委员会应当经过行政登记五、论述题试述业主的权利和义务。P91：业主：一般意义上是指房屋的所有权人。业主的权利：1.物业服务合同的约定；接收物业管理企业提供的服务。2.提议召开业主大会会议；并就物业管理的有关事项提出建议。3.提出制定和修改业主公约；业主大会议事规则的建议。 4.参加业主大会会议；行驶投票权 5.选举业主委员会委员；并享有被选举权 6.监督业主委员会的工作 7.监督物业管理企业履行物业服务合同 8.对物业共用部分；共用设施设备和相关场地使用情况享有权和监督权 9.监督物业共用部分，共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10.法律；法规规定的其他权利业主的义务：1.遵守业主公约；业主大会议事规则 2.遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定 4.按照国家有关规定缴纳专项维修资金 5.按照缴纳物业服务费用；缴纳各项合理的必要费用 6.法律；法规规定的其他义务六、案例分析题某小区由A物业管理公司管理，2005年3月，该小区首次召开业主大会，因种种原因，有近1/2投票权的业主未能出席。大会选举产生了业主委员会，在第一次业主委员会会议上，认为A物业管理公司服务质量差，收费不合理，一致通过了解聘的决定。A物业管理公司不服，认为只有不到2/3投票权的业主参加业主大会，大会决议不具有效力，不承认该业主委员会的合法性，而且解聘决议不属于业主委员会的职责范围。双方为此发生了纠纷。请问：（1）业主大会的召开是否有效？ （2）业主委员会能否解聘物业管理公司？答：（1）第一次业主大会的召开应当有过半数以上投票权的业主出席，本例中已过半数，召开大会有效。（2）选聘、解聘物业管理公司须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会无权决议解聘物业管理公司。第五章 物业管理企业一、单项选择题1、物业管理企业能够对特定小区进行管理和收费只能依据（D）。A、与开发商的关系 B、物业管理条例C、房地产行政部门的指定 D、物业管理服务合同2、根据公司法和物业管理企业资质管理办法，最低资质的物业管理公司的注册资本为（A）。A、50万元 B、30万元 C、10万元 D、1000万元3、设立物业管理企业应当到（C）进行注册登记。A、房地产行政主管部门 B、物业管理协会C、工商行政管理部门 D、所在地人民政府4、根据建设部物业管理企业资质管理办法，（A）负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。A、国务院建设主管部门 B、省级人民政府建设主管部门C、设区的市级人民政府建设主管部门 D、县级人民政府建设主管部门5、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处（B）的罚款。A、1万元以上2万元以下 B、1万元以上3万元以下C、1万元以上5万元以下 D、2万元以上5万元以下二、多项选择题1、属于物业管理企业特征的是（ABCD）。A、物业管理专业性 B、服务的多样性和社会性 C、赢利性 D、依据单一化2、依据投资方式与投资者的责任形式不同，物业管理企业可分为（ACD）。A、独资物业管理企业 B、合资物业管理企业C、合伙物业管理企业 D、公司物业管理企业3、属于物业管理的基本业务的是（AC）。A、房屋建筑物的维护、修缮与改造 B、治安保卫C、消防设备的维护和管理 D、车辆管理4、符合一级物业管理资质标准的是（BC）。A、注册资本300万以上B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人C、物业管理专业人员按照国家规定取得职业资格证书D、管理三种类型以上物业5、物业管理企业机构设置的原则有（ABD）。A、合理设置原则 B、科学、高效的组织机构原则 C、民主集中原则 D、统一管理原则三、名词解释题1、物业管理企业P111：具备相应的资质条件；并按照法定程序成立；依照物业服务合同约定；对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护；管理；维护相关区域内环境卫生及次序的独立企业法人；对物业下去进行管理；并按照规定收取相应报酬。2、物业管理有限责任公司P114：指由2个以上；50个以下股东共同出资；股东以其出资额为限对公司承担责任；公司以其全部资产对外承担责任的企业法人；物业管理股份有限责任公司是由5个以上发起人成立；全部资本分为等额股份；股东以其所持份为限对故事承担责任；公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人3、物业管理企业的资质管理P119：指政府主管部门根据物业管理企业的技术；规模和业绩；将物业管理企业划分为一；二；三级等若干不同级别；规定物业管理企业的资质标准必须与所管理的物业档次相符合；并对物业管理企业的资质等级进行评审；年检；监督检查等的活动。四、简答题1、简述物业管理公司设立的条件。P114：1.股东（发起人）符合法定人数 2.股东出资达到法定资本最低限额 3.股东共同制定的公司章程 4.公司的名称和建立应符合公司要求的组织机构 5.有固定的生产经营场所和必要的生辰经营条件2、物业管理企业的特征P111:1.专业性 2.服务的多样性和社会性 3.赢利性 4.依据单一化3、物业管理企业的设立条件P113：1.依法成立 2.有符合企业登记管理要求的注册资本 3.有企业名称和固定的经营管理场所 4.有管理机构及同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员。4、物业管理企业（公司）的注册登记P116：1.登记管辖 2.企业设立登记应提交的文件 5、物业管理企业的业务范围P117：1.基本业务 2.专项业务 3.经营业务：1.日常生活类 2.商品服务类 3.文化 教育 体育类 4.经纪代理中介服务6、物业管理企业资质的等级和标准P122：1.一级资质 500万元以上；专职技术人员不少于30人；中级职称不少于20人。2.二级资质300万元以上；专职技术人员不少于20人；中级职称不少于10人；3.三级资质50万元以上；专职技术人员不少于10人；中级职称不少于5人。7、物业管理企业机构设置的原则P126:1.合理设置原则 2.科学；高效的组织机构原则 3.统一管理的原则五、论述题试述物业管理企业的作用。P112：1.为物业所有人和使用人提供整洁 舒适安全的生活环境和工作环境 2.服务可提高物业的使用效益；节约成本；挖掘现有房产物业的潜力 3.承担了社会管理的部分职责；减轻了街道办居委会等单位的工作压力 4.物业管理的兴起；使我国房地产业形成一个有机产业群；使房产业更加健康；迅速发展；从而有利于我国房地产经济体制改革。第六章 物业服务合同一、单项选择题1、物业服务合同的主体是（B）。A、业主和开发商 B、业主和物业管理企业C、业主和房地产主管部门 D、物业管理企业和房地产主管部门2、物业使用人合法使用房屋期间的权益是（C）来保障的。A、以业主的身份地位 B、通过与物业管理企业签订协议C、通过与业主签订合同 D、通过参加业主大会3、物业使用人违反物业管理条例和业主公约的规定，有关业主（D）。A、不承担责任 B、可以适当承担责任 C、应当承担部分责任 D、应当承担连带责任4、前期物业服务合同由（A）与物业管理企业签订。A、建设单位 B、入住业主 C、业主委员会 D、房地产主管部门5、前期物业服务合同中，物业尚未出售或交付给业主使用前，该部分物业服务费应由（C）。A、业主负担 B、业主与建设单位分担 C、建设单位负担 D、物业管理企业负担6、合同订立原则中的核心原则是（A）。A、平等原则 B、公平原则 C、诚实信用原则 D、契约自由原则7、被称之为“帝王条款”的是（C）。A、平等原则 B、公平原则 C、诚实信用原则 D、契约自由原则8、凡违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家、社会或第三人利益的合同为（B）。A、效力待定合同 B、无效合同 C、可撤消合同 D、不可撤消合同二、多项选择题1、合同是一种典型的债权债务关系，它具备的特征有（ABCD）。A、合同是一种法律行为 B、合同是双方或多方的法律行为C、合同是当事人意思表示一致的结果 D、合同以明确各方权利义务的发生、变更、终止民事法律关系为目的2、物业服务合同为（ABCD）。A、有偿合同 B、要式合同 C、诺成合同 D、双务合同3、物业服务合同与前期物业服务合同的区别是（ABCD）。A、主体不同 B、订立程序不同 C、合同期限不同 D、物业服务费负担人不同4、合同订立的一般程序主要包括（AB）。A、要约 B、承诺 C、招标 D、开标5、物业服务合同依一般合同的订立程序进行，与一般合同不同的是（AD）。A、业主大会选聘物业管理企业 B、业主委员会选聘物业管理企业C、业主大会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同D、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同6、一般认为承担缔约过失责任应具备的条件有（BCD）。A、行为发生于合同生效后 B、一方的不法行为给对方造成了信赖利益的损失C、行为人主观上有过错 D、一方的不法行为与损害结果之间有因果关系7、合同无效或被撤消后，可产生的法律后果有（BCD）。A、罚款 B、返还财产 C、赔偿损失 D、追缴财产8、物业服务合同在履行中应遵循的基本原则包括（ABC）。A实际履行原则 B、全面履行原则 C、诚实信用原则 D、意思自治原则9、以下属于物业服务合同终止的情形有（ABD）。A、合同期届满 B、协议终止 C、物业所有权转移 D、不可抗力10、违约责任的免责事由一般有（ACD）。A、不可抗力 B、债务人无过错 C、免责条款约定 D、债权人故意11、违约责任的承担方式有（BCD）。A、罚款 B、继续履行 C、支付违约金 D、赔偿损失三、名词解释题1、缔约过失责任P142：指在合同订立过程中；一方违反诚实信用的原则；致使合同不能成立或无效；或撤销而给另一方当事人带来信赖利益的损害而应承担的赔偿责任。2、合同法第42条规定当事人在订立合同过程中有下列情形之一；给对方造成损失的；应当承担损害赔偿责任P142： 1.借假订立合同；恶意进行磋商 2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况 3.有其他违背诚实信用原则的行为。3、一般认为承担缔约过失责任应具备4个条件P142：1.行为发生于合同订立过程中；合同生效前或合同不能生效的情况下 2.一方的不法行为给对方造成了信赖利益损失 3.行为人主观上有过错，包括故意或过失 4.一方的不法行为与损害结果之间有因果关系。4、物业服务合同转让P149：指合同当事人发上变更；合同的转让包括部分转让和全部转让。5、违约责任P151:指合同当事人任何一方未按合同约定履行义务所应承担的法律责任；是一种财产责任。四、简答题1、简述合同的慨念和特征。P134：合同又称为契约；它是平等主体的自然人；法人以及其他组织之间设立；变更；终止民事权利义务关系的协议。1.合同是一种法律行为 2.合同是双方或多方的法律行为 3.合同是当事人意思表示一致的结果 4.合同以明确各方权利义务的发生；变更；终止民事法律关系为目的。2、物业服务合同的订立程序。P139：1.合同订立的一般条件；1.邀约 2.承诺 2.前期物业服务合同的订立程序 1.招标 2.开标 评标和中标 3.物业服务合同的订立程序1.业主大会选聘物业管理企业 2.业主委员会代表业主与物业管理企业签订服务合同。3、简述物业服务合同的慨念和特征。P133：指业主或建设单位与依据法律程序公开招标或选聘确定的物业管理企业就物业服务的有关内容达成一致；并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。物业服务合同与业主公约不同；1.主体不同 2.内容部同 3.订立程序不同。特征：1.物业服务合同的主体是特定的 2.物业服务合同是以为他人处理物业管理方面的事务为目的 3.物业服务合同的内容复杂 4.物业服务合同为有偿 要试 诺成 双务 无名合同等。4、物业服务合同的种类P136：1.前期物业服务合同；是业主 业主大会选聘物业管理企业之前；由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理时，与所聘企业鉴定的明确双方权利义务关系的协议。2.物业服务合同：是由业主委员大会选聘的物业管理企业就物业管理事项以及双方权利义务而订立的书面物业服务合同。5、物业服务合同与前期物业服务合同的区别主要表现在P137：1.主体不同 2.订立程序不同 3.合同期限不同 4.物业服务费负担人不同。6、物业服务合同生效条件P142：1.主体合格 2.意思表示真实自愿 3.内容合法 4.形式合乎法律要求7、合同无效或被撤销后；