金融不良资产收购之尽职调查源自AMC.doc

金融不良资产收购之尽职调查
第一节 尽职调查工作流程 2
第二节 初步评价 2
第三节 尽职调查方案拟定和尽职调查工作组织 3
（一）立项 3
（二）制定尽职调查方案 3
（三）抽样与重点尽职调查项目拟定 4
（四）调查工作组织 6
第四节 尽职调查实行 8
（一）阅档 9
（二）访谈 15
（三）实地调查 17
（四）讨论与交叉核算 17
（五）实行中若干实务问题 18
第五节 资产估值 22
（一）抵、质押资产估值 22
（二）保证、信用贷款估值 23
（三）全面调查和抽样调查估值 24
第六节 处置预案 24
第七节 尽职调查报告 25
（一）法律意见书 25
（二）尽职调查报告 26
收购金融不良资产尽职调查工作办法

金融不良资产收购尽职调查是收购方运用各种有效办法，涉及借助中介机构，对拟收购不良资产存续状态、权属状况、资产质量进行审慎调查，其目是判断不良资产价值，以便拟定最后收购价格并为后来处置做准备。尽职调查重要涉及资产权属关系判断、资产法律关系与状态判断以及资产价值判断等。
第一节 尽职调查工作流程
尽职调查工作流程重要涉及如下几种方面（详见附件一：尽职调查流程图）：
1． 初步评估；
2． 制定尽职调查方案与立项；
3． 组建尽职调查项目组（涉及聘请律师）；
4． 尽职调查工作分派；
5． 阅档；
6． 访谈；
7． 实地调查；
8． 讨论、估值、汇总；
9． 提出处置预案；
10． 完毕尽职调查报告。
第二节 初步评价
获得不良资产清单后，应对不良资产进行初步评估，例如总债权规模（涉及本金，利息总额），资产本息比（本金和利息比，重要是判断贷款发放总体时间），重要放贷发生时间，资产地区分布，贷款公司规模，贷款公司性质（是国有、民营等），贷款五级分类状况，整体抵押率和保证率，抵押物品种，总体诉讼状况和执行状况，普通状况下，资产出让方在招商时会提供带有所有或某些以上数据清单，这些数据可以让投资者初步理解这些资产基本状况、定价区间、价值弹性等。
资产初评目是拟定与否有必要进行进一步调查，并在此基本上拟定调查范畴、人数，对调查大概时间做出初步判断，为下一步调查打下基本。如拟定为拟收购目的即可启动立项程序。
第三节 尽职调查方案拟定和尽职调查工作组织
（一）立项
1.立项报告。立项报告应涉及应涉及如下几种方面内容：
①资产初步评价状况；②预测投资金额区间；③尽职调查方案与工作组织；④项目时间进度初步按排与人员按排；⑤结论。
2.立项报告审批。立项报告经公司主管领导和总经理审批后即可实行。
（二）制定尽职调查方案
尽职调查方案涉及如下几种方面内容：
1.资产初步评估状况概述；
2.本次尽职调查目；
3.本次尽职调查办法与环节；
4.尽职调查人员按排；
5.尽职调查律所聘请；
6.尽职调查费用预估；
7.尽职调查时间预计及尽职调查报告提交时间。
尽职调查方案应报上级批准或备案后方可实行。
（三）抽样与重点尽职调查项目拟定
尽职调查范畴可以分为全面调查和抽样调查，并依照初步评估成果拟定尽职调查重点项目。普通状况下，在资产包所含贷款笔数或户数不多状况下，需要进行全面调查，抵押类贷款或抵押物资产一律要进行调查，次级类资产需要全面调查。除此之外，都可以以抽样方式进行调查。无论是抽样调查还是全面调查都须拟定重点调查项目。
1.企贷抽样重点项目调查应遵守如下几种原则：
①抽样过程中按照每笔资产剩余本金大小顺序进行选取，或者拟定一种界限（例如剩余本金在500万以上项目），在该界限之上资产都做为抽样样本。
②企贷依照资产分散和集中限度不同，调查本金金额普通以为不得低于被调查资产总本金金额80％，最佳可以达到90％以上。
③调查笔数最后拟定可以依照抽样资产与总资产比例实际状况做恰当调节。单户多笔贷款，或多笔关联贷款，或关联公司多笔贷款，只要按总额达到抽样原则均应纳入调查范畴，且普通状况下，作为一种整体应纳入重点调查范畴。
④抽样调查过程中，对于有抵押物资产无论资产大小，一律纳入重点调查范畴。
⑤抵债资产一律要做尽职调查。抵债资产是指银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人实物资产或财产权利。以物抵债是指银行债权到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期后，但债务人已浮现严重经营问题或其她足以严重影响债务人准时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行与债务人、担保人或第三人协商批准，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权行为。
2.个贷抽样调查应遵守几种原则：
①个贷抽样应依照每个项目剩余本金大小进行抽样，这重要是针对住房按揭贷款或车贷中涉及同一房地产开发商或汽车销售商担保状况。这种状况下普通按照同一种项目来划分，按项目进行抽样。
②普通以为个贷抽样所覆盖本金应不不大于债权本金80％。如果项目过于分散，可以把抽样比例适度调低。
③个贷资产包中普通包括真实个贷和虚假个贷，虚假个贷可以都按项目进行调查，由于其本金相对较大，调查范畴比较容易拟定。真实个贷普通每笔本金较小并且极其分散，可以依照档案中预留电话进行电话访谈，依照电话访谈成果进行评估。
（四）调查工作组织
1.成立项目组及调查工作人员按排
项目拟定后应成立尽职调查项目组，拟定小构成员，明确分工，并决定与否聘请律师事务所等中介机构协助工作。普通状况下都需要聘请律师事务所协助进行法律调查。
依照尽职调查任务量和紧急限度拟定人数和项目负责人，普通应有法务人员参加。
律师事务所在尽职调查中作用不可忽视，重要体当前：①从专业角度查清资产法律关系以及状态；②具备良好社会关系，能提供有价值信息和资产线索；③具备专业素质，可以进行有针对性分析。
参加尽职调查人员须熟悉尽调工作流程，纯熟掌握各种调查办法，明确目的，认真负责，细致耐心，并善于与各种关系人进行沟通。尽职调查人员通过阅档、实地调查、访谈、法律调查以及多方收集到其她有关信息，力求调查精确、可靠客观，并最后给出价值判断。项目组要负责核算律师调查结论，并对此结论负责。
由于不同项目所在地及详细状况不同，尽调小组应依照尽调方案给进行法律调查律师事务所提出明确尽调规定，这些规定应至少涉及尽调目，需要调查事项等，并在有关合同中予以明确。律师调查普通应至少涉及：阅档、时效调查、权属调查、工商登记调查、法律状态（诉讼、执行等）调查。
2.调查工作分工
⑴调查工作由项目组负责组织与实行，涉及工作分派，明确中介机构任务和目的等。在分派任务时项目组要有明确时间规定。项目组应指定项目负责人，成员应由熟悉尽职调查、法律、处置等专业人员参加。调查前应制定项目尽职调查方案，明确任务目的、抽样、事先准备好需调查项目《信息采集表》。项目组要对尽职调查人员进行分工，调查人员与中介机构要互相配合，经常讨论，互相应证，以保证调查工作完整、精确。
律师任务和工作目的应当在服务合同中有所商定，依照资产状况不同任务与目的有一定差别，但至少应涉及如下几种方面内容：
①阅档。审视目的资产档案资料，调查目的资产法律状况，进行有关法律认定，对于权属关系、债权与否有瑕疵、时效等作出明确判断；
②工商登记调查。调查债务人（涉及保证人）工商登记档案资料，拟定债务人（涉及保证人）存续状态，调查工商登记档案记载债务人（涉及保证人）财务、经营状况；
③权属调查。查询债务人（涉及保证人）房屋权属登记信息及其他重大财产状况（对外投资等权益）。如果目的债权保证方式为抵押，调查抵押财产权属状况，其中重要关注抵押物登记状况以及抵押期限，抵债物产权登记调查；
④访谈与实地考察。对债务人（涉及保证人）进行电话理解以及现场实地察看；在访谈和实地考察过程中需要填写访谈记录或实地考察表，依照访谈或实地考察实际状况进行填写，填写完毕后需参加访谈或考察人员签字（普通至少需要双人签字）。
⑤法律状态调查。对于已经进入诉讼程序、执行和解程序债权，律师应当走访有关法院法官，对该诉讼状况进行理解；
⑥时效调查。应明确每笔被调查债权时效状况；
⑦配合其她尽职调查人员完毕关于工作；
⑧尽职调查完毕后应依照规定出具正式法律意见书。
⑵项目组依照所要调查资产状况、工作量，将所有拟调查资产在成员之间作恰当分派。项目构成员负责依照分派到资产清单逐户进行阅档、走访、实地考察、依照需要以不同身份（如客户）对债务人、担保人经营状况进行理解，摸清公司实际状况，对抵押物、抵债物进行现场查看，理解本地房产价格，对抵押物、抵债物进行初步评估。在整个调查过程中如果有必要可请律师协助。
第四节 尽职调查实行
不同地区、不同规模、不同交易安排项目尽调时间规定会有不同，调查环境也不同。尽职调查一方面应对参加调查人员和律师提出明确时间规定，尽职调查方案可以针对不同地区特点在实行过程中略有调节，但以不影响尽调有效性为原则。如果是阅读原始档案，普通应按排项目组人员和律师同步进行，以免给资产出让机构增长不必要工作量。
（一）阅档
阅档是尽职调查工作第一步也是最基本环节，阅档需要依照抽样成果进行阅档。阅档过程是对资产进行理解过程，阅档需要判断债权与否具备瑕疵，担保与否继续有效，初步理解各类资产所含法律关系、状态、权益等。我司人员应认真做好相应记录工作，填写《尽职调查信息采集表》。律师等中介机构依照其自己工作流程进行阅档，最后双方进行交流，可以减少差错和疏漏。
1.重点关注档案要件。阅档过程中需要关注要件重要有借款合同、担保合同、抵押状况、与否有和解合同、与否诉讼、与否有判决、裁定和执行状况。在有判决状况下，关注重点就应当放到执行方面。当前遇到重要问题是，被执行人没有可执行财产无法执行，或者是法院裁定中断执行，这种状况下，背面尽调工作重点应当放在被执行人财产发掘方面。
2.时效问题。时效涉及到两个方面：一是诉讼时效，二是执行时效。
⑴诉讼时效。依照国内《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院祈求保护民事权利诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。”因此对于债务人每次催收之间期限不得超过两年，固然若超过两年后债务人依然签收仍让符合时效延续，因此在查看催收单时应重点关注最后时点签收催收单到当前时间或最后时点签收催收单到转让到资产管理公司时效与否有效。银行公示催收 民诉法第八十四条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定其她方式无法送达，公示送达。”阐明只有在“受送达人下落不明，或者用本节规定其她方式无法送达”时，才干采用公示送达，若能找到债务人状况下采用公示送达也许会不能产生时效中断，国有四大资产管理公司除外。
和公证催收均属于时效中断，可以重新计算时效，依照规定国有四大资产管理公司一律可以采用公示催收来延续时效。对于保证人诉讼时效可以分为普通保证、连带责任保证两种时效 二○○○年九月二十九日最高人民法院发布《中华人民共和国担保法》若干问题解释规定：
　　①普通保证债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁，从判决或者仲裁裁决生效之日起开始计算诉讼时效；
　　连带责任保证债权人在保证期间届满前规定保证人承担保证责任，从债权人规定保证人承担保证责任之日起开始计算诉讼时效；
　　②普通保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证责任诉讼时效不中断；
　　普通保证和连带保证责任中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效同步中断。
，现行《担保法》第15、25、26条对保证期间设立和效力作了规定“保证合同应当涉及如下内容：保证期间，普通保证保证人与债权人未商定保证期间，保证期间为主债务履行期届满之日起半年；在合同商定保证期间与前款规定保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁，保证人免除保证责任；债权人已经提起诉讼或者仲裁，保证期间合用诉讼时效中断规定，连带责任保证保证人与债权人未商定保证期间，债权人有权自主债务履行期届满之日起半年内规定保证人承担保证责任；在合同商定保证期间和前款规定保证期间，债权人未规定保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。因此对于保证人催收为债务到期后半年内。最高额保证合同对保证期间没有商定或者商定不明，如果最高额保证合同商定有保证人清偿债务期限，保证期间为清偿期限届满之日起半年；没有商定债务清偿期限，保证期间自最高额保证终结之日或自债权人收到保证人终结保证合同书面告知到达之日起半年。对于有担保物权所担保债权诉讼时效，该担保物权所担保债权诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权，人民法院应当予以支持例如，A公司向B银行贷款100万元，C以设备提供抵押，商定还款时间1月1日，如果A不能清偿债务，诉讼时效为2年，截至1月1日，B从主合同诉讼时效结束之日起2年可以向C行使抵押权，也就是最晚在1月1日行使。
　　担保物权祈求权期间＝债权诉讼时效（2年，可中断、中断、延长）＋债权诉讼时效结束后2年（除斥期间）。也就是说，在普通情形下，担保权人行使担保物权期间为4年。
（最高人民法院关于合用《中华人民共和国担保法》若干问题解释）。
四大资产管理公司所持有金融不良资产普通都不会存在接受之后时效问题，重点应当关注在银行剥离之前诉讼时效问题，如查看银行催收告知书时间等。核心是时效持续性，有资产时效已丧失，但后期资产管理公司仍有公示或催收等形式，并未得到债务人承认，因而时效依然丧失，这一点很容易判断错误。
⑵执行时效。对于执行时效问题，依照《民事诉讼法》规定，双方或一方当事人是公民，向人民法院提出申请执行期限是1年；双方当事人是法人或其她组织，申请执行期限是6个月 依照新修订中华人民共和国民事诉讼法（修正）第二百一十五条规定，自4月1日起申请执行期间为二年。
。这个期限，从法律文书规定履行期间最后一日起算；法律文书规定分期履行，从规定每次履行期间最后一日起算。对于有判决而没有申请执行某些项目，也许已经丧失执行时效，但不一定就丧失了诉讼时效。
3.注意从放款时调查报告和贷款维护过程中下户记录（指在贷款发放或逾期后银行工作人员对债务人走访状况记录）中寻找财产线索。调查报告普通都反映了放贷时情形，可以从中得到某些也许财产线索，此外诸多档案中有下户记录，下户记录普通都详细记录了不良产生过程，可以从中发现某些可靠线索例如当时公司经营状况，公司对外投资状况，与否有转移财产状况等。
4.阅档工作安排。由于各公司、银行规定不同，有些需要在资产出让方规定地点查看原始案卷，有些可以购买档案资料影印件自行安排阅档。阅档工作安排由小组视状况进行安排，普通在阅档前与出让订立保密合同有时还需交阅档费用。
5.规范填写《尽职调查信息采集表》。《尽职调查信息采集表》可分为企贷信息采集表和个贷信息采集表。
⑴企贷阅档信息采集内容。例如债务人名称、借款合同号、债务人地址和联系方式、贷款银行、合同金额、合同借款起止日期、保证人名称、保证人地址和联系方式、抵押物权力证书号、与否有抵押登记、与否有和解合同及内容、与否有诉讼及判决状况、执行状况、每一次催收记录等。企贷有也许一种户中有多笔借款，依照需要对于多笔借款合同，并且还也许有多笔借新还旧合同，这些都需要填写，对于企贷阅档应当就某些有疑问问题进行记录，在后来访谈或调查过程中应查找到相应答案。详见《企贷尽职调查信息采集表》。
⑵个贷阅档信息采集内容。个贷重要特点是户数多，同步每笔金额较小。个贷阅档具备其特点，普通来说个贷都是批量放款，基本上所有放款材料都是格式性较强，基本资料都一致，因而对于个贷阅档建议建立一种表格并在阅档同步填写有关信息，表格内容重要涉及如下几项：①项目名称；②借款人基本信息：借款人姓名、借款人性别、借款人身份证号、借款人身份证上标注地址、借款人住址、借款人工作单位、借款人手机电话等联系方式；③借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份证、借款人配偶联系方式；④房产及售价信息：所贷款房产地址、预售允许证号或房产证号、房产面积、销售单价、房产总价；⑤合同及债务信息：放款银行借款合同号、合同期限（放款日至到期日）、合同金额、剩余本金、催收利息、应收利息、放款银行、还款状况；⑥抵押状况：与否办理抵押、她项权力证号；⑦保证人状况：保证人名称、保证人地址、保证人联系方式、保证金额、保证期间；⑧诉讼、判决及执行状况：代理律师事务所名称、联系人名称和联系方式、经办法院和法官信息及联系方式、判决状况和执行状况。最后将所有记录信息汇总成一种总表。详见《个贷尽职调查信息采集表》。
在阅档和填写个贷信息采集表同步应对真假个人住房按揭贷款进行初步辨认。对假个贷判断普通有如下几点经验可供参照：①如果是假个贷，在阅档过程中很容易看出同一种项目下诸多贷款人收入证明都由一种或几种单位开出，或者来自于同一种地区同一单位，其本人普通都无法联系上，并且所留联系人电话也是几种人电话，并且档案材料极为规范；②从阅档登记表中可以看出，同一种项目贷款发放时间集中在几种月之内，普通一天发放诸多笔，然后隔几天又发放诸多笔；③同一种项目借款人不缴纳月供时间非常统一，普通体当前所有贷款人从某个月份开始不再缴纳月供；④在同一种项目中，用贷款额除以房产总价可以发现该数值基本集中在78－80％之间，这重要是由于此前有规定房贷首付不得低于总房款20％ 5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调节住房供应构造稳定住房价格意见》规定，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米如下仍执行首付款比例20%规定。
。普通来说真实个贷个人普通或多或少会多付一点，不也许每一种人都正好支付房款20％作为首付款；从另一种角度判断，同一种项目按揭贷款中用合同金额除以剩余本金所得出系数非常接近，这重要是由于放款时间和还月供时间基本同步，因此该数据也极为接近；⑤从记录数据中可以发现，所有贷款时间都为或30年，这个期限是每个项目规定最长期限，普通个人真实贷款，每个人贷款期限均有也许不同，例如有人以其买房年龄至其到60岁年限作为贷款年限，不也许所有贷款人贷款期限都相似。在假按揭中由于期限越长开发商所要支付月供就会越少；⑥合同中订立房产单价比同期同地段房产单价高出诸多（普通高出30％左右）举例阐明，假设某地段房产价格为6000元/平米，有一套100平米房产，当时其市场价值为60万元。如果通过假按揭方式，把合同单价订立为8000元/平米（高出市场价33％），这样100平米房产总价为80万元，按照政策在银行可以贷款64万元，其中4万元用于支付贷款过程中费用和几种月月供，等该项目所有需要按揭房产办理完毕后来，开发商不再支付月供。这样开发商就相称于按照60万元市场价将该房产卖给了银行，达到了按照市场价迅速变现目。
。
⑶抵债物信息采集。重要涉及法院判决抵债或合同抵债，抵债物地点状况，权属状况，抵债物面积或数量状况，抵债物瑕疵状况，权属状况以及过户或变更面临障碍和费用状况，该抵债物与否涉及到其她纠纷状况，该抵债物当前使用状况，抵债物出租状况等。
（二）访谈
尽职调查访谈可以视状况请中介机构参加访谈，普通涉及对三个方面人员访谈：一是访谈资产出让方项目经理；二是访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理；三是访谈债务人、担保人、抵押人。
1．访谈资产出让方项目经理。普通资产出让方均有相应项目经理，通过对项目经理访谈可以从中得到诸多信息，对其提供信息进行核算跟踪对于尽职调查是非常有效。
在访谈过程中应注意如下几种方面问题：
⑴访谈过程中应一方面让项目经理简介资产状况。普通项目经理都会故意识地重点简介资产质量较好、有清收线索、财产线索等资产，即所谓资产“亮点”。但访谈人员要特别注意对这些信息核算，这些信息有相称某些并无材料证明，需要核算其可靠性。
⑵对于阅档过程中所发现疑问可以向项目经理进行征询。在访谈前应当做好充分准备工作，阅档和访谈自身可以起到互相核算作用。
⑶需要注意是尽职调查中影响价值判断重要信息需要有材料支撑，同对方人员口头交流不能作为根据。对于有关有抵押或查封房产一定规定提供复印件作为根据。
⑷对于资产出让方近期与债务人等联系及处置工作现状，规定其将关于状况做全面简介，并规定留下关于联系人电话、公司地址、名片等联系方式。
2.访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理。对原贷款银行客户经理或资产保全经理访谈可以得到诸多线索，涉及当时贷款发放及催收状况，当前存续状况，财产状况，各关系人状况，公司重要控制人，重要控制人其她财产，财产与否有追偿价值，哪些需要重点追查等。
3.访谈债务人。普通状况下企贷债务人可以积极配合访谈债务人并不多，对债务人访谈难度较大。如果债务人不配合，可以试图通过不同身份对债务人进行走访。真实个贷债务人普通都非常积极地配合访谈，虚假个贷债务人普通都不配合，诸多人都以没有记忆搪塞，这种状况下普通应设法找到开发商进行访谈。
（三）实地调查
尽职调查实地调查重要涉及对债务人、保证人实地调查和对抵押物、抵债物实地调查。
1.对债务人、保证人实地调查。规定对债务人、保证人办公地点进行实地走访，查看公司办公场合、实际经营状况等，在尽量条件下拍摄其办公场合照片，供尽职调查小组讨论。
2.对抵押物、抵债物实地调查。实地调查过程中应有实地调查记录，要对被调查物品做详细描述。对于所有物品应进行拍照，照片应作为调查资料留存。
（四）讨论与交叉核算
1.尽职组应强化讨论机制。尽职调查组应依照调查进度适时进行内部讨论或与律师进行讨论，遇到问题及时寻找解决办法。没有引起注重问题也许会在讨论中引起注重。对于讨论过程中提到问题，应当继续贯彻，在下一次讨论之前把有疑义问题弄清晰，不断地调查和讨论。
2.交叉核算。在调查过程中，难免会有成员对于材料阅档过程中存在漏掉或理解偏差，因此对于重要（影响资产价值判断）资料需要进行交叉核算。详细交叉核算办法由工作组组长同成员协商后依照实际状况进行分派。
3.调查过程中应依照调查状况随时填写《尽职调查信息采集表》，并依照调查不断进一步进行修正、完善。
（五）实行中若干实务问题
1.律师执行调查应注意如下几种方面问题。
⑴银行信贷资产转让所相应一系列权属关系是不良资产尽职调查中关注重中之重，律师要对资产权属合法性、有效性、存续性予以确认。由于阅档过程中不也许得到完整信息，因此不能简朴地判断时效有效性，还应在尽职调查实行过程中综合其她信息予以判断。
⑵对债务人和担保人基本状况进行调查。公司基本状况尽职调查内容涉及：①公司基本状况，涉及公司发展历史及构造、法定注册登记状况、股权构造、分支机构、控股或参股子公司状况、重大收购及出售资产事件、经营范畴等；②公司不动产、重要动产及无形资产涉及土地权属、房产权属、车辆清单、知识产权及专有技术、资产抵押担保状况、资产评估价值等；③公司债权和债务：债权基本状况明细、债权有无担保及担保状况、债权期限、债权与否提起诉讼、债务基本状况明细、债务有无担保及担保状况、债务抵押、质押状况、债务期限、债务与否提起诉讼及或有负债；④公司涉诉及执行状况（涉及公司可供执行财产线索）；⑤公司股东、董事及重要管理者与否有违规状况、公司有无重大违法经营状况、上级部门对公司有重大影响事宜等；
⑶查询工商登记状况，因贷款公司通过近年经营很也许当前经营场地和原始档案上存在差别，这可以给调查小构成员走访提供重要信息。
⑷调查抵押物抵押登记状况。律师应到房地产管理部门查证抵押物登记、查封状况。其她抵押品应到相应登记机关查询登记状况，以查明权属有效性。
⑸对于涉诉项目应查明诉讼进展，走访相应法官。对于已判决项目，诸多由于公司没有可执行财产而中断执行，律师应当依照经验尽量发现线索，对执行也许性作出判断。
⑹若是个贷则需要分清是真实个贷还是虚假个贷。若是虚假个贷要查清当前房产与否还在该贷款人名下，查清保证人与否还承担保证责任，若保证人还承担保证责任则还需要查清保证人基本状况（参照企贷），房产与否办理抵押登记。
2.尽职调查项目组应综合运用各种手段开展调查
⑴通过阅档结合与资产出让方访谈查明债务人、担保人基本状况以及现状。普通状况下，资产出让方会在很大限度上对其出让资产中重点项目进行详细或者重点简介，对于资产出让方简介尽调人员需要进行认真核算。
⑵上网搜索该公司，查看与否有有关公司报道。网上搜索到信息不能作为判断一种公司根据，但也经常可以提供某些有关线索能给尽职调查带来很大协助。
⑶调查与该不良资产有重要关系人物。某些不良资产产生完全是由于非正常贷款或非正常运用所导致，通过诸近年运作，也许实际控制人已经具备了还款能力，只是没有人去追或者没有可以掌握某些证据，只要掌握这样证据就可以产生意想不到回款效果。也有关于人当时涉及违法违纪等问题状况，查清晰也有助于此后清收。
⑷抵债资产调查。重点是要对该抵债资产进行实地调查，以及到关于主管部门核算，理解资产产权状况，涉及资产与否存在产权上瑕疵、与否涉及其她抵押、产权与否已转移、产权实际转移尚有哪些障碍、与否拖欠工程款、税款、土地出让金及其她费用，与否涉及其她法律纠纷，如果是合同抵债与否被司法机关查封冻结，与否属限制、禁止流通物等状况。
⑸对于抵押物是房地产，应调查有关房地产市场状况与价格，要注意区别不同资产性质以及相相应价格信息（如工业用地，商业用地，基本地价），要理解项目周边景观，项目基地现状，区域产业构造及社会发展水平，区域房产供应状况，物业租售状况，周边商务圈，遮挡物及其也许对景观导致破坏，污染源，大型交通枢纽和公交配套等。重点是要精确理解房地产等市场价格，房产最后价值评估应当以不高于市场价格70％估价。机械设备，车辆等抵押物，因个体存在较大不拟定性，其价值评估对于非专业人员来说较为困难，可以请专业人员进行评估。
3.个贷调查应注意问题。个贷重要以房贷为主，别的还涉及车贷和信用卡不良等。在此咱们只讨论房贷问题。一方面要判断是假个贷还是真个贷，如果是假个贷普通都是开发商融资，对此重要应调查开发商当前实力状况、抵押房产现状、有无住人、与否有过二次出售、当前在谁名下、预售登记或抵押登记状况等。
如果是真实个贷，需要引起注意是，要理解开发商阶段性担保有无解除，要理解该房产与否办理抵押登记和查封，要理解借款人实际经济状况和收入水平，债务人还款意愿。当前真实个贷存在一种执行问题，如果借款人只有一套房产并实际居住，作为借款人基本生活资料房产可以查封但不得拍卖，因而存在暂时无法回现也许，尽职调查时应当把这个因素考虑进去。
4.尽职调查人员身份问题。在尽职调查人员如果和债务人直接接触，某些债务人不予配合状况下，调查人员可以以客户身份对公司进行走访，理解公司产品和销售状况，公司经营状况等。
5.如何看待判决和执行中财产发掘问题。诸多债权都存在着执行难问题，其中重要是由于没有可执行财产而中断执行。无可执行财产有两种状况：一种是公司经营失败而导致还款能力丧失，另一种是壳公司将财产转移，但又很难找到有效证据。后一种机会也同步会隐藏在这种资产中，这种资产往往评估都很低甚至为零，但不排除有诸多为零资产最后可以变成有一定偿还或偿还率较高资产。
6.非财产线索掌握对某些债权回款也也许有很大协助。例如在某些资产中某些同某些公司或个人有很大关系，关于证据也也许协助查找还款来源，或把债务链连接上，或是促使第三方代为偿还。
第五节 资产估值
资产估值是尽职调查一种重点，要从处置角度进行价值分析并估值。资产估值是尽职调查小组讨论后达到共识估值，不能仅仅依托某一种调查人员进行估值定价。
（一）抵、质押资产估值
对有抵押或质押资产评估可以从两个方面来考虑，一方面应考虑抵押或质押资产迅速变现价值，另一方面要考虑公司经营状况。若公司经营状况较好，某些公司也许会通过协商了结该债务，普通在这种条件下访谈过程中公司都会表达相应意愿，此时可以用一种区间来判断该项目价值，以抵押或质押物迅速变现价格做为底价，以公司访谈过程中乐意偿还金额作为最高价进行评估。
（二）保证、信用贷款估值

对于保证和信用两种放款方式评估区别是，信用放款只涉及到主债务人价值估值，保证方式涉及到主债务人和一种或各种保证人价值估值。对于公司价值估值重要从如下几种方面入手：
1.查看公司存续状态。在尽职调查过程中经常遇到被调查公司是注销或吊销，对于注销公司一律按照无回款计算，除非有特别可以证明回款状况。对于吊销公司需要进一步查实其资产状况，吊销是一种工商行为，公司法人被吊销营业执照后，公司内部组织机构依然存在，对于吊销公司并不是没有财产，需要进行查找。
2.查找被调查人名下干净固定资产。如公司当前名下存续未被抵押或查封房产等都可以作为可实现回现根据。在查找此类资产同步要理解公司与否有其她较大债务人与否有被其她债权人执行也许性。
3.查找被调查人对外投资。对外投资是公司权益，可以通过查封等方式执行，要对对外投资金额和当前市场价值做评估，最后应由调查小组讨论定价或请专业人员定价。
4.查找被调查人账户状况。每个公司都会在银行有账户，并且诸多公司除了基本户之外尚有各种普通户，查找账户可以查看其钞票流状况，可以做为冻结账户并回现一种参照根据。
5.查看公司经营状况。通过实地走访或访谈等，可以大概理解公司经营状况，公司经营状况好坏也是判断一种重要根据。一笔债权债务人在正常经营状况下，只要债权继续有效就可以通过各种手段进行追偿，但要视状况判断回收比例。
（三）全面调查和抽样调查估值
若是全面调查，将所有调查公司估值合计即可，若是抽样调查，则可以依照抽样调查资产估值除以抽样调查资产总本金，用该系数乘以总资产本金，可以初步得出对总资产估值，再依照某些特殊状况进行调节，最后得出整个资产包估值。对于整个资产包估值可以是一种绝对数，也可以是一种区间。
第六节 处置预案
处置预案目是为了将来处置以便，也可以测试和提示估值精确性。处置预案可以只是一种概括性预案，只要阐明总体处置思路、办法，预测回收金额、时间就可以，不需要详细处置细节。但重点项目或大项目必要逐户提出处置预案。处置预案涉及重要如下内容：
1．处置思路。如通过和解、诉讼或查找财产执行、变卖等总处置思路。
2．处置时间和回收金额预估。资产处置时间和回收金额预估对于资产处置很重要，对公司资金按排可以起到预测作用。
第七节 尽职调查报告
（一）法律意见书
律师应依照其调查成果分户出具正式《法律调意见书》。《法律调意见书》应涉及（但不限于）如下几种方面内容：
1.调查时间，参加人员，调查走访过机构或部门；
2.主债权、担保、抵押、转让状况涉及如下内容：
①主债权借款合同订立时间，合同号，借款合同双方当事人，借款合同金额，借款合同期限，利率商定（涉及逾期利率商定），放款会计凭证显示放款日期，债权余额状况,主债权与否合法有效；
②保证合同订立时间，合同号，保证合同双方当事人，保证金额，保证期间，保证方式，保证范畴，保证合同与否合法有效；
③抵押合同订立时间，合同号，抵押合同双方当事人，抵押金额，抵押物数量或面积，抵押物评估价，抵押物权力证号，抵押物她项权力证号，办理抵押登记时间和登记部门；
④转让时间，转让双方当事人，转让合同号，公示报纸名称、时间、版面等；
⑤诉讼时效与否继续有效，诉讼时效到期时间。
3.债务人和保证人状况：
①工商登记状况，涉及登记证号，公司类型，主营业务，住所，注册资本，法定代表人，联系电话等；
②财务状况，涉及近来一两年资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润等状况；
③经营状况，主营业务产品状况，生产经营状况等；
④财产线索状况，如股东状况，对外投资状况，名下固定资产状况，开户银行状况等线索。
4.抵押物基本状况，抵押登记状况，查封状况，实地走访状况，市场价值初步评估等；
5.代理、起诉、判决、执行状况：
①代理人名称，代理合同订立时间，起诉时间；
②判决法院，判决书号，判决时间，判决内容；
③裁定法院，裁定书号，裁定期间，裁定内容；
④执行状况。
6.结论和建议
①时效与否有效；
②诉讼、判决、执行状况；
③与否有追偿价值以及价值大小；
④对追偿提出建设性意见。
（二）尽职调查报告
尽职调查项目组最后要依照尽职调查状况，综合律师《法律意见书》形成《尽职调查报告》。
1.《尽职调查报告》应至少涉及如下几方面内容：
⑴尽职调查报告期间、调查范畴、调查内容、调查程序和办法等；
⑵债权整体概况，例如债权分布，债权形态，债权总体诉讼状况，债权地区分布状况等；
⑶资产包特点，例如抵押状况，债务人状况，保证人状况等；
⑷整体价值判断状况，本节做总体概括性价值判断，但应有附件列示重点项目价值判断及根据状况；
⑸资产包处置难点及重要风险点和收益点阐明；
⑹整体处置预案以及对处置费用和时间预测，这些都将成为预估成本作为该资产包收购一种重要参数；
⑺结论
2.《尽职调查报告》基本格式
⑴尽职调查时间、地点、方式、参加人员等；
⑵资产包总体状况简介：
①资产包涉及项目数、债权总额、本金余额、利息余额、债权地区别布、已诉项目数、未诉项目数、有抵押物项目数、有抵押物涉及债权金额等状况简介。按照诉讼类、未诉类、核销终结类进行分别简介阐明；
②已诉类债权资产
Ⅰ已诉类债权涉及项目数、债权总额、本金余额、利息余额、有抵押物项目数、有抵押物涉及债权金额。要有抵押登记状况阐明，确认抵押效力。
Ⅱ已诉类由法院裁定以物抵债资产状况。
Ⅲ由法院查封财产状况，查封有异议状况，查封执行有异议状况，其她债权人查封状况，查封轮后状况等。
Ⅳ属于财产已经拍卖处置或破产清算后资金待分派债权状况。
Ⅴ属于其她状况类资产。
③未诉类债权资产
Ⅰ未诉类债权涉及项目数、债权总额、本金余额、利息余额、有抵押物项目数、有抵押物涉及债权金额。要有抵押登记状况阐明，确认抵押效力。
Ⅱ未诉类资产时效问题简介。
Ⅲ有抵押物或抵债物状况简介。
④核销类资产简介。
⑶资产包估值
①资产包内重点回款项目简介。应对每一种重点回款项目进行逐个简介，并对回款金额予以评估，以及阐明评估根据。
②对资产包总体回收价值进行评估，要阐明评估办法，评估根据等状况。
⑷资产包风险提示。对于资产包内存在风险点需要进行阐明。
⑸结论。该资产包整体状况，整体价值评估，可回收预测，回收风险点预测等。

附件：尽职调查流程图

附件：
尽职调查流程图
组建尽职调查项目组
聘请中介机构（律所）
访谈
分派工作
律所 小构成员
调查（律所）
调查（小构成员）
互相协作
随时沟通
讨论、估值、修正、汇总
处置预案
尽职调查报告
阅档
初步评估
制定尽职调查方案与立项