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物业管理与质价相符本质
2014-05-04 中国物业管理师

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很多时候，物业管理公司提出的“提价”要求，实质上是让物业管理费回到应有的价格水平。

　　根据《南京市物业服务收费管理实施办法》的规定，“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。”而当分期交付的物业全部交付之后，物业管理费标准应该回到规定“约定”的标准。

　　例如，南京江南青年城是成功“上调”了物管费的项目，但是针对部分业主对物管公司“上调”物管费的质疑，物管公司需要作出解释：在物业还没有完全交付并实施封闭化管理的时候，由于施工等原因给业主带来的噪音、小区绿化不到位等影响，物管公司按照优惠标准收取物管费。小区整体封闭之后，物管费应该回到规定（约定）的水平。在“提价”之前，物管公司对业主做了很多工作，向业主解释“物管只是将物管费恢复到应有的价格标准”。通过与业委会的良好沟通，业委会也做一些业主的工作。据了解，恢复物管费正常价格之后的收缴率还是不错的。

　　在制订物业管理收费标准的时候，第三方评估是一种价格形成的新机制，物管公司也非常欢迎这种方式。虽然不知道业主对此的接受程度达到了什么水平，毕竟在企业成本这么高的情况下，物管公司愿意尝试新的定价机制。目前可喜的情况是，当物业管理公司的服务得到业主委员会认可时，在管小区的业主委员会主任认为应该调整物业管理费以达到更好的管理效果。实际上这就是物业管理质价相符的过程：物业管理的保值增值作用是和物管费相等的；业主也想通过物业服务来提高自己的居住环境水平，同时促进物业的增值保值，这是相辅相成的。

　　2011年底至2012年初，上海出现了物管公司大规模抛盘的现象，原因是人工和物料成本的上升导致物管公司的利润空间不断缩小，无法维持经营。现在，各地最低工资标准均有上调，加上给员工保险、高温补贴等人工成本，物业管理公司的经营压力非常大，这也是从去年开始，行业调价呼声比较高的原因。在业主中，对于物业管理公司上调物管费的呼声，不同意的声音也多，同意的声音也不少，但总体来说物管公司上调物管费面临的阻力仍然十分大。

　　物管公司调价能否成功，要看业主的接受情况，可能有一部分业主接受，但是更多的业主会看物管公司的服务是否达到了让他满意的程度。而物业管理公司应该从“物业保值升值”的角度来向业主解释物业管理的意义。

　　通常情况下，业主经常会投诉说“卫生打扫不及时、垃圾多”，实际上很多情况是由于业主或物业使用人不自觉的行为而造成的。虽然业主委员会扮演了业主或物业使用人自我管理的角色，但在管理上显然力不从心。确实有一些业主，他们在某些方面的素质不是很高。一方面，物业管理公司要加强宣传，同时也会采取相应的方法对部分业主进行引导；另一方面，作为小区项目经理，应该加大检查力度，如果确实存在垃圾清理不及时的情况，就要增加服务的频次。相应地，物管公司应该确认自己的服务是否达到了合同规定的要求标准，即，服务标准一定要跟物管费相符合。但加大宣传，提高业主自身的素质才是根本。

　　比起物业管理带来的物业保值与增值，业主更看重物管公司的服务。物业管理公司提供的服务可以分成两个部分：一个是软件服务，一个是硬件服务。业主看得到的，有直观感受的是软件服务：首先看安全，然后看保洁。常规的秩序维护和保洁，是物管公司首要应该做好的工作——所以物管要非常重视小区门岗的服务质量，业主进出小区首先看到的就是门岗，物管公司要给业主一种居住的安全感，这一点很重要。在硬件方面，物管会按照既定的设施设备的维保计划，对不同的设施设备定期维保。如何才能让业主了解物管所做的内容呢？可以通过宣传让业主了解，请部分小区的业主进入设备房了解设施设备管理的状况，给业主一些直观感受，让业主直接看到物管公司提供的硬件服务。

　　从长远来说，物业管理的真正价值在于让业主的物业保值和增值，不能只看到眼前的利益。在物管费很低的情况下，物业管理公司很有可能在设备管理上压缩成本——物管公司也要生存，要控制成本——但从长期使用的角度来说，真正损失的是业主的利益。