生态农业旅游开发商业专项计划书.doc

XX省XX苗族自治县XX风景名胜区
XX湖生态农业旅游开发
商
业
计
划
书

目 录

第一章 摘 要 ………………………………………03
第二章 项目介绍 ………………………………………04
一、自然条件 ………………………………………04
二、资源条件 ………………………………………05
三、旅游区目标市场定位 …………………………06
四、价值评定 ………………………………………07
第三章 投资分析 ………………………………………07
一、建设投资 ………………………………………07
二、效益估计 ………………………………………013
第四章 营销策划及管理 ………………………………17
第五章 附录 ……………………………………………18
第一章 摘 要
XX省级风景名胜区在XX省西南边陲，是以高山台地草原风光为主生态旅游区。XX湖景区是XX省级风景名胜区一个独立景区，在巫水之麓，巫水之源，距广西桂林市180公里，距邵阳市206公里，距长沙市420公里，关键包含XX洞和XX湖两个景点及卡田、新寨两个民俗村，景区内旅游资源丰富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居风格独特，民风原始古朴，文化底蕴深厚，开发旅游业前景宽广。
开发宗旨是充足利用XX湖景区旅游资源进行项目开发，将其建成湘西南旅游文化走廊中心和桂林国际旅游大城市后花园，以旅游业发展带动县域经济腾飞，促进少数民族脱贫致富。
XX湖景区已由广东中山大学旅游计划设计院编制好建设性具体计划，整个景区旅游开发已获XX省发展计划委员会立项批项（湘计产[]425号）总建筑面积1平方米，总投资6710万元，建设期至完成。功效分区计划为：XX洞公园、高峡平湖、民谷风情村、水上游乐园、楚巫文化村等18个景点。
XX湖景区由XX苗族自治县旅游局关键负责管理，现已完成了景区公路、游船码头、水电、通讯等前期基础设施建设，尚需项目开发资金6200万元。依据《XX省相关激励外商投资条例》精神，XX苗族自治县人民政府深入制订了愈加优惠招商引资政策，为投资者提供宽松稳定发展环境。
第二章 项目介绍
一、自然条件
XX湖景区在XX苗族自治县县城东南部，由XX湖湖区和湖区周围XX洞、卡田村、新寨村四个部分组成。XX湖湖区地貌多为规模不一大小溪谷和逶迤起伏群山，在大地结构上属于新华厦结构体系第三隆起带南端，系湘桂经向结构体系。这里是巫水源头，多条溪水呈树枝状分布，从东、西、南三面汇入XX湖，湖区常年水位为515-520米，平均水深83余米，总蓄水量为3.6亿立方米。XX洞系一组喀斯特地貌溶洞群，地层复杂，岩溶发育完好，基岩裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水结构多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，属低矿化淡水，卡田村、新寨地是两个苗族村寨 ，在湖区周围，以农田耕作和打鱼为主，至今保持原始生活习俗，民居建筑含有浓郁民族特色，村寨风光秀美如画。
XX湖景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候。冬少严寒，夏无酷暑，四季分明，雨量充沛，年均气温16℃，年均降水量1432.1mm，无霜期260-286天。景区内植覆盖率高，关键分布常绿阔叶林、杉木林及马尾松林，覆盖率达85%。
二、资源条件
XX湖景区包含地文、水文、生物景观等自然旅游资源和苗族民俗、节庆文化、戏曲文艺及特色民居等人文旅游资源。地文景观关键指XX洞溶洞群景观。XX洞总面积778亩，上下共六层，全长3400米，洞腔最高处48米，最大洞厅面积4200平方米，洞内石乳、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗称“XX樵隐”，乃XX著名古景之一。水文景观关键指XX湖，XX湖突起于121米高坎之上，湖面9.5平方公里，200余座山岛点缀其中，形成无数峡谷水巷，绵延18公里长，水质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱葱，湖光山气相映成趣，生物景观关键指湖岸植被景观和野生动物、鸟类活动，因为多个植物群落生长型、叶型及树叶生长周期不一样，使植被外貌差异显著，特色各异，含有一定有观赏价值，岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物常常出没于山林间，白鹭、野鸭、黄鹂等多个鸟类也时而展翅，时而戏水，时而欢鸣，表现出人和大自然友好。湖区内聚居多为苗族，清一色吊脚楼，苗拳、药浴、油茶等民风盛行，庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，XX湖旅游区内人文旅游资源丰富而独特。
三、旅游区目标市场定位
从XX苗族自治县地缘位置及近中期交通情况来分析，对照XX县旅游市场调查及估计，XX湖旅游区建成后目标市场布局分为三级：
一级目标市场：XX及其邻县、邵阳市。这些地域是游客起源主力，是先导市场。
二级目标市场：怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等500公里以内XX市县及广西桂林、龙胜、资源和贵州黎平等邻近市县。
三级目标市场：广东、湖北、上海等中国南方地域。
四、价值评定
XX湖景区包涵一定自然景观和人文景观，以溶洞景观、山水风光、苗族民俗风情为关键内容，是现有一定观赏性，又含有较强参与性生态旅游区，生态环境良好。景区内水电供给充足，无“三废”和“躁音”污染，空气清新，水质清沌，安详宁静，环境质量优良，尤其是“庆鼓坛”和“傩戏”等民族文化旅游资源和中国同类地域相比，含有突出优势，可作为XX湖景区特色资源基础。整个景区开发投资估算为6710万元，投资规模中等，伴随XX风景名胜区大力开发建设，以桂林旅游市场为依靠，只要充足搞好市场营销策划，不停开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资，效益显著，所以，投资XX湖景区开发是十分可行。
第三章 投资分析
依据《XX湖景区开发可行性论证汇报》和《XX湖景区修建性具体计划》，景区整体开发投资估算为6710万元，（见表1-表5）
一、建设投资
（一）、景点项目建设投资

景点项目建设投资推框算表
表1
序号
景点名称
建 设 内 容
金额(万元)
1
XX洞公园
9公里洞内盘桓游道
250
590
XX书院
30
诗词碑林
10
XX洞避暑同庄
180
购物中心
60
白 云 寺
40
天然冷冻库
20
2
高峡平湖
观 景 亭
80
320
铁索桥——高架飞越
200
娱乐索桥
40
3
民俗风情村
卡田、新寨两个民俗文化村及移民村
2×110+90
310
4
水上游乐区
购置多种游船
280
350
水上建筑
40
岛上建筑
30
5
野生动物园
购置、喂养多种野生动物
50
50
6
狩猎探险区
森林探险站
30
185
观 景 台
50
购置猎枪
5
动物喂养场
100
7
花 岛
培植花卉
50
110
建亭、榭
60
序号
景点名称
建 设 内 容
金额万元)
8
经济植物园
药 材 林
70
250
杉、松木林
50
笋 竹 林
50
珍稀树种林
80
9
休闲疗养区
水庄、渡假别墅
400
990
渡假宾馆
510
老年活动中心
80
10

青峦碧影
情 人 岛
30
100
风雨桥、仿生建筑
70
11
古木老林
游道、林木保护、凉亭
150
150
12

垂钓观鱼岛
土堤、钓鱼台
70
148
仿生建筑、烧烤场
78
13
飞瀑流泉
引水建人工瀑布
80
80
14
梁山水寨
建108座水榭、聚义堂
200
200
15
山野渔村
新建或搬迁100户渔户村
450
450
16
湖区上游接待站
新建中高级床位150张
300
300
17
小庐山游乐城
（XX洞至XX湖中途）
三星级民族宾馆
300
480
网 球 场
20
保龄球馆
70
游 泳 池
30
娱 乐 城
60
18

景点维护
维护性建设
150
150
合 计
5214
5214
（二）景区公路建设改造投资
景区公路建设改造投资框算表
表2
序号
走 向
等级
红线宽度(m)
性质
长度
（km）
金额
(万元)
1
XX洞公园-湖区码头
游道
10
改造
3.20
42
2
码 头-休闲疗养区
游道
6
新建
2.60
30
3
休闲疗养区-野生动物园
游道
6
新建
4.00
50
4
休闲疗养区-经济植物园
游道
4
新建
4.80
55
5
码 头-渡假宾馆别墅
游道
6
新建
3.25
44
6
休闲疗养区-上游接待站
林荫道
10
新建
4.20
38
7
码头-民俗文化村(东、西)
游道
6
新建
东2.85
西3.62
66

8
码头-青峦碧影-梁山水寨
游道
5
新建
6.32
107
合 计
36.84
432
（三）、景区停车场建设投资
景区停车场建设投资框算表
表3
序号
停车场位置
面积（m2）
金额（万元）
1
码头停车坪
1100
10
2
渡假别墅、宾馆
900
7
3
上游接待站
600
4
4
小庐山游乐城
500
5
累计

3100
26
（四）、景区建设征地投资
景区建设征地投资框算表
表4
序号
用地类型
面积
(km2)
征地价格
(万元/亩)
金额(万元)
1
旅游建设用地
0.2
0.7
180
2
移民建设用地
0.08
0.4
110
3
其它用地
1.4
0.3
133
累计

1.68

423
(五)、市政及其它建设投资
市政及其它建设投资框算表
表5
序号
工程项目
建设内容及工程量
金额(万元)
1
绿 化
1．建筑景点环境绿化，
2、森林防火及病虫害防治。
40
2
电力系统
建2kv开闭所、2个变电室、
输电线路
80
3
电 讯
建2个讯号塔、IP电话亭、
3个邮政所、光缆
100
4
给排水系统
供水干管、排水干管、
供水池、水站
90
5
交通工程
旅游车辆，3个码头，运输船只
230
6
公共服务设施
摄影点、游乐场所、垃圾转运站、诊所
60
7
景区管理费

10/年
8
不可估计费

5
累计

615
现在，已由XX苗族自治县人民政府完成投入510万元，修建了湖区入口公路、码头、电讯等部分设施建设，尚需6200万元开发建设资金。
二、效益估计
XX湖景区可遵照“边投资、边经营、边受益”开发标准，依据现在XX苗族自治县游客接待调查统计分析，完成投资50%后可按年接待25万人次10%递增比估计投资收益。
（一）XX洞公园景点
1、年游客客量=25万人次×10%=2.5万人次
2、年旅游总收入 =年游客量×每万人次消费数
=2.5万人次×200万元/万人次
=500万元
3、年总利润 =年旅游总收入×利率（40%）
=500万元×40%=200万元
（二）高峡平湖景点
1、年游客量=25万人次×5%=1.25万人次
2、年旅游总收入=1.25万人次×150万元/万人次
=187.5万元
3年总利润=187.5万元×35%=65.63万元
（三）民俗风情村景点
1、年游客量=25万人次×5%=1.25万人次
2、年旅游总收入=1.25万人次×250万元/万人次
=312.5万元
3、年总利润=312.5万元×40%=125万元
（四）水上游乐区景点
1、年游客量=25万人次×10%=2.5万人次
2、年旅游总收入=2.5万人次×180万元/万人次
=450万元
3、年总利润=450万元×30%=135万元
（五）野生动物园景点
1、年游客量=25万人次×3%=0.75万人次
2、年旅游总收入=0.75万人次×90万元/万人次
=67.5万元
3、年总利润=67.5万元×50%=33.75万元
（六）山野渔村景点
1、年游客量=25万人次×3%=0.75万人次
2、年旅游总收入=0.75万人次×190万元/万人次
=142.5万元
3、年总利润=142.5万元×40%=57万元
（七）狩猎探险区景点
1、年游客量=25万人次×2%=0.5万人次
2、年旅游总收入=0.5万人次×400万元/万人次
=200万元
3、年总利润=200万元×35%=70万元
（八）花岛景点

1、年游客量=25万人次×3%=0.75万人次
2、年旅游总收入=0.75万人次×190万元/万人次
=142.5万元
3、年总利润=142.5万元×30%=42.75万元
（九）经济植物园景点
1、年游客量=25万人次×2%=0. 5万人次
2、年旅游总收入=0.5万人次×100万元/万人次
=50万元
3、年总利润=50万元×50%=25万元
（十）休闲疗养区景点
1、年游客量=25万人次×5%=1. 25万人次
2、年旅游总收入=1.25万人次×100万元/万人次
=1250万元
3、年总利润=1250万元×30%=375万元
（十一）青峦碧影景点
1、年游客量=25万人次×5%=1. 25万人次
2、年旅游总收入=1.25万人次×180万元/万人次
=225万元
3、年总利润=225万元×30%=67.5万元
（十二）古木老林景点
1、年游客量=25万人次×2%=0. 5万人次
2、年旅游总收入=0.5万人次×60万元/万人次
=30万元
3、年总利润=30万元×40%=12万元
（十三）其它景点
1、年游客量=25万人次×10%=2. 5万人次
2、年旅游总收入=2.5万人次×200万元/万人次
=500万元
3、年总利润=500万元×20%=100万元
（十四）湖区上游接待站
1、年游客量=25万人次×10%=2. 5万人次
2、年旅游总收入=2.5万人次×150万元/万人次
=375万元
3、年总利润=375万元×30%=112.5万元
（十五）小庐山游乐城景点
1、年游客量=25万人次×25%=6.2 5万人次
2、年旅游总收入=6.25万人次×150万元/万人次
=3750万元
3、年总利润=3750万元×20%=750万元
经过对以上景区景点收益分析，可得出：
1、XX湖景区年旅游综合收入=8632.47万元，
2、XX湖景区利润总额=2171.13万元。
按年总利润2171.13万元指标计算，预留15%企业发展基金，上交11%营业税及利息，74%利润计1606.60万元即可完成成本收回，由此可知：
项目总投入
年利润总额

项目投资回收期= ×100%
6710万元
1606.6万元/年

项目投资回收期= ×100%

项目投资回收期= 4.
第四章 营销策划及管理
XX湖开发建成后，营销应坚持“突出民俗文化特色，打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品”标准，努力打通桂林——XX——张家界旅游循环线，经过大力宣传，不停开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客递增15-25%增加目标。
XX湖景区开发适合独家投资、独家经营、独家管理。应根据现代企业管理模式，组建XX湖旅游开发经营股份，利用现代企业管理手段，协调开展旅游接待、特色餐饮、娱乐、购物、交通营运等综合配套服务，不停增强市场竞争力。
第五章 附 录
景区管理机构管理人员介绍