生态农业旅游开发商业专项计划书.doc

XX省XX苗族自治县XX风景名胜区XX湖生态农业旅游开发商业计划书目 录第一章 摘 要 03第二章 项目介绍 04一、自然条件 04二、资源条件 05三、旅游区目标市场定位 06四、价值评定 07第三章 投资分析 07一、建设投资 07二、效益估计 013第四章 营销策划及管理 17第五章 附录 18第一章 摘 要XX省级风景名胜区在XX省西南边陲，是以高山台地草原风光为主生态旅游区。XX湖景区是XX省级风景名胜区一个独立景区，在巫水之麓，巫水之源，距广西桂林市180公里，距邵阳市206公里，距长沙市420公里，关键包含XX洞和XX湖两个景点及卡田、新寨两个民俗村，景区内旅游资源丰富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居风格独特，民风原始古朴，文化底蕴深厚，开发旅游业前景宽广。开发宗旨是充足利用XX湖景区旅游资源进行项目开发，将其建成湘西南旅游文化走廊中心和桂林国际旅游大城市后花园，以旅游业发展带动县域经济腾飞，促进少数民族脱贫致富。XX湖景区已由广东中山大学旅游计划设计院编制好建设性具体计划，整个景区旅游开发已获XX省发展计划委员会立项批项（湘计产425号）总建筑面积1平方米，总投资6710万元，建设期至完成。功效分区计划为：XX洞公园、高峡平湖、民谷风情村、水上游乐园、楚巫文化村等18个景点。XX湖景区由XX苗族自治县旅游局关键负责管理，现已完成了景区公路、游船码头、水电、通讯等前期基础设施建设，尚需项目开发资金6200万元。依据XX省相关激励外商投资条例精神，XX苗族自治县人民政府深入制订了愈加优惠招商引资政策，为投资者提供宽松稳定发展环境。第二章 项目介绍一、自然条件XX湖景区在XX苗族自治县县城东南部，由XX湖湖区和湖区周围XX洞、卡田村、新寨村四个部分组成。XX湖湖区地貌多为规模不一大小溪谷和逶迤起伏群山，在大地结构上属于新华厦结构体系第三隆起带南端，系湘桂经向结构体系。这里是巫水源头，多条溪水呈树枝状分布，从东、西、南三面汇入XX湖，湖区常年水位为515-520米，平均水深83余米，总蓄水量为3.6亿立方米。XX洞系一组喀斯特地貌溶洞群，地层复杂，岩溶发育完好，基岩裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水结构多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，属低矿化淡水，卡田村、新寨地是两个苗族村寨 ，在湖区周围，以农田耕作和打鱼为主，至今保持原始生活习俗，民居建筑含有浓郁民族特色，村寨风光秀美如画。XX湖景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候。冬少严寒，夏无酷暑，四季分明，雨量充沛，年均气温16，年均降水量1432.1mm，无霜期260-286天。景区内植覆盖率高，关键分布常绿阔叶林、杉木林及马尾松林，覆盖率达85%。二、资源条件XX湖景区包含地文、水文、生物景观等自然旅游资源和苗族民俗、节庆文化、戏曲文艺及特色民居等人文旅游资源。地文景观关键指XX洞溶洞群景观。XX洞总面积778亩，上下共六层，全长3400米，洞腔最高处48米，最大洞厅面积4200平方米，洞内石乳、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗称“XX樵隐”，乃XX著名古景之一。水文景观关键指XX湖，XX湖突起于121米高坎之上，湖面9.5平方公里，200余座山岛点缀其中，形成无数峡谷水巷，绵延18公里长，水质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱葱，湖光山气相映成趣，生物景观关键指湖岸植被景观和野生动物、鸟类活动，因为多个植物群落生长型、叶型及树叶生长周期不一样，使植被外貌差异显著，特色各异，含有一定有观赏价值，岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物常常出没于山林间，白鹭、野鸭、黄鹂等多个鸟类也时而展翅，时而戏水，时而欢鸣，表现出人和大自然友好。湖区内聚居多为苗族，清一色吊脚楼，苗拳、药浴、油茶等民风盛行，庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，XX湖旅游区内人文旅游资源丰富而独特。三、旅游区目标市场定位从XX苗族自治县地缘位置及近中期交通情况来分析，对照XX县旅游市场调查及估计，XX湖旅游区建成后目标市场布局分为三级：一级目标市场：XX及其邻县、邵阳市。这些地域是游客起源主力，是先导市场。二级目标市场：怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等500公里以内XX市县及广西桂林、龙胜、资源和贵州黎平等邻近市县。三级目标市场：广东、湖北、上海等中国南方地域。四、价值评定XX湖景区包涵一定自然景观和人文景观，以溶洞景观、山水风光、苗族民俗风情为关键内容，是现有一定观赏性，又含有较强参与性生态旅游区，生态环境良好。景区内水电供给充足，无“三废”和“躁音”污染，空气清新，水质清沌，安详宁静，环境质量优良，尤其是“庆鼓坛”和“傩戏”等民族文化旅游资源和中国同类地域相比，含有突出优势，可作为XX湖景区特色资源基础。整个景区开发投资估算为6710万元，投资规模中等，伴随XX风景名胜区大力开发建设，以桂林旅游市场为依靠，只要充足搞好市场营销策划，不停开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资，效益显著，所以，投资XX湖景区开发是十分可行。第三章 投资分析依据XX湖景区开发可行性论证汇报和XX湖景区修建性具体计划，景区整体开发投资估算为6710万元，（见表1-表5）一、建设投资（一）、景点项目建设投资景点项目建设投资推框算表 表1序号景点名称建 设 内 容金额(万元)1XX洞公园9公里洞内盘桓游道250590XX书院30诗词碑林10XX洞避暑同庄180购物中心60白 云 寺40天然冷冻库202高峡平湖观 景 亭80320铁索桥高架飞越200娱乐索桥403民俗风情村卡田、新寨两个民俗文化村及移民村2110+903104水上游乐区购置多种游船280350水上建筑40岛上建筑305野生动物园购置、喂养多种野生动物50506狩猎探险区森林探险站30185观 景 台50购置猎枪5动物喂养场1007花 岛培植花卉50110建亭、榭60序号景点名称建 设 内 容金额(万元)8经济植物园药 材 林70250杉、松木林50笋 竹 林50珍稀树种林809休闲疗养区水庄、渡假别墅400990渡假宾馆510老年活动中心8010青峦碧影情 人 岛30100风雨桥、仿生建筑7011古木老林游道、林木保护、凉亭15015012垂钓观鱼岛土堤、钓鱼台70148仿生建筑、烧烤场7813飞瀑流泉引水建人工瀑布808014梁山水寨建108座水榭、聚义堂20020015山野渔村新建或搬迁100户渔户村45045016湖区上游接待站新建中高级床位150张30030017小庐山游乐城（XX洞至XX湖中途）三星级民族宾馆300480网 球 场20保龄球馆70游 泳 池30娱 乐 城6018景点维护维护性建设150150合 计52145214（二）景区公路建设改造投资景区公路建设改造投资框算表 表2序号走 向等级红线宽度(m)性质长度（km）金额(万元)1XX洞公园-湖区码头游道10改造3.20422码 头-休闲疗养区游道6新建2.60303休闲疗养区-野生动物园游道6新建4.00504休闲疗养区-经济植物园游道4新建4.80555码 头-渡假宾馆别墅游道6新建3.25446休闲疗养区-上游接待站林荫道10新建4.20387码头-民俗文化村(东、西)游道6新建东2.85西3.62668码头-青峦碧影-梁山水寨 游道5新建6.32107合 计36.84432（三）、景区停车场建设投资景区停车场建设投资框算表 表3序号停车场位置面积（m2）金额（万元）1码头停车坪1100102渡假别墅、宾馆90073上游接待站60044小庐山游乐城5005累计310026（四）、景区建设征地投资景区建设征地投资框算表 表4序号用地类型面积(km2)征地价格(万元/亩)金额(万元)1旅游建设用地0.20.71802移民建设用地0.080.41103其它用地1.40.3133累计1.68423(五)、市政及其它建设投资市政及其它建设投资框算表 表5序号工程项目建设内容及工程量金额(万元)1绿 化1建筑景点环境绿化，2、森林防火及病虫害防治。402电力系统建2kv开闭所、2个变电室、输电线路803电 讯建2个讯号塔、IP电话亭、3个邮政所、光缆1004给排水系统供水干管、排水干管、供水池、水站905交通工程旅游车辆，3个码头，运输船只2306公共服务设施摄影点、游乐场所、垃圾转运站、诊所607景区管理费10/年8不可估计费5累计615现在，已由XX苗族自治县人民政府完成投入510万元，修建了湖区入口公路、码头、电讯等部分设施建设，尚需6200万元开发建设资金。二、效益估计XX湖景区可遵照“边投资、边经营、边受益”开发标准，依据现在XX苗族自治县游客接待调查统计分析，完成投资50%后可按年接待25万人次10%递增比估计投资收益。（一）XX洞公园景点1、年游客客量=25万人次10%=2.5万人次2、年旅游总收入 =年游客量每万人次消费数=2.5万人次200万元/万人次=500万元3、年总利润 =年旅游总收入利率（40%）=500万元40%=200万元（二）高峡平湖景点1、年游客量=25万人次5%=1.25万人次2、年旅游总收入=1.25万人次150万元/万人次 =187.5万元3、年总利润=187.5万元35%=65.63万元（三）民俗风情村景点1、年游客量=25万人次5%=1.25万人次2、年旅游总收入=1.25万人次250万元/万人次 =312.5万元3、年总利润=312.5万元40%=125万元（四）水上游乐区景点1、年游客量=25万人次10%=2.5万人次2、年旅游总收入=2.5万人次180万元/万人次 =450万元3、年总利润=450万元30%=135万元（五）野生动物园景点1、年游客量=25万人次3%=0.75万人次2、年旅游总收入=0.75万人次90万元/万人次 =67.5万元3、年总利润=67.5万元50%=33.75万元（六）山野渔村景点1、年游客量=25万人次3%=0.75万人次2、年旅游总收入=0.75万人次190万元/万人次 =142.5万元3、年总利润=142.5万元40%=57万元（七）狩猎探险区景点1、年游客量=25万人次2%=0.5万人次2、年旅游总收入=0.5万人次400万元/万人次 =200万元3、年总利润=200万元35%=70万元（八）花岛景点1、年游客量=25万人次3%=0.75万人次2、年旅游总收入=0.75万人次190万元/万人次 =142.5万元3、年总利润=142.5万元30%=42.75万元（九）经济植物园景点1、年游客量=25万人次2%=0. 5万人次2、年旅游总收入=0.5万人次100万元/万人次 =50万元3、年总利润=50万元50%=25万元（十）休闲疗养区景点1、年游客量=25万人次5%=1. 25万人次2、年旅游总收入=1.25万人次100万元/万人次 =1250万元3、年总利润=1250万元30%=375万元（十一）青峦碧影景点1、年游客量=25万人次5%=1. 25万人次2、年旅游总收入=1.25万人次180万元/万人次 =225万元3、年总利润=225万元30%=67.5万元（十二）古木老林景点1、年游客量=25万人次2%=0. 5万人次2、年旅游总收入=0.5万人次60万元/万人次 =30万元3、年总利润=30万元40%=12万元（十三）其它景点1、年游客量=25万人次10%=2. 5万人次2、年旅游总收入=2.5万人次200万元/万人次 =500万元3、年总利润=500万元20%=100万元（十四）湖区上游接待站1、年游客量=25万人次10%=2. 5万人次2、年旅游总收入=2.5万人次150万元/万人次 =375万元3、年总利润=375万元30%=112.5万元（十五）小庐山游乐城景点1、年游客量=25万人次25%=6.2 5万人次2、年旅游总收入=6.25万人次150万元/万人次 =3750万元3、年总利润=3750万元20%=750万元经过对以上景区景点收益分析，可得出：1、XX湖景区年旅游综合收入=8632.47万元，2、XX湖景区利润总额=2171.13万元。按年总利润2171.13万元指标计算，预留15%企业发展基金，上交11%营业税及利息，74%利润计1606.60万元即可完成成本收回，由此可知：项目总投入年利润总额项目投资回收期= 100%6710万元1606.6万元/年项目投资回收期= 100%项目投资回收期= 4.第四章 营销策划及管理XX湖开发建成后，营销应坚持“突出民俗文化特色，打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品”标准，努力打通桂林XX张家界旅游循环线，经过大力宣传，不停开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客递增15-25%增加目标。XX湖景区开发适合独家投资、独家经营、独家管理。应根据现代企业管理模式，组建XX湖旅游开发经营股份，利用现代企业管理手段，协调开展旅游接待、特色餐饮、娱乐、购物、交通营运等综合配套服务，不停增强市场竞争力。第五章 附 录景区管理机构管理人员介绍