物业服务收费管理办法实施细则模板.doc

武汉市物业管理条例，1月1日起施行 第一章 总则第二章 新建物业和前期物业管理第一节 物业管理区域第二节 隶属设施设备配置第三节 前期物业管理第四节 新建物业交付使用第三章 业主、业主大会及业主委员会第一节 业主第二节 业主大会筹备组第三节 业主大会第四节 业主委员会第四章 物业管理服务第一节 通常要求第二节 物业服务协议第五章 物业使用和维护第一节 物业使用第二节 车位使用管理第三节 物业维护第六章 法律责任第七章 附则第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业正当权益，改善人民群众生活和工作环境，依据中国物权法、物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制订本条例。第二条 本条例适适用于本市行政区域内物业管理活动。第三条 本条例所称物业，是指房屋和和其相配套共用设施、设备和场地。本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业根据物业服务协议约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和秩序活动。本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，含有对应资质，从事物业服务企业。第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动监督管理工作。区房屋主管部门根据职责负责本辖区内物业管理活动监督管理工作。计划、土地、建设、城管、价格、民政、环境保护、水务、工商行政管理、园林等主管部门根据各自职责协同实施本条例。街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会日常活动，配合调解处理物业管理中投诉，协调物业管理和小区管理、小区服务关系。武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会根据本条例相关区人民政府及其相关部门管理职责要求，负责各自管理范围内物业管理活动监督管理工作。第二章 新建物业和前期物业管理第一节 物业管理区域第五条 物业管理区域划分，应该遵照相对集中、便于管理标准，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、小区建设等原因，根据下列标准实施：（一）以建设项目国有土地使用证宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理，或已分割成多个自然街坊或封闭小区，能够分别划分为独立物业管理区域；（二）分期建设项目或两个以上单位开发建设项目，其配套设施设备共用，划分为一个物业管理区域；（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中项目，划分为一个物业管理区域。第六条 开发建设单位应该在取得建设工程计划许可证后三十日内，根据本条例第五条要求划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条要求要求，给予立案并在相关图纸上给予注记。开发建设单位应该在物业销售前将经立案物业管理区域向物业买受人明示。破旧城区没有实施物业管理建成居住区需要实施物业管理，由街道办事处、乡（镇）人民政府、小区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门立案。第二节 隶属设施设备配置第七条 新建物业，开发建设单位应该根据要求无偿配置物业服务用房，物业服务用房包含物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房根据国家相关居住区计划设计规范要求实施；没有要求，配置物业服务用房建筑面积不低于建设工程计划许可证载明房屋总建筑面积千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。物业服务用房应该含有水、电等基础使用功效，有明确坐落、房号，而且含有办理房地产权属登记条件。开发建设单位在申请办理建设工程计划许可证时，其提交计划设计方案中应该注明物业服务用房具体位置。物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。第八条 新建物业内供水、供电、供气等计量装置应该实施专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备配置应该符合物业使用基础条件。第九条 新建物业内计划用于停放汽车车位、车库和房屋套数最低百分比标准，根据市人民政府制订相关技术规范要求核定。第三节 前期物业管理第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅开发建设单位，应该根据国家及本市相关要求，经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业，并和之签署前期物业服务协议。有下列情形之一，经物业所在地域房屋主管部门同意，能够采取协议方法选聘物业服务企业：（一）投标人少于三人；（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。招标人应该在公布招标公告或发出投标邀请书十日前，持招标公告或投标邀请书、招标文件等相关资料，向物业所在地域房屋主管部门立案。第十一条 开发建设单位和物业买受人签署房屋买卖协议，应该包含前期物业服务协议约定内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用配套设施设备。前期物业服务协议应该对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方法及收费起始时间、协议终止情形等内容进行约定；包含物业买受人共同利益，其约定应该一致。第十二条 房屋交付使用前（含当月）所发生物业服务费用,由开发建设单位负担。房屋交付使用后所发生物业服务费用,由业主负担，但房屋交付后十二个月内无人入住，空置期间由业主按百分之七十百分比负担物业服务费用。房屋经过完工验收达成交付条件，业主收到书面交付通知并办理完对应手续，即为交付；业主收到书面交付通知后30天内无正当理由不办理对应手续，视为交付。第十三条 开发建设单位在出售物业前，应该制订临时管理规约并到区房屋主管部门立案。物业买受人在和开发建设单位签署房屋买卖协议时，应该对遵守临时管理规约给予书面承诺。第四节 新建物业交付使用第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应该向房屋主管部门办理完工交付使用立案手续，并提供建设项目完工验收文件和符正当律、法规、规章要求和房屋买卖协议约定交付使用条件相关文件、资料。第十五条 开发建设单位在和前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应该向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理必需其它资料。区房屋主管部门、前期物业服务企业应该接收前款要求资料，并妥善保管。前期物业服务协议终止时,前期物业服务企业应该将上述资料移交给业主委员会。业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交资料。第三章 业主、业主大会及业主委员会第一节 业主第十六条 本条例所称业主，是指物业全部权人。还未登记取得全部权，但基于买卖、赠和、拆迁赔偿等法律行为已经正当占有该房屋人，在物业管理活动中享受法律法规要求业主权利，并负担对应义务。业主能够依法委托物业使用人行使业主权利，推行业主义务。第十七条 业主在物业管理活动中，享受下列权利：（一）根据物业服务协议约定，接收物业服务企业提供服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议；（三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议；（四）参与业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会组员，并享受被选举权；（六）监督业主委员会工作；（七）监督物业服务企业推行物业服务协议；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专题维修资金（以下简称专题维修资金）管理和使用；（十）法律、法规要求其它权利。第十八条 业主在物业管理活动中，推行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；（三）实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定；（四）根据国家相关要求交纳专题维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规要求其它义务。第二节 业主大会筹备组第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一，应该召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一）专有部分交付使用建筑面积达成建筑物总面积百分之五十以上；（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用专有部分建筑面积达成建筑物总面积百分之二十以上。业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设置业主大会，由全体业主共同推行业主大会和业主委员会职责。第二十条 专有部分面积和业主人数根据下列方法确定：（一）专有部分面积，根据不动产登记簿记载面积计算；还未进行物权登记，暂按测绘机构实测面积计算；还未进行实测，暂按房屋买卖协议记载面积计算；建筑物总面积，根据上述面积统计总和计算；（二）业主人数，根据专有部分数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位还未出售和虽已出售但还未交付部分，和同一买受人拥有一个以上专有部分，按一人计算；总人数，根据上述人数统计总和计算。业主身份确实定，以不动产登记簿或其它能够证实其权属正当有效文件为依据。第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款要求条件，开发建设单位或前期物业服务企业应该书面汇报区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。开发建设单位或前期物业服务企业未立即给予书面汇报，百分之二十以上业主能够联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设置业主大会书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应该在收到汇报或要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占百分比不得低于筹备组总人数三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。筹备组应该自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其组员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：（一）物业管理区域划分证实；（二）业主名册；（三）建筑计划总平面图；（四）隶属设施设备交付使用立案证实；（五）绿化完工总平面图；（六）物业服务用房配置证实；（七）专题维修资金交存证实；（八）成立业主大会必需其它文件资料。第二十三条 筹备组推行下列职责：（一）确定召开首次业主大会会议时间、地点、形式和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确定业主身份、核实业主人数和专有部分面积；（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开咨询意见；五）完成召开首次业主大会会议其它准备工作。前款所列内容，筹备组应该在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内给予公告。第二十四条 筹备组应该自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。召开首次业主大会会议所必需宣传、文印资料等经费由开发建设单位负担。第三节 业主大会第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决经过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应该就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府立案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。第二十六条 业主大会推行下列职责：（一）制订和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会工作汇报，改变或撤销业主委员会不合适决定；（四）决定选聘、解聘物业服务企业;（五）依法决定专题维修资金筹集、使用、管理事项；（六）依据管理规约约定，对违反管理规约业主进行告诫；（七）决定业主委员会工作经费筹措方法；（八）决定物业管理区域内包含业主利益其它物业管理事项。第二十七条 业主大会会议分为定时会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定时会议根据业主大会议事规则要求召开。有下列情形之一，业主委员会应该立即组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议；（二）发生重大事故或紧急事件需要立即处理；（三）业主大会议事规则或管理规约要求其它情况。业主委员会不依法或不依约推行召开业主大会会议职责，区房屋主管部门应该责令其在三十日内召开；逾期不更正，街道办事处、乡（镇）人民政府应该会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。除前两款要求外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。第二十八条 业主大会会议以采取集体讨论形式为主，也能够采取书面征求意见形式。采取书面征求意见形式时，应该将征求意见书送达每一位业主；无法送达，应该在物业管理区域内公告；业主在要求期限内未反馈意见，视为弃权。第二十九条 业主能够幢、单元或楼层为单位，推选业主代表参与业主大会会议。业主代表参与业主大会会议，业主代表应该在参与业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论事项书面征求其所代表业主意见；需要投票表决，业主赞同、反对及弃权具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反应。第三十条 业主大会对业主投票权计算，根据下列要求确定：（一）根据业主人数计算，一人计算为一票；建设单位未售出专有部分，计算为一票；（二）根据建筑面积计算，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米按一票计算。第三十一条 业主大会会议应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与方可举行。第三十二条 业主大会决定筹集和使用专题维修资金、改建或重建建筑物及其隶属设施，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意；决定其它相关共有和共同管理权利重大事项，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。第三十三条 管理规约应该对下列事项作出约定：（一）建筑物及其隶属设施设备使用、维护、管理；（二）专题维修资金筹集、使用方案；（三）共有部分经营和收益分配、使用；（四）物业管理区域内相关环境卫生、噪声、宠物喂养、安全管理等业主权利和义务；（五）违反管理规约应该负担责任。管理规约自业主大会表决经过之日起生效，对全体业主及使用人均含有约束力。第四节 业主委员会第三十四条 业主委员会是业主大会实施机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并汇报工作，受业主、业主大会监督。业主委员会实施任期制，每届任期不超出五年，可连选连任，业主大会议事规则另有要求从其要求。业主委员会委员含有相同表决权。业主委员会应该自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能推行职责，能够委托副主任召集。第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应该召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主意见和提议。业主委员会决定事项，应该经全体委员半数以上签字同意经过。业主委员会应该将业主大会、业主委员会决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内给予公告。第三十六条 业主委员会委员应该忠实推行职责，接收街道办事处、乡（镇）人民政府和房屋主管部门指导和监督，房屋主管部门应该加强对业主委员会委员培训。业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务物业服务企业中任职，应该在本物业管理区域内显著位置给予公告说明。第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一，其委员资格自行终止：（一）不再是该物业管理区域内业主；（二）丧失民事行为能力，不能推行委员职责；（三）被依法限制人身自由六个月以上；（四）以书面方法向业主大会提出辞职请求；（五）法律、法规和管理规约要求其它情形。第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一，由业主大会决定是否终止其委员资格：（一）拒不推行委员职责；（二）业主委员会半数以上委员或百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害她人正当权益；（四）因其它原因不适合继续担任委员。第三十九条 业主委员会任期届满三个月前，应该召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满仍未进行换届选举，区房屋主管部门应该责令其在三十日内更正；逾期不更正，街道办事处、乡（镇）人民政府应该会同区房屋主管部门、小区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应该在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管相关凭证、档案等文件资料、印章和其它属于全体业主共有财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止，应该在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管前款所列文件资料及财物。第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。业主委员会工作经费和利用业主共有部分经营收益属于全体业主全部，具体使用措施由业主大会决定，其收支情况业主委员会应该定时书面公告，并接收业主大会、业主监督。第四十二条 两个以上物业管理区域共用隶属设施设备，应该建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府、小区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。第四章 物业管理服务第一节 通常要求第四十三条 业主大会能够依据所在物业管理区域实际情况，经过公开、公平、公正市场竞争机制，依法选聘含有对应资质物业服务企业提供物业服务。第四十四条 物业服务企业应该在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动机构和在本市行政区域内从事物业服务活动外地企业，应该向市房屋主管部门立案。第四十五条 本市实施物业服务项目经理责任制，物业管理区域物业服务责任人应该由有资质物业服务项目经理担任。物业服务企业应该按要求聘用对应专业服务人员从事相关专业服务工作。第四十六条 本市实施物业服务重大事件汇报制度。物业管理区域内发生下列情形之一，物业服务企业应该根据相关要求立即向相关主管部门、专业经营单位汇报：（一）发生火灾、水患、爆炸或自然灾难等造成人身伤亡或危及建筑物安全；（二）建筑物及其隶属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中止，严重影响业主和物业使用人正常生活；（四）发生群体性事件；（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；（六）其它严重影响业主、物业使用人正常生活隐患或事件。第四十七条 业主委员会、物业服务企业应该分别建立并妥善保管业主大会和业主委员会档案和物业服务档案，根据相关要求向房屋主管部门报送统计报表。第四十八条 市房屋主管部门应该加强对物业服务质量监督检验，组织开展物业服务质量等级考评，并将考评结果向社会公布。业主对物业服务质量评价是物业服务质量等级考评关键依据。业主对物业服务质量评价措施，由市房屋主管部门制订。区房屋主管部门应该会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。第二节 物业服务协议第四十九条 物业服务协议由业主委员会和业主大会选聘物业服务企业签署。协议中下列内容应该事先提交业主大会会议表决经过，但业主大会已授权业主委员会决定除外：（一）物业服务事项；（二）物业服务质量及服务费用；（三）物业管理区域内安全保障事项；（四）协议期限；（五）违约责任。第五十条 物业服务企业应该根据协议约定推行下列物业公共服务事项：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备使用、管理和维护；（二）公共绿化维护；（三）公共区域环境卫生维护；（四）公共区域秩序维护和安全协防；（五）物业使用中对严禁行为通知、劝阻、汇报等义务；（六）物业维修、更新、改造费用账务管理；（七）物业服务档案和物业档案保管；（八）其它物业公共服务事项。第五十一条 一般住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实施政府指导价，其它物业物业服务费、车辆停泊服务费实施市场调整价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应该采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。实施政府指导价，市物价主管部门应该会同市房屋主管部门，依据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制订对应基准价，确定不超出基准价百分之二十上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主和物业服务企业依据基准价和浮动幅度在物业服务协议中约定。第五十二条 物业服务企业应该对物业服务事项、内容、标准和对应收费项目、标准在物业管理区域内显著位置给予书面公布。第五十三条 业主应该根据物业服务协议约定，按时交纳物业服务费用。违反物业服务协议约定，业主逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳；物业服务企业也能够依法向人民法院起诉或依法申请仲裁。第五十四条 物业服务企业应该根据相关要求和开发建设单位或业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料移交手续。物业服务企业应该自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门立案。第五十五条 业主委员会应在物业服务协议期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约，应该重新签署物业服务协议；不再续约且需以委托方法管理，业主大会应该立即依法选聘其它物业服务企业或其它管理人。业主大会选聘物业服务企业前，应该召开业主大会会议，对选聘方法、具体实施者、物业服务协议关键内容等进行表决。物业服务协议期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业能够根据原协议约定继续提供服务，物业服务协议自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。第五十六条 有下列情形之一，物业服务企业应该退出物业管理区域物业服务，不得以物业服务中债权债务纠纷未处理、阶段工作未完成等为由拒绝退出：（一）物业服务协议依法、依约解除；（二）除第五十五条第三款要求情形外，物业服务协议期满未续约；（三）法律、法规、规章要求物业服务企业不得继续从事物业服务活动其它情形。第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域物业服务，应该在办理退出手续同时，推行下列义务：（一）移交保管物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实施酬金制，还应该移交服务期间财务档案；（二）撤出物业管理区域内物业服务人员；（三）清退预收、代收相关费用；（四）法律、法规、规章要求其它义务。第五章 物业使用和维护第一节 物业使用第五十八条 物业管理区域内严禁下列行为：（一）损坏或私自变动房屋承重结构、主体结构；（二）将不含有防水条件房间或阳台改为卫生间、厨房，或将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）、书房或厨房上方；（三）破坏或私自改变房屋外观；（四）未取得建设工程计划许可证或未根据建设工程计划许可证要求建设建筑物、构筑物或其它设施；（五）在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；（六）乱丢垃圾，高空抛物；（七）喂养国家严禁喂养大型犬类等宠物；（八）发出超出要求标准噪声，影响邻居采光、通风；（九）法律、法规、规章及管理规约严禁其它行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主大会、业主委员会及相关业主有权依据法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。第五十九条 物业交付使用后，业主、物业使用人应该根据权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房，应该遵遵法律、法规、规章和管理规约要求，并经有利害关系业主书面同意，必需时应该进行听证。物业管理区域内根据计划建设配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质，应该遵遵法律、法规、规章和管理规约要求，经业主大会及有利害关系业主同意，并依法办理相关手续。计划用途为住宅住宅楼底层和住宅楼内不得设置产生油烟、噪声、异味污染和安全隐患餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。第六十条 物业服务企业、业主委员会发觉有违反本条例第五十八条、第五十九条要求行为之一，应该给予劝阻；劝阻无效，应该立即通知相关主管部门，相关主管部门应该依法立即处理。第六十一条 业主或物业使用人装饰装修房屋，应该事先向物业服务企业登记。物业服务企业应该将装饰装修严禁行为和注意事项通知业主或物业使用人。物业服务企业应该加强物业管理区域装饰装修安全事项巡查，业主、物业使用人应该给予配合。第六十二条 因物业维修、公共利益需要临时占用或挖掘物业管理区域内道路、场地，施工单位应该采取方法保障安全，并在约定期限内恢复原状；造成损失，应该给予赔偿。第二节 车位使用管理第六十三条 物业管理区域内计划用于停放汽车车位、车库应该以出售、附赠或出租等方法优先处分给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外单位和个人，其每次租赁协议期限最长不得超出六个月。出租车位、车库应该向全体业主公告，租赁协议应该报送物业服务企业立案，业主及业主委员会有权查询。业主、物业使用人需要承租还未出售车位、车库，开发建设单位应该出租，一般住宅、经济适用房和廉租房车位、车库租赁费实施政府指导价，其它物业车位、车库租赁费实施市场调整价。第六十四条 利用业主共有道路或其它场地用于停放汽车车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或出租。利用物业管理区域内道路或其它场地设置车位，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或业主共同决定。业主大会决定或业主共同决定收取场地租赁费，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专题维修资金或业主大会决定其它事项。第六十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其它车辆正常通行。第三节 物业维护第六十六条 开发建设单位应该根据国家要求保修期限、范围，负担物业保修责任。物业管理区域内建（构）筑物及种植花草树木已实施白蚁预防，白蚁防治机构在白蚁防治包治期内，应该定时回访，发觉蚁害应该无偿给予灭治。第六十七条 物业保修期届满后，业主专有部分管理、养护、维修，由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应该尽可能避免对相邻物业造成损害；造成损害，应该给予赔偿。相邻业主应该提供便利。第六十八条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益和影响其它物业正常使用时，业主或物业使用人应该立即维修养护。第六十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应该依法负担物业管理区域内管线和设施设备维修、更新、养护责任。第七十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应该服务到最终用户，并向最终用户收取费用。物业服务企业接收专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用，但能够依据双方约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收相关费用而停止向最终用户提供服务。第七十一条 住宅物业、住宅区内非住宅物业或和单栋住宅楼结构相连非住宅物业开发建设单位和业主，应该交存专题维修资金；专题维修资金专题用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备维修、更新、改造。专题维修资金建立，应该遵照业主全部、统一交存、专户存放、业主决议、专款专用、政府监管标准。首次专题维修资金由开发建设单位和业主根据下列要求交存：（一）开发建设单位根据物业总规模建安造价百分之一点五（配置有电梯，根据建安造价百分之二点五）百分比交存；（二）业主根据所拥有物业建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价百分之五。市人民政府应该根据国家相关要求制订专题维修资金交存、使用、管理具体措施。第七十二条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，严禁任何单位、个人侵占、处分或改作她用。利用共有部分进行经营，应该符正当律、法规、规章和管理规约要求，并取得相关业主和业主大会同意。第七十三条 物业应该定时维修养护。物业出现法律、法规、规章要求应该维修养护情形时，业主或其它责任人应该立即推行维修养护义务。发生危及她人房屋使用安全或公共安全紧急情况，责任人不立即或无法推行维修养护义务，物业服务企业应该立即通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或采取应急防范方法，费用由相关责任人负担。第七十四条 因维修物业、设置管线等需要，必需进入专有部分，相关业主、物业使用人不得拒绝。供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务，业主、物业服务企业应该给予配合。第六章 法律责任第七十五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议，能够自行协商和解；不能协商和解，能够要求区房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）和小区人民调解组织调解或依法申请仲裁、提起民事诉讼。业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例行为，能够向相关部门投诉、举报，相关部门应该立即调查、核实，并依法处理。第七十六条 开发建设单位有下列行为之一，根据下列要求给予处罚：（一）未根据本条例第二十一条要求向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府书面汇报，或未根据本条例第二十二条要求向业主大会筹备组提供相关文件资料，由区房屋主管部门责令限期更正；逾期不更正，能够处以五千元以上二万元以下罚款；（二）违反本条例第七十一条要求，未依法缴存专题维修资金，由房屋主管部门责令限期更正；逾期不更正，处以五万元以上二十万元以下罚款，并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三滞纳金。第七十七条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动机构和在本市行政区域内从事物业服务活动外地企业违反本条例第四十四条第二款要求，未向市房屋主管部门立案，由市房屋主管部门责令限期更正；逾期不更正，处以一万元以上五万元以下罚款。第七十八条 业主委员会委员职务终止后未将其保管属于业主大会、业主委员会全部资料、印章等交回业主委员会，业主委员会任期届满后未立即将相关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会，由区房屋主管部门责令限期更正，并给警告。第七十九条 违反本条例第五十八条要求，由相关主管部门根据下列要求给予查处；给她人造成损害，依法负担民事责任；组成犯罪，依法追究刑事责任：（一）违反第一项、第二项要求，由装饰装修行业主管部门依据相关法律法规要求给予处罚；（二）违反第三项要求，由城市管理执法部门责令限期更正；逾期不改，处以三千元以上三万元以下罚款；（三）违反第四项要求，由计划主管部门和城市管理执法部门根据各自职责依据相关法律法规要求给予处罚；（四）违反第五项、第六项、第七项、第八项、第九项要求，由公安、环境保护、城市管理执法等相关主管部门依法给予处理。第八十条 房屋主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其它相关管理部门工作人员有下列行为之一，由上级主管部门责令更正；情节严重，依法给行政处分；组成犯罪，依法追究刑事责任：（一）在进行建设工程计划审批和设计审查中，对车位、车库设计未达成本市相关技术规范要求或物业服务用房不符合本条例要求标准，而同意其计划设计方案；（二）开发建设单位未提供完工验收文件或提供完工验收文件不符合要求，而办理房屋交付使用立案手续；（三）未根据本条例要求筹备、组织召开业主大会会议或组织召开业主大会进行业主委员会换届选举；（四）挪用专题维修资金；（五）发觉违法行为或接到违法行为汇报、投诉不立即处理；（六）其它玩忽职守、滥用职权、循私舞弊行为。第七章 附则第八十一条 市、区人民政府应该采取方法对旧住宅区进行整改。旧住宅区完成整改改造后，街道办事处、乡（镇）人民政府、小区居民委员会应该在区房屋主管部门指导下，组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或其它管理人管理物业，也可由业主自行管理物业，市、区人民政府应该给合适补助。第八十二条 业主能够自行管理物业，也能够委托其它管理人管理物业。业主自行管理物业或委托其它管理人管理物业，参考本条例相关要求实施。第八十三条 本条例要求业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务协议示范文本，由市房屋主管部门拟订。第八十四条 本条例自1月1日起施行。1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议经过，1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议同意武汉市住宅区物业管理条例同时废止。武汉市物业服务收费管理措施实施细则第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人正当权益，依据中国价格法、物业管理条例及国家发改委、建设部物业服务收费管理措施制订本细则。第二条 本细则适适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定物业管理企业对各类物业实施管理提供服务收费行为。第三条 本细则所称物业服务收费是指物业管理企业根据服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。第四条 政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业管理企业，激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费监督管理工作。第六条 物