惠州东江学府花园综合项目专业策划案简介.doc

惠州东江学府花园项目策划案简介 (-5-23 18:08:57)
分类：房地产营销策划 　 惠州东江学府花园项目策划案简介

项目总策划：严忠明

(总规图)

目 录

第一某些 概论

1、东江学府花园项目简述

2、前期策划原则及思路

引导市场 / 概念产品设计 / 超前性 / 一炮而红

第二某些 项目资源整合及市场研究

1、惠州近期热门楼盘分析

a. 金世界花园

b. 江畔花园

c. 东湖花园

d. 长湖苑

e. 滨江公园附近楼盘

2、惠州市楼市状态评述

概念落后 / 同质竞争 / 缺少抱负居住环境

3、东江学府花园初步资源整合

寻找项目支撑点 / 打造楼盘内驱引擎 / 新都市主义

4、惠州一中角色定位

东江流域强大辐射力 / 楼盘内驱引擎

a. 惠州一中简介

b. 惠州一中与东江学府花园关系

水乳交融 / 互惠互利 / 共赢局面 /

第三某些 项目定位及价值分析

1、惠州市整体都市走向研究

一种中心 / 浮现都市组团 / 转折核心点

2、该地块核心竞争力研究

惠州人才高地 / 组团商业中心 / 培养产业链

3、该项目整体定位

SWOT 定位分析

第四某些 项目市场调查及经济可行性分析

1、客户群研究思路

做市场概念 / 1.6%拉动 / 让市场追捧

2、概念产品描述

我家 / 保值升值 / 无后顾之忧 / 可持续发展

3、客户群消费观念研究

教诲是最大投资 / 节约了8万元

4、东江学府花园价格水准研究

升值200~500元每平方米

5、推广渠道和方式

报纸 / 电视 / 口碑 / 小批量试探市场

6、静态综合成本及收益率

第五某些 东江学府花园形象及品牌定位

1、概念产品形象及品牌意义

2、项目功能定位

a.社区内部功能组合

智能型功能

居住安全保障功能

休闲娱乐功能

综合商业功能

b. 配套服务功能建议

3、项目品牌及身份定位

东江学府花园身份组合

物业品牌概念

住户荣誉内涵

物业建筑格调及形象

社区文化形象

发展商形象

第六某些 建筑规划设计建议

1、 项目规划基本理念

突出教诲主题 / 自然生态 / 以人为本

2、 社区内各项功能组团设立和空间分布建议

有机构造 / 细胞组团

3、 建筑使用之建筑语言建议

户型 / 天际线 / 预应力技术

4、 建筑内部装修设计建议

精装 / 竞争力 / 涂料

5、 会所功能设立和空间分布

展览馆 / 图书馆 / 惠州市有机构成

6、 智能化系统设立建议

惠州首个绿色生态智能系统 / 成套技术

第七某些 环境规划设计

1、 社区道路线形系统设计

车行系统 / 步行系统 / 无障碍设计 / 减噪设计

2、 环境总体规划设计阐明

环境生态

植物培植

景点布置

社区环境灯光系统设计

第八某些 项目初步营销框架

1、 整合营销方式拟定

集团军作战 / 步调一致

2、 推广主题

概念产品 / 消除陌生感 / 政府支持 / 引导潮流

3、 营销通道研究

4、 销售方略

5、 项目包装筹划

6、 广告宣传炒作筹划

7、 销售活动规划及策划

8、 物业准备工作筹划

9、 价格方略执行筹划及调节

10、 装修套餐设计

11、 售后服务

12、 按揭服务与置业锦囊设计

第九某些 项目VI系统设计

一、基本要素

1、 社区形象标志；

2、 社区形象标志原则制图法；

3、 社区形象标志中英文原则字体；

4、 社区形象标志中英文应用原则字体；

5、 社区原则用色、辅助色及其使用规范；

6、 社区象征图形；

7、 社区辅助图形、辅助色带延展及应用规范；

8、 社区形象标志使用修正型（最大空间使用修正，最小空间使用修正）；

9、 社区形象标志与公司应用字组合规范（全名、地址、电话）；

10、社区原则印刷字体。

二、应用要素

1、 销售办公用品系列

（1） 名片（豪华、普通）

（2） 专用信封（国内、国际）

（3） 信笺、便笺、公文纸、传真纸

（4） 工作证、胸卡、标牌（桌示）、徽章

（5） 公文夹、文献袋

（6） 公司合同及销售文本

（7） 公司办公文具系列（水杯、原子笔具、烟缸等）

2、 社区环境空间设计系列

（1） 特定外观型设计

（2） 室内外展示设计

（3） LOGO墙设计

（4） 楼盘销售现场包装

（5） 销售导示系统

（6） （门廊、工作间、灯具、标志牌）环境应用系统设计

（7） 车辆图形设计

（8） 样板展示间设计

3、 公司原则服饰系列

（1） 管理层

（2） 文员

（3） 物管人员

（4） 保安员

4、 公司公关系列

（1） 礼物包装特殊设计

（2） 手提袋（两种开度）

（3） 公司专用礼物

（4） 公关促销广告语

（5） 请柬、贺卡

（6） 会所宾卡

（7） POP挂饰、旗饰

三、手册后期制作

本手册共分五大某些

1. （VI）宣言. 主持人序

2. 目录

3. 基本要素

4. 应用要素

5. 附录 (标志、原则字、应用原则字、原则色标本)

第十某些 物业管理建议

1、 物业管理定位

2、 物业管理理念

3、 物业管理服务内容

4、 总体目的及分项指标

5、 管理公司组织架构图及人员配备

6、 物业管理收支测算表、开办费测算

7、 关于物业管理建议

第十一某些 推广执行方案

一、销售方略

1、 价格定位及价格方略

2、 入市时机及姿态

3、 销售方式及方略

4、 销售组织

（1）销售程序安排

（2）销售队伍组织及运作

（3）销售人员培训筹划

（4）实战练习与上岗考核

二、项目包装

1、 项目整体形象包装

2、 发展商形象包装置

3、 项目工地包装

4、 现场售楼部设立和包装

5、 样板房设立和包装

6、 地盘所处地段道路包装

三、广告宣传筹划

1、 媒体分析

2、 媒体组合

3、 费用预算

4、 宣传定位

5、 销售卖点

6、 广告构思及文案

四、宣传用品监制

1、 模型及效果图

2、 售楼书

3、 展板

4、 宣传单张

5、 住户手册

6、 认购书

7、 户外看板

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概 论

1．东江学府花园项目简述

本项目发展商为惠州市麒麟房地产开发公司。本项目1992年9月经惠州市规划局批复批准开发，1996年6月，广东省国土厅发文批准办理用地手续。项目由惠州市麒麟房地产开发公司负责开发，并投入1.13亿元资金，已基本完毕“三通一平”工程。

该项目位于惠州市东南部，中心城区与高新技术产业开发区接合部上，用地西临惠淡路，北接环城公路，总占地面积95公顷。该地段位于惠州市南部一片丘陵地上，场地西北部在前期开发中基本辟为平地，有一条小溪在用地北部穿过，整个场地东南高，西北低。在丘陵分割下大体形成18米，高差15—30米高度。现状丘陵地植被条件普通，没有什么大乔木，只有某些常年生长灌木，在临近边沿小山上，有十分浓郁大树，可见此处有比较好绿化生长条件。本地区常年风向为东南风，各季主导风向为北风，属典型亚热带气温。

该地段属于惠州高新经济开发区一某些，亦是该规划区一块居住生活用地，临近惠州大学，距市中心2—3公里。重要交通干道是惠淡公路，规划建设中四环路紧临地段北路，交通便利。该地东北部散布几种村庄，惠淡公路两侧规划中将开发一批工厂仓库，但对整体环境影响不大。该场地属于典型丘陵地段，可规划建设平地不多，需要作较大场地平整和改造工作。该地段景观特色比较突出，山峦起伏，环境清幽，清雅悠闲山野氛围，特别适合居住和建设教诲项目。

按发展商初步设想，整个项目由两某些构成：

第一某些为80班市级重点中学，容纳惠州市范畴学生，一所规模设施水平一流学校，占地面积19.7公顷；第二某些为5~6层花园洋房和Town House高原则、人与自然紧密结合综合社区。

住宅区某些用地75.3公顷，建筑面积75.365万m2，可容纳16，016人口。

市级中学某些住校生为4000人，两者共计本项目为居住2万余人。由此建成以教诲为主题综合性文化社区。

本项目各项策划指标一览

经济技术指标（居住某些）：

1.居住用地面积： 753，000平方米

2.总 户 数： 4330户(5层洋房)+96户(Townhouse)+38户(别墅)=4464户

3.总 人 口 数： 4464ⅹ3.5人/户=15624人

4.总建筑面积： 737，500平方米

5.住宅建筑面积： 652，220平方米

洋 房： 5196户(以6层计) ⅹ120平方米/户=623，520平方米

Townhouse： 96户ⅹ200平方米/户=19，200平方米

别 墅： 38户ⅹ250平方米/户=9，500平方米

6.公建建筑面积： 85,280平方米

小学2所： 8,640平方米(每所24班) ⅹ2=17，280平方米

幼儿园4所： 1，500平方米(每所6班) ⅹ4=6，000平方米

会所2间： 12，000平方米

酒店1间300床： 24，000平方米

商业服务设施： 18，000平方米

市政设施： 8，000平方米

7. 停 车 位： 4600辆(1辆/户) 地下车库占80%

8. 建筑密度:

9. 容 积 率： 0.98

10. 绿地率:

11. 住宅层数： 6层

用 地

面积(公顷)
所占比例(%)
人均面积(m2/人)

总用地面积:
95公顷

80班中学占地面积:
19.7公顷

居住区用地面积:
75.3公顷

其中：山地面积:
11.75公顷
15.6%

规划用地面积:
63.55公顷
84.4%

1.住宅面积

2.公建面积

3.道路用地

4.公共绿地

2．前期策划原则及思路

惠州东江学府花园前期策划目，是为了使该项目高质高效地完毕，创造良好社会与经济效益。

1) 进一步研究惠州市民居住习惯，争取让惠州东江学府花园成为惠州市最抱负居住区域，成为惠州抱负居住模式。争取让该项目荣获国家、省、市关于建筑、居住、园林等方面奖项。获得各级政府大力支持，创造独特高品位、高水准居住品牌，在惠州市乃至整个东江流域成为文化教诲和居住一种中心。

2) 坚持以人为本设计理念，用新都市主义设计思想为指引，将都市生活与配套完整地体当前该楼盘上，消除惠州人对郊区盘陌生感。

3) 引导房地产消费市场，引导惠州消费潮流，引导惠州都市发展方向。为惠州市人才建设和抱负生活搭建前所未有高水准平台。

4) 依照惠州市房产发展自然规律，该地段当前房产自然价位大概在1800~元/m2（毛坯房），通过前期策划，咱们但愿提高整个楼盘价值，使售价增长200~500元/m2，为消费者创造更优质产品，为发展商创造更好经济效益。

5) 在惠州房地产业率先引入整合营销模式，借鉴先进经验，增长发展商竞争力，提高竞争效率。

策划基本思路：

①引导市场，创造市场，做好概念产品；

②充分整合社会资源，提高楼盘竞争力，打造楼盘内驱引擎；

③总规及有关设计，要超前惠州同类楼盘设计3—5年，产生产品落差；

④坚持可持续发展思想，以人为本，为楼盘中、长期发展奠定良好基本；

⑤优质低价，在创造良好楼宇品牌同步，也隆重推出发展商良好

形象；

⑥为惠州市创造一种人才高地居住区域，为惠州市打造一张教诲名片；

⑦务求东江学府花园开盘一次成功，一炮走红；

⑧节约成本，以快制胜，建立良好运作机制。

做惠州文化教诲房产典范 (-5-12 11:48:50)
分类：房地产营销策划 　 做惠州文化教诲房产典范
——金山龙庭与惠州学院资源整合
教诲是一种国家、一种都市文化含金量标志，如何合理运用教诲资源来打造地产品牌，又用品牌地产来推动教诲发展，是众多房地产开发商热心渴望和追求。惠州教诲地产模式启动不算早，市场却以最迅速度给以社会、公司、业主以两良性反馈。深究其中根源，是由于教诲地产适应了业主、学校、公司、及社会四方需要。其一满足了业主对孩子教诲需求。试问有谁不但愿生活在一种文化活动缤纷并且环境优美社区？有谁不盼望自己孩子从小就能受到良好教诲培养，能长大成材，正是家长这种迫切需求催生了教诲地产产生。其二、当前在政府对教诲资金投入局限性背景下，如何运用市场资源进行商业运作，完善教诲资源设施，是学校发展瓶颈，因而需要谋求公司支持。其三、顺应了公司在开发、经营楼盘品牌性需求。教诲地产是一种长期性概念，两者都可以互相辉映。其四、顺应了社会对整体文化需求。教诲地产不单可以增进一种地区经济良性发展，还可以提高这个地区文化品位。因而，在惠州教诲地产显示出庞大市场潜力和社会价值。

在当前惠州地产市场上，相继浮现了教诲地产模式，并且大都得到了较好发展，如大手笔投资新建“惠州一中”东江学府、拥有“东湖双语言学校”东湖花园、兴建“惠州市外国语学校”金迪星苑、尚有准备建设“北京师范大学附中”荷兰水乡等。这些都是市场对文化教诲地产承认，教诲和地产都得到了良性循环发展。但综观惠州整体规划，河南岸一带将是惠州文化教诲重要建设地区，由于在这里，不但有惠州当前唯一一间省属大学——惠州学院，尚有规划中惠州大学城，已经建成惠州一中新校区，惠州一中南山分校，河南岸中学等惠州出名大中院校，这对于在这一带房地产开发商来说，不但可以看作是一种卖点，更为重要是如何运用这些教诲文化资源来打造一种大众承认品牌。位于金山湖畔金山龙庭就有这种得天独厚优势。

风景秀丽、环境幽雅金山龙庭社区虽然有其自身许多优势，但要是能与对面惠州学院进行合伙，整合附近惠州一中、冷水坑小学、陵田中学等相应教诲资源话，一定可以把金山龙庭品牌提高到更高层次。下面重要分析一下金山龙庭与惠州学院如何进行资源整合。

一、运用地理优势做宣传。金山龙庭和惠州学院同处在湖光山色、青山绿水金山湖畔两侧，彼此互相辉映。惠州学院作为惠州大学唯一性与金山龙庭清净优雅，都可以做为对外宣传互补长处。当前惠淡大道一期工程竣工与通车，大大增长了这一带人流、车流。因而有必要增长在路旁宣传，把环境和教诲结合起来，让通过这里人都能感受到这里是一处教诲文化和悠闲圣地。使得外界一听到金山龙庭就会联想到惠州学院，一看到惠州学院就不忘去金山龙庭里看看，地理位置吻合造就了金山龙庭与惠州学院优势互补，从而提高了这个片区文化、学术氛围。

二、成立教诲文化中心。随着金山龙庭第二、第三期工程相继开发，入住人数也必然会慢慢增长，虽然业主小孩上学已不成问题，但在如今竞争激烈、文化峥嵘时代，更多业主但愿自己孩子能从小就学一到两门技能，培养她们兴趣和兴趣，“好让她们赢在起跑线上”。因而，金山龙庭可成立一种面积并不需要多大文化教诲中心，采用课余辅导、培训原则。教师资源可以充分运用惠州学院众多专业学科，由惠州学院教师或学生提供学习辅导，教钢琴、小提琴、绘画、吹笛等丰富多彩专业培训。并不定期地举办某些公开比赛，加大策划、宣传力度。这样可以提高社区内文化气息，让人们懂得金山龙庭文化品位，都但愿能来这里居住。

三、开展文化活动交流与合伙。如惠州学院每年都要举办文艺晚会、歌唱比赛、演讲比赛等，都可以邀请金山龙庭业主参加，甚至可以让金山龙庭组团参赛;或者把晚会活动办到社区，增长文化表演新亮点。而金山龙庭也应以冠和博物馆为文化优势，吸引更多人去参观、访问、学习，最佳能定期对惠州学院全体师生免费开放，组织教师到社区里搞各种文化活动，并把有关专业教师意见及建议记下来，以追求社区建设逐渐完善。

四、体育、文化场合合理运用。由于金山龙庭建设用地十分有限，难于规划、建设大型运动场合，难免有时会满足不了业主对体育设施尚有文化场合需求。而惠州学院规模较大，无论是足球场、篮球场、乒乓球等设施较为完善，因而，凡是金山龙庭业主可以通过办理年卡形式享用惠州学院各项体育设施，平时可以联系参加学校里篮球比赛等活动，一方面可觉得学校活动增添不少新活力;另一方面，金山龙庭业主必然会在运动、比赛之中得到学习和进一步交流，增强了她们集体主义感。此外，图书馆资源也可以充分运用，惠州学院图书馆是当前惠州第二大图书馆，里面藏书有80多万册，内容科目都十分丰富，可适当金山龙庭业主们不同兴趣需求，也可以通过办理图书证方式，享有短距离读书、借书方式。这样不但仅可以使业主在学习中得到不断进步和完善自我价值，更为可贵是能感受到大学文化、学习氛围，有机会结识有抱负、有文化大学生或朋友。

五、开展学术讲座、主题研究合伙。以当前惠州学院良好学术氛围，普通一种月可以开专项讲座、研究会可以多达十来个，这些讲座虽然大某些是针对大学生，但也有不少是关于启发人生。因而，在这方面操作可觉得：每次开讲座前，可以把有关告知信息帖到金山龙庭里面，让有兴趣业主能有所准备;另一方面，可以邀请冠和公司人员或金山龙庭业主了来为咱们作交流，举办丰富联欢活动。

六、参观、社会实践合伙。金山龙庭精雕细砌建设，强有力营销方略，很值得惠州学院有关专业学生去研究和学习，如学建筑、管理、营销、生物、地理等学生，金山龙庭可为这些专业学生提供参观、学习、尚有社会实践机会，而学生在参观、实践过程中也应把有关建议汇总给公司，形成一种信息交流平台。而金山龙庭也可以想业主推介在晚饭后可以到惠大那博大、优美校园里散步，感受大学校园风景、文化之美。

此方案仅供惠州冠和公司作参照 策划：小枢