房地产项目销售示范区作业指引模版.doc

销售示范区实施作业指引

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流程概述
流程目的
为在项目开盘时较好的展示项目形象，对客户形成较强的体验式营销冲击力，支持营销目标顺利实现。
流程范围
适用于城市公司开发项目销售示范区从策划到施工验收的全过程管理。
定义
示范区的建设内容：包括项目对外开放主入口至项目示范区的道路、售楼处、示范区景观和公用工程、示范单体、示范外立面、示范样板间、项目提前形成景观区、看房通道等。
流程主导部门（岗位）
城市公司设计部
各职能部门的主要职 责
城市公司营销部
l 负责提出销售示范区总体策划建议
城市公司项目部
l 负责组织销售示范区的施工
l 负责组织销售示范区验收
城市公司设计部
l 负责销售示范区的设计
物业公司
l 参与销售示范区的策划，并提出意见
l 参与销售示范区的验收
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源

流程关键点
关键点说明
支持文件

1. 流程图

2. 流程节点说明：

步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
1、
示范区的策划
1. 项目概念规划设计完成后，城市公司营销部提出示范区总体策划建议，包括示范区的位置、规模、初步的示范区户型选择、景观效果和市政管线的避让等方面的初步要求，并组织城市公司设计部、城市公司成本部、城市公司项目部参与示范区总体策划的初步讨论。
2. 经各部门初步讨论后，示范区总体策划方案提交设计分管领导审核，总经理审批。
3 当单体方案设计完成后，城市公司营销部应结合方案设计成果，对示范区的设置提出详细的要求。城市公司营销部就修正后的示范区策划方案组织相关部门深入讨论，讨论后提交主管副总审核，总经理审批确定。

2、
示范区的设计
1. 单体方案设计完成时，城市公司设计部进一步开展示范区单体及售楼处的扩初设计。同时，由城市公司营销部提出景观设计建议，作为景观设计输入条件之一，城市公司设计部同步开始市政方案与景观方案设计。
2. 市政方案设计开始前，城市公司设计部应与市政设计单位充分沟通示范区管线避让或简化设计的要求，在示范区设计中应充分考虑小区的整体竖向要求和对市政管网的影响。
3. 在示范区单体及售楼处施工图设计开始时，市政设计深化、室内装修的设计深化与景观扩初设计同时启动。由城市公司设计部负责同施工图设计单位进行交流并组织施工图成果评审。施工图设计完成后，开始室内装修、景观及市政的施工图设计工作。
4. 各专项设计施工图完成后，由城市公司设计部负责组织图纸联审，保证相关专业图纸交圈。
5. 高层和小高层项目可不进行示范单体设计，实体示范样板间的位置和户型应在项目正式开工后两周内确定，示范样板间的装修设计以及底层外立面优化设计应在正式开工后45天内完成。除首批实体示范样板间外，应根据营销需求，动态决定是否增加新的样板间。
6. 提前形成景观区的设计：如果景观设计不能在项目当期结构完成前完成正式施工图，应根据项目景观方案在小区当期结构封顶前完成需提前形成部分的景观设计，提前景观区的市政设计应同步提前。
7. 示范区单体和售楼处、景观、市政和装饰设计的任务书和成果的评审要求按相关设计管理流程规定执行。

3、
示范区的施工
1. 施工场地的准备：
1) 城市公司项目部在进行施工场区分配时应充分考虑示范区的因素。小区施工主要通道原则上不得穿过示范区，穿过示范区的临时施工通道在示范区市政管网和景观施工开始时必须全部关闭。
2) 与示范区相邻的楼座，靠近区域不得设置塔吊，不得设置落地外脚手架（推荐使用悬挑架或爬架）。
3) 周边楼座应尽早安排基础回填，以便为楼座周围的管线和景观施工创造条件。
2. 开工时间和完工时间：
1) 项目示范区开工时间应同时满足项目营销节点设定的本期项目正式开放时间为截止日，按照合理工期进行倒推对开工时间要求。
2) 项目示范区的最迟完工时间为项目开盘前一周。推荐完工时间比开盘时间提前一个月以上，以便为客户蓄水提供足够的周期，达到良好的项目销售效果。
3. 施工顺序：
1) 示范区的市政工程、大型乔木植栽和大面积临时绿化应先于售楼处和示范单体进行，售楼处和示范单体周边的绿化应在其主体封顶后穿插进行。
2) 施工材料需求计划的提出、样品确认、招标和进场验收：城市公司项目部应在接到设计单位关于示范区各类设计图纸后一周内，分别组织进行园林和市政、售楼处和示范单体或样板间的装修图纸会审。在图纸会审完成一周内分别向城市公司设计部提出样品确认计划，向城市公司成本部提出甲供材料需求计划。
3) 城市公司设计部确认的材料样品应在城市公司项目部封样管理。
4) 项目示范区材料招标应建立绿色通道，并确保甲供材料不影响示范区建设周期。
5) 一般材料的进场验收可执行《材料验收作业指引》。由设计定样的材料除现场按封样样品进行验收外，城市公司设计部应制定定样材料验收计划，并参与部分重要材料的验收。
4. 施工过程协调管理参见其他施工过程。

4、
示范区的验收
1. 项目示范区验收由城市公司项目部组织，城市公司营销部、城市公司设计部、物业公司、监理单位、施工单位、设计单位参加；如示范区不能达到预定效果，城市公司营销部拥有一票否决权。
2. 项目示范区应具备下列条件并经城市公司营销部确认后，方可进行验收，并向客户开放：
1) 示范区图纸设计内容施工完毕。
2) 示范区与其他施工区域的隔离完毕，并符合营销形象要求。
3) 示范区内道路划线、减速带施工完毕，入口门禁、车档投入使用。
4) 示范区内标示、标牌、道旗和导识系统完毕。
5) 示范区内背景音乐系统、水系景观（如果有）正式投入运行。
6) 花钵以及临时盆花摆放完毕。
7) 示范区保安人员到位并开始站岗、巡逻。

5、
示范区建设的后评价以及应用
1. 项目示范区建成并开放后，城市公司营销部应在15天内组织相关人员从示范景观区设计、施工做法、施工管理、材料管理、对销售支持等方面开展后评价。
2. 后评价是项目后期设计和施工管理的重要参考资料，对示范区设计、施工中存在的问题应在后期管理采取有效措施进行规避。

3. 记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
销售示范区包装建议（模板）
见附表
2、
景区及销售通道验收表格
见附表
3、
样板间验收单
见附表
4、
销售大厅验收表
见附表
5、
示范区景观建设后评价表
见附表