房地产公司项目物业移交工作指引.docx

项目物业移交工作指引
（试行）
一、目的
1、明确房屋由施工单位移交至地产公司及物业公司移交的流程、各方职责及工作内容。
2、构筑公司工程质量管理体系，逐步完善公司工程质量管理制度，提高工程质量管理的程序化、标准化，维护和提升房地产地产品牌形象。
二、适用范围
适用于公司所已竣工待移交项目。
三、物业接管质量验收
1、物业接管验收是将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的物业实体再检验和物业资料移交。
2、移交方为承建项目的各施工单位，接收方为房地产地产及房地产物业。
3、物业接管验收从待移交物业完成建设主管部门的验收（即完成质监验收）后开始，最迟于小业主集中接房开始前10天完成。如项目工期较紧，可根据实际情况，适当调整。
4、物业接管程序：
物业移交前准备→房屋实体及资料检查→整改销项→复验→合格的进行接收，不合格的重新组织销项。
5、物业移交前的准备工作
1）物业检查整改组的建立
由公司计划品质部牵头成立物业检查整改组，人员包括计划品质部、项目部、物业公司、监理公司人员。
2）物业验收前的准备会
l 物业验收前准备会由计划品质部组织召开，参加人员为移交方及接收方所有相关人员。验收前的准备会，确定交接范围、检查内容、检查时间、整改进度、检查标准、检查检验方法、责任人及处罚办法等。
l 物业接管验收标准：接管验收应分户进行验收，主要是实测实量、观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。
l 验收方法：为观感验收法和使用工具验收法。
3）准备好接管验收记录表格：
l 《产品整改消项表》（附表1）
l 《房屋移交验收记录表》（附表2）
l 《机电设备设施移交验收记录》（附表3）
l 《工程技术资料移交清单》（附表4）
l 《工程图纸移交清单》（附表5）
6、资料交接
资料交接主要为工程技术资料及图纸。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，项目部应督促施工单位当立即正确真实补齐资料。需交接的资料详附件一。
7、工程实体接管质量验收
工程实体的接管验收，主要包括户内实体、共用配套设施及机电设备设施的验收。具体检查项目详见附件二。
验收组应做好相关验收记录表格，记录表格详附件。户内部分不分专业按户建立整改档案；大堂及电梯厅公装部分按单元/层建立整改档案；公共部位、机电安装安专业建立整改档案。
测量、验收及问题记录由检查组实施，当天将检查记录转交项目部。
对不合格问题，要由项目部及监理部督促施工单位排出整改销项计划。由施工单位按计划进行销项，销项完成后，由整改组复验。
所有销项内容整改合格后，清扫干净室内外建渣后，由检查整改组、项目经理、施工单位主要负责人及由各专业施工人员组成的快修队最后巡视房屋，对发现的问题立即处理，完成后锁门由物业公司接收房屋实体。
物业公司接收到房屋后，在交付前一周，由物业组织开荒、清洁房屋。准备交房前包装及向小业主交房。

附件一： 物业接管工程资料内容
附件二、物业接管工程实体质量验收的具体要求

附表1：《产品整改消项表》
附表2：《房屋移交验收记录表》
附表3：《机电设备设施移交验收记录》
附表4：《工程技术资料移交清单》
附表5：《工程图纸移交清单》

附件一、物业接管工程资料内容
一、土建工程竣工资料
1、开工报告、竣工工程申请验收报告
2、图纸会审记录、设计变更通知单、技术核定单、工程洽商记录、施工组织设计审批表
3、工程定位测量资料（建筑物定位放线测量记录、抄测记录）
4、地基验槽记录、地基钎探记录和钎探平面布点图、地基处理记录、桩基施工记录、试桩记录
5、钢材、水泥、砖、砂、石、防水材料合格证（质量证明书）、试验报告（含见证取样送检单）（注：各种建材汇总表和合格证、试验报告应成套分开排列）
6、构件合格证、检验报告（门窗、外墙砖、油漆、玻璃等）
7、土壤各种试验报告
8、混凝土强度合格评定表、单位工程混凝土试块强度试验报告汇兑表、混凝土立方体抗压强度检测报告（含见证取样送检单）、混凝土抗渗性能检测报告（含见证取样送检单）
9、砌筑砂浆强度评定、砂浆立方体挤压强度检测报告（含见证取样送检单）
10、商品混凝土出厂合格证、复试报告（基础、主体等）
11、钢筋焊接试验报告（含见证取样送检单）、焊剂、焊条合格证、焊工操作证
12、隐蔽工程检查记录、沉降观测记录
13、工程质量事帮处理记录、建设工程质量整改通知书、工程质量整改完成报告书
14、单位工程质量竣工验收记录、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录；单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录；单位（子单位）工程观感质量核查记录
15、地基与基础分部工程质量验收报告、主体结构分部工程质量验收报告
16、分部（子分部）及分项工程质量验收记录（基础、主体、屋面、装饰）
二、给排水、电气（强、弱电）、消防、通风、空调、电梯、装修（装饰、幕墙工程竣工资料
1、开工报告、竣工工程申请验收报告、图纸会审记录、施工组织设计审批表、设计变更通知单、技术核定单、工程洽商记录
2、材料、设备合格证、试验单汇总表
3、材料、设备合格证、质量保证书、设备安装记录、试运行记录、设备明细表
4、各专业隐蔽工程检查记录，各种测试、调试、试验记录及各系统试运行记录与报告
5、工程质量事故处理记录、分部及分项工程质量验收记录
三、竣工图
1、综合图（包括：建筑、建筑小品、水景、照明、道路、绿化等平面布置图）；
2、各专业[建筑、结构、给排水、电气（强、弱电）、消防、通风、装修（装饰、幕墙）]竣工图。

附件二、物业接管工程实体质量验收的具体要求
一、房屋质量
1.主体结构：
1）外墙、阳台、厨卫间等无渗漏
2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
3）室内开间、进伸、层高等尺寸符合要求；
2.楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
3.内墙面：
1）抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
2）块料面层粘接牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
3）墙面垂直度、平整度、阴阳角方正等满足要求，阴阳角线条是顺直。
4.顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。
5.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。
6.门、窗。
（1）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
（2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
（3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
（5）电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；
（6）防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；
（7）高档装饰完整。
8.木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
9.电器插座安装牢固，符合"左零右火"规定，电源已接通正常。
10.有线电视、电话已与外界连接。
11.开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
12.灯座安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
13.水表、电表、气表、配电箱安装牢固，读数正常，无损伤。
14.给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。给水管线路已标识清楚。
15.地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
16.门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
17.铁艺栏杆安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
18.其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
二、公共配套设施
1.天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。
2.散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
3.屋面避雷设施连接牢固。
4.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。
5.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
6.道路：
（1）路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
（4）交通标识线、路牌清楚完好。
7.室外消防栓：
（1）消防箱标识清楚玻璃完好；
（2）消防设施配件齐全；
（3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足；
（4）消防广播系统及安装齐全（包括：扬声器、麦克风、功放、录音机）完好。
8.楼栋号牌、单元号牌、导示标识安装牢固，标识清楚。
9.垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。
10.保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。
11.保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
12.明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
13.各类查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
14.护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
15.台阶、踏步砌筑平实牢固，无裂缝。
16.信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
17、全民健身设备、雕塑等安装牢固，完好无损，保护良好。
18、环境家私、垃圾筒布置整齐，保护完好。
三、机电设备的接管验收
1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
2、变配电设备、发电机型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
3、中央空调设备、地下室通风设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
4、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
5、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
6、一卡通系统：设备安装齐全有效，刷卡、道杆、监控、收费、授权等功能良好。
7、保安监控设备．同消防监控设备。
14

产品整改销项表（附表1）
项目： 楼栋 户号

序号
质量问题描述
部位
整改时间
备注

检查人员：

房屋移交验收记录表（户内）（附表2）
项目名称： 楼栋 ： 户号：

序号
移交项目
质量问题描述
整改情况
移交单位
签字
接收单位
签字
1
土建

2
安装

3
门窗

4
栏杆

5
入户门

6
保温

7
防水

8
其它

房屋移交验收记录表（公装）（附表2）
项目名称： 楼栋 ： 单元： 楼层：

序号
移交项目
质量问题描述
整改情况
移交单位签字
接收单位签字
1
公装装修

2
总包施工内容（水电井、消防楼梯）

3
铝合金/
塑钢门窗

4
电梯外观

5
防火门

6
消防

7
智能化

8
通风

9
其它

机电设备设施移交验收记录（附表3）
项目名称： 专业名称

序号
质量问题描述
部位
整改时间
完成情况

检查人员：

工程技术资料移交清单（附表4）
项目名称： 专业名称

序号
技术资料名称
份数
完成情况
备注

移交单位名称： 接收单位名称：

接收单位人员： 接收单位人员：

时间： 时间：

图纸移交清单（附表5）
项目名称： 专业名称
序号
图纸名称
图号
份数
备注

移交单位名称： 接收单位名称：

接收单位人员： 接收单位人员：

时间： 时间：