房地产公司影响购房者决策的第一因素模版.doc

影响购房者决策的第一因素—
性价比的评价方法

　　性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。据近期进行的一次消费者购房意向调查显示，在题为“什么样的楼盘是您觉得可以购买的”抽样问卷统计中，80%以上的被调查者第一选择是“优秀的楼盘性价比”，其余依次为“质量过硬和开发商诚信”、“价格称心”、“物业收费合理”等。从这一调查我们可以看出，在市场日趋成熟的今天，性价比已成为消费者购房决策的重要依据。受到消费者热烈追捧的朝阳.无限就是一个很好的个案，以其本身性价比高的优势取得了不菲的销售业绩。
　　性价比是指一个楼盘性能与价格的比率，它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。其中，楼盘的性能是指楼盘的综合素质，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理及文化底蕴等。通常消费者看待一个楼盘往往容易将价格和性能隔离开来，先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房不仅要看房价，更要看房子的性价比。下面是决定性价比的8个关键因素：
　　地段是关键性要素
　　地段，永远是决定房地产价值高低的不二法则。目前，很多人在购房时除了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。朝阳.无限位于朝阳路主干线北侧，与京通快速路和东四环路咫尺之遥，开车出行极为方便，距离国贸5公里，到达朝外也不过20分钟车程，同时项目门前有112、115、419、718、815、846、908、康恩专线等多条公交线路，地铁四惠东站举步可达，成熟的周边配套及广阔的发展前景，朝阳.无限的优势得天独厚。
　　建筑质量与品牌是核心要素
　　建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除了我们常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商的背景和实力，这就是所说的品牌。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。朝阳.无限的开发商北京华森房地产开发有限公司，作为房地产行业新兴的实力派，从一成立起就本着“踏实建房、真心服务”的企业理念，先后开发建设了北京第三机床厂1号小区、朝阳区安苑东里2号小区、芳草苑小区，合作投资世贸国际公寓项目，具有良好的品质和较好的口碑。
　　社区配套是重要支撑
　　社区配套成熟度是衡量项目性价比又一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。
　　朝阳.无限20万平方米的中等规模社区提供全面的社区配套服务设施。小区内楼宇间南北间距宽松，2万平方米的鲜氧功能园林、60米宽的绿化带形成了独特的“双景新清屏障”，阻隔了外界的噪音及汽车尾气污染，净化了区内空气。7000平方米的中心阳光绿地与儿童戏水广场、老年人活动广场和休憩区充分体现了和谐、动人的人性化设计，近百分之百的地下停车位彻底实现人车分流，保证业主真正生活在洁净无污染的绿色环保社区里。
　　户型设计应灵活超前
　　好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯等需求，又要体现出舒适性、私密性、功能性；还要有灵活性、超前性。朝阳.无限丰富且个性化的十余款户型，以灵活、超前、实用为理念，合理布局，营造了和谐的空间秩序。进入式衣帽间和独立式洗衣间、储藏间为不同需求的住户提供更广泛的选择余地，轻质隔墙可以灵活拆拼组合，错落精巧的户型布局保证了每个房间的有效采光。
　　硬件设备应实实在在
　　如果说地段、社区、房屋质量、户型是决定性价比的宏观因素的话，那么项目的各种软硬件配套则是直接决定人们生活品质的微观细节。朝阳.无限全天候24小时生活热水供应，管道直饮水入户；社区100兆宽带网络系统轻松支持VOD视频点播、网络股票交易、网络社区服务等众多功能；社区严密的红外线周界防范系统、电子巡更系统、可视对讲门禁等防盗系统保护业主生活安居乐业；3000平方米会所里的游泳池、潜水、健身、Hi-Fi视听，为业主提供多彩的生活。
　　周边配套决定生活质量
　　周边配套是否成熟也会对业主的居住质量和生活状态产生重要的影响。在朝阳.无限周边，鲁迅文学馆、紫檀博物馆、朝阳区文化馆、北京广播学院、北京第二外国语大学坐落其间，使项目散发着浓郁的文化气韵。红领巾公园、兴隆公园、假日骑马场相拥而立，为业主提供更为广阔、开放的休闲娱乐空间。华堂商场、雪银大厦、京客隆、三里屯、燕莎紧邻相伴，让业主从容体验生活乐趣。

物业管理是保障
　　均豪物业，作为北京具有高成长性的物业管理公司，经过开发商精挑细选，在竞标中被选中。均豪物业管理公司是已通过ISO-9002国际标准质量体系认证的物业管理企业，作为京城的王牌物业公司，在朝阳.无限开发建设的收尾阶段，均豪物业就提前参与到项目管理中来，无论从设备选择、管道走向，还是坡度等工程建设均提出了积极的建议及合理化方案，用他们多年实战中积累的丰富管理经验，为业主提供着坚实的生活品质保障。
　　价格是决定性价比的分母
　　一分价钱一分货，这个被中国人尊崇了千年的商业法则曾一度在房产市场迷失。随着房地产市场的发展，新的供求关系的建立，价格不得不在理性市场中回归。从“性能／价格＝性价比”的公式中我们可以看出，在性能固定的前提下，性价比的大小取决于分母———价格的高低。朝阳.无限尽管为业主们提供了如此丰富的配置，却并不以高价示人，4900元／平方米的现房均价配合银行提供的8成20年按揭贷款服务，即使工作不久的年轻人也可以轻松实现住房梦。
　　在北京楼市竞争越来越激烈的今天，提高综合性价比实际上是发展商对住宅商品综合性价比把控能力的一场比拼，只追求短时轰动效应，而没有长久市场表现的做法将会越来越难以操作。只有合理地把控住宅商品的性能与价格关系，即提高住宅商品的综合性价比，才能掌握住宅商品畅销的钥匙，赢得广大业主的心。

购房基础知识：读懂商品房术语

2002年12月19日14:14

　　单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
　　商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
　　期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
　　房屋的开间：是指房屋的宽度。
　　房屋的进深：是指房屋的实际长度。
　　房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
　　房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

　　商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。
　　建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。
　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
　　商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
　　均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。
　　预售价：是指商品房预售的价格。
　　低层房：是指1至3层高的楼房。
　　小高层房：是指9至11层高以下的楼房。
　　高层房：是指总高在12层以上的楼房。
　　商品房的使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
　　商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。
　　跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
　　复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
　　水景商品房：是指依水而建的房屋；
　　TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有朋

购房参谋：专家眼中的好户型

2002年02月11日11:22

　　安全性要求。保证居住者的人身安全,是人类生存的第一需要。防盗安全和防火安全是主要的两种功能。
　　私密性要求。私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中应注意隔音、避免户间的“对视”等。

　　灵活性要求。住宅内部的分割要考虑灵活性,如家庭的收入变化、成员变化、品位变化,甚至于职业变化等,都会对住宅室内环境产生新的要求,所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注意灵活性,即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。
　　舒适性要求。舒适性是一个综合概念,随着人们物质生活的不断提高,舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前,舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等方面。
　　虽然目前趋向于开发商提供毛坯房,由用户自己装修,但是电的容量、上下水接口、管道位置等都可以体现装修的标准。强电、弱电接口留得多,如每房间一套,则装修、布置的机动性就大,就满足了用户不同房间装置的需求;房间里多留照明等电源接口,则方便用户室内照明布置、电器布置等。
　　置业导航：地段不仅仅是交通
房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。地段、地段、地段一直是地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格随其周围环境状况、交通是否方便，以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通

方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。
　　房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良，但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。
　　房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，这种变化可能是因交通改善引起的，也可能是因其他建设引起的，例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的回报。例如，据《香港地产》杂志载文：占据香港黄金地盘的金钟太古广场、奔达中心、湾仔太阳广场，都是在1984—1986年间以极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年，土地增值达10倍之巨，物业价值直线上升。又如，美国纽约市中心的曼哈顿岛，在开埠初期是当地的印第安人以几美元的价格卖给移民的，到现在已是寸土寸金。
　　房地产投资者必须学会如何去寻找热点，尤其是那些隐藏机会的、具有发展潜力的“明日”热点。山水

十种情况不计入建筑面积

2002年04月09日14:56

　　根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。
　　10种情况包括：
　　1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

　　2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
　　3.房屋之间无上盖的架空通廊；
　　4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；
　　5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
　　6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
　　7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
　　8.活动简易房屋；
　　9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
　　10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

2001年11月05日13:33

　　消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用
地面积之比。
　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。