万科集团房地产产品研发管理作业流程.doc

产品研发管理步骤

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1、步骤图

2、步骤概况
步骤目标
规范产品研发管理，建立以用户为中心产品研究和产品精品化体系提升产品用户满意度和品质。
适用范围
适适用于产品研发和产品精品化管理。
步骤主导及参与部门
研发设计部（主导）、营销策划部、工程管理部、项目部、营销部（项目企业）
部门
步骤中负担职责
总经理
1、 审核审批产品类型和体系计划；
2、 审核产品研究结果；
3、 审核产品精品化实施方案。
计划设计分管副总
1、 主管研发设计工作；
2、 审核审批产品类型和体系计划；
3、 审核产品研究结果；
4、 审核产品精品化实施方案。
总工程师
1、 协管产品研发和精品化研发；
2、 参与会审产品研发和精品化研发方案。
工程管理分管副总
1、 参与会审产品研发和精品化研发方案。
营销策划分管副总
1、 参与会审精品化研发方案。
项目经理
1、 参与会审精品化研发方案。
计划设计部
1、 参与用户细分、用户需求调查；
2、 负责产品类型计划工作；
3、 制订产品研究和结果推广计划并组织实施；
4、 制订产品精品化研究策略和计划并组织实施。
营销部
1、 负责用户细分市场调研；
2、 参与产品精品化和精品化实施方案制订。
工程管理部
1、 参与产品精品化研究，负责材料设备方面研究。
项目部
1、 参与产品精品化研究，负责施工质量方案研究。

3、工作程序
3.1产品研究
3.1.1计划设计部按【战略计划管理步骤要求，依据企业总体战略，编制产品战略，营销策划部基于用户价值需求和支付能力等指标，确定用户细分及其价值定位；
3.1.2营销部编制《细分市场需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《用户细分市场调研汇报》，调研汇报最少要对每类用户用户特征、产品需求、购房价值等纬度进行叙述：
a、 用户特征：细分用户份额、年纪、学历、工作、年收入、现有住房面积、数次置业率等；
b、 产品需求：房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、发展商偏好等；
c、 购房价值：购房动机、房屋价值、土地属性等。
3.1.3计划设计部依据《用户细分市场调研汇报》和企业产品战略，计划企业产品系列、产品品类和产品类型，形成《用户模型产品需求》和《产品品类描述》，报研发设计分管副总审核，总经理审批；
3.1.4研发设计部制订《产品研究实施计划》，明确研究形式、参与部门和分工、计划安排及研究费用等，报研发研发设计分管副总审核，总经理审批，后组织实施；
3.1.5假如委托外部研究机构，根据【设计单位选择管理步骤】选择合作单位，签署开发协议后进行研发；若自主研发，各部门根据计划安排进行专题研究。研发设计部依据产品研究实施计划节点及阶段结果要求，协调、追踪产品研究工作进行；
3.1.6研发设计部汇总外部研究机构或各参与部门研究结果，形成总体《产品研究结果汇报》, 组织营销部（项目企业）、营销策划部研发设计分管副总、工程管理分管副总、总工程师、总经理进行会审，会审结果报研发设计分管副总审核，总经理审批，审批经过汇报确定结果推广试点项目，暂不应用结果由研发设计部总结立案；
3.1.7试点项目实施各阶段和结束，研发设计部组织进行结果实施总结改善，并形成《新产品研发结果推广经验总结》。
3.2产品精品化研究
3.2.1研发设计部在每十二个月年末制订下十二个月度《年度产品精品化研究策略和计划》，内容包含但不限于：现行产品精品完善关键、新增产品精品类型或分项关键、改善产品精品制订和实施制度和方法，上述内容结果形式及其起止产品精品建立和完善时间，及原产品精品完善阶段性工作关键。《年度产品精品化研究策略和计划》研发设计分管副总审核，总经理审批后组织实施，《年度产品精品化研究策略和计划》需列入企业年度计划；
3.2.2产品精品信息调研和研究
a、 市场调研和信息搜集：研发设计部向相关部门发放《产品精品研究调研表》，由相关部门进行信息搜集、整理和研究，填写《产品精品研究调研表》提交研发设计部；
b、 项目拓展部：在论证阶段进行市场调研时，搜集和整理市场优异项目标产品特色；
c、 营销策划部：在定位策划阶段进行市场调研时，搜集和整理市场优异项目标产品特色；
d、 计划设计部：日常搜集和研究业界优异项目标产品信息；在考察设计单位时，搜集设计单位优异案例和产品特色；
e、 项目部\工程部（项目企业）：搜集业界优异项目标产品四新应用信息；工程供方和材料设备供给商考察时总结优异产品信息；
f、 企业安排外出项目考察，考察人员在完成考察汇报同时，应完成对应项目产品精品调研表。
专题研究：针对特定类型、特定档次项目中某个专题进行论证和分析，比如：门窗、智能化、面砖、洁具等，研发设计部在产品精品框架内容范围内选定专题，组织完成研究工作，并将结论落实为对应产品要求连同处理方案进行整理，作为专题研究结果列入产品精品；
项目经验总结：在项目实施过程中，综合考虑产品品质设计、施工、成本等原因，根据项目档次和项目类型加以区分，将产品要求和处理方法归纳总结；项目部/工程部项目企业）提供项目信息同时，将项目情况根据产品精品案例模板形式，进行整理，提交研发设计部立案，作为项目经验整理列入产品精品。
3.2.3产品精品化实施方案制订和审批
研发设计部结合专题研究、项目经验总结和搜集和整理内外部产品精品信息，研发设计部组织营销部（项目企业）编制《产品精品化实施方案》，上述两个部门关键从市场角度提供支持。《产品精品化实施方案》初稿经过营销部（项目企业）、工程管理部、项目部、营销策划部、工程管理分管副总、项目部分管副总、营销策划分管副总、总工程师、总经理讨论评审，经研发设计分管副总审核，总经理审批后，颁布实施；
3.2.4产品精品实施和监督落实
a、 项目定位阶段：在项目定位评审同时确定项目采取产品精品类型，编写《项目定位汇报》时，将确定采取产品精品类型作为提报内容一同提交审批；
b、 计划和建筑方案设计阶段：在计划方案招标阶段，研发设计部将产品精品设计作为任务书中输入文件之一进行技术标书编写；
c、 在方案评审时，将产品精品在方案中落实情况作为对方案评价要素进行评审；
d、 扩初设计阶段：研发设计部将上阶段确定产品精品附件作为编制《扩初设计任务书》输入条件之一，在扩初设计结果评审时，将产品精品在扩初设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审；
e、 施工图设计阶段：前阶段确定项目产品精品作为编制《施工图设计任务书》输入条件之一，在施工图设计结果评审时，将产品精品在施工图设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审；
f、 采购和招标阶段：招标主责部门负责将产品精品内明确相关要求作为招标条件列入招标文件，在招标文件审核时对产品精品落实情况进行审查；
g、 施工阶段：在项目施工阶段中，项目部/工程部（项目企业）根据在项目设计阶段产品精品条款内容进行过程监督。在项目过程验收中，验收小组对立案条款总体完成情况进行查对，并填报查对清单。
3.2.5产品精品实施总结
a、 在以上各阶段工作完成后，研发设计部搜集各阶段评审或验收统计，对产品精品实施落实情况进行阶段性评定，并填写《产品精品实施跟踪表》；
b、 项目结束后，研发设计部综合阶段性评定结果，对产品精品在项目中实施情况进行总结评定，形成《产品精品实施总结》，经研发设计分管副总审核，总经理审批后后作为《产品精品化实施方案》优化和改善依据。

4、支持性文件
4.1 【战略计划管理步骤】
4.2 【设计单位选择管理步骤】

5、相关统计