思南双塘产业园区酒店项目建议书.doc

思南双塘产业园区酒店项目

建

议

书

二〇一四年二月十五日
48

目 录
目 录 1
第一章 概 述 5
1.1项目简介 5
1.1.1项目名称 5
1.1.2建设地点 5
1.1.3项目建设内容 5
1.1.4 投资估算与资金筹措 5
1.1.5 项目建设期 5
1.2 编制依据 5
1.3指导思想 6
第二章 项目背景及必要性 7
2.1项目所在地社会、经济状况 7
2.2项目建设的必要性 7
第三章 建设内容与规模 8
3.1建设内容与规模 8
3.2经营内容 9
第四章 工程设计方案 11
4.1建筑设计说明 11
4.1.1设计依据 11
4.1.2设计方案 12
4.1.3酒店整体布局 12
4.1.4单体设计 12
4.1.5立面设计 13
4.1.6环保设计 14
4.1.7无障碍设计 14
4.1.8主要技术经济指标 14
4.2结构设计说明 15
4.2.1设计依据 15
4.3给排水设计说明 16
4.3.1给排水设计 16
4.4电气设计说明 18
4.4.2 变、配电系统 18
4.4.3 照明系统 19
4.4.4防雷接地系统 19
4.4.5火灾自动报警及消防联动系统 20
4.4.6弱点系统 20
4.5暖通设计说明 21
4.5.1设计依据 21
4.5.2设计范围 22
4.5.3空调设计 22
4.5.4通风设计 22
4.5.5消声减震设计 23
4.5.6管材及附件 23
4.5.7防排烟设计（消防专篇） 23
4.5.8节能专篇 24
第五章 环境影响分析 25
5.1周边环境现状 25
5.2 环境影响分析 25
5.3 环境保护措施及治理效果 26
第六章 节 能 29
6.1设计依据 29
6.2 节能措施 29
6.2.1建筑专业 29
6.2.2设备专业 29
第七章 消防与安全卫生 31
7.1 消防 31
7.2  劳动安全 32
7.3  卫生防护 34
第八章 经营方式与营销策略 36
8.1经营方式 36
8.1.1整体经营方式 36
8.1.2分体经营方式 36
8.2营销策略 37
第九章 项目实施进度 40
9.1 项目工程实施计划 40
第十章 投资估算 41
10.1  估算编制依据 41
10.2估算编制范围 41
10.3估算编制方法 41
10.4 投资估算 42
10.5资金筹措及还贷 42
第十一章 经济效益分析 43
11.1 经济效益估算 43
第十二章 建 议 44

第一章 概 述

1.1项目简介
1.1.1项目名称
思南双塘产业园区酒店项目建设
1.1.2建设地点
思南县双塘产业园，东临双塘大道，南临思剑高速。
1.1.3项目建设内容
1、大酒店主楼12层、辅楼3层；酒店附属用房3层，沿街展开并开设人行通道；酒店辅楼15层。
2、配套建设道路、绿地、活动场地, 停车场等相关基础设施。
3、规划用地面积为25390平方米、约38亩。规划设计总建筑面积42924.8平方米，其中酒店面积22058平方米、辅楼面积15369平方米、附属用房面积5497.8平方米；建筑密度22%；建筑容积率1.69。
1.1.4 投资估算与资金筹措
项目估算总投资18015.68万元，建设资金由业主自筹。
1.1.5 项目建设期
项目建设期为20个月。
1.2 编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
3、《六安市城市规划管理技术规定》
4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
5、工程建设标准强制性条文_城市建设部分
6、《思南县双塘产业园双塘大道与饶家坝交叉口东北侧地段控制性详细规划》。
7、《思南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
8、《思塘镇总体规划》（2014-2030）
9、《思南县双塘产业园发展总体规划》
1.3指导思想
1、充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2、项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3、项目建设是按照思南城市总体规划和思塘镇总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客商，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4、 酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动当地经济增长等）的功能。

第二章 项目背景及必要性

2.1. 项目所在地社会、经济状况
思塘镇是思南县东南部的中心镇，全镇面积90平方公里，是全县面积最大的乡镇，现有人口5.2万人，其中集镇人口近3万人。
思塘镇通过近十几年的建设和发展，小集镇建设取得了巨大成就，集镇建成区面积4平方公里，集聚人口近3万人，基础设施建设比较完善，环境优美，道路硬化率95%以上，交通、通信、供水、供电、邮政、金融、医疗、保险、教育等设施完备。
思塘镇经济繁荣，商贸发达，已经形成了服装、针织、农副产品、建材等多个专业市场，近年来，思塘镇的民营经济发展迅速，拥有各类企业46家，其中自行车产业园大博金、善建钢结构等规模以上企业8家。
2.2项目建设的必要性
2012年思南县县委、县政府做出“南工北旅”重大战略调整，把思塘镇确定为思南县南部发展工业基地，新建的双塘产业园紧邻思塘镇，这里交通便利，区位优势显著。随着思塘镇城镇建设步伐的加快和双塘产业园的不断发展，城镇居民及流动人口特别是外来客商将会不断增加，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。而当地宾馆饭店业存在规模太小、档次不高、接待能力严重不足等诸多问题，至今只有一家三星级以上宾馆，满足不了高端客商的需求，已经不能适应当地经济发展和招商引资的需要，一定程度上也制约了当地旅游业的发展，特别是高档宾馆建设还是空白，为新建大酒店留下了较大的发展空间。本项目的建设，正适应了满足双塘产业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升双塘产业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。
第三章 建设内容与规模

3.1建设内容与规模
思南永华大酒店规划用地位于思南县双塘产业园，东临双塘大道，南临思剑高速。地块以平原地为主，坡度和缓。整个地块周边山明水秀，环境清幽，地理位置得天独厚，是休闲居住的好去处。
思南永华大酒店规划用地面积为25390平方米，约38亩。规划设计总建筑面积42924.8平方米；建筑密度22%；建筑容积率1.69；绿地率52%，包括酒店主楼，辅楼和附属用房。
3.2经营内容
1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）
▲ 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲ 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲ 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。
2.会议、展览与展示服务
为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。
▲ 为商务会议服务。
▲ 为技术会议服务。
▲ 为学术会议服务。
▲ 为政务会议服务。
▲ 为新闻发展会服务。
▲ 为展览与展示服务。
3、商业服务
▲  为住店客人及机构提供一体化的购销服务。
▲  为过往客人及机构提供精品购销服务。
▲ 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。
4.餐饮服务
▲  为住店客户提供一体化餐饮服务。
▲ 为过往客户提供特色性餐饮服务。
▲ 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。
5.娱乐服务
▲ 为住店客户提供一体化娱乐服务。
▲ 为过往客户提供大众化娱乐服务。
▲ 经营主业：台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。
▲ 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。
 6.其他服务
▲ 美容、美发服务。
▲ 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。
▲ 停车服务
▲ 交通服务
▲ 旅游代理
第四章 工程设计方案

4.1建筑设计说明
4.1.1设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编辑法》
3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
4、《铜仁市城市规划管理技术规定》
5、中国建筑工业出版社《现行建筑设计规范大全》（修订缩印版）
6、建设部发布的《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）（1999）
7、建设部发布的《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）
8、建设部发布的《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
10、工程建设标准强制性条文_城市建设部分
11、业主提供的设计任务书
12、《思南县产业园双塘大道与饶家坝交叉口东北侧地段控制性详细规划》。
4.1.2设计方案
“山野逸趣，生态酒店”是整个酒店规划的设计宗旨，根据六安市政府要求在充分考虑城市居住的历史文化要素的基础上，突出山水、生态特色和绿色建筑理念，坚持以人为本，贯彻“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针
整个酒店规划分为酒店主楼，酒店辅楼，以及酒店配套服务用房三大功能区域，三个功能区域互相联系，并相互围合形成环境优雅的内庭院。同时采用不同的布局方案，营建不同的空间布局。
4.1.3酒店整体布局
酒店主楼位于用地东侧，沿新桥大道开设主入口，同时成为用地的主要出入口，主入口结合酒店主轴线进行多层次的景观处理，提升酒店的形象和档次。
酒店配套服务用房沿创业大道展开，并在南面设有主要出入口，该出入口同时结合了用地的次入口。
酒店辅楼位于用地的西北角，功能相对独立，通过主次入口间的环道均可方便到达。
4.1.4单体设计
酒店主楼为12层，裙房3层，其上均为酒店塔楼。
主楼配套设施齐全在裙房部分设置大堂，接待，餐饮，会议等功能。其中设备用房主要放在背面，免除噪音影响。塔楼为四星级酒店客房，客房类型齐全，室内空间舒适。
配套用房为3层，沿街展开并开设人行通道。
酒店辅楼15层，设置接待、娱乐休闲等功能，其余均为公寓式客房。
4.1.5立面设计
建筑的立面与形体设计，将生动的建筑符号与现代型体相结合，赋于整个建筑以高雅、清新的外观特征，形成优雅、独特、富于个性的建筑风格，充分反映时代与地方文化特征。在注重功能的同时，创造细腻的具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果，改变人们对建筑呆板造型的陈见，唤起人们心中对以往亲切、优雅、悠闲的纯粹生活理念的回归感。
采用现代建筑材料和构造。石材、金属构件以及大片玻璃幕墙等材料被运用进来。使建筑被整个环境所包容。
有自动灭火系统和防排烟系统，防火分区最大允许面积为5000sqm，防火分区之间采用防火墙或防火门。一层东西两侧各设一个防火分区，标准层每层为一个防火分区。每个防火分区至少有两个疏散出口。
客房区的疏散楼梯均为直通屋面的封闭式楼梯间，设有自然通风及采光。疏散走道宽度和长度，安全出口的数量和宽度均按国家标准的防火规范进行设计。消防控制室设在建筑物一层，并有直接对外出口。防火墙采用200mm厚钢筋混凝土实心墙，所有封闭楼梯间的疏散门均为乙级防火门，防火墙上的门窗为甲级防火门和甲级防火窗。
4.1.6环保设计
本项目在设计过程中充分考虑环保措施。酒店中心楼属于功能复杂的公共建筑，在运作过程中产生的少量污水，噪声，设计中均采用防尘，防污，防噪等综合预防，治理措施，三废的排放均达到国家标准。空调设备利用消声器隔震垫以达到防噪措施，设备机房采用隔音门。厨房产生的污水均经滤油池，再排入市政污水管网。废气经过规定的排放高度排入大气。场地内设有集中垃圾回收站。
4.1.7无障碍设计
本项目处处考虑到残疾人的要求，为其提供了残疾人坡道直通酒店的每个功能区，电梯设计也为残疾人精心考虑了按钮及报话音设计；并专为残疾人提供了适合其生活居住的各类设施。
4.1.8主要技术经济指标
项 目
数 量
规划用地面积：
25390㎡
总建筑面积：
42924.8㎡
地上总建筑面积：
42924.8㎡
其中:

酒店面积：
22058㎡
辅楼面积：
15369㎡
附属用房面积：
5497.8㎡
容积率：
1.69
建筑密度：
22%
停车位：
210
4.2结构设计说明
4.2.1设计依据
1、现行国家有关规范、规程及标准
《建筑结构可靠度设计统一标准》 （GB 50068-2001）
《建筑抗震设防分类标准》 （GB 50223-2004）
《建筑抗震设计规范》 （GB 50011-2001）（2010版）
《混凝土结构设计规范》 （GB 50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》 （GB 50007-2002）
《建筑桩基技术规范》 （JGJ 94-94）
《高层建筑混凝土结构技术规程》 （JGJ3-2002）
《建筑结构荷载规范》 （GB 50009-2001）（2006版）
2、与结构有关的自然条件：
基本风压：W0=0.35KN/m2（五十年一遇）
基本雪压：W0=0.50KN/m2（五十年一遇）
抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度为0.05g。
4.2.2结构设计
1、本工程依据建筑功能及平面布局，结合建筑抗震要求，主楼地上12层，采用框架结构，辅楼地上15层，采用现浇框架结构。
2、本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，抗震设防类别为丙类。
3、主楼抗震等级为三级，辅楼抗震等级为三级，地基基础设计等级为丙级。
4、结构材料：
混凝土强度等级：框架梁、框架柱、楼板混凝土强度等级变化采用C40~C25。。钢筋采用HRB335和HRB400级热轧钢筋，填充墙采用砼小空心砌块。
5、主楼、辅楼采用片筏基础或预应力管桩，初步设计时进行经济性比较再决定最终方案。
4.3给排水设计说明
4.3.1给排水设计
（一）给水系统
1、水源：从市政给水管网引入两根DN150的给水管供给。
2、生活用水量：450M3/d。

3、系统布置：本工程生活用水根据压力分两个区。四层以下为低区，由市政管网压力供水，五层以上为高区，采用变频调速水泵加压供水。
4、在水泵房内设置用水处理装置。由变频水泵加压供至各套别墅。
（二）消防系统
1、室外消防：由市政给水管网引入两根DN150的进水管在园区内形成环状管网。在管网上设置室外消火栓。消火栓间距不超过120米，保护半径不超过150米、
2、室内消防：
① 室内消火栓系统：
室内消火栓系统采用环状管网，供水要用临时高压给水。平时管网压力由屋顶水箱维护，火灾由火灾信号或消防按钮启动加压泵，屋顶水箱储存消防用水18m3。
② 自动喷淋灭火系统：在接待中心设置自动喷淋系统，由接待中心地下泵房喷淋加压泵供给。
③ 气溶胶自动灭火系统：在接待中心变配电室及电机房设置气溶胶灭火系统。
④ 根据规范，在接待中心建筑物各处设置灭火器的消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S，灭火时间2个小时。
室内消火栓用水量：30L/S，灭火时间3个小时。
自动喷洒用水量：21L/S，灭火时间1个小时。
（三）排水系统
1、排水系统采用雨污分流制，分为污水排水系统和雨水排水系统。
2、排水量：
生活污水排水量：405m3/d
雨水排水量：420L/S
污水排水系统：室内生活污水排至室外污水管网，经化粪池处
1、理后排至市政污水管网。
2、雨水排水系统：
屋面雨水经雨水斗收集后排至 室外雨水检查井，室外雨水经路边雨水口收集接入园区雨水管道，最终排至市政雨水管。
4.4电气设计说明
4.4.1设计依据
1、《供配电系统设计规划》 GB50052-95
2、《高层民用建筑设计防火规范》 GB 50045-95 (2005年版)
3、《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008
4、《低压配电设计规范》 GB 50054-95
5、《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98
6、《建筑防雷设计规范》 GB50057-94 （2000年版）
7、《全国民用建筑工程设计技术措施—电气》
4.4.2 变、配电系统
地块内设有十二层客房中心及十五层辅楼用房和三层酒店用房。建筑有应急照明、消防设备及网络中心等重要用电负荷，因此应按二级负荷要求考虑，其余为三级负荷。
主楼地下室设备用房内设10/0.4KV变配电所，由市引入高压10KV两路可靠电源引入大楼变电所内。
低压部分设无功集中自动补偿，补偿后功率因数0.9。
消防等重要用电设备采用双路电源供电未端互投，对于特殊用电扬所还应增加UPS或EPS作为备用电源。
低压配电系统采用放射式和树干式相结合方式至各用户点；接待办公用房和员工宿舍也由接待中心内变电所引出电力电缆，考虑维护及管线综合方便，线路尽量采用电缆排管在道路、绿化带下埋地敷设。
4.43 照明系统
消防控制室、弱电间、电梯厅、楼梯间、消防泵房、变配电房、电梯机房等处设火灾应急照明
照度标准参照中国标准《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004），主要场所照度为客房照度按75～150LX；一般办公室、会议室、门厅、总服务台按300LX；设备用房150LX；配电室200LX；其它公共走道，楼梯照度为50LX。
一般办公场所采用高效荧光灯；局部场所结合室内装修设计要求采用其他光源。大楼预留泛光照明、屋面广告电源。
4.4.4防雷接地系统
十二层和十五层按二类防雷建筑设计；附属用房及餐饮会议楼按三类防雷建筑设计。屋面设避雷带，楼层配电箱及重要设备配电采用SPD浪涌保护器。利用建筑物基础钢筋联合接地，接地电阻不大于1欧。
4.4.5火灾自动报警及消防联动系统
采用控制中心报警系统，消防控制室内设火灾报警主机。控制中心接收各区域机报警信号并能控制相关防灭火设备。
4.4.6弱点系统
本工程设置综合布线系统，有线电视及卫星电视系统，安全防范系统，电子巡更系统，车库管理系统，酒店电子门锁系统及系统集成等。
1、综合布线系统：
综合布线在楼内网络中心内设主配线架，楼层按需求设分配线架。
主干系统采用多芯光纤，水平系统采用超五类非屏蔽双绞线。楼层配线架设在弱电竖井内。
2、通信系统：
大楼通信系统按内线、外线分别设置，统一布线。门厅、办公室、客房等处设电话终端。电话系统纳入综合布线。
3、有线电视及卫星电视系统
弱电机房设有线电视前端室，屋顶设卫星天线。采用双向网络。
4、安全防范系统
结合火灾报警控制中心设保安监控室。门庭、大堂、主要走道、电梯前室、电梯等重要场所设摄像机。报警中心采用多媒体监控系统，设大屏幕监视器和硬盘录象机。接待中心外围及住宅门窗的红外探测，求助按钮及密码键盘设防对讲子系统等。
5、电子巡更系统
大楼入口、主要走道及室外隐蔽处处设电子巡更点，采用无线系统。
6、车库管理系统
在停车场出入口处设置停车场管理系统，由进/出口读卡器、挡车器、感应线圈、摄象机、收费机、显示屏等组成。
7、酒店电子门锁及客房管理系统
每间客房设电子门锁，在弱电机房设管理主机，对各客房进行监控。
8、系统集成
各弱电系统应纳入统一管理平台进行系统集成，管理主机设在3层网络机房。
4.5暖通设计说明
4.5.1设计依据
1、 建筑专业提供的建筑方案平面图及功能要求；
2、《采暖通风与空气调节设计规范》 GB 50019-2003
3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB 50045-95 （2005年版）
4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB 50067-97
5、《公共建筑节能设计标准》 GB 50189-2005
6、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ134-2001
7、《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调.动力》 （2009年版）
4.5.2设计范围
十二层客房中心及十五层辅楼用房和三层酒店用房中央空调设计,通风及防排烟设计。
4.5.3空调设计
结合建筑性质及能源情况，采用直燃溴化锂机组。燃料为市政燃气。夏季供回水温度为7/12℃。冬季60/50摄氏度。
一、空调风系统
1、酒店客房每层设一个空调机房，机房有1台立式新风空调机组，集中处理空气。客房均设风机盘管
二、空调水系统
空调水系统采用二管制，空调水系统采用异程式；膨胀定压机组位于商场屋面；水泵定流量，共3台（2用1备）；
4.5.4通风设计
1、公共卫生间采用机械排风，换气次数为10次/小时。
2、高、低压变配电间采用机械通风，换气量按排除余热余湿量计算。
3、水泵房房采用机械通风，换气次数3~4次/小时。
4、地下车库采用机械通风，换气次数6次/小时，机械排风，利用车道自然补风。
4.5.5消声减震设计
1、通风设备均选用低噪音型设备；
2、通风设备进、出口风管上设消声器；
3、通风设备进、出口处设软接设施，设备底座下设减震措施；
4、吊装通风设备均设弹性吊架；
5、通风机房内墙、门、屋顶均设吸声材料，机房门选用隔音不小于35dB的防火隔声门。
4.5.6管材及附件
1、通风及防排烟风管均采用薄钢板制作
2、水平风管与垂直风管连接处，水平风管上设70℃防火阀；
3、所有防火阀均选用手动开启，手动关闭，温感动作，且关闭时反馈信号；
4、排烟风机入口设280℃排烟防火阀，与排烟风机连锁。
4.5.7防排烟设计（消防专篇）
1、防烟楼梯间均采用正压送风防烟，正压值为50Pa，防烟楼梯间内每隔二层设垂直百叶风口，正压送风机均设在顶层屋面；
2、前室及合用前室均采用正压送风防烟，正压值为25Pa，前室每层设常闭正压送风口，火灾时按同时开启三层风口考虑（20层以上）或同时开启二层风口考虑（20层以下），正压送风机均设在顶层屋面；
3、地下车库采用机械排烟，利用车道自然补风，排烟量按6次/小时计算，风机设在各自防烟分区的机房内；排烟管和排风管合用，风机选用高温排烟风机，平时排风，失火时排烟。
4.5.8节能专篇
1、 所有通风设备均选用高效率低能耗的产品；
2、 合理选用风机参数，从而有效降低风机的单位风量耗功率。
3、 选用节能型空调设备。

第五章 环境影响分析

5.1周边环境现状
思南永发大酒店位于思南县思塘镇新桥国际产业园，东临新桥大道，南临思剑高速，地块优势明显。地块近似长方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。
由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。
5.2 环境影响分析
5.2.1项目施工期间的主要环境问题
1、空气环境
项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。
2、废水
项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。
3、固体废物
项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。
4、噪声
项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。
5.2.2项目运营期间的主要环境问题
1、空气环境
项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。
2、废水
项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。
3、固体废物
项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。
4、噪声
项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。
5.3 环境保护措施及治理效果
5.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果

内容
类型
排放源
污染物名称
防治措施
预期治理效果
大气
污染物
建筑材料、车辆
扬尘、汽车尾气等
(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。
（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。
（3）运输道路及时清扫、冲洗。
（4）每日定期洒水，防止浮沉。
（5）减少车辆在场区的停留时间
（6）安装汽车尾气净化装置
有效减少汽车尾气对环境空气的污染
水污染物
生活污水、地下水、 浇注 混泥土冲洗水
COD
BOD5
SS
由市政管网收集，经污水处理厂集中处理
污水经处理后达标排放，对受纳水体—伊通河环境影响较小
固体废弃物
工地、建筑工人
建筑垃圾、生活垃圾
建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。
减少二次污染
噪声
运输车辆、机械设备
噪声
车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等
区域噪声达标
5.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果

内容
类型
排放源
污染物名称
防治措施
预期治理效果
大气
污染物
车辆、厨房
汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn
厨房油烟
(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。
(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。
(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。
（4）排油烟机
对大气环境
影响甚微
水污染物

生活污水、雨水
COD
BOD5
SS
由市政管网收集，经污水处理厂集中处理
污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体环境影响较小
固体废弃物
宾馆
装修垃圾、生活垃圾
定期由环卫部门统一回收集中清运
防止二次污染
噪声
来往车辆、供水设备等
噪声（80-90dB）
来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等
区域噪声达标
生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。

第六章 节 能
6.1设计依据
1、《公共建筑节能设计标准》
2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
3、《民用建筑热工设计规范》
4、《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》
6.2 节能措施
6.2.1建筑专业
1、屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；
2、外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km≤1.0；
3、底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0；
4、地面地下室外墙热阻限值≥1.2；
5、外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。
6、外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。
6.2.2设备专业
1、热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉
2、公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；
3、热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；
4、酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；
5、过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；
6、对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；
7、加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；
8、加强能量的有效利用，以节约用电量；
9、变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；
10、照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；
11、照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；
12、所有电机选用Y型节能型高效率电机；
13、水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；
14、采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备等进行监控和自动控制降低能耗；

第七章 消防与安全卫生

7.1 消防
1、消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；
2、按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；
3、总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；
4、主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；
5、本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；
6、大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；
7、安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。
8、火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。
9、办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；
10、本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。
7.2  劳动安全
1、土建安全
本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。
2、防火防爆
本项目为一类建筑物耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
3、电气安全
本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。
建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。
本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。
4、防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。
7.3  卫生防护
本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。
1、生活给水
采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。
2、排水
生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。
3空调、通风及采暖
本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。
4、振动防治及噪声控制
振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。
噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。

第八章 经营方式与营销策略

8.1经营方式
8.1.1整体经营方式
思南永发大酒店按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在股东会的领导下、执行监事的监督下实行的总经理负责制，企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。
8.1.2分体经营方式
客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；
会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；
商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；
餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；
其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。
8.2营销策略
酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。
1、宣传策略
酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：
①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目