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探寻酒店利润“黑洞”

      80%酒店没有利润，是什么原因造成呢？这些酒店存在哪些无利润区？无利润区是酒店行业“黑洞”。自然界黑洞，光线被吸入将不再复八个方面来探寻酒店利润“黑洞”根源。 

　　一、从酒店投资成本看酒店利润“黑洞” 

　　酒店投资，作为物业一个，需要资金量大，投资成本内容多。依据内容，投资成本能够分为四大类： 

　　1.建筑物成本建筑物成本通常按每平方米价格计算。这项成本高低，和不一样地域、城市物业价格水平相关。 

　　2.非建筑物成本非建筑物成本内容包含家俱、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本高低，和酒店投资档次相关。 

　　3.软成本软成本包含酒店项目整个建设、筹建期法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本高低，和酒店建设周期、筹建责任人是否专业相关。 

　　4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在城市、选择具体地段相关。 

　　以上四类成本之和组成酒店投资总成本。投资总成本控制适当，和酒店规模、档次匹配，是酒店实现投资收益率目标第一前提。 

　　怎样投资成本才能确保酒店实现未来经营利润？依据国际酒店业通常标准，五星级酒店投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在美元15万到20万之间；四星级酒店投资成本，在美元10万到14万之间；三星级酒店投资成本，在美元5万到8万之间；经济型酒店投资成本，在美元1.5万到4万之间。依据不完全数据统计，中国近几年建造不一样星级酒店，投资成本全部大大超出国际行业标准。在沿海发达城市，五星级酒店投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在美元20万到30万之间；四星级酒店投资成本，在美元18万到25万之间；三星级酒店投资成本，在美元7万到10万之间；经济型酒店投资成本，在美元2.5万到5万之间。按酒店档次进行二者相比，中国现在投资成本平均水平，要比国际标准高出30%到40%。这高出成本部分，给以后酒店正常经营，造成了一个极大“黑洞”。 

　　根据如此投资平均成本，以国际酒店业“千分之一法” 

　　估价原理进行换算，五星级酒店房价，要卖到平均美元200元以上，酒店才能得到正常投资回报；以这类推，四星级酒店房价要卖到平均美元180元以上；三星级酒店房价要卖到平均美元70元以上；而经济型酒店平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这么百分比平均房价范围，才能够确保酒店经营正常投资收益率。但行业现实状况是，五星级酒店平均房价只能卖到二分之一水平；四星级酒店平均房价只能卖到三分之一水平；三星级酒店平均房价也是卖到二分之一水平；只有经济型酒店平均房价能卖到80%水平。依据现实能卖出房价平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建造前预算降低二分之一以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店情况最好，投资回收期最靠近原来预算水平。这也是现在投资经济型酒店掀起热潮原因之一。在各类酒店中最卖不出价要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间酒店，大多数就是这类星级酒店。 

　　以上数据表明，酒店投资总成本失控，总成本和酒店规模、档次错位，是造成酒店在未来经营中陷入无利润“黑洞”原因。 

　　二、从筹建周期看酒店利润“黑洞” 

　　建造一个酒店，属于比较大和比较复杂一项工程，筹建周期相对其它工程而言会比较长。正常筹建周期通常在3年到4年左右。具体能够分为四个时间段： 

　　1.立项准备期准备期通常在六个月左右，由立项报批、申请各类项目所需许可证，到筹建人员到位。 

　　2.土建及设计期这一时期通常是在六个月左右，包含土建招标、土建施工协议签署、设计单位招标、投标、定标及最终设计方案定稿。这一时期，筹建方和土建单位和设计单位配合，是这一周期时间确保。 

　　3.结构建造和设备、设施定购期这一时期通常是在十二个月左右。承建单位在酒店建筑结构施工同时，筹建方开始进行设备、设施选择、比价、定购。 

　　4.设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期这一时期通常也是十二个月半左右。在酒店建筑结构完成情况下，定购设备、设施伴随内装修进程而逐步进行安装。内装修设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修队伍和安装队伍基础上是同时进场。营业准备包含人员招募，家俱及各类用具采购，人员培训，市场计划制订等等。 

　　四个阶段时期，相互交叉，段段紧紧围绕，整个筹建周期能否按计划完成，由多方面原因造成。这些原因大致以下：筹建人员专业化管理水平，项目标资金确保，设计单位、施工单位资质及管理水平，供给商资质和实力。在整个筹建过程中，假如受到这些原因任何影响，整个酒店筹建期就会延长，延长久限能够从1年到3年，最长能够有5年到6年。其中最多原因是资金跟不上。 

　　不少酒店项目，结构封顶后，因为缺乏后续资金，钢筋加水泥建筑便屹立在空间多年，无法变成能够接待用户酒店。另外部分酒店项目，已经到了内装饰、营业准备期，聘用管理企业人员也已经到位，又因为部分资金缺乏，开业期一拖再拖，最长有拖了2到3年。 

　　筹建周期失控和延长，使得整个投资成本增加，其中软成本增加百分比最大。这又给酒店未来经营利润取得，造成了另一个“黑洞”。 

　　三、从资金结构看酒店利润“黑洞” 

　　建造一个酒店所需资金，少则几千万元，多则多个亿，乃至几十个亿。这种数额投资，资金结构往往是多元。根据通常规律，现在在中国建造酒店资金结构由以下几部分组成： 

　　1.上级拨款政府部门或企业，拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构，现在已不多见。以这种形式建造酒店，对以后经营管理者来说，没有资金方面压力，也没有债务负担，是最为有利。 

　　2.自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者依据投入资金多少，确定在整个酒店占有股份百分比。这种形式，往往在酒店建造过程中，不一样股东之间对投资主体有不一样见解，在多方意见无法统一情况下，时有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生时候，筹建方需要花费额外时间和精力，去募集缺额资金，资金假如一时无法处理，就会影响项目标进程。 

　　3.银行贷款现在有不少酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款处理。贷款当然采取多个组合，有长久、短期，有外资、人民币。用贷款就有一个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差问题 

　　利息不管何种组合，对于像酒店这么项目，平均利率全部会在6%—7%左右。假如酒店在建设期一切顺利，到开业以后要支付利息加本金，对于酒店经营管理者全部会是一项不小负担。假如酒店经营净利润只有6%—7%话，那么酒店经营，可能酒店就是为银行打工。现在全国有不少酒店就是处于这种状态。酒店经营能够和预期相对靠近，很出色话，归还利息加本金期限，通常会在左右，反之会更长。假如部分酒店经营不佳，经营利润全部不足以抵付银行利息，经营4、5年后往往将无力支撑，最终只能将酒店交给银行。这也是现在银行有了很多酒店不良资产原因。 

　　外汇贷款风险更高，假如酒店在筹建期贷款汇率时间不佳话，伴随国际汇市起落，往往在开业以后，经营还贷负担除了利息，还有数额巨大汇率差，有部分酒店就是因为汇率差问题，而不得不使酒店易主，而酒店主人，90%以上是酒店贷款银行。这又是银行成为酒店股东另一个原因。 

　　从以上三种资金结构来分析，第一个结构已经越来越少，第二种加第三种结构是比较通用做法。假如结构不妥，贷款百分比过高，这无疑又为酒店以后经营埋下了一个“黑洞”。经营所得利润，全部用于归还银行利息，在为银行打工同时，财务报表上没有利润这栏目标数据。假如酒店筹建周期问题像第二个“黑洞”所述那样，那贷款利息支出可能会是原来贷款时一倍。在这种情况下，再优异经营管理者，可能全部无法向业主有个利润交待。 

　　贷款是筹资一个有效路径，但贷款百分比最好不要超出60%。 

　　四、从产品类型看酒店利润“黑洞” 

　　大多数酒店，不管是三星级还是五星级，差不多设施齐全，什么用户全部能接，要说到有特色产品，就显得困难了，要谈到有哪几家酒店有特色服务，就更困难了。像欧美流行住宿加早餐B&B旅馆，中国还没有出现；像法国Formule1旅馆，服务完善，房内家俱安排十分合理，9平方米客房能够容纳3位客人。这是大众游客十分青睐旅馆，但在中国也未面世。至于真正意义上度假酒店，只有少数在海南等地有所发展，各城市郊区那些度假酒店，服务和设施还有不少需要完善地方。 

　　以欧美酒店五种城市酒店产品为分类，现在中国服务公寓酒店是五种分类中盈利最高。原因是，这种类型产品设施单一，建筑利用面积率高，用工百分比低，市场需求量大，现有服务公寓酒店供不应求。其它分类酒店，在不一样城市，真正意义上会议酒店、商务酒店、度假酒店全部数不出多个，有特色精品酒店，更是寥寥无几。 

　　依据酒店行业价格弹性指数原理，假如产品和服务是相对标准、雷同，酒店之间竞争猛烈，价格弹性指数大；反之，假如产品和服务是有特色，没有雷同性，没有竞争，价格弹性指数小。在这个原理标准下，现在中国酒店现实状况是：产品雷同、相互竞争、杀价，酒店没相关键产品，市场上有什么客源就做什么。这是酒店经营利润又一个“黑洞”，应该由酒店获取利润，在同类产品竞杀中，无为地失去了。
五、从管理形式看酒店利润“黑洞” 

　　大量酒店建成，投资主体是全国各行各业。建成后酒店，存在一个经营管理问题。经营管理得好，能够使酒店在作为一个城市文化窗口同时，使酒店不动产保值和增值。经营管理酒店关键有五种形式： 

　　1.投资方自己经营管理这种形式经营管理，其最大利益是拥有独立经营自主权，无须向经营者支付酬金，无须支付网络销售费用。能够使投资者收益最大。但必需、能达成收益最大前提是：投资方自己拥有酒店经营专业人才，酒店地段极佳，酒店规模适中。假如必需前提不在，投资方没有酒店经营专业人才，酒店地段不理想，酒店规模很大，那么，酒店经营管理风险会很大，不仅无法获取最大利润，还会出现无须要亏损。 

　　2.投资方自己经营管理，但加入全球网络预定系统这种形式经营管理，最大利益一样是拥有独立经营自主权，无须向经营者支付酬金，只需支付费用，即可加入全球网络预定系统，经过网络，提升酒店对外影响，经过网络，给酒店带来境外用户。 

　　加入网络由两部分费用组成，一部分是入网组员资格费，这部分费用通常要占到客房营业收入2%到3%；第二部分费用是预定交易费，任何一间客房成交，费用大约在美元7到10之间。 

　　但假如没有专业人才经营管理，酒店产品和服务满足不了用户需求，支付代价是，从网络上带来用户，回头可能几乎没有，酒店影响也极难经过网络有所扩大。最大效益风险是，从网络上带来收入，不足以抵消加入网络基础组员费。网络费用会成为额外支出。 

　　3.签署特许经营协议，业主自己经营投资者和业主采取和特许者签署特许经营协议，能够得到不少业主所需要利益。特许者能够为业主在筹建期间提供各项咨询服务，这些服务包含帮助业主选址、提供可行性分析、为建设设计、内装修设计提供参考意见。在营业准备阶段，特许经营者要为业主提供整套管理手册、操作手册。在开业后日常经营中，业主能够从特许者那里取得长久培训和广泛咨询。 

　　签署特许经营协议后，业主想要得到每一项支持和服务，全部是需要支付费用。特许经营费用，采取两种收费方法，一个是依据酒店客房数为基数，业主需要支付美元2到4一间一天费用，作为特许权使用费，其它要加入预定网络，要提供专题咨询，费用另算。业主假如需要服务内容较多，各项费用加起来，可能比请管理企业代价还要大。假如酒店本身经营管理不到位话，花费特许经营昂贵代价，未必能达成预期经营目标，反而增加了正常经营成本。 

　　4.业主将酒店出租给经营者因为业主意识到没有经营管理能力，依据期望投资回报率，将酒店出租给经营管理者。这种方法亏损风险小，但失去管理权。假如经营管理者成绩出色，业主除了租金收入，没有其它收益。这个收入是有限，不过保险。 

　　5.业主和经营者签署管理协议自己没有经营把握业主，会采取和管理集团签署委托管理协议方法，来处理酒店经营管理问题。采取这项形式，假如经营管理有方话，业主在支付了协议要求管理酬金以后，能够享受酒店上升收益，反之亦然。选择管理集团是否合适是此种形式是否成功前提。假如酒店规模不大，档次不高，聘用了高级管理集团，增加收入可能还不足以抵付增加支出。另一个情况是，投资巨大、高级豪华酒店，结果请了管理经济性酒店集团，那么其结果一样会不尽人意。 

　　六、从目标市场和销售组合看酒店利润“黑洞” 

　　没有经验和没有专业经营管理人才酒店，在开业前，没有一个明确目标市场，产品和人员也就没有尤其要求，客房床位种类，没有明确配比，餐厅种类没有明确方向。这么酒店大有一货应百客姿态。但开业后现实是，一货应付不了百客。没有明确目标市场酒店，永远招不来能够带来利润用户。 

　　有经验经营管理者，假如把目标市场定为：高级休闲商务客，细分市场配置为：欧美市场30%，日本市场30%，亚洲及中国市场40%。依据这个细分市场，酒店在人员招募中，外语除了英语要求，还有日语要求，这么语种配置，在接待用户上，不会发生语言问题；餐厅安排，有美式扒房、日式餐厅、中式餐厅和二十四小时咖啡厅。这么餐饮结构，满足了细分市场客源全部要求。依据目标市场客源，客房内床位配置，全部会有合理百分比。 

　　没有经验经营管理者，开业以后，采取来全部是客，会议市场客源多，就想做会议市场，结果硬拉用户，没有规模适宜会场，把宴会厅当会议厅；要满足大量会议用户同时用餐，再把会议厅当餐厅，如此多功效，受折腾是用户和职员，最终用户满意程度还会受到影响。设计时想接待商务用户酒店，因为销售渠道不通和产品不到位，没有足够商务用户光顾，有团体生意时当然不想放过。一接团体，问题接踵而来，大量接待团体用户，有两个床位房间大量缺乏。看到日本客源市场访华人数增加，也主动争取接待日本用户，结果整个酒店只能找出1到2个会讲日语职员，语言成了接待中最大障碍，用户满意指数不会很高。如此种种，投入大量资金，因为没有明确目标市场，应该得到经营利润，明明白白地流入了“黑洞”。 

　　销售组合结构百分比是和目标市场一样问题。酒店利润从客房部分产出最高，其它部分产出要低得多。没有经验经营管理者，在没能做好高利润产出客房销售时，主动地转向低利润产出餐饮和其它部门经营，而且花费大量人力和精力，最终产出利润会远远低于理想期望。 

　七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润“黑洞” 

　　伴随劳动力成本提升，越来越多酒店看到这一块成本在不停地侵吞着酒店利润。是，假如原来还有点利润酒店，仍然按原来人员配置、仍然按原来劳动生产率行事，利润不抵成本侵吞是肯定结果。 

　　国际酒店业人员配比平均水平，是一间客房数一个职员，也就是行话中1∶1配置百分比。中国多数酒店远远没有抵达如此水平。原因有多个　1.部门设置专题不清酒店组织结构能够简单分为两个部分，以职能部门组成服务中心，服务中心由人力资源、计划财务、市场营销、工程、安保等部门组成。以经营部门组成利润中心，利润中心由客房部、餐饮部、娱乐部、商场及其它经营部门组成。两个中心相互支持、配合，为了酒店经营最终目标而工作，使用户满意、使酒店盈利。这么结构中，就不会有现在不少酒店设置办公室、综合部这么部门存在。党委、工会能够有一名专职干部担任，团工作完全能够由一名年轻经理兼任。办公室工作有一名行政助理就全部处理了。 

　　2.政府部门相关要求没有考虑酒店实际情况现在酒店中自动化设备，依据国家劳动局要求需要有些人三班看管，这一要求，使酒店花费了不少无为劳力。国际上酒店自动化设备是不需要安排人员看管。一项要求，能够使一个酒店多增加6到8个人员成本开支。又比如，酒店前台外币兑换业务，银行要求，一个班次要配置2人以上，能够同意进行，其它前台人员兼职是不许可。这个要求，使得酒店需要配置额外人员，不然，前台工作人员，全部能够在有此项业务时，为用户提供服务即可。 

　　3.专业化配套服务企业没有形成在国际上，有众多和酒店业务配套专业化企业，能够随时为酒店提供各类服务。这类专业企业有清洁企业、维修企业、公关企业、培训企业、介绍有专业技能小时工猎头企业……这么，作为酒店来说，有很多工作就不需要长久雇用正式职员，只要和这些企业签署协议，即随时能够得到所需服务。 

　　现在中国这么专业配套企业还极少，已经运作只有外墙清洁企业。假如各类专业企业不停形成，酒店长久雇用职员人数，能够大大降低。 

　　劳动生产率，是另一个到现在为止，并没有引发多数酒店重视考评指标。多数酒店关心是怎样控制同意总工资额度，但没有考虑、或没有下功夫考虑怎样提升劳动生产率问题。在国际酒店业，人均创利是一项很关键、有意义经营效益指标，这项指标越高，说明酒店经营管理越好，这项指标高，劳动力成本占营收百分比就不会高。简单举例：假如出卖一间客房所需劳动力成本是200元话，当一间客房售价在300元时候，劳动力成本占客房收入百分比为66.67%；当一间客房售价在500元时候，劳动力成本占客房收入百分比为40%；当一间客房售价在800元时候，劳动力成本占客房收入百分比为25%。这一简单例子告诉我们，现在太多酒店只专注研究怎样降低客房200元劳动力成本，而没有研究怎样使客房售价从300元提升到500元，甚至到800元。 

　　在劳动生产率得不到提升前提下，劳动力成本下降是没有可能。假如酒店经营管理者思绪没有改变话，酒店利润就会陷入这个“黑洞”而没有感觉。 

　　八、从面积经营功效和有效利用看酒店利润“黑洞” 

　　从酒店经营角度来说，假如每一个平方米全部能有效产出话，酒店经营利润不会发生问题。在现实中，有太多酒店有太多面积没有做到有效产出，这么酒店利润就发生了问题。酒店内面积没有有效产出是由两方面原因造成。 

　　1.功效设计有误，造成经营困难在酒店设计中，各类设施面积是有一定百分比配套要求，这个百分比越科学，越符合经营需要，在经营中平方米产出就越大。比如客房总面积，通常占酒店总建筑面积50%，设备层及内部使用面积，通常占建筑总面积10%，走道、大堂等公共面积，通常占建筑总面积15%到20%，餐饮、娱乐和其它经营面积，通常占建筑总面积20%到25%。依据酒店不一样类型，如商务酒店、机场酒店、会议酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪华酒店，客房区、餐饮区、功效区、娱乐区、大堂、停车场面积配比，全部是有所区分。 

　　有特殊功效酒店，在设计中配比更为关键。如有会议中心酒店，因为会议场馆面积和客房面积不配比(会议场馆能够容纳8000人)，但客房只有200多间，这么设计留下不合理，可能是这个会议酒店流失了大量、当有大型会议召开时应该在客房部分赚取利润。假如客房数量为600间，就会相对合理多。不合理状态下400间客房部分利润，自然地流入了周围酒店，这些酒店并没有花费巨款投入会议设施，却因为会议中心设计中百分比失调而轻易地得到了不花促销成本客源。这个事例，从一个城市角度来说，利润没有流失，但从一个投资主体来说，利润又流入了“黑洞”。 

　　有不少酒店，在筹建期，没有在早期阶段就让设计单位介入，或请了设计单位介入，但并没有请到熟悉酒店行业专业设计单位。对专业不熟悉设计单位，就无法了解酒店多种设施功效，也就无法做到设计合理于经营。客房是酒店经营创利主角，设计好，面积适宜，效用高，同时能满足不一样用户需求；设计没有经验，占用面积大，但使用功效差，用户会有说不出不如意。餐厅设计，和之相配套厨房面积，餐厅、厨房进出入门流向，全部会对餐厅经营服务产生直接影响。比如有酒店厨房设计，远离餐厅或不在一层楼面，后果是直接影响餐厅上菜速度、交通流量、用工人数。有酒店宴会厅大到能够容纳二三千人，但宴会厅旁厕所却只有2、3个座，当有大活动，处理人生理需求问题，往往发生问题。有酒店送餐服务没有通道能够通到后区服务梯，结果送餐服务只能用客梯，后果可想而知。有酒店，经过长久筹建，到了开业前夕，会发觉有不少部门，竞没有1平方米办公场地，只能在昂贵经营面积中占用，这种情况在不少酒店发生。有酒店甚至占用一层楼面，全部用作内部办公，这么办公费用，可能是正常办公费用10倍。 

　　有设计单位，一味追求时尚，在设计中采取了最现代思绪、最昂贵材料、最复杂工艺，因为没有和经营思绪有所结合，业主花费钱，全部用于天花、墙面等视觉装饰，真正功效性设计，却存在很多不尽合理之处，当今精明用户，是不会花钱购置贴在天花上金箔，用户也不会欣赏和她们没有对话“艺术品”。 

　　2经营经验不足，利用面积无效假如酒店没有发生第一个原因中情况，而业主没有找到有专业、有经验经营管理者，对于现成经营空间不懂怎样使用，其结果是造成一样面积产出无效。 

　　有经验经营管理者，对于每一平方米面积，全部在思索怎样有效益产出。大堂空余面积，会经营一个小小、十分温馨钢琴酒吧，电梯旁、走道边1、2平方米面积，全部会考虑用做书报亭、礼品店、小饼房，而且每一个角落全部部署十分得体，这些角落辅助性经营项目，即满足了用户需求，又有客观经济效益产出。 

　　没有经验经营管理者，造成大量面积空余，或在不合适地方，经营不合适项目。举例来说，小小饼房，并不是在任何楼层角落全部能够经营，通常全部会安排在底楼餐厅或酒吧周围。有酒店，把饼房放在二楼或三楼商场一起，销售结果就不甚理想了。有酒店，大堂大到能够开车，空空如也，什么也没有利用，要论气派可能能够，但要论平方米产出，就极难列示了。 

　　以上两点说明了，不管是筹建期设计原因，还是经营期经验原因，有限、昂贵建筑面积，不管是因为功效问题，还是经营思绪问题，使得面积有效利用率不高，这一样是造成酒店利润流失另一个“黑洞”，这个“黑洞”在现在很多酒店中存在，而且往往是没有经验经营管理者所还没有意识到。 

　　对于酒店行业来说，要和国际接轨，首先要使酒店全部有盈利。要有盈利，就要想措施堵掉以上种种原因造成“黑洞”。假如已经存在“黑洞”酒店，需要有一段时间、花大力气调整才得以赢利话，新建酒店千万不要再为以后经营管理者留下任何“黑洞”。酒店行业投资主体能够是各行各业，但社会化专业人才使用是不可或缺。