滨江国贸中心可行性研究应用报告.doc

常熟滨江国贸中心可行性研究报告

目录
一、市场某些
二、项目分析
三、营销方略
四、利润测算
五、秀稿展示

第一某些 市场某些
一、常熟市场
1、常熟市概况
常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。东邻太仓，距上海80公里；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1264平方公里（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在3～7米间。山丘重要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。
常熟市既有土地总面积1094平方千米，耕地面积58531公倾，其中水田面积44359公顷，旱地面积14172公顷。境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏。重要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场80公里，距上海浦东国际机场140公里，距离苏州约35公里。
整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越区位给常熟经济、都市地位、房地产发展都带来了很大提高。
常熟市区位图

2、常熟宏观经济分析

常熟GDP年年保持较快增长，其以服装业为龙头发展模式获得巨大成功 社会固定资产投资额每年有10%左右增速，表白常熟得到各方大力支持。
国际权威机构研究证明：都市GDP增速超过5%，该都市即适合房产开发。

3、常熟楼市

截止到度，常熟房地产开发投资额78.06亿元，是近2倍。

自从起，常熟市房屋施工面积逐年增长，可以预测将达历史新高。

自起至，常熟市房屋竣工面积每年均有增长。
但从第一季度来看，竣工面积极有也许创下新低。
尊天以为：
，竣工数量也许创下新低，重要是由于新“国十条”颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。

4、政策分析
随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价发言，三、四月关于房地产政策相继出台。
本轮调控目：
政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康发展模式，而不是摧毁地产行业。
l 抑制房地产价格过快上涨速度
l 减少房价对社会稳定政治影响
l 谋求房产调控与经济增长之间平衡
l 谋求经济增长模式转型
其中房价调控是重中之重
尊天观点：
Ø 本次调控虽有某些央企退出房地产，但主业房地产央企大鳄不受影响，而对于土地财政问题则主线无涉及。这2个问题不解决，不能主线上解决房地产热潮问题。
Ø 本轮调控新政重要针对消费渠道之中投资、投机,而其她影响因素本次调控未涉及。
Ø 保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告重点，但还存在执行力度、资金、投放数量问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法变化 。
Ø 虽然受本次调控，但其投资房产意图只是被压制而非消除,在有适当时机仍会再次进入房地产领域。

新政力度

力度之强为近年来少有 。

新政影响：
暂停发放购买第三套及以上住房贷款
提高外地购房者入市门槛
禁止非房地产主业国有公司参加商业性土地开发和房地产经营业务
稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度
销售项目一次性公开所有销售房源，并明码标价对外销售
首套自住房建筑面积在90平方米以上家庭，首付款比例不得低于30％；第二套住房家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基准利率1.1倍
增长房地产投资成本
控制投机、投资
控制投机、投资
减少央企参加
减少地王
贯彻调控责任
规范销售行为

调控影响
主线性问题未大幅度涉及
市场供需矛盾依然存在
有效调控方式尚未使用
只控制投资过于片面、单一
心理预期不不大于实际作用
新闻媒体加速利空心理
短期调控作用明显
长期调控缺少实际手法
短期影响
长期影响
下轮波动能量积累

新政对常熟房产市场影响：
l 当前，常熟住宅市场以大户型为主。市场主力是住宅产品，适合投资酒店公寓、商办性质小户型产品不多，显示购房主力为刚性和投资需求。
l 本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主常熟市场影响有限。
l 本次调控对外来购房压制，是会有一定不利影响。
我司以为
此政策在将来不会长期坚持，外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲需求反弹

新政对本项目影响
对于本项目，虽然刚性需求不减，但由于投资客源、非常熟户籍购房、普通改进型购房受新政压制，还是对购房客源来源产生影响。
影响后空缺需待弥补
增长刚性需求客源数量
开发规模
房型设计
景观绿化
包装推广
营销方式

尊天预判：
Ø 后续政策出台视政府调控决心和调控效果；
Ø 政策年中，短期内房地产价格会有一减速过程，涉及某些回调也许，并且这种调节会持续全年；
Ø 但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，将来几年仍是房地产发展热潮期；
Ø 甚至大胆预测后续有一较强反弹行情。

新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？

尊天观点：
Ø 受新政调控影响，购房意愿有一定影响，购房时间有往后延伸趋势；
Ø 除价格外，对外来政策及房产市场变动关注度加深；
Ø 房型需求上，对于较小房型购买意愿略微增长，而大房型关注度减少；
Ø 调查问卷特别显示，对于常熟流行送面积房型设计方式受市场追捧；
Ø 同步调查显示，常熟本地、及在常熟经商客户，仍是将来购房主力客源；

东南开发区
城南板块
虞山别墅区
新世纪大道¡ª
行政区
板块
城北板块
山水桃源联排188万-340万
美墅馆联排450-526万
尚湖山庄叠加286万

尚湖中央花园7200元/m2
老街常熟老街5300-5500元/m2
中南世纪城9500元/m2 世茂世纪中心7500-9300元/m2
东湖京华5200元/m2 森兰公寓4800元/m2
市中心区域
清枫和院：高层9500-1元/m2电梯洋房10000元/m2起 叠加别墅12500-13800元/m2
都市区位分析
楼市板块分析

楼市政策分析

尊天观点：
Ø 市中心板块房价最高，均价已经破万，但是供应量很少；
Ø 都市向西遇虞山阻挡，南部招商城阻碍了进一步发展；
Ø 城北商圈受益于都市北展都市规划，浮现了常熟老街这样大型社区；
Ø 从当前发展态势，新行政区变化使得都市向东发展态势明显，特别是以大盘为代表新世纪大道板块；
Ø 板块特性是项目体量巨大、自身发展配套商业中心、项目定 位高品位、入住客户客层购买力强劲；
Ø 滨江新城当前在建在售项目不多,还没有形成规模,生活配套还不完善,因而发展还需要一种过程。

二、滨江新都市场
1、滨江新城简介
常熟市滨江新市区规划用地21.02平方公里（其中中心启动区面积为4.3平方公里），规划人口30万人，她既是常熟市都市副中心，又是常熟经济开发区国际产业服务配套区，规划建立以港口和沿江工业为依托，集金融、贸易、科研、信息、居住、教诲旅游综合发呈当代化新市区，成为常熟经济和社会新发展极。
滨江新城各项配套设施齐全，当前已建成投用设施涉及滨江国际大厦、碧溪镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、滨江易居、滨江花园、常熟边检监护营房、国地税办公大楼、长江堤岸管理处综合用房、滨江体育公园等；在建项目涉及京国大酒店、常熟滨江贸易中心、同湖路商业街、金湾广场、浒浦高档中学等；常熟第一人民医院滨江分院、科技生态园等项目即将开工建设。优越地理位置、便捷交通，优美环境和成熟产业基本，是滨江新城发展最佳原动力。
滨江中央商务区位于新城北部区域，其功能涉及商务、办公等。做到掌控滨江，辐射常熟、南通，成为外界理解常熟经济开发区窗口辐射长三角桥头堡。区内已落成滨江国际大厦、滨江金融中心、新世纪广场、行政中心一期、国地税办公大楼；京国大酒店、滨江国贸中心、邮政、公安、电信、法庭等将于竣工投入。随着项目建设不断推动，日渐成熟滨江新城正吸引着各方瞩目。区内重点引进商务写字楼、公司总部、采购中心和销售中心等办公设施项目，着力发展商业贸易、展览展示、商务中介等当代服务产业。
常熟科创园位于滨江新城东北角，频临长江，坐拥新城，环境优美。公司会馆，商务休闲一应俱全，独栋公司商务会馆、中央休闲会所、特色餐饮区、同湖路商业街、金港路商业街、龙溪路商业街等成就滨江新城核心上去。
滨江新城按照最新生态理念打造国际化城区环境，已完毕给类绿化近30万平方米，滨江易居、滨江花园等中高档住宅社区已所有交付使用，常熟第一人民医院滨江院区全面启动建设，新城生活设施齐全，功能配套到位。滨江职业技术学校已经落成招生，江苏省三星级中学浒浦中学正在建设中。滨江小学及幼儿园即将启动建设。滨江涂于公元已所有竣工对外开放，总面积160亩，投资3500万元，是一种环境优雅、设备丰富、具备休闲体育特色主题公园。滨江新城将着力引进大型房地产项目以及文化体育设施建设。
滨江新城将以件事可靠产业基本、科学合理都市规划、日渐完善功能配套、灵活多样开发模式、诚信高效政府服务、稳健有力政策扶持成为江海交汇处、财富汇集地。
滨江新城濒江临港，位于常熟经济开发区中心位置，是常熟经济开发区重要构成某些，她是常熟经济开发区和常熟港为国际产业服务都市功能配套区、以碧溪镇为主体沿江地区区域中心，她是一种面向国际化、当代化，具备独特都市功能、全新开发建设都市新中心。

交通区位：
  常熟滨江新城，距离上海85公里，与常熟主城区以一条18公里通港路相连，拥有仅有一段生活性长江岸线，中华人民共和国沿海高速连接苏通大桥、沿江高级别公路在区内纵横穿越，即将建设沪通铁路和长江铁路桥在苏通大桥下游三公里处跨区而过；区域内滨江新城与40平方公里常熟经济开发区沿江工业区、浒浦、碧溪、吴市、东张4个集镇有机结合成一种综合发展区域，区域内已构建成较为完善道路和公共交通体系。

规划展示： 
 滨江新城规划面积21平方公里，规划人口30万人，由中心区和两翼碧溪集镇、浒浦集镇构成。其中中心区面积为4.3平方公里，是当前重点开发区域。中心区规划起点较高，提成商务办公、科技创业、教诲医疗、休闲娱乐、生活居住、商业购物等若干功能板块。其中居住占地约89公顷；商业占地约56.3公顷；科研占地约14.6公顷；绿化占地约148.8公顷。整个区域在所有动迁原有建筑物基本上全新建设，以充分满足常熟经济开发区和本区域各类人群生活、工作有关需求，全面提高生活品质为目的进行开发建设，某些功能辐射周边地区（如医院、职校、高中、商贸、休闲旅游、批发市场等）。着力打造一流功能、构建都市精品、创新生活方式。

综述：
第二某些 项目分析
一、 项目概况
项目地块位置图

项目位于常熟市滨江开发区中心位置，望江大道与龙溪北路交界处，占地面积21400平方米，总建筑面积65375平方米，建筑面积主楼（住宅）41381平方米，辅楼（商业）13504平方米，其中地上建筑面积55802平方米，地下室建筑面积9573平方米（不可售），容积率2.61，建筑密度37.7%，
地块详细技术参数如下：
序号
项目
参数
1
用地面积
21400㎡
2
容积率
2.61
3
建筑面积
65375㎡
4
建筑密度
37.7%
5
绿地率
≥16%
6
建筑形式
1-3号主楼20层，4号楼商业裙楼

当前工程在建,依照现场查看及对照施工图纸,咱们建议:
1-2号楼一层(一层构造过于复杂,不适合商业经营)至五层做为办公用房，与4号楼通过联防形成贯通。
1号楼6-20层为住宅，
2号楼6-20楼为小户型公寓。
3号楼1-20层为商务酒店。（一楼为酒店大堂，二楼为商务中心，三，四楼为酒店餐厅，五楼为酒店办公用房，六楼以上为客房）

4号楼底层为行政服务中心及银金融服务中心，2层引进政务配套餐饮业，3楼为多功能会议中心。
一,二,三号楼及四号楼作为开发区管委会功能性配套，服务于滨江新城政务需求。

二、项目SWOT分析
优势：
l 区位优势明显，升值潜力巨大；
l 交通便利，出行便捷；
劣势：
l 新城处在建设初期，人气局限性；
l 项目设计存在缺陷；
l 机会：
l 政府对于新城开发决心及管委会支持；
威胁：
l 镇区、滨江新区即将上马项目众多；
l 房地产行业正处在宏观调控大环境下，房产投资受限制。
相应对策
Ø 精准锁定目的客群，规避政策风险；
Ø 加快开发推广步伐，推出市场能迅速消化差别化产品，强占市场先机；

二、项目周边楼盘分析

项目名称
项目地址
类型
建筑面积
均价
滨江阳光佳苑
常熟市新港镇碧溪迎宾路8号
普通住宅
19160
3800元/平方米
常熟滨江花园
虹桥路以南、同济路以北、永嘉路以西、龙溪北路以东
普通住宅
商业
93479
4400元/平方米
8000元/平方米
京国大酒店
望江大道南侧，虹桥路北侧，永嘉路以西，龙溪北路以东
五星级酒店
73787
自己持有
滨江易居
滨江新市区纬三路以南、南二路以北、中心路以东、东二路以西
住宅
53700
4200元/平方米
清华园
常熟市新港镇碧溪新溪中路以南，花园新村以北
商住楼
10466.390
3850元/平方米
海城花苑
常熟市经济开发区沿江工业区兴港路“邻里中心”
住宅
31万
其中2.5万为滨江商业街
已售完
滨江新天地
同湖路以北，虹桥路以南，龙溪北路西侧，江南大道东侧
商业
60-300平米
价格8000—9000元/平方米

滨江汇丰世纪
碧溪镇碧溪中路338号
住宅、公寓
60-65平米
3500元/平方米

当前楼盘重要还是以中高档为主，多层、小高层占大某些

三、项目定位

1、项目功能定位
滨江新城政务配套服务。
2、项目形象定位
本案处在开发区规划中核心地段，滨江新城中心
世界常熟，世界滨江，世界国贸中心！
推广语：新城中心 傲立天下

3、客户目的定位
² 常熟地区投资群体；
² 滨江新城地区原居民；
² 滨江新城驻地政务机构人员；
² 滨江新城驻地公司职工；

4、价格定位

价格定位建议
正常价格定位原理普通有： 1、成本导向法；2、市场导向法；3、消费群体计算法等。由于项目量体规模比较大，产品规划形态多元化，故咱们重要是依照既有市场同质异质产品综合比较，结合市场发展延展性等因素来拟定项目市场推案价格。
定位根据：
对价格评估，重要还基于如下两点:
项当前期价格不适当过高，考虑到区域当前现状，过高价格浮现会给客户心理带来抵抗情绪。此外区域和项目刚开始发展，需要以恰当价格引起区域受到关注。只有符合市场需求理性价位才干使项目不久达到销售。
项目所在区域潜在升值潜力和项目自身逐渐成熟必然会带动价格上涨，咱们可以在销售策划过程中恰当对价格进行调节，把区域和产品价值逐渐体当前房价中，以增长销售利润。
由于本案物业种类复杂,价格需依照最后拟定方案制定。

第四某些 营销方略
以大搏小，增强削弱，低开高走
做大市场面，锁定有限目的客户。放大项目强势卖点，削弱项目缺陷，以低价入市探底，逐渐提高价值。

预测营销推广时间2年，分四个阶段

1、第一阶段 引导蓄水期
执行时间：10月—2月
重要任务：树立滨江国贸中心认知度和品牌度，达到人人皆知目。进行内部认购，有效锁定客户。

2、第二阶段 开盘强销期
执行时间：3月—8月
重要任务：总结第一阶段广告效果，去化1-3号楼办公及1号楼5-20层。

3、第三阶段 持续期
执行时间：9月—5月
重要任务：持续拉动市场热度，积累客户（既有客户及准客户），去化2-3号楼6-20层精装小户型公寓及剩余房源。

4．第四阶段 尾盘期
执行时间：（6月—10月）
重要任务：采用打折优惠销售方式，争取最大限度消化剩余单位。

第四章 经济效益评估

一、投资估算
项目投资成本涉及如下几种方面：
1、土地成本
本项目土地成本总额约7004000元。
项目地块用地面积21400㎡，总建筑面积65375㎡。
2、建筑成本
本项目建安工程造价总额为.3元。
包括前期费用、开发费用、建安费用、市政工程费用等，不含精装修。
3、管理费用
本项目管理费用为 4930960 元。
按销售收入2%计算。
4、销售及营销推广费用
本项目销售费用为 9861920 元。
按销售收入4%计算。（不含样板房及销售现场装修）
5、营业税及附加
本项目营业税及附加为 13560140 元。
按销售收入5.55%计算。
其中：营业税：按营业额5%计算，城建税：按营业税7%计算，教诲附加：按营业税3%计算，印花税：按交易额0.05%计算。
6、财务费用（利息）
本项目利息为1109433.6元。
土地费用7004000元，利率为1年银行贷款利率1.1倍，即7.2%×1.1=7.92%，贷款年限2年,得：利息=7004000元×7.92%×2年=1109433.6元。
7、不可预见费
本项目不可预见费用为4996909.8元。
按建筑成本3%计算。
总成本：1+2+3+4+5+6+7=.7元

二、收入估算
如下价格是依照市场状况概算
本项目销售收入为元。
序号
项目
销售量
价格
销售收入
1
住宅
41381㎡
4000元/㎡
元
2
商业
13504㎡
6000元/㎡
81024000元

总收入

元

三、财务效益分析
项目净利润为14245952.3元，税后销售利润率为5.78%（即净利润÷销售收入）。
效益估算表 单位：元
总成本
A
销售收入
B
毛利润
C=B-A
投资回报率
D=C÷A
土地增值税
E
所得税
F=(C－E)×33%
净利润
G=C-E-F
.7

38520975.3
18.52%
17258360
7016663
14245952.3
从上述（静态）分析可得：整个项目赚钱还可以，投资回报率为18.52%。

四、盈亏平衡分析
通过测算，本项目物业销售率达到84.38 %可以使项目盈亏平衡。
销售平衡点=总成本÷总收入×100%=.7÷×100%=84.38%。
由此可见，在地下室及裙楼一楼与三楼都没有计入销售状况下，本项目销售平衡点84.38%，抗市场风险能力还可以。阐明价格定位可行。

第五某些 秀稿展示