苏州市物业服务收费管理实施工作细则.doc

苏州市物业服务收费管理实行细则苏价规字4号各市、区物价局（办）、住建局（物业管理行政主管部门），各有关单位：为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务公司合法权益，依照中华人民共和国价格法、中华人民共和国物权法、江苏省物业管理条例、苏州市住宅区物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法等法律法规及关于规定，咱们制定了苏州市物业服务收费管理实行细则，现印发给你们，请认真贯彻执行。苏州市物价局 苏州市住房和城乡建设局5月29日苏州市物业服务收费管理实行细则第一章 总 则第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务公司合法权益，依照中华人民共和国价格法、中华人民共和国物权法、江苏省物业管理条例、苏州市住宅区物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法等法律法规及关于规定，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则合用于我市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。第三条 本细则所称物业服务费，是指业主通过选聘物业服务公司、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和有关秩序，向业主或物业使用人所收取费用。物业服务费涉及物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。第四条尊重业主对物业共有某些共同管理权利，倡导并引导通过公开、公平、公正市场竞争机制选取物业服务公司或专业管理机构，勉励开展合法价格竞争，增进物业服务收费重要通过市场竞争形成。物业服务收费应当区别不同物业性质和特点，遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应原则，实行政府指引价和市场调节价。第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费监督管理工作，负责制定物业服务收费详细实行办法和关于政策规定，指引全市物业服务收费管理工作。各县级市（含吴江区，下同）、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费政策贯彻和监督管理工作。第二章 物业公共服务收费管理第六条 本细则所称物业公共服务费，是指物业服务公司按照物业服务合同商定提供具备公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取费用。第七条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指引价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资原则调节幅度以及居民消费价格指数变动状况，根据本地区物业公共服务级别原则或分类分项分级原则，制定相应基准价与浮动幅度，并向社会发布。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定苏州市区物业公共服务费基准价与浮动幅度，各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定本地区物业公共服务费基准价与浮动幅度。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务级别原则或分类分项分级原则以及相应基准价与浮动幅度进行评估，并依照评估成果适时调节。第八条新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当在政府指引价范畴内，依法通过招投标或合同方式选聘具备相应资质物业服务公司，订立前期物业服务委托合同，商定物业公共服务内容、服务原则和收费原则。前期物业服务委托合同由物业服务公司在订立之日起10个工作日内报物业项目所在地县级市、区价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当将备案前期物业服务委托合同通过政府网站等形式公示。前期物业公共服务详细收费原则不得擅自超过政府指引价最高原则。少数物业项目因提供政府指引价未涵盖服务内容和服务原则，确需超过政府指引价最高原则，可在发布招标公示前20个工作日向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门提出单独核定收费原则申请。经核定收费原则，同步作为该项当前期物业招投标最高收费原则。新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人订立房屋买卖合同，应包括前期物业服务委托合同商定物业公共服务内容、服务原则和收费原则等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中商定，由建设单位承担。建设单位选聘物业服务公司应当与物业买受人根据前期物业服务委托合同商定内容，订立前期物业服务合同。第九条新建普通住宅物业交付使用之后，物业公共服务收费原则按照合同商定执行。业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（如下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务费原则因服务成本变化需要调节，或因政府指引价原则变化需要提高，物业服务公司应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指引与监督下，公开真实、完整、有效物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有某些面积占建筑物总面积半数以上业主且占总人数半数以上业主批准，形成业主共同决定，在政府指引价范畴内实行调节并商定执行。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费原则由业主大会或者业主大会授权业主委员会决定，与物业服务公司合同商定执行。第十条 各类别墅、高档公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0住宅社区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，详细收费原则由业主、物业使用人与物业服务公司合同商定执行。住宅经批准变化用途用于经营，其物业公共服务收费原则由业主共同决定，合同商定执行。业主采用自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理服务收费原则，由业主共同决定，商定执行。保障性住房物业公共服务收费，按照所在地政府关于规定执行。第十一条物业公共服务费可以采用包干制或酬金制等计费方式。详细方式由业主大会与物业服务公司协商拟定；业主大会成立前，由建设单位、物业服务公司、业主在前期物业服务委托合同、前期物业服务合同中商定。包干制是指由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务公司承担物业服务计费方式。酬金制是指在预收物业服务资金中，按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担物业服务计费方式。第十二条物业公共服务费普通由下列因素构成：（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取工会经费、职工教诲经费等；（2）物业共用部位、共用设施设备寻常运营、维护保养费用；（3）清洁卫生费用；（4）绿化养护费用；（5）秩序维护费用；（6）物业服务公司办公费用；（7）物业服务公司固定资产折旧；（8）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）管理费分摊（酬金制不含此项）；（10）经业主大会批准其她费用；（11）法定税费以及合理利润（或酬金）。物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。第十三条 住宅社区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中用水、用电、用气价格按照本地居民使用价格原则执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。物业管理区域内共用设施设备普通涉及电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用房屋等。非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务车位、车库。第十四条 物业公共服务费以房屋所有权证登记建筑面积计算（车库除外）；尚未登记，按房屋买卖合同记载建筑面积计算。未计入产权面积附属房屋面积不作为计费面积。第十五条纳入物业管理范畴已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完毕交付手续次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。物业出租或以其她方式交她人使用，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。 第十六条新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务公司，在不超过24个月时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月可由双方协商拟定。业主大会成立后，优惠办法由业主大会或业主大会授权业主委员会与物业服务公司协商拟定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费优惠办法按照合同商定执行。第十七条物业服务公司可以依照合同商定预收物业公共服务费，但预收期限最长不得超过12个月。第三章 汽车停放收费管理第十八条 汽车停放费是物业服务公司或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和有关场地进行维护、管理所收取费用。汽车停放费普通由下列因素构成：（1）管理服务人员费用；（2）车位、车库公共设施设备运营能耗及维护保养费用；（3）清洁卫生费用；（4）秩序维护费用；（5）法定税费等。占用业主共有道路或者其她场地用于停放汽车，汽车停放费还应当涉及合理收益某些，用于对占用公共资源进行恰当补偿。车位租金是车位所有权人或管理者将车位采用租赁方式，出租给使用人所收取费用。第十九条 住宅社区内汽车停放费和车位租金实行政府指引价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定发布汽车停放费、车位租金基准价与浮动幅度，并适时调节。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定苏州市区基准价与浮动幅度，各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定本地区基准价与浮动幅度。第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用车位、车库，应当区别车位、车库专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。同一车辆停放区域内汽车停放收费原则应保持一致，地下与地面汽车停放费原则应当保持合理比价。第二十一条 占用业主共有道路或者其她场地停放汽车，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中商定；业主大会成立后，应当依照业主大会或者业主大会授权业主委员会决定。第二十二条 汽车停放费由物业服务公司或专业管理机构依照物业服务合同商定收取；租金由车位专有人或管理者依照合同商定收取，也可委托物业服务公司代收，分别核算。住宅社区内汽车停放费和车位租金详细收费原则应当符合政府指引价规定。为提高车位使用效率，勉励摸索对业主车辆实行不固定车位、先到先停等其她有效管理方式。采用其她管理方式住宅社区，汽车停放费和车位租金月度合计收费金额应当符合政府指引价规定。第二十三条 物业管理区域内依法配建人民防空工程平时用作停车位，其汽车停放费、租金详细收费原则在规定基准价与浮动幅度范畴内拟定。运用人民防空工程收取汽车停放费、租金收入应当依照关于规定，用于该人民防空工程设施维护管理和停车管理必要支出。其管理办法按照省关于规定执行。第二十四条 在满足业主停车需要前提下，有条件住宅社区可设立暂时停车位，供访客等暂时停车使用。暂时停车实行收费，应当提供不少于2小时免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权业主委员会与物业服务公司协商拟定。暂时停车收费由物业服务公司或专业管理机构依照物业服务合同商定或业主共同决定收取，详细收费原则应当符合政府指引价规定。对进入住宅社区内进行军警应急处置、实行救济救护、市政工程抢修等执行公务期间车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务暂时停放车辆，物业服务公司不得收取任何费用。第二十五条 物业管理区域内非机动车停放服务收费按照本地政府价格主管部门关于规定执行。第四章 其她服务收费管理第二十六条 本细则所称特约服务费，是指应业主或物业使用人规定，物业服务公司提供特约服务而收取费用。特约服务费收费原则由双方依照服务内容、服务原则协商拟定。第二十七条 本细则所称代办服务费，是指物业服务公司接受委托，提供代办服务，向委托人收取费用。代办服务费收费原则由委托双方依照服务内容、服务原则协商拟定。第二十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最后顾客收取关于费用。物业服务公司接受专业经营单位委托代收费用，可以依照商定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。最后顾客是指接受供水、供电、供气、供热等服务最后分户业主或者实际使用人。第二十九条代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或某些业主承担且费用不能直接计入单个业主电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运营电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务公司负责代收代交费用。已经计入物业服务费成本，不得重复计收。代收代交费用由物业服务公司单独列账，按实际支出和商定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同商定，合同中没有商定或商定不明确，按业主专有某些占建筑物总面积比例分摊。业主（含空置房屋业主）应当按照分摊数额准时交纳代收代交费用。物业服务公司可以按照规定向业主预收一定数额费用，预收费用与实际分摊费用差额实行多退少补，多余某些也可自动转为预付费。第三十条 新建房屋交付使用时，配套共用设施设备普通不得在房价外加收价款，必不可少附随商品也不得另行收费。物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备，建设及运营费用承担按照关于规定执行，没有规定按照商定执行。物业服务公司为了维护物业管理区域公共秩序需要，向业主发放证照、门卡等所产生制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应服务成本；业主另有需求申请办理或因保管不善导致遗失损坏等规定补办，可按照补偿成本原则向申领人收取工本费。新建住宅社区实行门禁出入证（卡）管理，建设单位（或物业服务公司）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和寻常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配备不少于4张出入证（含IC卡等）。物业管理区域内停车场实行门禁出入证（卡）管理，应当免费为车主配备1张出入证（卡）。物业服务公司对暂时来访人员实行持证管理，可按照制作成本收取出入证（卡）押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏，可收取不高于押金数额工本费。第三十一条运用业主共有某些、共用设施从事经营，所得收益按照业主大会或者业主大会授权业主委员会决定、物业服务合同商定使用；没有决定或者商定，70%纳入专项维修资金，别的某些可以用于补贴物业公共服务费。第五章 行为规范第三十二条物业服务公司应当遵守法律法规和关于政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符服务，并接受业主监督。业主对物业服务状况提出质询时，物业服务公司应当及时答复。物业服务公司将物业服务合同中某些专业服务事项转包给其她公司，不得减少服务质量、减少服务内容、提高收费原则。物业服务公司承担监督履行和最后履行物业服务合同责任。物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同商定或者法律、法规规定以及有关行业规范拟定维修、养护、管理和维护义务，业主可以祈求业主委员会监督履行，或者向街道办事处（乡镇人民政府）、关于主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，祈求物业服务公司承担继续履行、采用补救办法或者补偿损失等违约责任。第三十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务公司应当在物业管理区域内明显位置公示公司名称、服务内容、服务级别、服务原则、收费方式、收费项目、收费原则、收费根据，以及公司、物业管理行政主管部门、价格主管部门投诉举报电话，接受业主或物业使用人监督。新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费关于状况，作为房地产销售明码标价内容，在销售场合明显位置公示。第三十四条物业服务公司应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务公司同步服务于各种物业管理区域，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。物业服务公司应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内明显位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支状况、代收代交费用分摊等状况，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）查询和监督，每次公示时间不少于15天。实行包干制计费方式，物业服务公司应当对实行管理和服务详细物业区域实行单独建账，按照物业服务合同商定发布财务收支状况，接受监督。实行酬金制计费方式，物业服务公司应当向业主大会或全体业主发布物业服务费收支状况，并接受业主委员会核查。物业服务公司或业主大会应当按照物业服务合同商定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支状况进行审计。审计费用承担，按照物业服务合同商定执行。第三十五条 业主应当按照物业服务合同商定准时交纳物业服务费。业主违背物业服务合同商定逾期不交纳服务费，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业服务公司可以根据物业服务合同商定，依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。第三十六条物业服务公司收取物业服务保证金、押金应当符合规定，禁止以保证金、押金等形式变相收费。物业服务公司不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。物业服务公司为业主、物业使用人装修活动提供基本服务以外额外服务需要收费，可依照实际成本向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准收费原则后执行。第三十七条物业服务公司不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务公司已接受委托实行物业服务并收取相应服务费用，其她部门和单位不得重复收取性质和内容相似费用。第六章 监督管理第三十八条 价格主管部门应当对政府指引价管理物业服务收费实行成本监审制度。物业服务公司应当按照价格主管部门规定，如实反映状况，提供必要资料。物业管理行政主管部门应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务原则，加强对物业服务行为监管。物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同监督管理，及时解决物业服务投诉。物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，增进诚信经营，提高物业服务水平。第三十九条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务公司服务内容、服务质量和收费项目、收费原则监督检查。物业服务公司有下列行为之一，由价格主管部门根据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政惩罚规定、江苏省物业管理条例、苏州市市场价格行为监督管理办法等法律法规予以惩罚：（一）超过政府指引价浮动幅度制定收费原则；（二）不按照规定提供服务而收取费用；（三）采用分解收费项目、重复收费、扩大收费范畴等方式变相提高收费原则；（四）强制或者变相强制服务并收费；（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收关于费用时向业主收取手续费等额外费用；（六）不按规定实行明码标价；（七）未按法定规定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等状况；（八）其她违背价格法律、法规、规章规定行为。第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照中华人民共和国价格法、江苏省物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法和本细则管理、监督物业服务收费，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究关于人员责任。第七章 附则第四十一条各县级市可依照本细则，结合本地实际，制定详细办法，并报市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。第四十二条 其她管理人物业服务收费可参照本细则执行。第四十三条 服务双方在本细则实行前已经依法通过合同、合同等形式商定物业服务收费等事项，继续按原商定执行。第四十四条本细则由市物价局、市住房和城乡建设局在各自职权范畴内负责解释。第四十五条本细则自7月1日起施行，此前与本细则规定不一致以本细则为准。