酒店筹建与筹备及期各部门工作大纲模板.doc

高星级酒店工程筹建和酒店筹备致：高星级酒店筹建老板、老总由：酒店高级职业顾问 经 理 人 王洪斌/先生时间：5月开始编写至11月完成该文章已在酒店职业经理人杂志酒店培训杂志8月连载估计为11期连载baidu网络实名：酒店王洪斌我新浪博客：我迈点博客：前 言我们作为专业酒店职业经理人能够参与和设计成功酒店必需是我们优点，而且是我们使命，及酒店生存之使然。酒店建设和经营从设计开始就应该是我们命脉及优势所在，展示优质设计和盈利之间联络理念也根植于我们酒店职业人生命之中。国际金融危机后，中国旅游业将会愈加蓬勃发展，作为旅游业发展物质基础和接待服务基地酒店业也展现出前所未有飞速发展势头。伴随酒店数量扩张，高星级酒店之间竞争更趋猛烈。高星级酒店因设备优异，现代化管理水平较高和广泛营销网络，有相对稳定客源，在竞争中占据主动。而数目庞大中、低级酒店因为设施不完善，规模偏小，经营者缺乏必需市场营销理论指导，和在争夺客源市场时使用了部分不正当竞争手段等原因，本身形象遭到一定程度损害，处境尴尬，面临整合洗牌过程。*内 容一、酒店前期筹建和筹备区分酒店工程筹建和酒店营运筹备，在筹建一个新酒店时必需首先成立工程筹建总指挥部，该指挥部组员必需是专业酒店工程筹建人员。关键对酒店前期计划申报、设计申报、建设申报（以上项目关键由集团企业相关人员负责）、土建平基、起楼、土建和装修质量、设备选型、用量、技术指标、功效使用效果智能控制、以后酒店节能和后期维护成本进行技术上于质量上有效把关等等最终定位，帮助经营方提出家俱、厨具、监控等营运设备提议。其次工程筹建在土建工程完成时成立酒店营运指挥部(以后酒店管理团体)，其工作关键对酒店酒店项目全程整合开发策划、酒店管理和经营策划，市场定位，客源定位，管理定位，价格定位，职员招聘，职员管理，职员培训，酒店营运设备、物品、印刷品、低耗品、经营商品、床上用具、棉织品、清洁用具、服装等等选购、定质、定量、定标把关和监控！投资人对酒店误区：很多投资人全部走了错路，大致归结有以下几点：1、酒店管理人员到位时间太晚。50%业主全部是在酒店土建施工完成，装修进行到尾声时才开始招聘酒店管理人员，让这些专业酒店管理人员到现场就傻了眼：夜总会离客房太近，其低频震动必将让客人失眠，厨房离餐厅太远，厨房地沟位置不对，客房楼层布草间太小或就没有，没有总库，没有工程加工场地，大堂吧吧台没有设洗杯池，没有大堂PA工作间，没有职员餐厅很多已经是处于无可奈何境地了!2、设计程序错误。90%业主是先找设计院进行酒店结构、建筑等土建设计，然后再找酒店装饰设计企业进行二装设计，或是图方便、省钱，把二装设计和装修施工同时交和装修施工单位进行。大错特错！正确程序应该是是：确定酒店立项招聘酒店专业筹建人员或酒店管理企业参与进行酒店装饰设计装饰设计方案确定选择酒店土建设计单位结合装饰设计进行土建设计选择土建及装饰施工单位会审图纸土建施工及装饰设计图纸确定开始土建工程开始装饰施工工程3、对“装饰设计”了解错误。80%业主对于五星级酒店装饰设计，要求就是：气派、豪华、风格独特！其实，装饰设计最关键、最终是为酒店开业后经营服务！当然，必需豪华、气派、高级必不可少，但还需把相当精力放在酒店平面功效布局、服务项目及各占百分比上面来。二、建立高星级酒店目标：1、起到搭建中高端人士平台和桥梁作用：高星级酒店是少数人才能拥相关键政治、经济平台，是和政界、商界及其它领域沟通桥梁，经过这个平台能够结交更多人脉、得到更多资源。借此能够满足融资、资源整合等等，也能够完成部分潜在“高难度”动作。2、树立企业品牌：现在较有规模、名气大型集团或企业，全部有自己高星级酒店，经过这个最扯眼、最直观、最有说服力窗口来展现本企业品牌、形象、实力、企业文化，从而表现自己潜在价值。尤其现在众多房地产开发商全部认识到了：房地产本身极难形成品牌，哪怕是几十万平方米小区建设全部极难形成品牌，但高星级酒店在市场上很轻易形成品牌，所以，考虑到建立企业品牌，考虑到提升所要开发住宅及周围区域整体价值，在开发建设住宅小区同时建设高星级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其它益处：首先是投资稳定性比较强，对应来说风险相对不大；其次是成长性好。即使酒店投资是资金密集型投资，不过总体来看成长性比很好； 最终是现金流作用。酒店经营会形成稳定、较大量现金流，从企业经营角度来说，现金流比利润还关键!正是这个现金流效应，使很多酒店投资商即使临时亏损也要继续经营。三、选择建立高星级类别：是商务酒店兼带通常会议功效酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？酒店类别 各项功效所占基础百分比（按突出百分比程度表示）餐饮 娱乐 休闲 会议 会展 住宿商务酒店 度假酒店 商务会议型酒店 商务会展型酒店 四、高星级酒店市场定位过程 高星级酒店市场定位过程大致可按以下四个步骤进行。 1、选择适合客源层次 高星级酒店在进行市场定位时，要依据目标市场不一样层次用户不一样需求进行有条件挑选，明白不一样层次用户关键利益所在，有针对性地投其所好。酒店讲究是高贵、舒适、品味，在定位时应把眼光放在消费档次偏高级用户群体上，如中国外著名企业高管出差人员、中国外高端旅游团社、中国外高端家庭旅游等等，以已所能，供客所需。 2、树立起和众不一样市场形象 在选择了具体目标市场以后，经营者就应考虑酒店应树立什么样形象来博取客人好感和信赖。决议时要从客人立场来思索问题，忧客人之忧、乐客人之乐，如针对外地出差人员可提供市内交通图，汽车等等方便客人。同时经营中要突出自己风格和个性，在竞争中独树一帜，让用户情有独钟。比如酒店能反应出浓郁民族风情和地方特色，就能引发客人好奇和喜爱。 3、宣传媒介选择 酒店市场形象一经确定，就应经过宣传媒介向目标客源市场传输和宣传。宣传要重视简练、具体，强调特色和用户能获取好处，和此同时，挑选适宜媒介也是十分必需。在选择时既要注意媒介在酒店目标市场影响力，又要注意节省广告开支。比如针对高端人群，选择高端杂志作为宣传媒介，就能收到较理想效果。 4、酒店产品设计 酒店产品能否被用户接收并使客人满意是检验酒店经营质量优劣标准，也是进行市场定位需最终达成目标。高星级酒店依据目标市场和本身形象来设计或更新酒店产品，一直本着客人所需。同时经过产品魅力又可加深酒店在用户心中地位，巩固酒店所树立起信誉。五、高星级酒店选址要素1、区域计划：首先考虑区域计划是否包含到改造和拆迁，如查未经分析、调查，盲目确定地址，开业后碰到拆迁和重建，定会带来经济损失，定会失一部分客源。2、市场调查：（1）口岸：一级口岸：地处较为繁荣街区或商业中心周围，已经形成商业一条街，消费市场已成熟。二级口岸：地处著名旅游景点，已经形成大型旅游商业街，消费市场已成熟。或有较多大型厂矿区域密积型，含有一定外部培训和会议用房基数企业团体。（2）人中密度：周围人口密度适中，居民区域不太密积型，交通便捷。（3）消费能力：选择高端消费群体、大中型会议团体、大中型企业高管、中外高端团体观光客人、高端散客、高端家庭游览观光者。（4）竞争能力：周围同行分布密度及其品牌效应、服务、质量、环境、价格等情况怎样，对自己构不成威胁。3、地理位置：酒店地理位置好坏，直接影响经营情况，所以在选择地理位置时，要从多方面选择。A、酒店地理位置应选择四通八达，有最少三路甚至多路公交车站周围，酒店VI可见度高，相对客源较多，更能方便前来入住来宾，假如店址前路为单行线，受其它交通管制，这里过往行人相对较少，不能为前来入住用户提供交通便利。B、酒店应有相对容量停车场，这么方便有车来入住客人。C、店址应选择在以上二级口岸经济收入稳定、购置欲望较强，这么可拥有稳定客源。D、店址宜在十字口，丁字口，此地人流量和车流量大，VI标志好认，轻易识别（不过这些路口必需是可停留人、车处）。E、店址应选择在一条街街头或街未，这么著名度突出，广告费用低，来宾选择性强，经营特色和价格易突出比较，有利于竞争，更能形成气候。4、能源供给：能源关键是指水、电、气等经营必备条件，水、电、气必需确保餐厅正常经营，假如水、电、气供给不正常，影响酒店经营情况。5、酒店门前公共卫生:门前公共卫生要好，如有没有垃圾废物池或坑要立即联络相关部门处理，预防以后影响环境。6、相关店址相关信息，能够从当地政府机关，公路系统，环境保护，新闻，周围相关单位取得，另外也要考虑到部分和市场数据相关信息。六、酒店投资成本及回报感念性分析（精品高星级酒店不在下列条件之内）：1、根据建筑单位面积价格（不包含置地钱）：高星级酒店通常为：100001元/m2，（四星级酒店通常为：800010000元/m2；）2、根据客房总数计算：高星级总造价=房间数（140-160）万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2180m2，（四星为90m2110m2）。4、投资成本类别百分比大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；5、中国高星级酒店投资回报率能达成8%或9%就不错了，通常投资回报周期为15-20年。七、组建自己一个酒店专业筹建团体请酒店专业装饰设计企业出设计方案：在这个过程中，要具体分析：1、酒店档次、类别确实定；2、各服务项目功效名称、功效布局、各占建筑面积百分比；3、各项硬件满足高星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地发明利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、根据第3项五项要求具体列出实施方案；5、预期未来5内发展需求，做好多种管线预留、预埋；八、可行性调查汇报（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）酒店建造成本大致分析（依据酒店本身情况进行调研）九、寻求设计单位。形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计单位根据此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）会审酒店专业装饰设计企业出酒店装饰深化设计方案会审将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，立即处理问题。具体操作：1、施工总体计划制订：A土建，5万平方建筑面积施工期通常为13-15个月（在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假影响）；B封顶后，按前后次序，开始是给排水、消防、中央空调管道、强电、弱电、外立面施工，前面几项能够部分交叉作业，给排水及消防全部打压试水后，最终才是内装，内装通常为13个月左右；2、土建施工队伍选择：A资格预审含有甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些全部是能够挂靠，最关键是要考察其是否有经济实力，若自己企业一点现金全部没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度；B甲方在和乙方（土建施工承包单位）签署协议时，一定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款同时，在乙方所聘用建筑工人工资支付问题上，乙方必需按和建筑包工方所签署协议中约定工资支付方法实施，甲方有责任进行监督，不然甲方有权利临时中止向乙方划拨施工进度款。建筑工人因工资不能得到立即支付而停工或堵政府大门事例在全国全部有发生，现在，国家有相关要求，建设方和承建方全部必需按一定百分比向政府相关部门预交民工工资确保金，就是担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推她方事件发生。由此可见签署协议前考察土建承包方真实经济实力是多么关键！3、土建施工进度、质量监督和管理：A要求乙方做出切实可行施工组织设计；B甲方现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地实际施工人数，是否根据计划实施，能否完成进度要求，发觉问题立即反馈；C甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成则奖，延后就罚；D甲方现场工程师还应该针对监理企业制订奖惩制度：认真推行职责则奖，若我方发觉问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼则果断处罚或更换监理企业。这么，经过部分较硬手段使监理方产生危机感，别让工程监理形同虚设。E企业要预防现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对本身人员督察工作。建立合理严密工作制度、职责，划分各级权限，一旦制订，果断实施。4、土建建造成本分析：A近十二个月内钢材价格大起大落，使建筑成本肯定受到影响，但现在酒店高层建筑土建均价也基础在14001800左右了；B确定建筑设计院时候就要尤其注意：其主结构设计师资质、实践水平、务实态度，若碰到学究类，没有实践经验，一味只强调规范，一丁点责任全部怕负担那种，设计出来结构钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋工人也是累得吭哧吭哧，甲方不知道要冤枉花多少钱！C土建建造成本也和最初酒店专业装饰设计相关系：酒店主体设计尽可能地不采取圆弧类或异型类造型，不然将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期装修材料及人工成本；5、装饰成本分析，控制：A通常高星级酒店装饰成本占总投资成本40%；B酒店装饰设计和装饰施工必需分别由专业酒店装饰设计企业和有能力装修施工企业来完成，反对由装修承包方无偿进行装饰设计做法：专业酒店装饰设计企业：其目标是挣设计费、同时作好自己企业口碑，和其所采取何种价位装饰材料，最终装饰总成本无直接经济利益联络。在能表现设计效果前提下，成本控制得越到位，越能真正表现其设计能力。装修施工企业：其强项在于施工，在确保进度前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达成这点就已经很不错了。现在很多大型装修施工单位全部下设了设计部门或设计室。但其接单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类。接到高星级酒店设计单子了，多是临时再聘用专业酒店设计师来进行设计，出产品质量、稳定性，就不好说了。由装修承包方无偿进行装饰设计后果：表面上看，由装修承包方无偿进行装饰设计，投资方省了笔不小设计费。但投资方要考虑这个问题：装修承包方在进行装饰设计时，她能尽心尽力地将成本控制到了最为适宜一个点了吗？原来这个点就是不轻易量化，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。一个好酒店设计方案，不管是自己做或另外花钱请专业酒店设计人员做，全部是要花费设计费用。现在高星级酒店中国设计单价是180元/260元/，设计费用全部是好几百万。这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是，设计中本能够省材料用上了，能够用替换材料地方也全采取高级材料（材料费增加了），能够简练地方出现了很多曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不停地、“合理地”多出现本能够避免施工变更，表面上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费本钱又收回来了。反对一昧地全方位般采取“镶金嵌玉”装饰设计手法：高星级酒店确实是用钱堆砌出来，但不计成本般四处使用高级装饰材料及饰品设计手法，相信是大多数投资方所不愿意看到。酒店装饰效果表现，最关键是靠装饰材料选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地表现出酒店专题文化，再配以灯光，效果自然就出来，这么，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一前进酒店大堂，首先感受到就是大堂空间高度、面积、装饰材料颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等综合效果，细看才能体会到表现出装饰风格、专题文化，而不会就立即就走到墙前看贴什么石材，是意大利还是西班牙、美国。客人走进客房，首先体会到也是房间空间、面积、家俱、窗帘、布草及整个房间色彩基调等综合气氛。有谁会立即端详这墙上贴墙纸、卫生间洗面台石材是进口还是国产？A在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华餐厅及娱乐包间、总统套房等等关键区域，合适使用进口材料能愈加好地表现装饰效果是很必需，总而言之：好钢要用在刀刃上！B酒店在部分非关键区域，如消防楼梯通道、各职员工作间、技师房、储藏间、厨房、隶属楼、酒店管理人员办公区域等地，采取成本极低颜色相仿仿制品也未尝不可。C关键装饰材料进行把控：通常采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专员对当地及周围装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必需到中国多个关键石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查。6、专业酒店装饰设计企业选择：A首先主设计师必需是要懂酒店经营方法、构架、经营步骤、酒店管理者管理需求、酒店星级评定规范；B设计之前对酒店当地市场调查了解，必需要明白调查些什么，有哪些项目？最少要做到以下方面：当地各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK厅、洗浴中心、洗脚房调查：餐饮、娱乐、休闲、会议等项目标地理位置、规模、装饰特色、专题文化、销售价格、客源分类、用户口碑、上客率、停车场、其它附加服务、服务质量等等细项；当地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等市场饱和度或欠缺程度；正确了解当地城市未来5-10计划，估计酒店未来5-10内发展情况，做出设计方案必需是含有前瞻性；对关键装饰材料市场价格必需熟悉和新型装饰材料选择利用能力（很好地把控成本、提升效率、确保品质）；能够提供切实可行装饰成本控制方案；各服务场点尽可能地考虑是多功效性，将“最大程度获取经营利润”这一思绪贯穿在整个设计中；设计中必需满足少数贵宾服务需求：第一，必需确保“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议通道、包房位置、结帐方法地点等等细节全部必需充足地考虑周全。试想，一个政府要员想要到你酒店洗个桑拿放松一下，若像一般客人那样非得从大门进来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得经过桑拿服务台，再进入包间，这么多步骤中，不知道有多少人看见了你面孔，还可能碰到你部下或不想见到其它人，假如是这么，你说这官员下次还敢来吗？这口碑一带出去，别关键人物还敢来吗？真正关键人物，你若能倒贴钱把她给请过来了，一次、两次，消费愉快了，可能你就能办成部分大事了。酒店作为一个平台，在这首先作用举足轻重。这一点，能做到、做好设计师极少！第二，要充足显示出地位、身份：接待贵宾场所硬件豪华程度充足表现出来，这一点通常设计师全部轻易做到；第三，充足人性化表现：要让客人使用方便。如开会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直接到主席台上，除常规通道外，还有专用撤离会场通道；7、因为人员流动原因，在看其成功案例同时，必需落实该主设计师是否还在其设计企业；十、酒店工程筹建可分为土建（包含平基、地基、主体框架、内外砌体、外立面贴面、给排水管路等工作）、机电（包含高压、低压控制多种设备等）、电控（包含高压控制、低压控制、安防控制、消防控制、智能控制、音响控制、机电控制、开关和线板和插板控制、电脑管理系统控制、空调暖通控制、内外景照明控制、电梯控制、电话和网络控制、卫星电视接收控制、景观照明控制、厨房电控系统等）、装修（包含墙体隔音、孔洞隔音、幕墙隔音、补砌墙、打线槽、埋线管、穿线、补灰、墙体底灰、地面屋顶卫生间等防水、墙体防水面漆贴砖或墙纸、门窗柜、上下提交线、吊顶装饰、灯具和家俱选样安装调试、洁具卫生用具选型安装调试、墙面地面石材选样安装、电控开关线板安装和定位、和网络机电暖通安防消防工程配合和衔接等等）。园林景观等等十一、酒店工程筹建需要机电、设施设备和功效1、给排水系统：通常是交给土建完成。要注意选择好管材类型，现在市场上出现新产品较多，要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；2、消防及自动报警系统：功效要求：为满足酒店来宾和财产安全和国家公共安全所须A施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签署协议时，仔细划分需由消防施工单位完成工作范围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责工作，和装饰、弱电施工需要配合工作等等。B仍然要采取招标（邀标）方法来压消防安装成本。3、中央空调系统：功效要求：满足酒店夏季冷风、冬季采暖并节能环境保护！A主机现在多种品牌有30多个，提议选择时先分个档次，若拿国产货和美国品牌对比，确实是不适宜。提议分成三个档次：进口品牌，如美国开利、约克，日本大金等，纯国产海尔、格力、清华同方、山东格瑞德、贝莱特等等，合资台湾台佳、上海瀚艺等。B不一样档次品牌价格是不一样，各有所取舍：业主若是选择纯国产货，短期一两年之内绝对是不会有什么问题，但要想5年、6年以后仍然如初，就不现实，不过降低了早期投资成本，要想这头也占、那头也占，是极不现实。C若酒店采取了水源热泵或地源热泵，要注意，不是全部品牌主机此方面全部有成熟技术；D对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌！这种情况，从外表上粗略是看不出来，但其关键压缩机是能确定出来，另外，别幻想着买原装进口机子，现在全部是在中国组装；4、电梯系统：酒店用电梯可分为有机房电梯、无机房电梯、室内客用梯、观光电梯、货梯、职员用梯、送餐梯等，依据酒店本身情况来确定使用电梯种类和大小。A在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑预留预埋工作；B高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运输客人主电梯！观光电梯因为视觉原因速度全部受到了限制，通常不超出1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑主客梯速度若达不到2.5-3米/秒话，那绝对会常常出现一大群客人等候电梯场面。C考察过很多五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感觉；D对于厨房里用传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，很多酒店全部是用通常电梯厂制作出非标类“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检验证实。这种“省钱”做法不可取。5、洗衣房设备：功效要求：在满足酒店全部客房布草、棉品、职员洗衣餐饮棉品洗涤下能够承接酒店二分之一洗涤量外接洗涤！A首先要根据酒店饱和布草洗涤量来考虑洗衣设备配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？B选购洗衣房设备者自己必需熟悉酒店各洗衣设备性能，不一样类型设备操作难易，布草破损率大致情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多；C要明确高压蒸汽供给起源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉位置,输送管道方法；D考虑维修配件通用性或可替换性6、游泳池设备：A高星级酒店应该上各项系统全部应该考虑：如臭氧消毒系统，关键设备如砂缸、泵提议采取原装进口产品；B要充足考虑维修方便性，维修配件可替换性；7、桑拿设备：A要考虑采取部分舒适性、娱乐性较强桑拿设备；B还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；8、锅炉系统：功效要求：满足空调，满足生活，水暖锅炉必需能够互为备用。还需要有一台是蒸汽锅炉，必需满足洗衣房全部设备用量！A要注意锅炉燃烧机一定要用进口！选择品牌时要考虑以后维修件要方便购置；B从能耗角度，最好是采取燃气锅炉，但购置时要有一台燃油燃气两用锅炉，以应急；9、弱电系统（电脑管理系统、门锁管理系统、电话管理系统等智能控制系统）：功效要求：电脑收银、电脑财务、电脑行政人事管理系统。门锁管理智能系统、电话管理智能系统、监控和总台和公安局联网智能管理系统！A需要上系统项目标选择：按投资成本可分成以下三个档次：a：建筑规范里要求必需有、国家强制性要求必需有、酒店高星级星评要求必需要有；b：在底限基础上+舒适度及豪华感官度；c：在底限基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传B最为关键是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面正确，这方面钱是不能省；C需要注意：现在弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电企业在介绍需要上各系统时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格进行了解对比。弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：该系统充足表现酒店舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运行，同时节省能源、降低维护人员、提升工作效率。10、楼层布草间功效要求：每个楼层房间大于30间以上，必需有一个15平方以上布草间！11、楼层消毒间功效要求：每个楼层房间大于30间以上，必需有一个6平方以上消毒间！12、楼层房务中心带客房办公室和二极库房功效要求：在酒店楼层必需有一个来宾服务中心1520个平方，内部必需有一个10个平方以上房间小食品库，累计30-40平方！13、楼层职员卫生间功效要求：在每个楼层最好设置一个蹲便卫生间！14、总机接线室功效要求：在前厅或楼层要有10个平方以上总机房！15、酒店监控室功效要求：在前厅或楼层要有10个平方以上安监室室！16、酒店客用珍贵物品保管室：功效要求：在酒店前厅最好是总台后面有一个大于6个平方珍贵物品保管室。17、酒店一级库房两间功效要求：一间用于存放酒店多种物品、杂品、机械等20平方以上（须有四层货架数个在房内按次序摆放），一间用于存放棉品、低耗品等30平方以上（须有四层货架数个在房内按次序摆放）！18、酒店各部门办公室（不含上述以带办公室）功效要求：总经理办公室、工程部（带工程库房）办公室、行政人事办公室、前厅销售办公室等！19、生活用水、消防用水功效要求：满足酒店全部客房、洗衣房、KTV、工区卫生间、餐厅厨房等经营性用水量！满足酒店基础消防用水量！20、酒店各楼层背景音乐功效要求：在总机室控制，可于安防报警系统联并！21、会议室投影音响系统功效要求：为满足会议用客人需求！22、发电机功效要求：再酒店停电时满足酒店营运基础用电量（不包含大型机电设备用电如空调、洗衣房等）！23、职员食堂、职员淋浴间、更衣室功效要求：职员食堂包含厨房和可容纳100人一次用餐地方。职员更衣间分为男女两间能够摆放300人以上衣柜。淋浴间可设一间可容纳30人以上同时洗浴！24、依据酒店不一样档次还有很多相关功效区域和设备比如：大中小会议室、茶楼、中餐厅、西餐厅、多功效厅、桑拿、KTV、歌舞演绎大厅（夜总会）、健身房、游泳馆、高尔夫练习场、网球场、篮球场、乒乓球室等等在此就不一一介绍了。25、经营管理上节能方法：A用节水型坐便器，能够节水二分之一以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶十二个月可节水30吨左右。职员浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男职员8分钟，女职员12分钟，控制用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。房间卫生间可安装流量节水龙头，合适控制水流量就能够节省1/3。 C对饭店各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据依据使用率额定合理用水量。酒店中央空调冷却塔会形成大量水雾，十二个月就要飘掉近5000吨水。能够安装收水器，大大降低水雾损耗。D采取新型节能光源。最少可节电70%以上。采取智能节电调压开关。依据日照条件和需要营造气氛调整电压和照射度。可节电20%左右。提倡采取LED半导体灯，能够节省75%用电量。E将夏天空调温度设定在28。少用机械通风，多用自然通风。F不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节省纸张。采取无纸化办公。不激励客人过分消费。提倡适度消费，激励打包。 G用蒸汽洗车替换传统高压水枪洗车，可节水节电达90%。单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70%-80%太阳能。外墙可因地制宜采取浅色涂料，提升阳光反射率降低能耗。H酒店建筑墙窗面积比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墙比一般墙体多耗能2-3倍。酒店玻璃天顶可采取天幕智能控制。依据气温和光线改变自动调整。用反射窗帘可反射50%热量。多采取屋顶绿化，能够挡掉50%太阳辐射。I洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既轻易洗净又节水省电。Z餐厅厨房冰箱内存放容积以80%为宜。K采取锅炉排烟废气余热利用技术。通常可提供十几吨约70热水。十二、组建自己一个酒店专业筹建团体请酒店专业装饰设计企业出设计方案：在这个过程中，要具体分析：1、酒店档次、类别确实定；2、各服务项目功效名称、功效布局、各占建筑面积百分比；3、各项硬件满足星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地发明利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项具体实施方案；5、预期未来5内发展需求，做好多种管线预留、预埋；6、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院根据此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）会审酒店专业装饰设计企业出酒店装饰深化设计方案会审将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，立即处理问题。7、专业酒店装饰设计企业或和酒店管理人员应该是这么操作：首先是市场调查：对项目所处城市及周围区域进行市场调查了解，充足了解当地文化特色，高星级酒店数量、规模、地理位置、服务项目及经营特色，市场现有客源，市场餐饮娱乐会议等消费特征、喜好等等，取得第一手关键数据。其次是计划估计：经过该城市计划局了解该城市未来5总体计划来估计未来内市场需求发展走向。最终是引导消费：考虑将经济发达城市中部分消费项目引领到该高星级酒店中，经过高星级酒店来“引导”客人消费，在创收同时，形成高星级酒店另类高消费特色。经过以上工作，再来对应该推出服务项目及各占百分比进行确定。当然，酒店装饰设计企业还必需要懂常规高星级酒店应设置服务项目、客人流线和服务流线考虑、电梯和客房数量百分比，隶属功效项目区域设置等等酒店专业知识。经过以上装饰设计企业工作再加上业主聘用专业酒店管理人员参与指导，这么设计出来酒店，让业内人士来打分，想不及格全部难啊！十三、酒店投资成本控制1、土建成本控制：关键在于要选择一家好土建设计单位，很多设计院负责结构设计工程师思想比较保守，更不愿意负担一丁点设计责任，在钢材选型及用量选择使用上，实在是太“万无一失”了！能够想像：现在钢材价格大约为50006000元/吨，再加上加工费用，要达成8000元左右/吨，增加成本就是个天文数字！所以，选择一家土建设计企业，一定要先看其是否拥有一位含有现场施工经验、有责任心、能够和甲方及施工单位主动配合结构设计工程师！此点尤为关键！2、装饰设计成本控制：提议装饰设计和装饰施工必需分开。A：装饰设计就是由专业酒店装饰设计企业来做。专业酒店装饰设计企业必需清楚地了解现在中国装饰材料市场价格，国产，进口，差价多少，哪些进口材料能够由国产材料替换。专业酒店装饰设计企业，其挣是设计费，和其提供何种价位装饰材料，最终装饰总成本无经济利益联络。总装饰成本控制得越到位，越能表现其设计能力。而施工单位，有施工资质、实力一抓就是一把。现在很多大型施工单位全部下设了设计部门，设计室或设计院。表面看，这种集设计和施工于一体单位高大全，包治百病。但就我个人而言，现在市场上极少极少有设计师既能将办公写字楼、住宅、商城等设计得很优异又能比很好地进行五酒店装饰设计，除非这个设计师在酒店工作过多年，懂酒店组织构架、各部门经营管理特征需求及酒店星级评定标准。B：设计和施工合二为一后，业主方是省心了，还省了笔设计费。但最为关键、最为头疼是：施工单位在设计时，是否将装饰成本控制到最为适宜一个点了？原来这个点就是不轻易量化，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。表面上，设计和施工合二为一，承接装修施工单位进行无偿设计，但“羊毛”终究还得出在“羊”身上：一个好酒店设计方案，不管是自己做或另外花钱请专业酒店设计企业做，全部是要花费设计费用，现在五星级酒店设计单价是120元/150元/，设计费用全部是好几百万。这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是，在施工中就会不停地、“合理地”多出现本能够不出现施工变更单，表面上看是没有什么问题，于是你就签吧，今天8000，明天1，业主呢心里还挺美：这下合算，省了几百万设计费！在不知不觉中，设计费本钱又收回来了。十四、高星级酒店筹建施工中甲方计划、控制、管理一点提议1、土建单位照着设计院出施工图纸埋头苦干，待已出正负零时，甲方酒店方管理人员被招聘进场才发觉在地下设备层中应考虑预留、预埋套管等预埋件没有立即下埋！没措施，打吧，地下基础钢筋密布、剪力墙水泥标号是C55！不说打多个洞要花多少钱，就是给钱也没有多个人愿意做这活，施工难度大，造成震动影响更大！影响工期、劳神费财等后果是肯定了。2、设计中“忘记”-1、-2层预留大型设备吊装口！土建施工已经封顶待进大型设备时，才发觉中央空调主机抬不进去！变压器也弄不进去！设备又没有措施化整为零，就只有又拆吧！大家能够想像其难度！3、给排水、消防还没完成打压试水，二装就开始进行了，结果一试压，爆管地方墙纸报废、吊顶被浸，还造成几家乙方之间争吵，索赔。4、施工中因为乙方施工人员到位数量不够或甲方监管不到位或甲方拨款不立即等等原因，造成整个工程工期前松后紧，紧时候也就太“紧”了：一天最少要干正常状态下两三天活！在这种状态下，工程质量得不到确保就是肯定了：墙体还没完全干透就开始帖墙纸、做木质墙裙，六个月后发霉、起拱变形也是肯定了；卫生间地面也没有找好坡度，水总是不能自动流向地漏；墙面帖瓷砖缝隙也不均匀等等。5、因为部分项目施工图纸变更，因甲方信息传输不立即而使和其相关联其它专业施工图纸没有立即对应变更，造成施工中乙方不一样专业之间设备及管道安装空间相互侵占而无法施工等等问题；追究原因时候，领导或老板就要喊：怎么回事？设计院是怎么设计？我们自己工程师怎么没提前发觉问题？监理方在做什么？等等。其实，出现这些问题根源在于甲方本身。十五、高星级酒店工程筹建管理事宜思绪定位：照照镜子看看自己，清理思绪，结合实际，打破传统国际酒店筹建装修定位，打造含有中国名族文化装修、文化风格、文化气氛、文化礼仪、含有中国历史文化高过于现代星级酒店中国历代文化代表性结合酒店。依据现有工程实际情况尽可能用装修填补使用功效和效果上损失，把我们建筑上不足变成她人酒店没有优点来打造特色高星级酒店，尽可能做到不多投冤枉资金，不少花合理费用！筹建总指挥部工作职能设置一）筹建总责任人，关键工作是：1）实施懂事长指令，负责向懂事长汇报酒店建设全部相关应汇报工作事项；2）全方面主持和负责酒店筹建管理工作；3）负责筹建总指挥部人员分工，组织安排、检验落实筹建总指挥部其它人职员作；4）总协调酒店包含设计、施工、材料供给等单位间关系；5）组织进行施工单位、材料供给招标、投标、商务谈判、签定协议；6）组织和主持工程会议；7）下达工程建设指令；8）总控制工程进度、工程质量、工程施工安全；9）负责安排人员办理工程相关外围事务；10）审批和签署工程行政文件；11）办理懂事长交办其