集团房地产评估报告书样本.doc

春天花苑房地产评定汇报

目 录

一、致委托方函
二、估价师申明
三、估价假设和限制条件
四、估价结果汇报
1、委托方 2、估价方 3、估价对象 4、估价目标 5、估价时点 6、价值定义 7、估价依据 8、估价标准 9、估价方法 10、估价分析计算 11、估价结果
12、估价人员 13、审核人员 14、估价作业日期 15、估价汇报应用使用期 16、变现能力分析
17、估价汇报提醒使用
五、附件
1、估价对象照片1份；
2、估价对象房屋全部权证及附图复印件1份；
3、估价对象土地使用证及附图复印件1份；
4、估价机构资格证书复印件1份

致 委 托 方 函

方宏：
我事务所接收贵方委托，依据国家建设部、国家质量技术监督局公布《中国房地产估价规范》相关要求，本着独 立、客观、公正、科学标准，对估价对象在衢州市春天花苑47幢房地产进行了评定，为贵方以其办理房地产抵押贷款手续提供价格参考。本所评定人员根据必需评定程序、评定方法对委托房地产进行了实地勘查和分析计算，对委估房地产在5月9日所表现市场价值做出了公允反应，现将评定结果汇报以下：
评定结果：估价对象在全部限制条件下于估价时点公开市场总价为人民币壹佰壹拾捌万叁仟贰佰元整（RMB:1183200元）。
单价：4890元/平方米

衢州阳光房地产评定事务所
法人代表：
二零零七年五月九日

估 价 师 声 明

我们郑重申明：
1. 我们在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。
2. 本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。
3. 我们和本估价汇报中估价对象没有利害关系，也和相关当事人没有个人利害关系和偏见。
4．我们依据中国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。
5．我们5月8日已对本估价对象进行了实地查勘。
6．没有任何其它人对本评定汇报提供关键专业帮助。

注册房地产估价师：

估 价 假 设 和 限 制 条 件

1、依据估价目标本估价汇报提供评定结果在全部限制条件下公开市场价格，所谓公开市场价格指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件可取得合理价格：
（1） 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格；
（2） 有一段合理交易时间；
（3） 在此期间房地产市场保持稳定；
（4） 房地产买卖程序符合国家法律要求。
2、本估价汇报以委托方提供估价资料真实性为前提，若因提供资料失实或有隐匿，造成估价结果失实，本企业不负担责任。
3、本估价汇报仅供委托方办理房地产抵押贷款手续时参考，不作她用。
4、本估价汇报未考虑房地产其它权利对估价结果影响。
5、未经评定单位书面同意，本估价全部或任一部分不得用于公开文件、通告或汇报中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果汇报

一、 委托方:方宏
二、 受理估价单位：
1、 单位名称：衢州阳光房地产评定事务所
2、 单位地址：市区东河沿23号3楼
3、 房地产评定资格证书号：浙建房估证字[]101号
4、 法人代表：程义生
5、 联络电话：8533998 8533999
6、 估价汇报编号：浙衢阳光评定（）字第0506号
三、 估价对象：
㈠、部分原因分析
1、估价对象界定：
本汇报估价对象在春天花苑47幢，权利人为方宏。
2、房地产产权登记情况
⑴土地权利情况：
土地使用权证: 衢州国用（）字第3-5367号
地号：地号3-305-2-1-38
使用权面积：82.7平方米
使用权类型：出让
用途：住宅
土地等级：3级住宅用地
终止日期：2071年6月25日，至估价时点尚余使用年限64年
⑵、建筑物权利情况
房产产权证号：衢房产证衢州市字第3/067313号
建筑结构：混合
建筑面积：241.95平方米，其中一层住宅面积82.68平方米，二层面积为79.32平方米，车库33.83平方米，阁楼46.12平方米
房屋总层数：2层
所在层次：在1-2层
建造年份：
3、房屋建筑及装饰情况：
估价对象在春天花苑47幢，该幢房屋为二层半混合联体别墅，估价对象在东单元，一层层高约4米，分为客厅、车库（车库层高约2.2米），并带有夹层；二层分隔为三间卧室；三层为带露天晒台阁楼；房屋外墙为高级防水涂料，室内高级装修，客厅、厨房、卫生间地面铺设防滑地砖，卧室地面为木地板，局部石膏吊顶，装有铁艺木扶手楼梯、防盗门、塑钢窗。
㈡、区域原因
1、坐落位置：
估价对象所属小区东临五环路，西临衢化路，北临三衢路，南面为“体育花苑”住宅小区。
2、交通条件：
估价对象所处小区大门朝北沿三衢路开设，三衢路为连接市区和开发区交通主干道，有市区16路、19路、501路等到多路公交车经过，交通便利。
3、基础公共设施情况：
估价对象所属区域市政基础设施较完善，周围地下综合管线包含上水、下水、电力、通讯均能满足居住需求。
周围有衢州市中医院、衢州市第三中学、大润发超市及宾馆、银行等公共设施。
4、周围环境
估价对象所属小区实施封闭式管理，小区道路整齐，卫生、绿化环境情况很好。

四、估价目标：
评定估价对象于估价时点公开市场价格，为委托人办理房地产抵押贷款手续提供价格参考。
五、估价时点：5月9日
六、价值定义：
本汇报书提供房地产价格是在全部限制条件下于估价时点公开市场价格。
七、估价依据：
1 、《中国城市房地产管理法》
2 、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
3 、《中国土地管理法》及其实施细则
4 、浙江省、衢州市相关法规、文件及造价信息
5 、委托方提供相关资料
6、 估价人员现场勘查所获取资料
7、 估价单位数据库所搜集、分析资料
八、估价标准：
此次房地产估价遵照以下估价标准：
1、正当标准
房地产价格是房地产权益价格，国家和地方现有相关房地产政策、法律、要求、城市计划为影响房地产使用情况前提条件。
2、最高最好使用分析
房地产用途是影响房地产未来收益关键原因。房地产估价应以房地产在正当使用方法下，其效用最有效发挥为前提，即以估价对象最高最好使用为前提。
3 、替换标准
在同一市场中，含有相同使用价值、含有替换性房地产之间将相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。
4、估价时点标准
因为房地产市场是动态改变，且受市场原因影响。同一宗房地产不一样时点价格往往不一样。所以评定价格必需是某一时点价格，即指估价对象在估价时点客观合理价值。
九、估价方法及其说明
估价人员在实地调查勘察基础上，依据估价对象情况、估价目标及衢州市房地产市场实际情况，对多种资料进行了认真分析，依据我企业所搜集市场资料，近期有排屋（联体别墅）成交实例，故可采取市场比较法进行评定。
十、估价计算分析
估价人员经过市场调查，搜集了评定对象相关市场交易实例若干，依据替换原理，按用途相同、地域相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点靠近、交易情况正常要求，从交易案例中选择以下3宗案例作为比较案例。
实例A所处位置东临环城东路，南临迎和中路；
实列B所处位置东临县西街，南临道前街，西临江滨路；
实例C所处位置东临荷花中路，南临南环线。
原因条件说明表
比较原因内容
估价对象
实例A
实例B
实例C
坐落
春天花苑47幢
孔府小区
美俗坊别墅
竹苑小区
交易日期

3月
9月
5月
土地用途
　出让
　出让
　出让
　出让
交易情况
　正常
　正常
　正常
　正常
交易单价
待估
4302
4812
4880
区 域 因 素
交通便利度
便利
　便利
　便利
便利
商业繁荣度
　通常
　通常
　通常
通常
公共设施
较完备
完备
完备
完备
环境景观
　很好
　很好
　很好
　很好
个 别 因 素
房屋户型
　很好
很好
很好
　很好
总层次
1-2
1-3
1-2
1-2
朝向
　南
　南
　西
　南
通风采光
　很好
　很好
　很好
　很好
成新情况
完好
完好
新
完好
装修情况
很好
通常
通常
通常
以估价对象各原因条件为基础，对应指数为100，将比较对应原因条件和估价对象相比，确定对应指数，表中相关修正说明以下：
1、交易日期修正
因为别墅价值较大，在市场上难有交易，近段时期价格变动不大，故交易日期不作修正。
2、交易情况修正
案例交易情况均正常，则交易情况不作修正。
3、区域原因修正
估价对象临三衢路，三衢路为交通干道，周围公共配套设施较少；实例A、B在城区内，实例C距新火车站较近，周围生活配套设施和大型公共设施齐全，则对实例A、B、C分别作合适修正。
4、部分原因修正
⑴朝向修正：估价对象朝南，实例B朝西，相对而言，居住以南北朝向为佳，则对实例B向下修正2%。
⑵成新修正：实例B相对于估价对象建成年份较晚，成新度相对较高，则对实例B作合适修正。
⑶装修情况修正：估价对象装修较为高级，则对各实例做合适修正。
比较修正系数表
比较原因内容

实例A
实例B
实例C
交易单价
4302
4812
4880
交易日期
　100/100
100/100
　100/100
交易情况
　100/100
　100/100
　100/100
区 域 因 素
交通便利度
　100/100
100/100
100/100
商业繁荣度
　100/100
　100/100
100/100
公共设施
　100/110
　100/110
　100/110
环境景观
100/100
100/100
100/100

部分原因
房屋户型

100/100
100/100
100/100
层次
100/100
　100/100
　100/100
朝向
100/100
100/98
100/100
通风采光
　100/100
　100/100
　100/100
成新情况

100/100
100/102
100/100
装修情况

100/90
100/90
100/90
修正后价格
4780
4960
4930
采取简单算术平均法求取估价对象比准价格，则：
单价=（4780+4960+4930）÷3=4890元/平方米
总价=4890×241.95=1183200元（取整）
十一、估价结果：
经评定，估价对象在满足全部限制条件下于估价时点市场价格为人民币壹佰壹拾捌万叁仟贰佰元整（RMB:1183200元）。
十二、估价人员：
汪军法 注册房地产估价师

十三、审核：
程义生 注册房地产估价师

十四、估价作业日期：
5月8-9日
十五、估价汇报应用使用期：
假如房地产市场比较平稳，本估价汇报应用使用期自估价时点起十二个月内有效。
十六、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金可能性。
1、估价对象正当用途为住宅，独立使用性较强，分割使用、转让对估价对象价值有不利影响。
2、假定在估价时点拍卖或变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购置群体受到限制及心理排斥原因影响，最可能实现价格通常比公开市场价格要低，估计和评定市场价值差异程度大约在 10%-15%。
3、处理房地产时，其变现时间长短和费用、税金种类、数额和清偿次序和处理方法和营销策略等原因相关。通常说来，以拍卖方法处理房地产时，变现时间较短，但变现价格通常较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金（成交价格5%）、营业税（增值部分5.5%）及部分手续费。
十七、估价汇报使用提醒
1、估价对象情况和房地产市场情况因时间改变对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域原因不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大波动情况下，估计估价汇报使用使用期内，房地产抵押价值基础保持稳定。
2、对抵押期间可能产生房地产信贷风险，估价汇报使用者应给关注: 估价对象可能会因为房屋现实状况变更、环境改变和房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因造成房地产抵押价值减损。
3、估价汇报使用者应合理使用评定价值,关注处理房地产时快速变现及费用影响,当房地产抵押估价汇报出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
4、定时或在房地产市场价格改变比较快时对房地产抵押价值进行再评定。