安置工程前期物业管理项目招标文件模板.doc

南郊区采煤沉陷区搬迁西韩岭安置工程前期物业管理项目 招 标 文 件 招标编号：DR-【CMCXQAZ】-WY015 大同市德润招投标代理有限责任企业二 O 一六 年十二 月 目录第一章 招标公告1第二章 招标项目介绍4一、 A区4二、 B区8三、 C区12第三章 投标须知16一、 总则16二、 招标18三、 投标文件编制20四、投标文件格式23第四章 物业服务内容及标准32第一节 人力资源管理32第二节 物业服务标准及内容32第五章 评标措施38第六章 物业服务协议41第七章 附件57附件1 投标函57附件2 大同市物业管理项目投标立案申请书58附件3 投标文件商务部分封皮61附件4 开标报价一览表62附件5 分项物业服务费用报价明细表63附件6 拟投入本项目设施设备一览表66附件7 投标文件技术部分封皮67附件8 投标文件资信部分封皮68附件9 法人资格证实书69附件10 法人代表授权书70附件11 证件复印件具体要求71附件12 项目经理情况表72附件13 荣誉、信用情况表73附件14 财务情况表74附件15 项目需求偏离表75附件16 招标文件补遗确定函76附件17 投标单位退款信息表77第一章 招标公告一、 招标项目名称： 南郊区采煤沉陷区搬迁西韩岭安置工程前期物 业管理项目 二、 招标人： 大同市南郊区采煤沉陷区综合治理办公室三、 项目类型： 住宅 A标段项目地址及项目四至范围：（西韩岭村西北） X=15401.925,y=22888.626 X=15506.384,y=23232.651X=15180.285,y=22865.607X=15183.170,y=2323.257 项目总用地面积： 208644.37平方米 住宅总建筑面积：131447.71平方米 B标段项目地址及项目四至范围：（西韩岭村西北） X=15150.339,y=22865.847X=15149.904,y=23235.525X=14780.784,y=22868.802X=14783.004,y=23228.478 项目总用地面积： 291960.03平方米 住宅总建筑面积： 203007.42平方米 C标段项目地址及项目四至范围：（西韩岭村西北） X=15091.141,y=23235.526X=15093.461,y=23525.426X=14783.698,y=23238.478X=14785.979,y=23527.779 项目总用地面积： 168040.35平方米 住宅总建筑面积： 118300.73平方米 项目服务期： 三年 项目预算服务费单价： A标段： 0.6元/月平方米B标段： 高层0.6元/月平方米电梯维护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米C标段：高层0.6元/月平方米电梯维护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米 注：三个标段可兼投不可兼中。四、 招标方法： 公开招标五、 公告公布： 本公告在大同市房产信息网及山西经济日 报同期公布六、 投标人资质条件要求： 投标申请人必需同时含有以下条件，并提供且不限于以下资料： 1、投标人必需含有工商部门登记注册独立法人资格；2、投标人必需含有国家三级及以上物业管理企业资质证书物 业管理企业； 3、派驻项目经理必需含有建设部部门经理及以上岗位证书；4、 必需有管理10万平米以上小区经验；5、 含有良好商业信誉和健全财务会计制度；6、 含有推行协议所必需设备和专业技术能力；7、 有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计；8、 参与此次招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法统计；七、 资格预审：此次招标对投标人实施资格预审。申请报名时请携带以下资料原件及加盖公章复印件两套：1、营业执照(副本);2、资质证书;3、税务登记证;4、组织机构代码证;5、物业经理上岗证;6、供给商代表是法定代表人，需提供法定代表人身份证，供给商代表不是法定代表人，经办人需持有法人授权委托书及经办人身份证;7、检察机关行贿犯罪档案查询结果通知函。 八、 招标文件售价：每套人民币叁佰元整￥300元（售后不退） 九、时间、地点安排：（逾期送达或未送达指定地点投标文件，招标人不予受理）l 公 告 期： 年12月 19日至 12月26日 l 申请报名及发售标书时间： 年12月19日至 12月26日（工作时间，节假日除外） l 开标及投标文件递交截止时间： 年 1 月12 日8：30分（北京时间）。l 投标文件发售、投标文件递交及开标地点：大同市德润招投标代理有限责任企业，大同市永泰南路文博苑小区S9号楼四层l 联 系 人：刘建军 l 联络电话：[phone] l 电子邮箱：l 邮 编：037000l 招标方联络人：单学毅 大同市德润招投标代理有限责任企业 12月18日第二章 招标项目介绍一、 A区一、 基础情况序项目明细相关内容1项目名称A地块2项目地址南郊区西韩岭村西北3物业实施管理时间从签定物业服务协议起生效4招标人5地块四至范围X=15401.925,y=22888.626X=15506.384,y=23232.651X=15180.285,y=22865.607X=15183.170,y=2323.2576物业类型住宅+底商二、 项目情况 房屋建筑情况序号项目明细面积1住宅建筑面积131447.71高层住宅建筑面积-多层住宅建筑面积131447.712非住宅建筑面积18401.34商业网点13737.7物业用房（位置：s34二层，s41二层 ）994.48换热站334.9幼稚园3334.26三、 物业组成明细类型层数幢数单元数户数多层六311611932商业网点二层12累计 四、 硬件及配套情况（相关内容参考以下内容）序号项目明细相关内容1园区大门32供暖方法集中供暖3宽带接入无4自来水二次加压无5高层供暖二次加压无6电梯维护无7垃圾清运8箱变49业主信报箱无10消防系统室内消火栓11红外线监控系统无12安全监视系统无13单元门类型防盗楼宇门14化粪池个数415垃圾桶个数16垃圾中转站五、 公共设施设备用电情况序号项目明细数量总功率（千瓦）1路灯2楼道照明灯9662332.893草坪灯4草坪射灯5物业用房照明6电梯7安全及监控系统报警系统无监控系统无六、 建筑材料序号项目明细相关内容1基础及结构材料砖混，框架2墙体楼面材料粉煤灰烧结砖3园区围墙铁艺栏杆4公共区域地面材料便道砖5车行道表面材料混凝土路面6人行道表面材料便道砖7物业用房地面材料二、 B区一、 基础情况序项目明细相关内容1项目名称B地块2项目地址南郊区西韩岭村西北3物业实施管理时间从签定物业服务协议起生效4招标人5地块四至范围X=15150.339,y=22865.847X=15149.904,y=23235.525X=14780.784,y=22868.802X=14783.004,y=23228.4786物业类型住宅二、 项目情况 房屋建筑情况序号项目明细面积1住宅建筑面积203007.42高层住宅建筑面积53966.2多层住宅建筑面积149041.222非住宅建筑面积13644.99商业网点10257.8物业用房（位置： ）1336.56换热站743.6幼稚园1307.03三、 物业组成明细类型层数幢数单元数户数电梯数高层1841143216多层6391812172商业网点210累计53189260416 四、 硬件及配套情况（相关内容参考以下内容）序号项目明细相关内容1园区大门32供暖方法集中供热3宽带接入无4自来水二次加压水泵房二次加压5高层供暖二次加压换热站二次加压6电梯维护保修期厂家无偿，其它收费维护7垃圾清运转运车8箱变89业主信报箱10消防系统室外消火栓11红外线监控系统12安全监视系统13单元门类型14化粪池个数1915垃圾桶个数16垃圾中转站五、 公共设施设备用电情况序号项目明细数量总功率（千瓦）1路灯2楼道照明灯3草坪灯4草坪射灯5物业用房照明6电梯7安全及监控系统报警系统监控系统六、 建筑材料序号项目明细相关内容1基础及结构材料砖混，框架2墙体楼面材料粉煤灰烧结砖3园区围墙铁艺栏杆4公共区域地面材料便道砖 5车行道表面材料混凝土路面6人行道表面材料7物业用房地面材料三、 C区一、 基础情况序项目明细相关内容1项目名称C地块2项目地址南郊区西韩岭村西北3物业实施管理时间从签定物业服务协议起生效4招标人5地块四至范围X=15091.141,y=23235.526X=15093.461,y=23525.426X=14783.698,y=23238.478X=14785.979,y=23527.7796物业类型住宅二、 项目情况 房屋建筑情况序号项目明细面积1住宅建筑面积118300.73高层住宅建筑面积18504.98多层住宅建筑面积99795.752非住宅建筑面积7743.56商业网点4001.52物业用房（位置： ）532.46换热站370幼稚园2839.58三、 物业组成明细类型层数幢数单元数户数电梯数高层18131326多层6291241488商业网点24累计3412716206 四、 硬件及配套情况（相关内容参考以下内容）序号项目明细相关内容1园区大门22供暖方法集中供暖3宽带接入无4自来水二次加压高层5高层供暖二次加压高层6电梯维护保修期厂家无偿，其它收费维修7垃圾清运转运车8箱变59业主信报箱10消防系统室外消火栓，地库水幕11红外线监控系统12安全监视系统13单元门类型防盗楼宇门14化粪池个数3415垃圾桶个数16垃圾中转站五、 公共设施设备用电情况序号项目明细数量总功率（千瓦）1路灯2楼道照明灯3草坪灯4草坪射灯5物业用房照明6电梯7安全及监控系统报警系统监控系统六、 建筑材料序号项目明细相关内容1基础及结构材料砖混，框架2墙体楼面材料粉煤灰烧结砖3园区围墙铁艺栏杆4公共区域地面材料便道砖5车行道表面材料混凝土路面6人行道表面材料便道砖7物业用房地面材料第三章 投标须知一、 总则1、 招标说明依据大同市物业管理招标投标管理措施采取公开招标方法选聘本项目标物业服务企业。2、 定义以下定义适适用于本项目招标所形成文件。（1） “招标人”是指依法提出物业服务招标项目并组织招标建设单位、业主大会及其它拥有物业全部权法人或组织。（2） “投标人”指响应物业服务招标、参与投标竞争物业服务企业。（3） “招标代理机构”是指依法设置市场中介组织，关键从事物业服务招标代理业务并提供相关服务。3、 投标人资格投标申请人必需同时含有以下条件，并提供且不限于以下资料： （1）投标人必需含有工商部门登记注册独立法人资格；（2） 投标人必需含有国家三级及以上物业管理企业资质证书物业管理企业；（3） 派驻项目经理必需含有建设部部门经理及以上岗位证书；（4） 必需有管理10万平米以上小区经验；（5） 含有良好商业信誉和健全财务会计制度；（6） 含有推行协议所必需设备和专业技术能力；（7） 有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计；（8） 参与此次招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法统计；（9） 此次招标项目共分为三个标段，三个标段同时开标，符合投标人资格投标人能够兼投，但不能够兼中。4、 投标费用说明（1） 投标人应负担全部和准备和参与投标相关费用，代理机构在任何情况下均无义务和责任负担这些费用。（2） 投标人确定投标时，需交纳对应标段投标确保金： A标段：小写人民币37100.00元整； 大写人民币叁万柒仟壹佰元整；B标段：小写人民币51400.00元整； 大写人民币伍万壹仟肆佰元整；C标段：小写人民币32700.00元整； 大写人民币叁万贰仟柒佰元整。（3） 投标人中标后，按大同市物业管理条例第四十六条之要求，招标人和投标人在30日内正式签定物业服务协议，并报区（县）房产管理部门立案。（4） 此次招标由中标人根据国家发展和改革委员会文件发改价格534号文件一次性支付代理服务费。（5） 物业服务费标准：A标段： 0.6元/月平方米B标段： 高层0.6元/月平方米电梯维护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米C标段：高层0.6元/月平方米电梯维护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米二、 招标1、 招标文件组成招标文件包含下列文件及依据工作需要向全部投标人发出补充通知等资料。第一章 招标公告第二章 招标项目介绍第三章 投标须知 第四章 物业服务内容及标准第五章 评标措施第六章 物业服务协议第七章 附件2、 主管部门立案招标人提交招标申请材料报物业项目所在区行政主管部门立案，取得招标立案回执。 3、 公布招标公告（1） 招标人持区（县）、市房产管理部门出具立案回执到代理机构登记并办理招标公告公布事宜。（2） 招标公告期满后，投标人少于3人，经同意招标人和房产管理部门能够采取协议方法选聘物业服务企业。并按相关要求进行协议选聘。4、 招标文件获取（1） 投标人根据招标公告要求提供资信原件及复印件到招标代理机构购置招标文件。（2） 投标人应认真阅读招标文件中全部条款，根据招标文件要求编写投标文件。假如投标文件不符合招标文件要求，对招标工作造成影响，由投标人全权负责。（3） 投标人应依招标文件页码次序认真检验其完整性，若发觉缺页或附件不全时，第一时间向招标代理企业提出，方便补齐。如没有提出，被视为招标文件完整。5、 踏勘项目现场招标人依据项目标具体情况，能够组织投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对投标人提出疑问，招标人应该给予澄清，并以书面形式发送给投标人。6、 招标文件修改（1） 招标人对已发出招标文件给予澄清或修改，于提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知全部投标人。澄清或修改内容应作为招标文件组成部分。（2） 招标人对招标文件澄清或修改内容应该书面报送物业所在地区、县（市）房产管理部门立案。三、 投标文件编制1、 投标文件编制基础要求（1） 投标人应该根据招标文件内容和要求编制投标文件，投标文件应该对招标文件提出实质性要求和条件做出响应。标“*”部分为必需作出实质响应之内容。（2） 招标人和投标人之间一切来往文件均应使用汉字，文件格式参考招标文件第三章第四部分。2、 投标文件组成 投标人必需按以下次序提供相关资料，正本/副本中每项资料复印件，均需加盖投标人公章，需要法人签章地方要求法人签章或签字。（1） *投标函：包含管理目标及其它履约承诺等。（2） *技术部分文件：包含物业管理服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置和相关管理制度投标技术规范偏离表及投标人认为需要提供其它技术材料。（3） *商务部分文件：包含开标一览表、投标分项报价表、物业服务费报价、拟投入本项目设施设备明细、物业服务承诺书。（4） *资信部分文件：包含企业介绍、组织结构、有效企业法人营业执照副本、税务登记证副本、企业组织机构代码证副本，物业服务企业资质、信用情况、法人代表身份证复印件、银行开户许可证、授权委托书原件、被授权人身份证或身份证复印件、投标确保金收据复印件、管理业绩及获奖证实、检察机关行贿犯罪档案查询结果通知函。说明：具体内容参看招标文件第三章第四部分投标文件格式。3、 *投标确保金（1） 投标人在购置招标文件同时，按各标段提交投标确保金，此确保金是投标一个组成部分。（2） 依据投标人选择，投标确保金应采取电汇、转账等非现金方法进行交纳（对于不能以电汇或转账形式，而采取现金方法缴纳投标确保金，应以财务名义出具书面说明）, 投标确保金应从投标人基础账户中汇出，必需在提交投标文件截止时间前到账，不然将造成投标被拒绝。 收款单位名称：大同市德润招投标代理有限责任企业 开户行：中行南城支行 帐 号：7（3） 投标人投标确保金电汇、转账等非现金方法交纳后，须在汇款/转帐凭单用途栏中写明投标人名称及项目编号。（4） 注：投标人在办理投标确保金汇缴时必需在汇款单位附加信息及用途栏注明该项目标“招标编号”。并将凭单复印件（扫描件）传送我企业以备查验。投标人递交投标文件时，将投标确保金退还信息表（详见招标文件附表17）单独递交代理企业。（5） 未按要求提交投标确保金，或所提交确保金不完全符合各项要求投标，将被视为无效投标。（6） 如投标人有下列情况，将被没收投标确保金a. 投标人未能在要求时间内按要求提交投标文件，造成招投标工作中止；b. 投标人未按招标人要求响应招标工作程序，造成招投标工作中止；c. 投标人未按招标文件要求制作投标文件，造成招标投标工作中止；d. 投标人在投标阶段撤回其投标文件，造成招标投标工作中止；e. 投标人对经评标委员会修正后报价拒绝签字确定；f. 因为中标人原因，未能在要求期限内签署物业服务协议。（7） 投标确保金退还各投标人如无上述七项所列情况，在中标结果公告后5个工作日内，未中标投标人投标确保金由招标代理机构财务部门办理退还手续。4、 投标文件签署(1) 投标人应按投标资料表要求，向招标人递交投标文件，并明确标明“正本”或“副本”。投标文件“正本”和“副本”如有不一致之处，以“正本”为准。(2) 投标文件“正本”和“副本”均应使用不能涂改墨水打印或书写，同时按招标文件第三章第四部分对投标文件格式要求，对需要加盖投标人公章或法人签章处进行加盖章处理（加盖公章处复印无效）。(3) 如投标人对投标文件错误处必需修改，修改处应加盖投标人公章，不然所做修改无效。 四、投标文件格式（一） 投标函 （详见附件1）（二） 商务部分文件1、 商务部分文件：包含开标一览表、分项报价表、分项报价明细2、 物业服务收费测算说明（1） 物业服务收费明细是招标文件确定招标范围内全部工作内容价格表现。（2） 投标人在编制物业服务收费明细时，必需根据国家发展改革委员会、建设部相关物业服务收费管理措施通知大同市物业服务收费管理实施细则相关内容进行测算。3、 物业服务收费测算要求（1） 投标价格采取方法 根据每个月每平方米建筑面积计算。（2） 投标货币 投标文件报价中单价和总价全部采取人民币表示。（3） 数字表示方法全部采取阿拉伯数字表示，计算结果应该保留小数点后1位，第二位小数四舍五入，同时用汉字大写注明（数字有误以汉字大写为准）（4） 投入本项目设施设备配置表（格式见附件7）（5） 收费形式：包干制。（6） 投标人应依据招标人提供招标文件、补充通知要求，参考大同市物业服务社会平均费用水平、大同市物业服务收费管理实施细则，同时综合考虑企业本身情况及市场原因编制物业服务收费明细。（7） 物业服务收费测算及分项开支测算请采取表格形式表示，由汇总表说明物业服务总收费报价金额和各分项费用分摊百分比，由明细表说明各分项收费报价金额及测算依据，费用支出应参考评分表所列名项费用控制范围测算，如有偏离，可说明原因，商务报价评审分项开支总额及分项费用控制百分比符合性、合理性（分项报价参考评分表所列项目逐一报价）。（8） 统一报价表和投标函单独封存、和投标文件同时递交。（三） 技术部分文件 包含但不限于以下内容：1、 *管理服务总体模式及配套方法；2、 *管理机构设置、运作步骤、激励监督机制、管理方法；3、 *拟设置各项规范和管理规章及档案资料建立和管理；4、 *人员招聘培训实施方案；5、 *日常服务方案；6、 *服务应急预案；7、 *整年定时服务项目；8、 *服务承诺书；9、 *服务管理考评措施；10、 *其它服务方案；（四） 资信部分文件1、 *企业简历：企业经营范围、企业文化等2、 *企业法人营业执照副本复印件3、 *物业管理企业资质证书副本复印件（经年审合格）4、 *法人代表身份证复印件、法人代表授权书、被授权人身份证复印件、投标确保金收据复印件5、 *检察机关行贿犯罪档案查询结果通知函6、 *荣誉情况（详见附件13）7、 * 信用等级及不良信用统计该部分资料由市房产管理局物业管理科进行原件审查，并提出审查意见。8、 上年度财务情况表 （详见附件14） 9、 *拟派项目经理 系 企业法定代表人，现拟派 为“ ”物业服务项目经理。若我方中标，拟派项目经理在1年内不更换。表格格式（详见附件12） 投标人： （公章） 法定代表人： （签字/盖章） 年 月 日四、 投标文件递交1、 *投标人应该于招标文件确定提交投标文件截止时间前将投标文件密封送至招投标代理企业。2、 *投标文件密封和标识（1） 投标人将投标函一份、开标报价一览表一份、电子版一份（U盘）密封包装在一个密封袋里，并在信封上标明“开标一览表”、投标单位名称。（2） 投标人将投标文件技术部分文件、商务部分文件、资信部分文件合并装订，标明“正本”和“副本”（正本1份、副本4份），并密封在一个包装中，投标文件采取A4白纸打印（正文使用宋体四号字，表格内容使用宋体五号字），根据招标文件所要求内容次序，统一编制目录、编排连续自然数页码，装订采取左侧胶装、不易散开、不掉页，不得采取活页装订。（3） 在包装上应写明投标人及投标项目标名称，并注明“开标时间以前不得开封”，同时在包装连接处加盖投标人公章及法定代表人名章。3、 *投标文件有下列情形之一，视为无效，不得进入开标或评标阶段：（1） 逾期提交；（2） 提交时未密封；（3） 密封处无投标人法定代表人签字（名章）和企业公章；（4） 投标报价超出拦标价或比拦标价下浮幅度超出30%；（5） 投标文件未按招标文件要求制作、关键内容字迹模糊无法识别；（6） 法定代表人、投标人代表或拟任招标项目标项目经理未能按要求参与开评标会议。法定代表人、投标人代表、项目经理未提供身份证、项目经理未提供岗位证书；（7） 投标文件中要求加盖公章或签字地方未加盖单位公章，和法定代表人未签章；（8） 资信部分提供资格文件不符合招标文件要求；（9） 由评标委员会确定投标文件无效。五、 开标和评标1、 开标（1） 开标在招标文件确定提交投标文件截止时间同一时间公开进行，由招标代理人主持。市房产管理局指派专员监督开标、评标过程。（2） 开标时，依据大同市物业服务招标投标评标标准拆封投标函及开标报价一览表。（3） 招标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前收到有效投标文件，开标时全部当众给予拆封。开标前后次序由各投标人签到次序决定。（4） 由招标人代表、代理人、监督人、投标人代表共同检验投标文件密封情况。经确定无误后，由工作人员当众拆封，宣告投标人名称、投标价格。2、 投标文件澄清为了有利于投标文件审查、评价和比较，评标委员会能够要求投标人对投标文件中含义不明确内容作必需澄清或说明。3、 评标委员会评标由依法组建评标委员会在封闭情况下进行，整个评标过程在主管部门监督下完成。（1） 物业管理评标教授和招标人代表组成评标委员会负责评标活动，评标委员会组员五人或五人以上单数。（2） 评标委员会中评标教授由招标人于开标当日在市房产管理局设置评标教授库中随机确定。（3） 评标教授名单在开标前保密。（4） 和招标人和投标人存在利害关系评标教授不得进入评标委员会，已经进入应该更换。4、 评标内容保密（1） 开标后，直到宣告授予中标人协议为止，凡属于审查、澄清、评价和比较投标文件相关资料和相关授予协议信息，全部不应向投标人或和该过程无关其它人泄露。（2） 在投标文件审查、澄清、评价和比较和授予协议过程中，投标人对招标人和评标委员会施加影响任何行为，全部将造成取消投标资格。5、 错误修正（1） 评标委员会对有效投标进行校核，修正错误。（2） 评标委员会对经修正后投标文件依据本招标文件中评标措施进行评价和比较，并提出评审意见。（3） 修正内容不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。（4） 投标文件错误修正标准：a. 假如用数字表示数额和用文字表示数额不一致时，以文字数额为准；b. 投标文件中当出现投标报价、费用成本测算前后不一致时，以成本测算为准；c. 评标委员会按上述修正错误标准及方法，对投标文件进行修正。经投标人确定同意后，修正后投标文件对投标人起约束作用。6、 有下列情形，招标人应重新组织招标：(1) 因投标人不符合投标条件或投标文件无效造成不符合开标条件。(2) 经评标委员会评审，排名第一投标人应该作为中标人，中标人放弃中标。六、 定标1、 定标评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标汇报。确定排名第一投标人为中标人。2、 中标通知书经监督人确定，招标人出具中标通知书，招标人和中标人应该到大同市房产管理部门办理中标立案手续。七、 协议授予1、 招标人向中标人发出中标通知书，并在中标通知书发出后30日内和中标人签署物业服务协议。中标人投标文件应该作为物业服务协议附件。2、 招标人和中标人签署物业服务协议应在项目所在区（县）房产管理部门立案，并报市房产管理局。八、 招标人1、 招标人： 大同市南郊区采煤沉陷区综合治理办公室 2、 地址： 南郊区西韩岭村西南3、 联络人： 单学毅电 话： 九、 招标代理人1、 招标代理人：大同市德润招投标代理有限责任企业2、 地址： 大同市文博苑S9号楼4层3、 联络人： 刘建军4、 电话： 5、 邮箱：十、 监督单位1、 监督单位：大同市房产管理局物业管理科2、 地址：大同市人民政府办公楼西配楼718房3、 联络人：张宝良4、 电话：十一、 行政主管部门1、 主管部门：大同市房产管理局2、 地址：大同市人民政府办公楼西配楼718房第四章 物业服务内容及标准第一节 人力资源管理 岗位素质要求1、 物业经理：年纪45岁以下；大专以上文化，两年以上从业经验，物业服务企业经理上岗证。2、 管理员：大专以上学历，1年以上物业行业从业经理，在其它项目担任过相同职务，业绩良好，良好组织、沟通、协调能力。3、 工程维护人员：年纪40岁以下；高中以上学历，有相关技术职称。4、 秩序维护人员：50岁以下，身体健康，相貌端正，无不良统计，工作责任心强。5、 保洁绿化人员：含有对应项目标保洁绿化经验，年纪在55岁以下。第二节 物业服务标准及内容一、日常管理和服务1、管理站设置：小区设置管理站、配置办公家俱，电话、电脑等通常办公设备。2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员根据相关要求分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整齐。3、服务时间：周一至周六在小区管理处进行8小时业务接待并提供服务，其它时间设电话接待。4、工作计划：制订小区物业服务和物业服务年度工作计划并组织实施，每十二个月向委托方汇报一次计划实施情况。5、管理制度：有明确值班制度和交接班制订，工作有统计。制订管理处内部管理制度和考评制度。6、制度公告：服务场所公告办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。7、服务费收支：每十二个月向业主公布财务情况一次。8、满意度调查：采取多个形式和业主或使用人沟通，对沟通和测评结果进行分析并立即整改，满意度70%以上。9、档案管理：建立小区物业服务档案（包含物业完工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等）。10、财务管理：建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用收支进行财务管理，做到运作规范，账目清楚。11、装修事项：通知业主或使用人装修须知，对违章装修、违章搭建应立即劝阻、阻止并汇报相关部门。12、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收汇报。13、小区文化：每十二个月开展1次有一定规模小区文化活动。二、日常维护保养服务1、维修服务：急修服务10小时内到位，36小时内修复；小修5日内修复；特殊情况必需做出说明和限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业原因出现问题，帮助业主和建设单位等责任单位进行联络和沟通。2、房屋结构：每十二个月一次以上对房屋结构、包含使用安全部位进行检验并有统计，发觉损坏立即通知相关业主、使用人并安排专题维修。3、门窗：每六个月一次巡视楼内共用部位门窗，保持门窗开闭正常。4、屋顶：每十二个月检验一次，发觉屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应立即通知相关业主、使用人并安排专题维修。5、道路、路面、侧石、窨井盖：每六个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发觉损坏立即通知相关业主、使用人并安排专题维修，井盖不缺损，能正常使用。6、雨、污水管道及化粪池：每十二个月对楼外排水管道巡检一次，适时清理、清掏楼外排水管道及化粪池。7、地面排水沟和围墙：每六个月一次巡查、清理地面排水沟泥砂和杂物，围墙每十二个月巡查一次。8、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在关键通道设置安全疏散指示，每六个月检验一次，缺损立即补齐，确保标志清楚完整。9、公共照明系统：楼道灯完好率90%，景观灯、节日彩灯完好率为80%以上。室内、室外公共电器柜每季巡查一次。10、消防系统：消防泵、消火栓每十二个月检验一次，每十二个月保养一次。灭火器每十二个月检验一次。消防水带每十二个月检验一次，消防管网压力每十二个月检验两次。11、智能化系统：系统每六个月检验一次，发觉问题立即维修。保留当日监控录像。三、物业服务区域清洁卫生服务1、共用楼道：每七天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；每七天清洁1次楼梯扶手；每三个月擦抹1次各层和通道防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每三个月擦1次楼道共用门窗玻璃。2、电梯及电梯厅：每2日清洁1次电梯轿厢，抹布擦拭