深圳市物业管理公司管理制度案例样本.doc

物业管理企业管理制度案例  

以下内容是依据深圳市某物业管理企业制度体系而选编部分制度示例。
     （一）领导制度
  1．董事会职权。
    （l）议定本企业长远计划和经营方针。并报上级企业审定。
    （2）依据企业长远计划和经营范围，讨论和决定本企业机构设置、人员编制和职责范围，并报上级企业立案。
    （3）讨论和经过企业年度工作计划和财务预算。

     （4) 定和经过企业年度工作汇报和财务决算。
    （5）提出企业董事、总经理、副总经理以上管理人员任免和奖惩提议，报上级企业审定，讨论和决定各部、室和管理处正副职人员任免和奖惩。
    （6）依据上级企业制订工资政策和标准对本企业工资标准进行制订和修定。
    （7）讨论和议定企业关键规章制度和职员队伍组织建设、思想建设等重大问题。
    （8）讨论和审核相关购置房屋、汽车、开工建设等和在X万以上非生产性设备、物品及开支，并报上级企业同意。
    （9）依据工作需要作出授权决议和讨论其它重大问题。
    2．总经理办公会议职权（相当于部门职责）。
    （参与人为企业正副总经理，各部门、各管理处正职和没有正职部门副职）在本企业董事会领导下，总经理办公会议负责依据董事会决议和决定处理企业日常工作，其具体职权为：
    （1）讨论向董事会提交机构数量、人员编制、企业长远发展计划等。
    （2）讨论向董事会提交年度工作计划、各项管理制度及其实施和实施方法。    （3）提出各部门正副经理、各管理处正副主任任免、奖惩提议，报董事会审批。
    （4）讨论决定企业机关各部门、各管理处下属工作人员招聘、调整、奖惩、解聘等事宜。
    （5）讨论本企业财务决算，提交董事会经过实施。
    （6）讨论本企业年度工作总结，报董事会经过。
    （7）提出企业职员工资、福利待遇方案，提交董事会经过。
    （8）提出购置房屋、汽车、电脑等设备计划、报董事会讨论，讨论决定价值在X千元以下非生产性设备物品购置。
    （9）讨论企业各项制度实施情况和提出修改意见。
    （10）研究决定企业公关工作事宜和职员集体福利、康乐活动等事项。
    （11）依据工作需要，讨论决定应由集体研究决定其它问题。
    3．正副总经理岗位职责。
    总经理岗位职责：
    （l）在企业董事会领导下，负责董事会决定落实落实，负责企业全方面领导和管理工作。
    （2）负责召集和主持总经理办公会议，研究、处理总经理办公会议职权内各项工作和问题。
    （3）负责协调、指导副总经理及部门经理、各个管理处主任工作，确保企业各方面工作顺利进行。
    （4）负责向董事会提出需经由董事会讨论、经过或决定问题议案。
    （5）分管财务部门和办公室工作，负责组织编制企业年度财务预算，做好财务审核监督，并负责拟任部门副经理、管理处副主任以上职务人员判定、录用、解聘等工作。
    （6）负责企业关键公关及接待工作。
    （7）同意副总经理、部门经理、管理处主任公出及假期安排。
    （8）兼任企业党支部书记工作，根据上级党委要求，负责党支部全方面工作。
    （9）有以下审批权限。
    ①供货协议在X万元人民币以上。
    ②工程分包协议在X千元人民币以上。
    ③非生产性用具购置单项在X千元人民币以下。
    ④应酬报销一次在X百元人民币以上。
    （10）完成上级企业董事会、本企业董事会及董事长授权或交办其它工作任务。
    副总经理岗位职责：
    （l）在总经理领导下，分管工程部、保安部、清洁部和各管理处工作。
    （2）负责统筹物业管理企业内部管理工作，帮助总经理协调各部门、各管理处之间工作关系。
    （3）负责企业职员思想教育和队伍建设和应聘职员招聘、奖惩、解聘等管理工作。
    （4）负责组织制订、修订企业各项管理制度，提交董事会经过并监督其实施。    （5）依据分管部门和各管理处工作需要，提出人员调整意见，提交总经理办公会议或董事会决定。
    （6）负责新物业大厦接管及管理处筹备工作。
（7）受总经理委托，在总经理因事不在岗位时，代行总经理职权。
    （8）有以下审批权限：
    ①供货协议在X万元人民币以上。
    ②工程分包协议在X千元人民币以上。
    ③非生产性用具购置单项在X千元人民币以下。
    ④应酬报销一次在X人民币以上。
    （9）完成董事会、董事长、总经理授权或交办其它工作任务。

     （二）管理机构及管理人员职责制度

     1．部门及其管理制度。
    办公室职责：
    （互）学习、研究党和国家方针、政策，落实落实企业各项工作指令；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理工作决议提供可靠依据。
    （2）负责企业工作计划、总结、规章制度等各类文件起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴管理工作。
    （3）承接企业各类会议会务工作，做好会议统计，整理会议纪要。
    （4）负责上级和外来文电收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。
    （5）帮助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和管理处认真立即地落实落实企业各项工作决议和指令。
    （6）负责企业人事工作，依据总经理指示做好职员接收、调配、解聘、考评和管理工作。

    （7）负责企业职员食堂管理工作。
    （8）负责企业车辆调度、使用和维修保养工作。
    （9）负责企业办公室、洗手间及楼梯通道卫生清洁工作。
    （10）负责企业对外联络和来请来访接待事宜。
    （11）完成总经理交办其它工作。
    工程部职责：
    （1）参与新入伙楼宇工程验收，对验收中发觉问题立即汇报上级企业，以求得四处理。
    （2）提供新入伙楼宇相关设施增补改造初步方案，对外发包工程进行初审，会同管理处监督施工质量，主持完工验收。
（3）对管理处提出大厦设施改造方案进行技术审定。
    （4）掌握机电设备情况，编制机电设备维修保养计划，检验实施情况，对管理处管理设备维修进行技术指导。
    （5）负责对各大厦工程技术资料、设备说明书、维修保养统计搜集、整理、存档。
    （6）对各楼宇电梯、电视、呼叫设备直接管理、维修、年审，确保正常运转。

     2．部门责任人岗位责任制示意。
    办公室主任职责：
    (1）学习目前国家方针、政策，落实落实企业各项工作指令；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理工作决议提供可靠依据。
    （2）负责企业工作计划、总结、规章制度等各类文件起草、审核工作。
    （3）帮助总经理处理日常工作，当好参谋和助手，做好各部门、各管理处之间协调工作。
（4）负责企业对外联络工作，组织安排接待、参观等公关活动。
    （5）主管企业人事工作，依据总经理指示做好职员接收、调查、解聘、考评等管理工作。
    （6）负责车辆调度和管理工作。
    （7）做好职员管理教育工作。
    （8）完成总经理交办其它工作。
    管理处主任岗位责任制：
    （1）果断落实实施物业管理企业工作方针、决议、计划和各项指令。
    （2）负责大厦管理处全方面领导和管理工作。
    (3）依据大厦实际情况核定人员编制并报企业同意，制订管理方案并组织实施

     （4）组织编制大厦年度财务预算并切实实施，严格控制日常管理费用支出。
    （5）负责对外联络事宜，做好内部协调工作。
    （6）负责职员思想政治教育工作，努力提升职员政治业务素质，坚持业主至上、服务第一宗旨，检验督促各岗位职员认真推行职责。
    （7）每七天组织召开一次班长例会，立即检验、总结和部署工作。
    （8）定时开展问卷调查或抽样访问活动，了解情况，听取意见，和业主保持良好合作关系，不停提升大厦管理水平。
    （9）帮助业主实施租房合约，主动配合租房管理，按实际需要．向业主委员会提供改善大厦服务系统提议。
    （l）会同工程部审核分包项目标报价，组织相关人员监督管理施工过程，确保改建和维修质量。
    （11）负责管理日常管理经费审查报批手续。
    工程部经理职责：
    （l）安排、协调、帮助及督促各专业助理完成各自范围内工作。
    （2）组织各专业管理人员代表物业管理企业参与新建楼宇入伙前管理验收工作。
    （3）提出新楼宇管理设郴斯【改猪初步方案。
    （4）掌握各楼宇设施和机电设备性能及完好情况，组织各助理按时制订维修保养计划和方法，检验完成情况。
   （5）代表物业管理企业办理相关工程机电方面各项业务。
    （6）向管理处介绍物业管理相关工程方面经验，提升管理服务水平。
    （7）负责对各大厦工程技术资料，设备说明书，技术档案等整理存档。
    （8）负责对工程技术人员业务培训和考评工作。
    3．职员岗位责任制示意。
    机电维修职责：
    工作范围：负责大厦电器、水泵、管道及各项设备保养和维修，大厦设施改善，公共设备监督及验收工作。
    工作职责：

     （1）天天进行预防性日常保养及检验工作。

     （2）注视设备及机械在运作过程中是否有异常现象，确保安全和正常运作。

     （3）对突发性故障应以最快时间修复，降低对业主影响。

     （4）控制能源降低消耗，降低成本，提供经济及可靠服务。

     （5）负责监察大厦自动系统操作。

    （6）对改善大厦设备，对业主装修咨询，提供技术上提议和监督工作。

     管理员职责：坚守岗位，礼貌待客，服从指挥，尽责尽力。

     大堂值班职责：

     （l）监视大堂活动，维持大堂秩序。

     （2）监视电梯运作，繁忙时帮助疏导。

     （3）做好访客登记、问询事宜。

     （4）处理紧急事件并立即向上级汇报。

     （5）经过闭路电视监察大厦内活动。

     （6）做好各项统计及用对讲机和其它岗位联络。

     车场护卫职责：

     （1）监管车场出入车辆。

     （2）统计违例车辆相关资料。

     （3）负责保持车辆道路通畅和清洁卫生。

     （4）保护车辆设备及财产。

     （5）阻止其它车辆占用租车车位。

     巡查职责：

    （1）负责大厦公众地方、停车场巡视工作。

    （2）公众地方每更巡4次，停车场每更巡6次。

    （3）填写巡接汇报。

    （4）巡按时应和值班室、控制室联络报更。

    （5）巡搂完成后仍驻守车场。

    （6）若大厦自动系统显示大厦设备发生。故障，要立即到现场观察并汇报。