蔬菜(农产品)批发大市场轻钢结构蔬菜交易大棚项目可行性研究报告.doc

XX蔬菜（农产品）批发大市场轻钢结构蔬菜交易大棚建设项目*蔬菜（农产品）批发大市场轻钢结构蔬菜交易大棚建设项目可行性研究报告 目 录第一章 项目单位基本情况11.1企业性质11.2人力资源11.3运营管理模式21.4经营情况及财务状况31.5企业发展战略3第二章 项目基本情况42.1项目建设背景42.2项目建设的必要性62.3建设内容及规模82.4总投资及资金来源92.5项目主要经济技术指标92.6各项建设条件落实情况10第三章 项目市场分析与销售方案153.1市场分析153.2营销策略、方案、模式233.3市场风险分析24第四章 项目建设方案264.1项目总体布局264.2建设规划和原则264.3建设标准与交易产品标准274.4蔬菜交易方案284.5建设方案294.6节能减排措施304.7项目实施进度安排31第五章 环境影响评价325.1环境影响325.2环境保护与治理措施335.3评价与审批35第六章 投资估算及资金筹措366.1项目总投资估算及投资使用方案366.2资金筹措方案39第七章 项目财务分析、经济分析及主要指标407.1财务分析指标计算和评估407.2项目经济评价结论44第八章 项目组织与管理458.1组织机构与职能划分458.2劳动定员488.3经营管理措施488.4技术培训508.5劳动安全、卫生与消防50第九章 项目风险分析及控制风险措施529.1风险因素识别529.2风险程度分析529.3控制风险的措施53第十章 项目招标内容5510.1招标依据5510.2招标范围5510.3招标方式5510.4招标组织形式56第十一章 社会效益分析5811.1 社会评价基本结论5811.2农业产业化经营5811.3农民增收、农业增效评价6011.4其他影响评价61有关证明材料62一、附件62二、附图63第一章 项目单位基本情况1.1企业性质*中远现代农业投资开发有限公司（以下简称 “中远公司”或“公司”） 性质为有限责任公司，成立于2008年3月，位于*市*市。该公司是*市人民政府为促进蔬菜产业发展，通过招商引进的河南中远公司和福建福清嘉叶现代农业开发公司共同投资成立的，企业注册资金达3000万元。公司已经投资2亿元进行蔬菜综合开发项目，已在*市镇桥镇建成2156亩出口蔬菜基地。该公司现为中国蔬菜流通协会团体会员单位、全国城市农贸中心联合会理事单位、*省农产品市场协会常务理事单位、*省农业产业化龙头企业。公司投资人的构成和投资份额如下表所示： 1.2人力资源公司现有职工138人，其中高级职称5人，中级职称12人，初级职称23人，形成了企业管理、市场营销、物流管理、农产品检测、信息工程、财务管理等专业门类齐全的团队。表11 人力资源配置表序号部门人员配置备注1总经理1总经理兼党支部书记。2副总经理23公司科室负责人9企管策划1、行政办1、党群1、人力资源1、冷库加工厂1、招商物业保安1、贸易部1。4各相关部门人员配置58企划3、行政6、党群2、人力资源1、财务3、招商物业4、保安部36、贸易3。5各相关部门人员配置68电算信息40、冷库管理技工8、农残检测6、卫生班4、基地部生产技术人员6、电工班4合计1381.3运营管理模式中远公司严格按现代企业管理制度运行，以公司法和企业章程为准，实行董事会领导下的总经理负责制，企业的重大生产、经营活动及重大科研项目的开发等均由董事会决定。图11 公司组织机构图 公司董事会卫生、保洁车人市场运营监事会总经理副总经理电算信息企划农残检测基地开发保安部财务副总经理加工出口贸易冷库商铺行业管理交易经营配送理货人力资源基地开发管理行政1.4经营情况及财务状况公司于2008年3月成立，运行情况良好，当年就产生了明显的经济效益。据财务审计报告，截止2008年底，公司总资产2250.79万元，净资产2245.47万元，负债5.32万元，当年实现销售收入3112.37万元，实现利润245.47万元。1.5企业发展战略公司将按照发展现代农业、建设社会主义新农村的要求，做大做强蔬菜种植基地，做活蔬菜批发大市场，推动*市乃至全省蔬菜产业的大发展。规划投入3亿元，从事蔬菜生产、加工、市场建设经营、出口贸易等相关业务。公司拟定三年内在*市乐港、镇桥、鸬鹚等乡（镇）建设10000亩绿色标准化蔬菜生产基地。并在充分利用、整合*市蔬菜开发总公司和蔬菜批发大市场的现有资源的基础上，新建一个占地540余亩、江南地域一流的大型现代化蔬菜（农产品）批发大市场。同时兴建农产品质量检测中心及贮藏、保鲜、加工、运输、装卸等物流配送设施，构筑与国际市场接轨的现代农产品流通体系。公司致力于构建从土地到餐桌的“绿色生态产业链”，以“企业+基地+农户”的形式，聘请专业技术人员指导农户进行科学种植，新上加工、冷链物流项目，外连国内外市场，内接农户种植基地，把生产、加工、销售、出口等环节有机地链结起来，从而打造*蔬菜产业的“联合舰队”。64第二章 项目基本情况2.1项目建设背景2009年中央一号文件第六次锁定“三农”，提出了28点措施促进农业稳定发展与农民持续增收，其中包括要加强农产品市场体系建设，加大力度支持重点产区和集散地农产品批发市场、集贸市场等流通基础设施建设等措施。国家十三部委发起的“三绿工程”、“食品安全行动计划”呼吁消费者进入“绿色市场”放心消费；农民专业户、经营者生产出越来越多的无公害蔬菜急需现代化的流通中心输入和输出；而蔬菜想打入国际市场参与竞争亦要求流通市场有所作为，所有这一切都汇集为建设发展大流通的迫切需求。蔬菜产业是我国仅次于粮食业的大产业，肩负着保障城镇蔬菜供应和促进农民增产的双重任务，直接关系到社会稳定和经济发展的大局。作为蔬菜流通的重要环节，蔬菜批发市场是蔬菜分销和沟通城乡社会经济的重要桥梁。*市是*省富有盛名的蔬菜生产基地，和第一个蔬菜产值高于粮食产值的县（市），是全国著名的“江南菜乡”和全国无公害蔬菜示范县（市）。*市现有的蔬菜批发市场建于1995年，是农业部在*命名最早的全国鲜活产品定点批发市场，为*市的蔬菜发展做出了很大的贡献。随着我国经济迅速发展，人民生活水平日益提高，蔬菜生产和交易集散功能的不断增加，原有的市场基础设施已无法满足进场交易双方的需求，特别是市场周边没有再发展的余地，制约了不断增长的交易车辆进场交易。而随着*城市建设现代化程度不断提高，设在城市中心区域的蔬菜批发市场已经与此不相适应。因市场交通拥挤，引发市场周边的交通堵塞，许多外地蔬菜运输车辆也因交通限制无法进入市场，市场周边多为居民区，交易产生的噪声严重影响了居民的身心健康。这些因素很大程度上制约了蔬菜市场和产业的发展。为了克服上述制约*蔬菜市场和产业的发展的因素，*中远现代农业投资开发有限公司投资1.2亿元建设*市蔬菜（农产品）批发大市场，项目选址在*市迎宾大道与206国道交叉口，于2008年4月24日经*省发展改革委员会经贸字（2008）451号批准立项，是*市2008年蔬菜综合开发的主要项目。项目规划占地21.2万平方米，项目主要建设有六个功能区：蔬菜、水果交易区；水产、海鲜冻品交易区；肉品、活禽、蛋品交易区；粮食、油脂、副食、调味品交易区；冷藏、仓储物流配载区；综合服务配套区。六个中心，即电子结算中心；供需信息采集发布中心；农残食品质量检验检测中心；安保、闭路监控中心；新品种新产品展示中心；市场服务中心。两条蔬菜深加工生产线：速冻枝豆，速冻蔬菜生产线；FD真空冻结干燥蔬菜生产线，以及相应配套的进出口贸易发展部，蔬菜冷链物流配送中心和垃圾污水废弃物处理中心。新市场项目计划2011年建成投产。本项目系*市蔬菜（农产品）批发大市场项目子项目，为了拓展更多的建设资金来源，促进*市蔬菜（农产品）批发大市场项目又好又快地建成，*中远现代农业投资开发有限公司拟申请世界银行贷款建设本项目，特委托*三星咨询公司开展项目可行性研究。2.2项目建设的必要性2.2.1促进*市及赣东北地区蔬菜产业化发展的需要*是江南菜乡，2008年蔬菜播面约26.8万亩，总产量约73.6万吨，总产值约8.56亿元。建设大型蔬菜批发市场，易于发挥其在蔬菜集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、蔬菜标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出。本项目批发市场集信息、物流、交易功能为一体，建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，使生产者、加工者、销售者、消费者能把握市场的脉搏，及时掌握供求信息，疏通产品销路，参加国内外商贸活动，充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，各地产品经批发市场集散交易后，籍水路、陆路分销到全国各地以及港澳等地，促进*及赣东北地区蔬菜生产产业化更上层楼。本项目建设的产地鲜菜交易大棚将为*的蔬菜产销提供现代化交易平台。随着蔬菜产业规模化发展，蔬菜销售规模的扩大，蔬菜交易方式的快捷便利、流通信息的增强，必然对*市的蔬菜产业化发展产生积极的促进作用。2.2.2是发挥龙头企业的优势，提高当地农民收入的需要2009年中央一号文件第六次锁定“三农”，提出了促进农业稳定发展与农民持续增收的28点措施，其中包括要加强农产品市场体系建设，加大力度支持重点产区和集散地农产品批发市场、集贸市场等流通基础设施建设等措施。发展具有比较优势的劳动密集型产业，是加快转移农村剩余劳动力的重大战略选择。蔬菜产业是一个效益高，市场潜力大的优势产业，蔬菜产业的快速发展成为农业发展、农民增收的新的经济增长点。*中远现代农业投资开发有限公司作为农业产业化市级和省级龙头企业，有义务推动蔬菜产业化经营，带动更多的农民致富。本项目建设充分发挥龙头企业在资金、资源方面的优势，建设现代化标准化蔬菜(农产品)批发市场，大力发展蔬菜产业化、规模化生产，将带动更多的农民种菜致富，还可以带动项目区交通运输业、服务业等多种相关产业的发展，并给当地农民提供更多的就业机会，有力促进区域经济的发展，推动社会主义新农村建设进程。2.2.3是保障蔬菜产品销售安全的需要治理餐桌污染，保障百姓消费，食品安全是国家近年来整顿治理市场经济秩序中一个重中之重的任务，新鲜蔬菜、生鲜食品的安全与否，不仅仅是一个经济问题，还是关系到保护广大群众身心健康的根本利益，是构建和谐、平安社会的大问题。通过本项目的建设，将为由生产者、中介组织、经营户建立现代化的交易平台，通过严格蔬菜的市场准入，科学的农残检测，台帐登记追溯制度，杜绝有农药残留的蔬菜进入市场，确保了每年进场交易的40万吨蔬菜质量安全，为40万左右的消费者安全、百姓的切身利益提供了可靠的保证。2.2.4是促进*市产业结构调整的需要蔬菜产业是*市的支柱产业，蔬菜产值高于粮食产值。近年来，*市围绕打造高品位“江南菜乡”的目标，以招商引资为抓手，以科技应用为支撑，抓住菜农增收这一主线不放松，预计2009年将完成蔬菜总播面达到27.5万亩、总产量达到80万吨、总产值9.5亿元、蔬菜亩平效益达3500元以上、菜区农民人均蔬菜收入达到500元。为此，2009年2月底，该市及时制定了新一轮蔬菜产业发展意见和“百千万”蔬菜产业工程实施方案，为新一轮蔬菜产业发展指明了方向，制定并落实了相关措施，同时，为推动“百千万”工程项目的顺利实施，*还连续出台了继续巩固扩大维兰蔬菜基地、巩固扩大中远标准化蔬菜基地、抓好规模大棚建设、鼓励和培育100个种植大户、赴先进地区考察现代农业发展经验等一系列有效举措，以加快蔬菜产业的发展。本项目通过产地和销地蔬菜市场的建设和完善，对于在市场导向下调整当地蔬菜产业结构方面起着积极的引导作用。本项目蔬菜批发市场的建设和发展直接关系到*市40万吨蔬菜产品的流通效率，对于农业产业结构调整和蔬菜产业的快速稳定发展具有越来越重要的作用。2.3建设内容及规模本项目主要在*蔬菜（农产品）批发市场中建设一座占地7074m2轻钢结构蔬菜交易大棚，为产地菜农提供一个全天候、敞开式交易服务，并具有集散辐射功能的交易场所。项目建成后，年蔬菜交易可达40万吨。2.4总投资及资金来源2.4.1项目总投资本项目总投资572.20万元，其中：固定资产投资494.20万元，建设期利息23.00万元，流动资金55.00万元。固定资产投资包括工程费用355.61万元，工程其他费用120万元（含征地费105万元），预备费18.59万元。2.4.2资金来源本项目拟申请世行贷款60.00万美元，折合人民币约388.61元（美元兑换人民币汇率1:6.5）；建设单位投入资本金183.59万元。贷款全部用于蔬菜交易大棚建安工程投资和建设期利息支付。2.5项目主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注一建设总规模1轻钢结构蔬菜交易大棚平方米7074达产年二劳动定员人26达产年三项目建设期年1四投资规模万元572.201固定资产投资万元494.202建设期利息万元23.002流动资金投资万元55.00五资金筹措万元572.201世行贷款万美元60.00美元兑人民币汇率1:6.52项目资本金万元183.59六财务经济指标1收入万元840.00达产年2总成本费用万元547.67达产年3利润总额万元237.90达产年4净利润万元178.43达产年5所得税万元59.48达产年6平均投资利润率26.70%7平均投资利税率42.80%8税后财务内部收益率33.72%I129税后财务净现值万元628.7710税后投资回收期年4.1含建设期11盈亏平衡点52.09%12项目资本金财务内部收益率，97.10%13偿债备付率2.6各项建设条件落实情况2.6.1蔬菜品种货源充裕蔬菜产业是*农业最具有优势，带给农民最大实惠，市域经济增长最具有潜力的主导产业、富民产业、增效产业。*已成为*省最大的蔬菜基地和蔬菜集散中心、价格形成中心、信息传播中心以及富有盛名的“江南菜乡”和全国无公害蔬菜生产基地示范地县(市)近年来，面对加入世贸组织后，竞争日益激烈的国内外市场，*市针对本地区蔬菜产业化程度较低，生产组织化落后，缺乏特色拳头产品等实际情况，以工业理念谋划蔬菜发展，充分发挥“江南菜乡”品牌优势，通过市场化运作，推动该产业由品种多样化、规模化、特色化、品牌化转变，蔬菜产业发展速度明显加快，掀起了*蔬菜产业“二次创业”的热潮。2008年蔬菜播面约26.8万亩，总产量约73.6万吨，总产值约8.56亿元，蔬菜品种发展到十大类160多个。其中70外销到全国12个省市120多个县市和日本、韩国、马来西亚及港澳地区，总产值8.9亿元。全市现有9个无公害蔬菜生产基地通过省级认定，面积近10万亩，获得40个部级无公害产品标识，在沿海地区农产品市场实行准入的城市，*无公害蔬菜业争作了一席之地。随着*蔬菜产业不断向纵深延伸，该市正逐步向江南蔬菜“四个基地”和“两个中心”迈进，即江南无公害蔬菜生产基地、江南和蔬菜种植基地、江南盐渍蔬菜加工原料基地、江南菜乡休闲观光基地和江南蔬菜交易中心、江南蔬菜种植技术服务推广中心。2008年*市农产品总产量达120.28万吨，其中蔬菜73.6万吨、水果2万吨、粮食33.08万吨、肉类2.7万吨、水产品105万吨、禽蛋1.7万吨、其他5.6万吨，不难看出*有着充足的蔬菜农产品货源和品种。2.6.2外部配置条件良好*市地处“南昌九江*”金三角区域，距离鹰潭不足百公里，距京九铁路九江站180公里，距*罗家机场仅40公里，是赣东北交通枢纽，境内铁路、公路、水路齐全，皖赣线、乐德线穿竟而过，206国道纵横南北，与九景高速、梨湿高速公路交接，东营至香港高速景鹰段途经该市，并在境内设立直通立交，新建的济广高速通过该市北与杭瑞高速连接，南与沪昆高速贯通，境内现有国道76公里，省道460公里，县系乡道860公里，公路网四通八达。乐安河横贯全市，四季通航，上通婺源、德兴，下达万年、鄱阳湖与段江连通。便利的交通不仅能满足该市的蔬菜、农副产品在本市场的基础上销往外地，又利于外地农副产品进入*市交易市场，真正达到货畅其流，聚集省内外货源，辐射周边地市。*通讯便捷，城乡电话实现了程控化，传输网络实现了电讯化、光纤化、有限通讯、无限通用性邮据网络覆盖率达90，建成了以市电台、电视台为中心的文化广播电视网络，全部实现了村村通广播电视。2.6.3项目审核和备案情况1项目备案：本项目是*市蔬菜（农产品）批发大市场的组成部分，该批发市场项目已取得*省发展和改革委员的备案批文（赣发改经贸2008451号 见附件）（2）用地与规划：该批发市场总占地面积36.36公顷，该宗地已通过*省国土资源厅的用地预审（赣国土资源2008493号）并得到了*市规划局建设规划设计条件核准表（编号2009字第007第008号 见附件）（3）环保：*蔬菜（农产品）批发市场环境影响表呈报*及*环保主管关部门，并通过审核（乐环发200854号 景环字2008196号 见附件）2.6.4建设地点本项目位于*市东湖新区206国道与*大道交界处、赣东北最具规模的蔬菜（农产品）批发大市场内，场内地势平坦、开阔、通道、停车方便，仓储、物流基础设施健全，管理规范的良好场址。（1）自然条件：*市位于*省赣东北，处于*省赣东北中心地带，北与浮梁县系，昌江区接壤，东与德兴、婺源毗连，南同万年县系相邻，西和余干、鄱阳交界。南昌、九江、*三个金三角。（2）气候条件：*属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、日照充足、雨量充沛、无霜期短，平均气候16.5,平均日照1680小时，平均降水1617毫升，全年无霜期247天，非常适宜蔬菜农作物的全产。（3）资源条件：*市植物资源丰富，全市种子植物达2000多种，属国家和省级重点保护的植物54种，矿藏类型齐全、矿种多、分布广、规模大、品位高，尤以煤炭、石灰石、黄金、锰矿最具特色。（4）社会经济状况：*是国家首批商品粮基地、全国无公害蔬菜示范县（市）和瘦肉型猪生产基地县（市），农业自然条件优越，有“鱼米之乡”的美誉。盛产优质稻米、蔬菜、棉花、蚕桑、油料、生猪、家禽和水果，全市的蔬菜、粮油、畜牧水产。花卉、果桑茶等主导，产业逐步向区域化布局、专业化生产、集约化经营方向发展。全市蔬菜面积达25.4万亩，粮食面积90万亩（剔除马铃薯、豆类）：油粮面积13.7万亩，全猪饲养量60万头，家禽饲养量156.14万羽；可养水产面积4.6万亩；花卉及园林苗木面积近万亩；蚕桑总产8吨。有的乡村已形成有一定规模、知名度和品牌的主导产业，如镇桥、乐港的蔬菜，众埠、礼林的粮食，十里岗的蚕桑，农科园的生猪养殖等。第三章 项目市场分析与销售方案3.1市场分析3.1.1国内农产品批发市场发展现状（1）农产品批发市场发展的基本情况批发市场已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品批发市场起步于20世纪80年代中期，经过十多年的建设，截止到2008年底，已发展到4532个，其中：蔬菜和果品等鲜活农产品批发市场最多，占总数的52，其次是粮食和油料市场占16，水产品和畜产品市场占15。全国农产品批发市场成交额3350.9亿元，平均每个市场成交额7638万元，它们覆盖了所有的大、中、小城市和农产品集中产区，构筑成了贯通全国城乡的农产品流通大动脉。目前大、中、小城市消费的鲜活农产品80-90是通过批发市场提供的。它的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民“菜篮子”和“果盘子”发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。市场主体向多元化发展，农民已成为鲜活农产品流通的主力军。随着农产品流通体制改革的不断深入，农产品市场形成了多种经济成分、多形式的竞争格局，各种农产品购销个体户、专业户、联合体不断发展壮大，显示了旺盛的生命力，成为鲜活农产品流通的主力军。涌现出了一批具有较强辐射能力的大型批发市场。例如，北京大钟寺、河北乐亭、山东寿光、深圳布吉、广州江南蔬菜批发市场，西安西北、南京农贸、成都四马桥、长沙马王堆和长春果品批发市场等，辐射能力强，社会知名度高。其中，山东寿光蔬菜批发市场年经营额100多亿元，辐射20多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。深圳布吉蔬菜批发市场年交易额达120亿元，辐射了整个珠江三角洲乃至港澳地区和东南亚一些国家。由于这些大型批发市场辐射半径大，具有较强的交易和集散功能、价格形成和发现功能、结算功能、风险分散功能，对推动农业产业化经营发挥了重要作用。现代化经营管理方式在部分批发市场得到应用。有些市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。有些市场引人了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强了流通服务功能。农产品批发市场经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展，竞争日趋激烈，一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。（2）农产品批发市场存在的主要问题从目前来看，我国农产品批发市场的发展势头是好的，但由于发展时间不长、起点低，总体水平处于初级阶段，存在着一些亟需解决的问题。缺乏统一规划，布局不够合理。我国农产品批发市场，是伴随着城乡经济的发展而发展的，通常是谁有钱、有地，经当地政府批准，甚至只是在工商部门登记，注册，一个批发市场就办起来了。由于缺乏统一规划，批发市场发展不平衡、布局不合理。从全国来看，这种不平衡、不合理主要表现在中西部地区与东部地区、产地批发市场与销地批发市场之间的差距上。经营设施简陋，交易手段落后。绝大多数的农产品批发市场经营服务设施简陋，不配套，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多批发市场长期停留在出租铺位的简单物业管理层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，全国4249个农产品批发市场，98%以上基本是以传统的现货、对手交易为主，代理结算还不普遍。至于实行会员制，采取竞价拍卖、远期合约交易和期货交易方式尚处于萌芽阶段。加入农业部信息网的190多家批发市场中只有30多家实行了电子收费和电子结算。市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性。目前农产品批发市场的主体绝大多数是分散的农民，他们经营规模小，经济实力弱，缺乏专门的经营知识，且大都不具备法人资格，在业务经营上存在着严重的自发性和盲目性。信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。从中央到地方对市场信息网络的建设是比较重视的，近年来发展也很快，但由于信息网络隶属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其应有的作用。3.1.2农产品批发市场发展趋势面对中国农业产销区域专业化、商品化、国际化不断发展及相对过剩格局渐趋固化的未来，在今后一二十年里，农产品批发市场发展趋势可能集中体现在以下几个方面。（1）东部强中西部弱格局将得到一定程度改善随着我国产业结构演变及中部崛起、西部开发战略的持续实施，笔者以为，经过一段时间的努力，农产品批发市场东强中西弱格局将得到一定程度改善。这是因为：其一，中西部人地关系没有东部紧张，具有多种地形和气候，有某些东部并不具备的农业资源，如果科技进步使灌溉、节水、抑沙、适宜品种等因素较好解决，中西部农业资源将得到更好地利用，从而提供更多的商品产出。其二，根据现代区域梯度发展和产业迁移理论，在未来时间里，东部会将更多农业资源用于发展非农产业，导致其农业地位继续下降，而中西部将接替东部更多地承担起农产品供应基地的作用。（2）远期交易和远程交易将逐渐成为交易的主体内容目前，我国农产品批发市场以即期现货交易为主，辅之部分信用交易。信用交易是低层次的，主要是老客户间相互的赊购赊销。在未来时间里，在市场农业不断发展的培育和催化下，随人市者交易规模扩大、信誉程度提高、商品流通距离延长、交易制度完善等因素发展，农产品批发市场也将由即期交易为主转为远期交易和远程交易为主，信用交易、委托交易、电话交易、网上交易等将逐渐成为一些市场的主体业务。届时，表面上的客流量已不甚重要，在其秩序井然的交易厅里可能进行着的是数倍乃至数十倍于以前的商品交易。（3）市场经营企业化并形成一些专业性市场经营公司为加快批发市场建设，很多地方鼓励社会各方面投资建市场，形成了市场投资主体多元化的复杂局面。由于许多人是在市场热潮中盲目进入的，对市场运作与经营并不内行，加之一些市场选址不科学，运行效益较差乃至成为无人问津的“空壳市场”。为扭转投资效益不理想的状况，有的业主通过承包经营、委托经营以及出让股权等方式，引进专家对市场实行企业化管理。与此同时，一些成功的市场则利用自己的优势和经验，对外输出资本和管理，在本埠乃至异地同时经营若干批发市场，成为事实上的专业性市场经营公司。深圳农产品股份公司目前就拥有四家大型农产品批发市场，取得了良好的效益。山东寿光蔬菜批发市场也有向市场集团发展的趋向。在市场经济条件下，如同经营工厂、商场和酒店一样，对批发市场的投资和经营也将成为一个相对独立的产业，并形成一些专业化经营公司。通过市场公司对其麾下若干市场进行类似“连锁化”运作，不仅可有效提高市场运行效益，而且有利于提高全社会农产品流通效率。不难想象，未来一二十年里，我国农产品批发市场将普遍推行企业化经营，专业性市场公司也将获得相当的发展空间。（4）将产生一定数量的拍卖市场拍卖市场是一种高层次的批发市场，与传统的对手交易市场相比有更多的优越性。随着农业市场化不断发展，可以预计，未来一二十年中，我国将有一定数量的农产品拍卖市场应运而生。我国拍卖市场将先在一些中心城市发展起来。中心城市人口多，农产品需求量大，公共设施齐备，专业人才易于求得，只要某些关键因素取得突破，如农产品标准得到推广，拍卖市场就较易取得成功。但这并不排除在条件较好的产地也发展拍卖市场，只要周边地区集中了相当规模的专业化生产，有大量产品可供常年输出；有发达的交通运输条件，便利商品大量而迅速集散；市场设施配套完善，有相应的质检、储存、结算、信息服务条件等，拍卖市场也可开办成功。目前，我国沿海某些地区专业化生产已有相当规模，市场体系亦有一定基础，就可率先开办一些产地拍卖市场，如胶东水果、寿光蔬菜、海南瓜果菜等。即使在西部地区，某些大宗农产品拍卖市场也有形成的必要与可能，如云南花卉、四川生猪、陕西水果、新疆羊毛等。从拍卖市场形成途径看，它们将主要来自对现有较大规模专业市场的转型改造，也有部分市场可能出自新建。（5）将发展一批专为进出口服务的外向型市场在未来一二十年里，农业也许是中国与世界市场对接发展最快的产业之一。为促进外向型农业发展，有必要在我国某些优势农产品的集中产区或沿海口岸城市，发展一批主要为出口提供货源的外向型批发市场。有了外向型批发市场，就可以批发市场为媒介发展契约交易，鼓励出口商直接从批发市场组织商品出口，同时允许外商到市场采购货源。发展外向型市场，是促进农产品出口发展的需要，在这方面，荷兰阿斯梅尔花卉拍卖市场的经验值得借鉴。该市场是全世界最大的花卉拍卖市场，采用现代化的交易手段，平均每天实现交易5万余宗，销售1400万枝花和150万个盆景，所售花卉80用于出口。市场内设有专门的运输服务机构，商品售出后即装车登机，迅速送往欧美各国及东方一些大都市，当晚或次日清晨便可在各国城市的花店出售。没有健全发达的外向型市场体系作支撑，荷兰作为资源小国能取得当今世界第三农产品出口大国的地位是很难想象的。外向型农产品批发市场可能先在一些重要沿海口岸形成，如上海、广州、深圳、大连、青岛等。货源来自其经济区内广大腹地，某些鲜活易腐商品则可能主要依靠周边地区提供。当然，在口岸城市也可能形成若干主要为进口农产品推销服务的批发市场。一些规模较大且产品主要供应海外市场的集中产区，也可能在其区域中心城市形成相应规模的外向型市场。外向型农业和外向型市场是相互依存、相互促进的，我们必须对农产品外向型市场的建设给予充分的关注和支持。 3.1.3我国农产品批改市场前景广阔“十一五”期间，农业部在全国组织实施农产品批发市场升级拓展“5520工程”，即在5年内通过多方筹资重点扶持建设500个农产品批发市场，推进设施升级和业务功能拓展20项工作。 中国商务部计划用三年时间，通过中央和地方共同推动，以及重点市场和企业示范，带动完成两千家农产品批发市场的升级改造。 这些举措将使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅减少；培育一批符合国家标准、面向国内外市尝现代化的大型农产品批发市场和能够有效带动农产品出口的大型农产品流通企业，初步构建与国际市场接轨的农产品现代流通体系。为解决农产品“卖难”问题，商务部启动了“双百市场工程”，重点改造百家大型农产品批发市场，着力培育百家大型农产品流通企业，并拨付五亿元人民币资金，直接带动地方和企业投资超过一百亿元。商务部表示，将继续推进“双百市场工程”，加快农产品流通法制建设；加强项目验收工作，确保项目建设质量；完善配套扶持政策，继续采取投资补助、财政贴息和税费优惠等措施，支持农产品流通的公益性设施建设；引导金融机构加大信贷支持，吸引社会资金投入农产品流通基础设施建设，鼓励有条件的地方减免农产品流通相关费用。3.1.4*市蔬菜市场竞争优势分析本项目借助于*中远现代农业投资开发有限公司有着多年蔬菜农副产品批发市场交易管理的经验，吸取国内各专业市场在市场营运中先进、科学、规范的管理技术，在批发市场建成投入使用后将从商品准入、可追溯、台帐登记、食品质量安全检验检测，从计量标准管理、票据管理、信息管理等方面开展规范的管理。未来商业战场上的胜利，将取决于信息战场上的胜利，本项目将借助于蔬菜（农产品）批发市场这个强大信息装备，聘请软硬件方面高素质人员，构建现代市场信息平台。*市是江南最大的蔬菜生产基地，本项目开发建设的蔬菜（农产品）批发市场与周边蔬菜生产基地距离近、运输半径短，蔬菜产品在场地市场就可以实现大流通且物流成本也相对节约。本项目以“公司+农民、农民建基地、基地连市场”为产业联动的形式，通过与基地与农民的合作，实行“订单生产”，提供交易平台为购销两方直接交易，又节约了中间的成本，保证蔬菜的品质，达到优质优价，直接给菜农带来收益，同时也扩大了市场的辐射能力和交易量，在国内专业同行专业市场中具有一定的竞争优势。综上所述，本项目市场竞争优势明显，建成后即可在短期内取得较大的先发优势，预计鲜菜交易可占全省市场交易份额的28。3.2营销策略、方案、模式3.2.1项目产品市场定位本项目建设的全天候、敞开式交易大棚着重于与市场签订了销售协议的无公害蔬菜产品，郊区各乡镇蔬菜产区常年生产的各色蔬菜产品，市场将立足*当地蔬菜品种，引进名、优、蔬菜新品种，通过“公司基地、农民市场”的形式，形成了更大的产业优势，立足*，面向国内各大市场和港澳市场。3.2.2营销策略和方案（1）加大品牌宣传推介力度。我国蔬菜消费市场日趋成熟，优质优价，在大部分地区得到体现，树立特色品牌，以优质取胜已成为蔬菜界的共识，本项目将充分利用“江南菜乡“这个久负盛名的品牌，充分发挥新闻媒体加强宣传，同时在不同的时机、季节组织名优特色蔬菜展销会、新闻发布会，以蔬菜为谋举行联谊活动，扩大品牌知名度和影响力。（2）体现优质优价的原则。本项目建成后，将制定一系列严格的规定，进入场内的蔬菜产品，一是与市场挂钩的蔬菜生产基地出具当地检验检测部门检测合格的产品；二是与市场签订合同，由项目单位提供种子和生产技术服务的并经过市场蔬菜农残检测中心检测合格的产品；三是经过岗前培训、技术辅导合格的蔬菜种植户，每个农民持证进场，亮证销售，并经过抽检合格的蔬菜产品。这三类蔬菜进入交易大厅后实现优质优价、议价成交。（3）充分利用现代信息手段。本项目将充分利用信息高速公路，及时准确的掌握全国各地蔬菜市场的情况，对省内外蔬菜市场的产品、规格、包装、价格、供求情况等信息进行收集分类，对相关信息进行综合分析，对进场交易的蔬菜、农产品进行电子结算，即提高运转效率、降低经营成本，又节约费用。同时，采集蔬菜市场供求信息和价格信息，科学预测市场需求变化，发挥龙头企业联结广大菜农的纽带作用，积极为菜农提供市场信息及全方位的服务。3.3市场风险分析3.3.1项目产品市场风险因素分析本项目用于蔬菜交易，是为三农服务的微利项目，从财务投资分析来看，该项目收益主要来源于交易费收入，如果一旦交易下降，交易费收入达不到即定目标，就会影响收入，给投资带来风险，如果基建物资价格上扬，投资成本加大，还将加大投资风险。3.3.2防范和降低风险的策略蔬菜产地批发市场项目是顺应农产品流通模式由传统向现代化发展的必然潮流，促进批发市场管理技术走向标准、规范化，是蔬菜产业大流通，发展大商贸的必然方向，也是蔬菜产品进入流通领域的安全手段和载体。本项目建设将有效促进*蔬菜产品生产量和交易量的上升，只要项目建设单位严格控制费用支出，严格按照操作规程运作，同时，依靠各级政府和主管部门的科学管理，良好运作，增加交易费的收入来弥补和抵消投资风险，项目是可行的，其社会效益是显而易见的。第四章 项目建设方案4.1项目总体布局根据农产品批发市场管理技术规范、GBT195752004、农副产品的绿色批发市场、GBT192202003，结合本地区实际需求、吞吐量、辐射能力，本着节约资金、功能区域布置紧凑合理的原则，各相关设施的布置有利于物流的畅通及各工序间的紧密联系，同时又能满足各建（构）筑的合理采光、通风、间距，满足人货分流，保证建筑物规范的要求，对项目建设地点进行总体布局。*蔬菜（农产品）批发市场位于*大道北