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房地产策划模式及其步骤
房地产策划是按一定模式进行。所谓“策划模式”，就是使策划人能够照着去做具体策划样式。在房地产策划发展过程中，经过策划人不停实践和总结，策划模式开始逐步形成，表现了房地产策划部分基础规律。依据房地产项目标具体情况灵活利用这些策划模式，能够发明出项目典范和营销经典，提升房地产策划科学性和规范性。 现在在市场上关键有以下多个策划模式：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商策划模式。下面分别说明多种策划模式内容和步骤：
一、房地产战略策划模式
　 房地产战略策划模式从宏观战略高度来策划项目，所以成功率较高它含有显著专长：第一，对宏观大势把握能使项目定位正确，找到项目最适宜发展思绪；第二，能有效地协调各专业企业围绕项目标总目标进行操作，并从全局出发实现项目标具体目标；第三，因为是从宏观战略高度来把握和分析项目标，所以最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室提倡、并在房地产策划实践中证实可行策划模式。经过多年研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐步形成，含有独特策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势把握和分析。　　房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局需要出发，有效整合这些专业性操作企业，使其在统一平台上，协调一致地实现总体目标。
　　房地产战略策划模式步骤和内容以下：
1、大势把握——出思绪。在宏观大势把握前提下，依据每个企业不一样特点，找到适合其发展思绪。大势把握包含中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思绪确定后，选择摆脱同质化竞争迷局，确定差异化发展突破点，总结、提取出一个能表现并统帅企业或产品发展灵魂和主旋律。理念创新包含概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性，且具可操作性对策方案。策略设计包含项目总体定位，项目理念设计，项目功效计划，项目运作模式，项目经营思绪和项目推广策略。 4资源整合——出平台。帮助企业整合内外资源，包含整合多种专业化企业力量，发明一个统一操作平台，让多种力量发挥应有作用。资源整合包含企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程关键由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包含项目重大事件，项目关键步骤，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。　 战略策划模式对策划人综合素质要求很高，含有哲理型、思想型、创新型素质策划人才能轻易胜任。
二、房地产全程策划模式
全程策划策划理念和内涵既实用又丰富，而且发明了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询企业推崇，流行全国。　 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”策划，即从项现在期市场调研开始到项目后期物业服务等各个方面全部进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治全过程策划服务，每个步骤全部以提升项目标价值为关键，围绕提升项目标价值来利用多种手段，使项目以最好状态走向市场。　　房地产全程策划模式特点是“全过程策划服务”，所以策划思绪、理念能够贯穿于整个项目。全程策划在利用中逐步形成三种不一样策划方向：　　第一个是在项目接手后，从市场调研、计划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理和售后服务等一系列步骤全部参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全方面，从策划总监、策划主管、策划操作各层面人员全部要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员全部对策划规律全方面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构要求相当严谨，只有极少数有实力策划咨询企业能负担这么全程策划。　
　第二种是项目标一系列步骤全部参与进去，但不包含到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告公布、销售代理等由各专业企业去操作。全程策划企业只是做总策划及统筹，把多种不一样专业企业整合一起，根据总策划方向行事。此策划方向人员不多，但全部是策划精英，能主持各方面专业工作，把专业企业协调、统筹好。该策划方向被利用到众多策划咨询企业。　　第三种因为策划咨询企业专业专长不一样，在全过程策划服务前提下，有在计划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有在市场调研、投资分析方面有擅长；有在广告策划方面有突出表现；还有在策划销售方面最有能力。她们利用自己专业专长有所侧重，但不丢掉全程策划宗旨，也取得了很好策划效果。这种策划方向在策划咨询企业中也不少。　　全程策划模式比较适适用于中小型项目操作运行，这么各个步骤较轻易策划到位，大项目如几千亩大盘就会感到力不从心。这时，就应该采取其它策划模式和之交*进行，取长补短。全程策划模式步骤和内容以下： 全程策划模式内容以下： 1、市场调研分析——对项目所处经济环境、项目目前房地产市场情况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地价值研判——挖掘土地潜在价值，对土地优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。
3、项目定位——经过对项目本身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标用户及楼盘形象，决定项目市场定位、功效定位及形象定位。 4、项目概念计划——提出提议性项目经济指标、市场要求、计划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。 5、项目计划设计——依据项目概念计划交由专业设计机构做项目具体计划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。 6、项目形象策划——开发商和项目标形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。 7、项目营销策划——分析项目环境情况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众通知楼盘本身所含有特色卖点。 8、项目服务策划——和项目定位相适应物业管理概念提醒，将服务意识传输给职员，构建以服务为圆心组织架构。 9、项目品牌策划——抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌价值，发明可连续发展战略。
三、品牌策划模式
　　房地产品牌策划模式最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌推广。经过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推进、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不著名楼盘短时内变得家喻户晓，吸引用户购置，从而达成品牌策划目标。　　品牌策划模式对部分内外品质稍差项目来说，效果是很好，经过“快速推广”，使项目赢得大家认同。不过，假如在推广时片面追求“造势”、“炒作”，忽略产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。所以，在“快速推广”同时，也不能忘了品牌品质，因为最终得到用户信赖还是项目真正内在品质。　 品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品特殊身份，将本身和其它类商品区分开来。房地产品牌就是房地产项目含有区分于其它项目标个性，有独特目标市场和共同认知目标用户群，有较高著名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发觉和推广，使房地产项目赢得大家信赖。
品牌策划模式步骤和内容以下：
1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌独特关键内涵。 2、依据关键品牌内涵在产品上寻求产品支撑。在计划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌内涵。品牌策划就是建立一流品质和一流推广。品质是品牌基础，品牌策划要从品质入手，创建一流品质。品牌推广要推广一流附加值，要有一流战略战术，要建立一流物业管理队伍。 3、品牌塑造要寻求公众认可，含有社会价值。品牌策划中附加值推广要有侧关键。一是要融入自然友好环境，二是要小区服务社会化，三是要家居生活信息化。 4、品牌策划推广有四个阶段。一是“人工造雨”阶段；二是“筑池蓄水”阶段；三是开闸泄流”阶段；四是“连续蓄水”阶段。品牌策划推广五种方法。（1）、“筑巢引凤”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花献佛”法；（4）、“马良神笔”法；（5）、“巨量广告”法。 5、品牌提升，品牌要依据社会不停进步，在不一样阶段，品牌需要部分细小创新。要不停维护品牌形象，建立可连续发展品牌思想。品牌提升要注意六个工程。 （1）、软性推广工程；（2）、公关活动工程；（3）、卖场包装工程；（4）、口碑工程；（5）、公关危机工程。
四、房地产产品策划模式 房地产产品策划步骤和内容以下：
1、产品调研 产品前期策划中最关键是调研，对区域竞争产品调研，对购房者消费倾向调查，目标是了解需求和供给情况，为产品定位作好准备。 2、项目定位 在产品调研前提下，对产品进行恰如其分确实定具体位置。包含目标用户定位，这最关键，因为产品完工后是卖给她们。还有产品品质定位、产品功效定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。 3、产品计划设计 这是策划重心，依据目标用户特征分析，产品就为它量身而做。包含计划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 4、产品细节设计 采取新技术、新材料、新设备。优异生产工艺，确保产品质量。 5、产品营销 针对量身定做目标用户推出产品半成品或成品，包含产品包装、产品推广等。 6、产品服务 这里关键是售后服务，目标是把产品价值提升和延长。
五、发展商策划模式
　 发展商策划作为一个另类策划模式，策划效果是相当显著。这里最关键原因是发展商本人开发运作水平。从现在情况看，发展商策划模式利用有越来越广泛趋向，这是因为现在发展商知识水平、操作水平比以前更高、更娴熟了。其次，此模式可使发展商统率项目全局，避免出现难以和策划人或策划机构沟通、协调之苦。另外，利用发展商策划模式也不是不需要策划人介入，发展商下属各部门还是有专业策划人帮助，只不过这些策划人所起作用没有发展商本人那么大而已。　　利用发展商策划模式能够看出发展商本人真正高超策划开发水平，假如达不到那么高水平，借用“外脑”，聘用策划人或策划企业来帮助也未尝不可。因为，每个人不管水平多高、能力多强，处理事情全部有一定不足，何况是高智力策划思维活动。
　 发展商策划模式能够说是房地产另类策划模式，有些人称它为“非策划”模式。提倡这种策划模式首推万科企业王石先生。她在不一样场所全部说过：我不相信策划，我企业没有策划人。不过，她属下房地产项目开发没有一个不成功。另一个推崇此模式是北京“现代城”发展商潘石屹先生。她开发项目也不需要策划人帮忙，自己亲自操作，从项目标市场分析、策划专题确定、设计思想挖掘、目标用户寻求等，无不一手包揽。　　发展商策划模式之所以存在和产生，有以下多个原因：　　第一、发展商本人有着很高房地产开发水平，思想理念超前，对房地产开发各个步骤了如指掌，能从容地驾驭房地产市场风云变幻。含有这么高超水平发展商，实际就是高水平策划人。
　　第二、发展商企业经过多年房地产开发实践，运作机制完善，开发经验丰富。　
　第三、发展商企业内各部门人才济济，经验丰富，技术娴熟，观念超前，每个人全部是实际策划能手，自然会对发展商开发思想和宗旨了解深刻，落实到位。发展商策划模式内容以下： 1、有过人胆略、经验丰富、思想敏锐、理念超前发展商做总策划领航人，还有技术娴熟、观念灵活专业人员相互配合，为共同项目开发目标进取。 2、有自己企业团体精神和有特色企业文化，造就一个公认企业“品牌效应”。 3、发展商自己有鲜明气质和独特个人风格，能在不一样场所感染人，形成“明星”效应，塑造出良好发展商形象。 4、重视发展商、物业管理在计划设计方面作用。 5、发展商有永远创新精神，对目标市场改变相当灵敏，能正确地找到项目标目标用户群，并善于发觉目标用户正确“密码”。