手册-清水苑会所工程保安部运行手册.doc

清水苑会所

工程保安部运作手册

INDEX
目 录

工程部部门职能说明书 3

工程部岗位职责说明 7

工程部工作流程及制度 21

工程部表格索引 38

保安部部门职能说明书 42

岗位职责说明 47

保安部工作政策及程序 59

保安部表格索引 76

工程部门职能说明书
ENGIEERING DEPERTMENT JOB DESCRIPTION

一、行政关系
工程部是会所的后勤保证，是对会所的星级标准的一个定位。是在会所部门中重中之重的位置，同时他又是在会所部门中看不到创利只是花钱的部门。硬件设施设备的正常运行也代表工程部的管理和技术人员的技术水准 。部门工作向总经理负责，向业主方负责，部分工作同时向施工单位负责，与会所其它部门属平衡协作关系。

二、中心任务
1、为会所供应能源----工程部必须管理好为会所日常经营提供能源的设备如供电,供热,供冷,供气,泳池用水等。负责控制和运行这些设备,并保证会所的需要。
2、 对会所设施和设备进行维修----工程部负责会所的设备和设施及家具,用具等维修和保养。
3、 对设备和设施进行增建,更新和改造为了发挥设备的综合效益和避免会所的设备老化,并不断提高和完善会所的形象,使会所永褒青春,提高竞争力,应对会所设备设施和会所装修进行增建,更新和改造。。
4、工程部员工要做到微笑服务、亲情服务。

三、工作职责
1、贯彻执行上级下达的各项指令，组织落实工程维修项目，督导检查各班组人员按岗位规范和操作规程做好工程维修保养。
2、负责和实施会所各项动力设备的运行控制及维修保养计划。检查重点部位的重点设备运行状况，技术状况，发现事故隐患立即采取措施，排除故障，保证会所正常营业需要。
3、负责制定业务工作计划，定期编制设备维修及更新的预算报表及审核请购物资报告。

4、负责会所各项土建工程建设规划及组织施工。

5、制定节能措施，降低会所能源消耗，提高经济效益。

6、协调客房，餐饮等部门的日常维修及各项设备维修周期计划的制定。

四、工作权限
1、 对会所的设施设备维修保养、运行及节能技改等方面向总经理有建议权。
2、 对会所各部门能源消耗有监督检查权。
3、 对会所本部门的培训工作开展与实施有监督指导权。
4、 依据总经理指示对各级员工有调查考核的权力。
5、 对选聘员工有初步决策权。（依据用人标准）

五、部门责任
1. 策划本各部门的工作，制定设备维修、保养周期计划，检查其落实情况。
2. 检查直属部门员工进行各级保养的情况。
3. 检查会所各种设备、设施的技术状况，发现问题，及时处理。
4. 检查会所各种平面有否破、损、坏、脏，若有，要及时组织人力进行修复或翻新，确保会所各项设施的正常运转。
5. 抓好技术改造工作，注意做好节能，发挥设备的最大效率。
6. 注意抓好防火、防风、防汛工作，保证会所的安全。
7. 合理安排和调配好人力，保证水、电、汽、空调的供应。
六、工作关系
1、 直接对总经理汇报工作或接受指示；
2、 同会所各部门为提供服务的协作关系；
3、 同集团工程部为接收指导监控的关系；
4、 同各级员工有监控与培训关系；
5、 对在会所内施工单位有监督权及提出改进权。
七、考评与奖罚
部门经理对本部门直接进行考核与奖罚；人事行政部有监督权。

八、部门岗位设置
工程部编制共8人
部门经理：1人 主管：1人 领班：2人 员工：4人

工程部岗位架构图
ENGINEERING DEPARTMENT ORGANIZATION CHART
EXE

A

B

C

D
SUPERVISORY LEVEL
领班级3人
F
JUNIOR STAFF
基层级
5人

工程部经理
1人

值班主管
1人
运行领班
2人

弱电员工 1人
综合维修电工 1人
维修领班
2人
水、机修员工 1人

万能工 1人

岗位职责索引
Job Description Index

编号
Ref No.
岗位/职务
Department / Position
页码
Page
EN JD－001
工程部经理
P7～P8
EN JD－002
值班工程师
P9
EN JD－003
工程文员兼仓管
P10~P11
EN JD－004
维修领班
P12~P13
EN JD－005
综合维修工
P14~P15
EN JD－006
弱电工
P16~P17
EN JD－007
水机修工
P18~P19

工程部门岗位职责说明
JOB DESCRIPTION

职位名称
工程部经理
职位代码
P.&.A.JD-001
所属部门
工程部
薪金标准

职等职级
EXE
直属上级
总经理
轮转岗位

晋升方向

直属下级
工程主管/工程文员兼仓管
职位概要:
负责对所属各部门进行工作指挥、考勤、考核。根据本部门工作的需要和员工的技术状况，合理调配他们的工作；完善各动力工程的设施，进行设备改造、更新，使设备更严密，合理。
工作内容:
1.策划直属各部门的工作，制定设备维修、保养周期计划，检查其落实情况。
2.检查直属部门员工进行各级保养的情况。
3.检查会所各种设备、设施的技术状况，发现问题，及时处理。
4.检查会所各种平面有否破、损、坏、脏，若有，要及时组织人力进行修复或翻新，确保会所各项设施的正常运转。
5.抓好技术改造工作，注意做好节能，发挥设备的最大效率。
6.注意抓好防火、防风、防汛工作，保证会所的安全。
7.合理安排和调配好人力，保证水、电、汽、空调的供应。
8.关心员工的生活，注意工作方法，搞好培训指导，不断提高员工的技术水平和业务能力。
职务权限：
业 务 事 项
职 务 权 限
备 注
提案权
（□）
审核权
（△）
审定权
（☉）
1、部门月、年度工作计划及工作总结

☉

2、文件和材料的草拟、把关、收发、过滤及处理

☉

3、会所能耗、设备、装饰改造，技改等申报审核

☉

4、会所各项土建工程建设规划及组织施工

☉

5、处理业务范围内发生的问题和客人对工程维修工作的投诉。

☉

6、部门会议召开及工作落实情况检查

☉

7、制定本部政策与管理制度架构

△

8、协调客房，餐饮等部门的日常维修及各项设备维修周期计划的制定。

△

9、本部门员工排班及值班表

△

10、本部门员工思想政治及技术培训

☉

任职资格:
教育背景: 工民建、给排水等工程专业大专以上学历。
职业资格：持有中等以上资格证书。
培训经历: 受过预决算、财务会计基本知识等方面的培训
经 验: 5年以上四星级以上酒店工程管理工作经验
技能技巧:
◆ 熟练使用办公自动化设备，包括计算机、打印机、传真机、复印机等；
◆ 有良好的文字表达能力，有一定英语基础，具备基本的听说能力。
◆ 熟悉饭店各种设施设备的性能、技术状况，掌握它们的基本原理及操作程序。
◆ 有一定的管理技巧,善于策划本部门工作，善于调动本部门员工的工作积极性和主动性。
◆ 具有良好的沟通能力和较强的协调能力。
态 度:
◆ 认真负责，积极主动执行工作任务；
◆ 工作效率高，条理性强，有团队合作精神；
◆ 动手能力强。
工作条件:
工作场所: 办公室 环境状况: 舒适
危 险 性: 无危险,无职业病危险。

岗位职责说明
JOB DESCRIPTION
职位名称
工程主管
职位代码
P.&.A.JD-003
所属部门
工程部
薪金标准

职等职级

直属上级
经理
轮转岗位

晋升方向
工程经理
直属下级
维修领班
职位概要:
安装、管理、维修保养，改进新进设备，安排人员做好客人的服务工作。
工作内容:
1. 落实维修作业计划、和周、月、年预防性维修日历计划。
2. 制定各种设备的更新、变迁和更改计划，要与各值班工程师一起进行调查、了解并写出可行性报告报上级审批。
3. 检查员工在维修保养过程中是否严格按操作规程进行工作，并检查保养的质量。
4. 做好各设备的节能工作，保证设备处于良好的运行状态，提高设备的使用效率。
5. 制定各设备的备件购买计划，写出可行性报告报上级审批。
6. 负责培训属下员工，使其保持良好的服务意识和较强的工作技能。
7. 完成经理交办的其它任务。

工作条件:
工作场所: 办公室 环境状况: 舒适
危 险 性: 无危险,无职业病危险。

岗位职责说明
JOB DESCRIPTION

职位名称
工程部文员兼仓管
职位代码
P.&.A.JD-004
所属部门
工程部
薪金标准

职等职级
D
直属上级
工程经理
轮转岗位

晋升方向

直属下级

职位概要:
积极完成经理交给的各项工作及各种资料的存档工作，做好相关文件的分发及二级部门的人员考核。
工作内容:
1． 每月的能耗报表及日报表的统计（水、电、煤气、柴油）及能源分析曲线图；
2． 建立会所硬件设备档案及维修保养记录文档；
3． 对工程部二级仓库的材料领取、补仓的管理；
4． 对工程部报修单及电话的记录登记并通知相关班组维修；
5． 对工程部公共工具的管理钥匙的管理；
6． 对工程部员工上班的二级考勤及费用的申报；
7． 做好文员的相关文件的收发；

8． 做好每日工程部早会的工作要求、安排记录和10天一次的会议纪要。
职务权限：
业 务 事 项
职 务 权 限
备 注
提案权
（□）
审核权
（△）
审定权
（☉）
1、部门月度工作计划及工作总结的起草
□

2、文件和材料的起草、收发、分类存档
□

3、档案文书管理
□

4、办公用品领用、保管及发放
□

5、文字材料及图纸打字、复印
□

6、部门员工工资、福利的整理
□

7、部门会议的记录及文字整理
□

8、公共工具管理钥匙的管理及领用的登记
□

9、工程部二级仓库的材料领取、补仓的管理
□

10、工程部报修单及电话的记录登记并通知相关班组
□

11、建立会所硬件设备档案及维修保养记录文档
□

教育背景:
具有大专以上或同等学历，熟练操作offiec软件，autocad软件，受过文秘专业培训、结业，较好的文笔，有着良好的形象和沟通能力
经 验:
具有二年以上文员工作经验
技能技巧:
◆ 具有良好的专业知识；
◆ 具有良好的专业培训能力；
◆ 能熟练使用电脑，熟练操作办公自动化设备；
◆ 普通话标准。
态 度:
◆ 接到领导提示要及时解决，有积极的工作态度；
◆ 听指挥，服从工作安排，讲求工作质量；
◆ 注重仪容仪表，保持良好的工作状态。
工作条件:
工作场所: 办公室 环境状况: 舒适
危 险 性: 无危险,无职业病危险。

岗位职责说明
JOB DESCRIPTION

职位名称
维修领班
职位代码
P.&.A.JD-006
所属部门
工程部
薪金标准

职等职级
D
直属上级
工程主管
轮转岗位

晋升方向
值班工程师
直属下级
维修班员工
职位概要:
对主管负责确保会所给排水、空调及机电设备的可靠运行及维护保养，及时发现并排除发生的各种设备的故障，保证会所的正常运行。
工作内容:
1. 负责按部内计划要求制定本班维修保养计划，备品备件计划，管好本班负责范围内的设备，使设备经常处于良好的技术状态；
2. 及时完成主管交办的各项工作任务，带领全班人员坚持执行岗位职责，操作规程及各项规章制度；
3. 负责落实会所的各项管理制度和操作规程，发动班组成员参与管理，组织学习和运用各种现代化管理技术知识；
4. 负责本班责任范围内的节能管理和技术状态管理，按质按时完成各种工作报表和记录，为会所统计核算提供资料；
5. 负责本班员工的思想教育和业务技术培训。
职务权限：
业 务 事 项
职 务 权 限
备 注
提案权
（□）
审核权
（△）
审定权
（☉）
1、班组工作总结及安排

△

2、班组人员的操作规范及操作流程的把关

△

3、本班员工对会所各项管理制度的执行落实

△

4、完成各种工作报表和记录

△

5、员工思想教育及技能培训
□

6、班组人员临时换班

☉

7、班组人员换休、请假

△

8、维修所需材料申报
□

职业资格:
具有电力部门考核的高、低压运行、维修、安装上岗证及高中专以上的电气专业或同等学历
经 验:
2年以上同工种工作经验。
语言要求：
能阅读工程技术资料及常用电气英语单词
态 度:
◆ 能在第一时间妥善处理事故隐患，保证设备正常运行。
◆ 有良好的服务意识，树立客人第一的思想。
◆ 听指挥，服从工作安排，讲求工作质量，保证系统各设备处于完好技术状态。
◆ 注重仪容仪表，保持良好的工作状态。
工作条件:
工作场所: 工作间及系统设备运行场所 环境状况:基本舒适
危 险 性: 基本无危险, 但须严格按操作规程进行。无职业病危险。

岗位职责说明
JOB DESCRIPTION

职位名称
综合维修工
职位代码
P.&.A.JD-017
所属部门
工程部
薪金标准

职等职级
E
直属上级
维修班领班
轮转岗位

晋升方向
维修班领班
直属下级

职位概要:
操作、维修各种电气设备，提供快捷、周到的维修服务。
工作内容:
1. 做好配电房正常运行值班，检查变配电设备监视及仪表指示是否正常。
2. 严格遵守安全操作规程和工作制度。
3. 做好临时停电供电工作，制定特殊条件下的供电措施。
4. 正确填报每天工作报表，保证记录完整，并上交工程部办公室。
5. 认真完成日常小修任务，管好公共场所、走道的灯光照明。
6. 负责制定设备的维修保养计划。

职务权限：
业 务 事 项
职 务 权 限
备 注
提案权
（□）
审核权
（△）
审定权
（☉）
1、各种电气设备的操作、维修
□

2、每日工作记录及维修记录
□

3、设备维修保养计划
□

4、提出合理化建议
□

5、维修材料的申购
□

教育背景:
◆ 高中以上学历。
职业资格：
◆ 持有电工高、低压操作证书。
培训经历:
◆ 受过工程专业知识的培训；受过服务技巧的培训。
经 验:
◆ 3年以上酒店工作经验及本岗位5年以上经历。
技能技巧:
◆ 熟悉电气设备工作原理
◆ 具有良好的专业知识，能迅速解决电气故障。
◆ 了解并掌握触电急救方法。
态 度:
◆ 动手能力强，吃苦耐劳。
◆ 有良好的服务意识。能在第一时间妥善处理报修事项，保证设备正常运行。
◆ 听指挥，服从工作安排，讲求工作质量，保证设备处于良好技术状态。
◆ 注重仪容仪表，保持良好的精神面貌。
工作条件:
工作场所: 工作间及设备维修场所 环境状况:基本正常
危 险 性: 变配电操作有一定危险，有高空检修操作危险，但无职业病危险。

岗位职责说明
JOB DESCRIPTION

职位名称
弱电工
职位代码
ENG.JD-009
所属部门
工程部
薪金标准

职等职级
E
直属上级
工程主管
轮转岗位

晋升方向
值班工程师
直属下级

职位概要:
对主管负责、确保会所给排水、空调及机电设备的可靠运行及维护保养，及时发现并排除发生的各种设备的故障，保证会所的正常运行。
工作内容:
1、配合工程主管对会所弱电工程的改造；
2、负责会所弱电设备的工程质检；
3、落实日常弱电设备修保养计划；
4、弱电设备工程知识的日常培训；
5、处理不了的工作，主管负责处理 ；
6、弱电工向工程主管负责。

职务权限：
业 务 事 项
职 务 权 限
备 注
提案权
（□）
审核权
（△）
审定权
（☉）
1、班组工作总结及安排

△

2、操作规范及操作流程

△

3、本班员工对会所各项管理制度的执行落实

△

4、完成各种工作报表和记录

△

5、员工思想教育及技能培训
□

6、班组人员临时换班

☉

7、班组人员换休、请假

△

8、维修所需材料申报
□

职业资格:
具有电力部门考核的高、低压运行、维修、安装上岗证及高中专以上的电气专业或同等学历
经 验:
2年以上同工种工作经验。
语言要求：
能阅读工程技术资料及常用电气英语单词
态 度:
◆ 能在第一时间妥善处理事故隐患，保证设备正常运行。
◆ 有良好的服务意识，树立客人第一的思想。
◆ 听指挥，服从工作安排，讲求工作质量，保证系统各设备处于完好技术状态。
◆ 注重仪容仪表，保持良好的工作状态。
工作条件:
工作场所: 工作间及系统设备运行场所 环境状况:基本舒适
危 险 性: 基本无危险, 但须严格按操作规程进行。无职业病危险。

岗位职责说明
JOB DESCRIPTION

职位名称
水机修工
职位代码
ENG.JD-006
所属部门
工程部
薪金标准

职等职级

直属上级
工程主管
轮转岗位

晋升方向
工程主管
直属下级

职位概要:
熟悉各岗位的运行流程，能积极完成值班工程师交给的各种任务，组织员工学习和运用现代化技术知识，负责员工的思想教育和业务技术培训。
工作内容:
1. 配合暖通工程师对会所机修工程的改造；
2.水暖工程末端设备的工程质检
3.落实日常水机修保养计划
4.水暖设备工程知识的日常培训。
5.处理不了的工作，工程主管负责处理
6.水机修工向工程主管负责。

职务权限：
业 务 事 项
职 务 权 限
备 注
提案权
（□）
审核权
（△）
审定权
（☉）
1、班组工作总结及安排

△

2、班组人员的操作规范及操作流程的把关

△

3、本班员工对会所各项管理制度的执行落实

△

4、完成各种工作报表和记录

△

5、员工思想教育及技能培训
□

6、班组人员临时换班

☉

7、班组人员换休、请假

△

8、就设备存在问题及时汇报
□

9、设备保养所需材料的申购
□

任职资格：
职业资格:
具有电力部门考核的高、低压运行、维修、安装上岗证及高中专以上的电气专业或同等学历
经 验:
2年以上同工种工作经验。
语言要求：
能阅读工程技术资料及常用电气英语单词
态 度:
◆ 能在第一时间妥善处理事故隐患，保证设备正常运行。
◆ 有良好的服务意识，树立客人第一的思想。
◆ 听指挥，服从工作安排，讲求工作质量，保证系统各设备处于完好技术状态。
◆ 注重仪容仪表，保持良好的工作状态
工作条件:
工作场所: 工作间及系统设备运行场所 环境状况:基本舒适
危 险 性: 基本无危险, 但须严格按操作规程进行。无职业病危险。

流程及制度索引
Policies & Procedure Index

编号
Task No.
任务
Task
页码
Page
EN PP－001
报修程序
P18-19
EN PP－002
触电程序
P20
EN PP－003
电梯救人处理程序
P21
EN PP－004
高压配电工作流程

P22
EN PP－005
大型成套设备的计划检修
P29
EN PP－006
设备维修程序
P29

工程部门工作流程及制度
ENGINEERING DEPT POLICIES & PROCEDURES
制 度：报修程序 编 号：EN PP—001
目 的：为了保证会所的正常运行有效地确保工程设备的使用、维修和保养
政策/程序
1、报修：所谓报修是指会所的设备、物品、工（用）具的损坏或故障，需要工程部给予维修与排除。
2、制作：是指会所原先没有的，需要增添的或原先有的，但使用不理想需要改造的。
3、为了保证维修质量与效率，特制订本程序。
一、报修
1、紧急维修：指的是直接影响营业的，即出现故障与营业时间比较接近；影响客人使用的，即在营业中突发性的故障；客人要求马上维修的，即在使用中客人认为不理想的，并要求给予处理的。
紧急报修程序：
1) 使用部门电话通知工程值班人员，明确告诉维修内容、地点及报修人姓名、工号。工程值班人员应马上安排维修人员去现场维修
2) 使用部门在电话通知后，即按规定填写报修单，并在报修单上加注“紧急报修”，直接交给现场的维修人员。
3) 维修结束后，经使用部门人员验收合格后，使用部门人员与维修人员共同在报修单上签字，并注明完成时间。若需更换零配件，则在报修单上注明零配件名称、规格及数量。若需更换大的零配件应事先经报修部门经理确认。
2、普通报修：除了上述的紧急维修外的故障，在时间上与营业没有直接冲突、故障比较大而且维修时间较长的。普通报修程序：
1) 使用部门填写报修单，一式三联。报修单填写要求：字迹端正，维修内容与地点要明确，经所属部门经理或授权人签字后送至工程值班室，由工程值班人员签收并注明收到时间，一联退报修部门。若值班室无当值人员，对讲呼叫值班人员联系。
2) 值班工程师根据报修项目的轻重缓急、先前场后后场的原则，安排维修人员到现场维修。
3) 维修完毕后，经使用部门人员验收合格后，使用部门人员与维修人员共同在维修单签字并注明完成时间。若需更换零配件，则在报修单上注明零配件名称、规格及数量。
4) 可移动的设备、物品由使用部门与报修单一起送至工程部值班室。维修完毕后，及时通知使用部门人员取回。
5) 报修项目当天不能完成，工程部值班室应于下午5：00前打电话告诉报修部门具体安排，以便使用部门采取临时措施或其他补救办法。
6) 零部件损坏，应保留已损坏的零部件。在维修中需要更换配件的，必须要使用部门签收、认可。
二、报修时间的安排
为了不影响营业经营及非营业设备的正常运行，各部门要尽可能固定报修时间，原则上上班后第一时间检查该区域内的所有设施、设备是否正常，在第一时间向工程部报修，便于工程部安排工作。
1) 餐饮部报修时间：中餐厅上午10：00-10：30，下午14：00以后。
2) 客房部：对楼层的公共区域每天上午8：00进行巡视检查；对于进入住房做卫生时，第一时间检查客房的设施，对于退房在做房间以前先检查设施。服务员或领班发现需要维修的项目，电话报给房务值班人员，由值班人员电话先通知工程值班室，并及时填写维修单送至工程部，工程部派人员来维修时也应通知房务中心，由值班人员安排跟随，维修结束后由值班人员确认并签署维修单。
3) 特殊场合（如大堂、餐厅）的报修时间工程部应事先与相关部门商定，尽量避开营业高峰时间。
4) 员工宿舍，由各宿舍长同意提交问题至人事行政部，由人事行政部提交工程维修单至工程保安部，时间为每天上午10:00之前。
5) 其他:由于会所经营的特殊性，在维修结束后也可以由工程维修人员提供维修单，使用部门按实际维修内容进行填写并签字确认。
三、报修单的管理
1) 报修单一式三联，一联交报修部门，一联留工程部，一联交仓库。
2）工程部、各报修部门与仓库分别将报修单维修项目进行统计后按月归档，便于核对费用

工程部门工作流程及制度
ENGINEERING DEPT POLICIES & PROCEDURES
制 度：触电处理程序 编 号：EN PP—002
目 的：对触电人员的抢救，必须按此程序进行

政策及程序
1、采用一切方法使伤者脱离电源，（关闭电源，用绝缘体为工具挑开带电体）。
2、与此同时通知电工、上级主管。
3、将伤者移置通风的地方（氧气充分），但不能让身体着凉。
4、根据伤者的受伤程度报警。假如伤者伤的较重，电工及医务人员一下到不了位的情况下，想办法让懂急救的人员进行人工呼吸。

工程部门工作流程及制度
ENGINEERING DEPT POLICIES & PROCEDURES
制 度：电梯救人程序 编 号：EN PP—003
目 的：接到电梯关人通知后进行急救必须按此程序操作

政策
1、切断动力电源开关（一般不切断轿厢照明、井道、机房照明）。
2、观察曳引钢丝绳上的轿厢开锁（平层）区域。
3、如轿厢不在平层区域，装上盘车手轮一人双手扶着盘车手轮，另一人手动松闸扳手，，将抱闸松开把轿厢移动到就近楼层开锁区域（一般是500MM）。
4、取下松闸扳手，盘车手轮。
5、用三角锁打开电梯层门，使所关的客人离开轿厢。
6、合上动力电源开关。
程序
1、 先查看电梯停在哪一层，是否平层，如果平层用电梯专用三角钥匙打开轿门把人救出。
2、 如果不是平层，先切断电梯主电源开关，不要切断照明和风机电源，用工具拆开安全罩，
装上盘车装置，一人双手抱着盘车轮，一人盘车，两人配合好。等盘到电梯轿厢与厅门
平层时，用电梯专用三角钥匙打开厅门和轿门，把被困人员救出，再关闭轿门和厅门。

工程部门工作流程及制度
ENGINEERING DEPT POLICIES & PROCEDURES
制 度：大型成套设备的计划检修 编 号：EN PP—004
目 的：为了保证的正常运行，有效地确保工程设备的使用、维修和保养
一、一级保养
1、设备一级保养的目的
1）使操作者逐步熟悉设备的结构和性能
2）减少设备的磨损，延长使用寿命
3）消除设备的事故隐患，排除一般故障，使设备处于正常技术状况
4）使设备达到整洁，清洁，润滑，安全的要求
2、一级保养的主要内容
1）保养前要做好日常的保养内容，进行部分零件的拆卸清洗
2）对设备的部分配合间隙进行调整
3）除去设备表面的油污污垢
4）检查调整润滑油路，保持畅通不漏
5）清扫电器箱，电动机，电器装置，安全护罩等，使其整洁固定
6）清洗附件冷却装置
二、二级保养
1、设备二级保养的目的
1）使操作者进一步熟悉设备的结构和性能
2）延长设备大修期和使用年限
3）使设备达到完好标准，提高及保持设备完好率
2、二级保养的主要内容
1）根据设备使用情况进行部分解体检查或清洗
2）对各传动箱，液压箱，冷却箱清洗换油
3）修复或更换易损件
4）检查电器箱，修整线路，清洁电动机
5） 检修，调整精度，校正水平

工程部门工作流程及制度
ENGINEERING DEPT POLICIES & PROCEDURES
制 度：设备维修程序 编 号：EN PP—005
目 的：为了保证会所设施设备的正常安全运行，有效地确保设施设备的使用、维修和保养
政策/程序
1、设备需要维修，使用部门如实填报报修单，部门负责人签字后送工程部。
2、急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。
3、工程部接报修单或电话后应在5分钟内及时派工，维修人员到达现场后，凭报修单进行维修。特殊情况可先维修，然后补报修单。
4、修复后使用部门应在报修单上签字认可。
5、无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在报修单上，签字并送工程部负责人手中
6、工程部负责人根据情况，属零配件问题的，可按程序填报申报表；属技术原因无法修复的，在2-4小时内报主管总经理。
7、工程关于维修时现场维修应注意的礼仪，按《维修服务规范》执行。

工程部门工作流程及制度
ENGINEERING DEPT POLICIES & PROCEDURES
制 度：锅炉运行程序 编 号：EN PP—006
目 的：确保锅炉及相关压力设备运行操作规范化，安全、经济运行
1 检查工作：包含对锅炉配电柜电压、电流值的监测，燃烧机、燃气压力、控制仪器，锅炉自测试系统、相关水系统等。

2 主要从以下两个方面监控锅炉的运行情况
（1） 观察并记录锅炉运行记录所要求的项目，发现问题及时汇报并解决。
（2） 锅炉运行期间，要定期进行巡检，观察燃烧状况，并根据具体情况调整技术参数。

3 遇到下列情况时应采取紧急停炉措施
（1） 燃料系统（油或燃气）泄露造成报警器报警的，炉显示自检停炉时不可强行手动开炉。
（2） 炉房水系统爆管溅湿电柜（或地面已有积水），事故短时间内无法解决时。
（3） 水系统循环泵或补水泵失效时。
（4） 其它异常运行情况，且超过安全运行允许范围时。

4 锅炉为会所采暖、泳池、淋浴等主动力设备，必须掌握相关知识，使其安全运行。

开 始
锅炉运行流程图：

停 炉
开 展 运 行 前 的 检 查 工 作
启动锅炉，注意观察炉和水系统的压力数值
监 视 锅 炉 运 行
紧 急 情 况 停 炉
停 炉 维 修 保 养
排 除 故 障
锅 炉 正 常 运 行

待 炉 内 水 温 冷 却 至 50°C，先 停 系 统 循 环 泵

检 查 显 示 屏 提 示 及 系 统 温 度 （ 水 系 统 ）

做 好 运 行 值 班 记 录

结束

部门管理制度索引
Rules & Regulations Index

编号
Task No.
任务
Task
页码
Page
EN RR－001
部门制度总则
P30
EN RR－002
设备技术档案管理制度
P31
EN RR－003
能源管理制度
P32
EN RR－004
安全运行管理制度
P33
EN RR－005
工具管理制度
P34
EN RR－006
机房管理、交接班制度
P35
EN RR－007
奖惩条例
P36
EN RR－008
倒闸操作制度
P37
EN RR－009
电梯机房安全管理制度
P38

部门管理制度
Rules & Regulations
制 度：工程部制度总则 编 号：EN RR—001
目 的：为了保证会所工程设备的正常运行，规范管理员工而制定。

制度及程序
一、 严格遵守会所制定的《员工手册》，热爱本职工作，认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快速准确，处理迅速及时。
二、 每班的值勤人员负责常用耗材的清点，发现不足要及时补充。
三、 严格遵守操作规程，正确使用手动和电动工具，发现问题及时调整修理。不能修复的必须报告部门经理，对各类工具设备做到勤保养和妥善保管。
四、 树立强烈的会所意识，文明维修，会所至上，工作时尽量不影响客人，公共场所施工必要时加设围栏，在客房使用如冲击电钻等强噪音的工具，必须严格遵守时间规定，严格按计划时间施工。自觉做好施工场地的收尾工作，以保证会所的环境优美。
五、 对来人来电报修及时登记，维修要迅速，及时，维修完立即返回班组待命，并认真填写维修换件记录单。
六、 交班时发生应急故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班。
七、 维修人员如违反制度，拖延时间，修理质量低劣，影响营业和造成设备损坏的要追究当事者责任。
八、 严格执行《设备维修程序》的规定和《维修服务规范》。

部门管理制度
Rules & Regulations
制 度