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区（开发区） 项目
土地一级开发实施工作方案
（范本）

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目 录

第一部分 项目基本情况 3
第一章 区域位置及环境 3
一、区域位置 3
二、环境分析 3
第二章 土地利用现状 3
第三章 地上物现状 4
第四章 规划指标 5
第五章 人文环境和特殊政策 6
一、人文环境 6
二、规划落实 6
三、特殊政策 6
第六章 道路及市政工程现状调查分析 6
一、道路交通现状 6
二、市政配套条件： 7
第七章 开发周期 7
第八章 一级开发内容及工作依据 8
一、开发内容 8
二、工作依据 9
第二部分 总体方案 10
第一章 征地实施方案 10
一、情况概况 10
二、征地内的人口状况 11
三、征地方案及费用构成 11
四、人员安置方案 12
第二章 拆迁实施方案 12
一、情况概况 12
二、适用政策及补偿依据 12
三、拆迁对象面积 13
四、拆迁补偿方式 13
五、拆迁工作分区和启动顺序 14
六、拆迁成本汇总 14
第三章、市政建设方案 14
一、市政基础设施建设实施原则 14
二、市政基础设施建设工作依据 14
三、市政管线施工时应重点控制的环节 15
四、项目综合设计成果 15
五、市政建设费用 15
第四章 项目可行性分析 16
一、项目总投资估算 16
二、需要补充说明的其它费用 18
三、项目市场预测分析 18
第三部分 安置方案 18
第四部分 开发进度 18
第一章 时间安排 18
第二章 工作过程线状图 19
第五部分 其它需要明确的事宜 19

第一部分 项目基本情况
第一章 区域位置及环境
一、区域位置
本项目位于 区 .总用地面积 公顷(约 亩）,地块四至为：东至 ，南至 ，西至 ，北至 。
地块位置如下图所示：

（项目用地区域位置图片）

二、环境分析
1、地理地貌
本项目位于 区，与 区、 区相毗邻。区域总面积 公顷（合计 亩)。
该项目区域主要为 地貌，地势 。
2、自然环境
……
3、经济环境
……
第二章 土地利用现状
本项目规划总面积约为 公顷（约 亩)。其中国有土地 公顷，包括 （各单位名称） ；集体土地 公顷，包括 （耕地、农民居住宅基地等) .
现状土地利用情况如下表：
序号
项目及土地使用权人
土地面积(公顷）
备注
1

2

3

4

…

…

…

合计

土地利用现状表
资料来源：现场勘测、图测和地形图
附：土地勘测成果报告
第三章 地上物现状
根据现场摸底调查并结合图测数据，该项目地上物现状主要为 ，面积约为 公顷，住宅面积约为 公顷;农民宅基地约为 公顷； （其他） 约为 公顷。
项目内树木情况为： ;古树共计 棵，分别为： ；文物调查统计情况为 。
地上物状况具体情况如下表：
地上物现状一览表
序号
项目名称
面积（㎡）/数量
1

1.1

1。2

…

…

…

2

2。1

2.2

2.3

…

…

合计

文物调查统计如下表：
（根据实际情况拟制）
现状图、用地现状照片如下：
（用地现状照片及1：500地形图上标注的房屋现状图）

第四章 规划指标
根据市规划局出具的规划意见，该项目地块主要规划控制性指标如下：
本项目用地规划土地面积： 公顷，控制高度 米，容积率 。其中建设用地面积： 公顷，代征道路面积 公顷，代征绿化用地面积 公顷（最终以勘测实测成果为准）。规划建筑面积约 万平方米.其中：商业金融约 万平方米，居住约 万平方米，其他约 万平方米（最终以规划条件书为准）。
注：因规划调整或其他原因不能明确规划控制标准的，须说明原因
项目控制性详细规划图见下图：
（项目控制性详细规划图）
第五章 人文环境和特殊政策
一、人文环境
该项目地块规划为 用地，交通便利,地理条件优越……
二、规划落实
实施过程中，先行对 进行拆除，然后对 进行拆迁，接着进行 市政基础设施建设等土地一级开发工作，严格落实规划指标.
三、特殊政策
……
第六章 道路及市政工程现状调查分析
一、道路交通现状
规划用地范围内南北方向为 路，东西方向为 路，中间有 路。
以上道路中已修建完成的道路有 、 路，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。详细情况如下表：

项目周边道路现状情况
编号
道路名称
规划等级
道路长度（米）
红线宽度（米）
备注
1

2

3

…

…

二、市政配套条件：
本项目区域目前市政配套状况如下：
1、供电：目前该地区供电由 供电；
2、供水:目前该区域供水由 供水。规划后将 保障供水;
3、雨水:目前该地区雨水管道为 ;
4、污水目前该区域污水主要由 进入污水主干线；
5、燃气:该地区采用 供气；
6、热力：目前主要依靠 供热;
7、电信：目前该地区 电信管道；
8、其他需要明确的情况。
第七章 开发周期
该项目土地一级开发项目计划周期为 年,分 期开发完成.于 年 月完成“ 通一平”及相关市政配套设施等工作。
第八章 一级开发内容及工作依据
一、开发内容
本项目土地一级开发内容主要包括项目涉及的相关手续的办理、地块内 和 的拆迁、地上物等的拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整、市政配套工程(包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热力、 等）建设、 （安置房等） 建设等，使项目用地达到“ 通一平”。具体包括：
1、办理用地规划预审等手续;
2、办理立项手续；
3、完成环境影响评价、交通影响评价、考古勘探意见等各项前期手续；
4、按有关法律、法规、政策规定，办理国有土地征收、收购补偿等有关手续；
5、完成项目范围内的拆迁工作；
6、完成项目范围内地上物拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整；
7、完成项目内市政工程规划方案，办理市政规划手续.包括道路规划方案、雨排规划方案、污排规划方案、供水规划方案、燃气规划方案、供热规划方案、供电规划方案、信息管道规划方案及有线电视规划网等方案，并经市政规划部门进行方案审核;
8、完成宗地红线内燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水等市政管网建设工作，使宗地达到“ 通一平”条件，并按照规定和规划要求，将市政接口接至指定位置。
(1)通上水：根据相关规定要求，聘请有资质的设计单位开展给水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线内上水工程；
（2)通下水（雨、污水)：根据相关规定要求，聘请有资质的设计单位开展排水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线内雨、污水排水工程；
(3）通电：根据相关规定要求，聘请有资质的设计单位开展电力工程设计工作，报经政府主管部门批准,完成建设用地红线内供电工程中管道工程;
（4)通热：根据相关规定要求，聘请有资质的设计单位开展热力工程设计工作,报经政府主管部门批准，完成建设用地红线内热力工程中管道工程;
(5）通气：根据相关规定要求，聘请有资质的设计单位开展燃气工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线内燃气工程中管道工程;
(6）、通电信：根据相关规定要求，协调并督促相关单位完成电信工程;
（7）、通路：根据相关规定要求,聘请有资质的市政设计单位开展道路工程设计工作，报经政府主管部门批准,完成建设用地红线内市政道路工程.
9、其它需要一级开发的工作。
10、需要项目实施主体承担安置房建设的项目，项目实施主体应按规定要求完成安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、相关市政配套及其他公共配套、竣工验收等。
二、工作依据
1、《XX市土地储备条例》
2、《XX市土地储备工作细则》
3、《XX市关于政府主导土地一级开发实施方案》
……
第二部分 总体方案
第一章 征地实施方案
一、情况概况
本项目拆迁总面积为 公顷，除 公顷的国有用地外，其余 公顷均为农村集体用地。其中:集体建设用地约为 公顷,集体农用地约为 公顷，集体未利用地 公顷。现需将项目所占用的 公顷集体土地全部征收为国有用地.
根据现场勘察，宗地范围内地上附着物主要为 。具体情况如下表：
地上附着物情况表
序号
项目
单位
数量
1

2

3

4

5

6

7

…

…

合计

二、征地内的人口状况
本项目涉及转非人口总数为 人，人口结构明细如下表：
项目涉及转非人员结构表
类别
年龄阶段
人数总计（人）
儿童(包括16岁学生）
16岁以下

劳动力
（依据相关政策填写）

超转人员
（依据相关政策填写)

孤寡病残人员

合计

……
三、征地方案及费用构成
征地费用是征收集体土地而发生的一种补偿费用，按照 《 》 的有关规定，征地补偿费主要包括 。
本项目征地主要采用 补偿的方式,依据有关规定及项目实际,此次征地费用主要有：土地补偿费（含人员安置费）、 等 部分进行估算.
1、土地补偿费
结合估价对象所处的具体位置及初步协商情况，该项目集体土地补偿费标准为 万元/亩，包括土地补偿费和安置补助费，经估算，共计 万元.
2、……
3、……
四、人员安置方案
该项目共涉及到 户拆迁，拆迁安置方式为 ……
第二章 拆迁实施方案
一、情况概况
本项目拆迁总面积为 平方米，包括 拆迁，其中: 平方米； 平方米。具体情况如下表:
拆迁项目明细表
序号
项目名称
面积（㎡）
1

1。1

1。2

2

2。1

2。2

2。3

…

…

合计

二、适用政策及补偿依据
根据被拆迁房屋的性质和用途,应用相应的拆迁政策及补偿主要依据文件如下:
1、……
2、……
……
三、拆迁对象面积
根据现场测量，该项目涉及的拆迁对象共有 类,总面积约为 平方米,树木共计 棵，……
详细情况如下：
项目拆迁面积统计表（一）
项目
编号
面积
项目
名称
直径（cm）
数量（棵)
厂房

树木

项目拆迁面积统计表（二)
…………
四、拆迁补偿方式
本次拆迁主要采用 补偿方式，回迁安置情况为： 。补偿标准依据 《 》 执行。市政基础设施的补偿含在征地费中。其它地上附着物的补偿标准为: .
……
五、拆迁工作分区和启动顺序
经过现场勘察,该项目拆迁主要分 区，分别组织实施拆迁，启动工作顺序为： 。
六、拆迁成本汇总
根据拆迁政策和拆迁面积，计算拆迁成本如下:

序号
项目
面积（㎡)
测算结果（万元）
1

2

3

…

…

…
不可预见费

合计

第三章、市政建设方案
一、市政基础设施建设实施原则
1、……
2、……
3、……
二、市政基础设施建设工作依据
1、……
2、……
3、……
三、市政管线施工时应重点控制的环节
1、……
2、……
3、……
四、项目综合设计成果
1、……
2、……
3、……
五、市政建设费用
本项目规划总建筑规模为 万平方米，预计市政总费用为 万元，折合每建筑平方米为 元。市政基础设施需要建设项目、各项工程量及工程费用测算见下表：
市政建设费用计算表
序号
项目
工程内容
长度（m）
金额（万元)
1
道路工程

2
雨水工程

3
污水工程

4
中水工程

5
供水工程

6
供电工程

7
热力工程

8
供气工程

9
电信工程

10
有线电视工程

11
其它

…
…

合计
(万元）
折合（单价）
（元/建筑㎡)
第四章 项目可行性分析
一、项目总投资估算
根据对征地拆迁成本、市政基础设施建设等费用的估算，该项目土地一级开发总成本为 万元，估算汇总如下：
项目投资估算表
序 号
项 目
金额（万元）
所占比例
一
直接费用

1
拆迁费用

1.1
拆迁补偿费

1.2
评估服务费

1.3
拆迁服务费

1。4
拆除清运费

…
…

…
…

…
不可预见费

2
市政费用

2。1
道路工程

2.2
雨水工程

2。3
污水工程

2。4
中水工程

2.5
供水工程

2.6
供电工程

2.7
热力工程

2。8
供气工程

2。9
电信工程

…
…

…
…

二
其它费用

1
环评费用

2
交评费用

3
前期咨询费

4
招投标代理费

5
可行性研究报告编制费

6
挂牌底价评估费

7
考古勘探费用

…
…

…
…

三
间接费用

1
财务费用

2
一级开发管理费

…
…

…
…

四
总成本

二、需要补充说明的其它费用
……
三、项目市场预测分析
根据预测，该项目土地销售收入和效益情况如下：
项目
总价
（万元）
楼面单价
（元/平方米)
地面单价
(元/平方米）
土地市场价格（熟地价)

土地一级开发总成本

增值收入

净收益率

第三部分 安置方案
（根据项目需要拟定）
第四部分 开发进度
第一章 时间安排
本项目计划于 年 月完成土地一级开发,达到“ 通一平"条件.工作时间安排如下:
编号
工作阶段
工作内容
工作时间
1
前期准备工作

2
前期手续(一）

3
前期手续（一)

4
前期手续（一)

5
实施拆迁

6
市政工程

…
…

…
…

…
入库前准备

…
土地入库

本项目涉及的拆迁工作时间安排如下:
（根据项目实际情况拟定）
第二章 工作过程线状图
(根据项目进程实际拟定）

第五部分 其它需要明确的事宜

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