东湖国际商贸城修建性详细规划.doc

贵州湘企东湖国际商贸城
修建性详细规划

编制日期：2011年07月03日

目 录

第一章 现状条件分析 3
1.1地理位置与交通运输情况 3
1.2自然条件 3
1.3社会经济和基础设施条件 4
第二章 规划原则与总体构思 4
2.1规划依据 4
2.2规划原则 5
2.3总体构思 6
2.4开发项目与建设规模 7
第三章 总平面规划 8
3.1总平面规划的依据和原则 8
3.2交通运输 10
3.3总平面布置主要设计指标 10
第四章 空间组织和景观特色要求 11
4.1现状空间及景观特征分析 11
4.2空间与景观规划设计原则 11
4.3空间组织和景观规划 12
第五章道路和绿地系统规划 13
5.1道路网规划原则与路网布局 13
5.2绿地系统规划 14
第六章 竖向规划 15
6.1竖向规划内容 15
6.2竖向规划原则 15
6.3 分区竖向规划设计 15
6．4交通道路衔接 15
第八章专业工程规划 16
8.1 给排水规划 16
8.3 供电 18
第九章 主要技术经济指标 20
第十章 工程投资估算 21
10.1工程投资估算值 21
10.2工程投资估算表 21

第一章 现状条件分析
1.1地理位置与交通运输情况
兴仁县位于贵州省西南部，是滇、黔、桂三省交界部的中心县，东邻贞丰县，南接安龙县和兴义市，西抵普安县，北接晴隆县，东北隔北盘江与关岭县相望。贵州湘企东湖国际商贸城地处兴仁东出口，北接城市主干道---关兴路，正对轻工业园区；西连接客车站，距兴仁老城区仅2公里。
南昆铁路从县域南端经过，关(岭)兴(义)高等级公路和正在建设的盘(县)—百(色)高等级公路通过县城。交通运输更为方便。
1.2自然条件
贵州湘企东湖国际商贸城场区内地质构造较复杂，地下水出露。场区最高海拔1339m，最低海拔1332m。
场区总用地面积为26.43ha，土地利用现状为:水田15.92ha，荒地8.48ha，水塘1.08ha，交通用地0.91ha，宅基地0.014ha。
本项目建设区块属云贵高原黔中丘陵地带，现状场地地形平坦，地势起伏较小。
属亚热带东部季风农业气候区。季节气候明显，雨量充沛，夏无酷暑。到春寒、夏旱、秋风、洪涝、凌冻、冰雹、大风等灾害性天气较为频繁。
1.3社会经济和基础设施条件
1.3.1 兴仁县社会经济条件
兴仁县辖9镇7乡，总人口为45.47万人（包括外来人口）其中农业人口占84.8％，国土面积1785 平方公里，2010年年经济总量39亿元。第一产业7亿元，第二产业17亿元，第三产业14亿元，2010年城镇居民人均可支配收入将达12000元，农民人均纯收入将达3200元，
1.3.2基础设施条件
A、供水条件：基地范围内相对水体分布不广，最大水面为基地北部七星湖，该湖汇集周围山体自然雨水而成，湖中有涵洞通西侧东湖，湖水不深，水质较好，适合做景观及房产项目等开发。其他水体为部分水塘和水渠。现状在兴安公路北侧现建有一自来水厂——双山水厂，是县城唯一供水水源。
B、供电条件：地块内原有一座110KV 的双山变电站，可作为本场区供电电源。

第二章 规划原则与总体构思
2.1规划依据
1)与业主签定的有关本项目的规划设计合同；
2)业主提供的场区地形图(1：1000)；
3)本院完成的项目建议书及业主的确认资料：
4)业主提供的场区用地审批文件；
5)有关场区规划的现行规程、规范和规定；
6)业主提供的其它基础资料。
2.2规划原则
A 可持续发展原则
规划布局与建设要坚持可持续发展原则，合理利用土地资源，相对集中布局批发市场，提高土地使用的效率和收益。
B 突出特色原则
规划建设要突出特色，重视引导批发市场在经营项目、场所建设、市场交易和管理上突出各自的特色，由此形成较稳定的客源群。同时，要重视大中型批发市场档次的提高，注重品牌形象，增强市场的竞争力。
C 协调发展原则
要协调好批发市场的建设与城市建设、产业发展、环境保护、道路交通的关系，特别要协调好批发市场的发展与现代物流业、电子商务、旅游业等行业发展的关系，既使批发市场的功能和层次得到提升，又促进现代物流业、旅游业等行业加快发展，产生良性互动互补的关系。
D 质量优先原则
批发市场投资大、建设期长、影响面广，因此，其建设不能只重数量、规模，不重质量，而要根据城市经济发展的实际情况，合理控制市场数量增长和规模扩张，防止盲目建设和重复建设。强调质量优先，重视可行性研究、市场选址布局评估和配套设施建设。拓展除了交易以外的展示、包装、信息系统、物流配送、商旅互动等多种功能，注重金融、通讯、餐饮、运输、会议、环境、卫生、消防、安全、停车场等综合配套。
E 区域辐射原则
站在大流通、大市场、大区域的角度，注意与周边地区的竞争与协作，确立批发市场的发展方向、发展目标和发展潜力，从而尽可能扩大大中型批发市场的服务半径和辐射范围，增强批发市场的辐射力和影响力。
2.3总体构思
根据上述规划原则，结合场区地形地貌、周边空间环境现状及业主单位提出的基本要求，贵州湘企东湖国际商贸城修建性详细规划的总体构思为：
规划按功能划分格局，格局按井格划分路网。在关兴公路入口处，规划预留两块用地，作为公交服务站场和相关服务设施用地；紧邻的地块为对外交通用地，作为兴仁县客运站；沿关兴公路布置市场一块，为商业用地；在市场南面布置农贸市场用地和安置小区（居住用地）；靠湖边设置办公和仓储。
1、根据市场需求，按行业（如：日化副食行业、家用电器行业、塑料制品行业、洁具厨具行业、皮革制品行业、日用百货行业、矿山机械行业、五金机电行业、建筑材料、装饰材料…等分类组织）集中人力、物力、财力，充分利用团体互助的优势建成专业分区综合批发市场，达到最佳商业分布格局，做到“铺铺临街，铺铺相连”。
2、商铺进深16米，双向开门，有效提升了每间商铺的最佳商业价值。
3、吸收了国内外先进的综合市场的成功经验，商业分区合理，利于形成整体商业氛围。
4、在批发市场区域内，设有货物运场、大型仓储、超市、餐饮、商务会所、酒店、大型停车场、公厕等，以满足整个综合市场的商业功能要求。
2.4开发项目与建设规模
贵州湘企东湖国际商贸城的主要开发项目及建设规模。
表2-1.1兴仁客运站及其他：
规划总面积（㎡）
101646
道路面积（㎡）
15930
总建筑面积（㎡）
5500
其
中
住宅建筑面积（㎡）

商业建筑面积（㎡）
5500
容积率
0.1
建筑密度
12.4%
绿化率
11%
车位面积（㎡）
15000
表2-1.2 东湖国际商贸城：
规划总面积（㎡）
264349
道路面积（㎡）
29865
总建筑面积（㎡）
278960
其
中
购物中心建筑面积（㎡）
60800
物流中心建筑面积（㎡）
33120
商业建筑面积（㎡）
185040
容积率
1.19
建筑密度
32.59%
绿化率
8.21%
车位面积（㎡）
20581.65
第三章 总平面规划
3.1总平面规划的依据和原则
3.1．总平面布置依据和原则
3.1.1总平面布置的依据
设计依据
A、《贵州湘企东湖国际商贸城项目建议书》(2011)；
B、贵州湘企东湖国际商贸城建设选址意见书；
C、兴仁县规划局批准的建设用地规划红线图(1：1000) ；
D、贵州省人民政府农用地转用审批单及建设使(征)用土地审批单；
E、业主认可的由贵阳新天建筑规划设计研究院编制的《贵州湘企东湖国际商贸城总平面规划调整方案》(2011年)。
基础资料
A、地形地貌
贵州湘企东湖国际商贸城选址于兴仁县东出口，占地面积264349 m2，合396.523亩。该地属云贵高原黔中丘陵地带，现状场地地形平坦，地势起伏较小。
B．场址环境现状
场址位于关兴高速旁，交通便捷。场址主要是农田和荒地，局部有水塘；场址周边有农田、农产和少量林地。
C、气象条件
兴仁县气候属暖温冬干型，因受各种因素影响，表现为高原型北亚热带温和湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，无霜期长，雨热同季。，主要气候特征为：
　（1）全县常年平均气温15.2℃。7月最热，平均气温22.l℃。元月最冷，平均气温6.l℃。极端最高气温34.6℃，最低气温-7.8℃。全年大于lO℃的日数243天，大于10℃的年积温4588℃。
　（2）年平均降雨190天；
　（3）年平均降雨量1315．3毫米
　（4）年平均日照数：1564．7小时
3.1.2总平面布置规划原则
A、满足功能，合理分区
贵州湘企东湖国际商贸城是一个按行业集中人力、物力、财力，充分利用团体互助的优势建成专业分区综合批发市场，平面布局应满足其功能要求，充分利用场区自然、地理、环境和资源特点，合理分区，合理组团，达到合理用地，为生产发展创造条件
B、交通组织，流程合理
贵州湘企东湖国际商贸城在满足功能要求、合理分区的条件下，组织好场区内部、外部的交通网络系统，使流程合理，人流、物流顺畅。
C、因地制宜，利用土地
在满足使用功能、交通运输的条件下，结合中心区地形、地貌、水文、气象等条件，因地制宜最大限度地保护利用土地资源，突出场区功能与场地特点，创造出一个有利方便生活、安全舒适的场区环境。
3.2交通运输
场外交通运输：主要交通运输道路为北面的城市主干道---关兴路，正对轻工业园区；西面接客车站，距兴仁老城区仅2公里。来场区人员及物资以汽车运输为主，在场区内设广场与停车场供车辆停放和人员集散。
场内交通运输：场内设有8米的运输道路，并在局部形成环路，便于进出的货运车辆通行。
3.3总平面布置主要设计指标
详见表3—1、
兴仁综合市场总表3—1
规划总面积（㎡）
365995
道路面积（㎡）
45795
总建筑面积（㎡）
284460
其
中
住宅建筑面积（㎡）

商业建筑面积（㎡）

容积率

建筑密度

绿化率

车位面积（㎡）

第四章 空间组织和景观特色要求
4.1现状空间及景观特征分析
场区位于地处兴仁东出口，北接城市主干道---关兴路，正对轻工业园区；西连接客车站，距兴仁老城区仅2公里，近邻城市公园，背靠绵延青山。风景秀美，环境优雅。
4.2空间与景观规划设计原则
A、注重场区特色和建筑、绿地、广场本身的个性，并根据场区整体构思，单体结合群体，造型结合色调，平面结合空间进行综合考虑，力求各类景观多样化和整体协调。
B、合理布设公用设施，避免烟尘、噪声对场区环境景观的干扰和污染。
C、注重空间和景观的完整性，场区给排水、供电管线等尽可能地下埋设。
D、精心布置场区绿地水系和建筑小品设施，丰富和美化场区景观环境。
4.3空间组织和景观规划
4.3.1自然环境与景观规划
由于场区地处属云贵高原黔中丘陵地带，现状场地地形平坦，地势起伏较小。在保护好场区现有林木植被的基础上，加强园林绿化，通过布置花园广场、草地、林荫道等绿色背景，增强企业的生机与活力。
4.3.2工程设施与景观规划
场区道路、供电线路、电信管线等工程设施的布设，充分考虑空间组织和景观特色要求。场区道路的线型、宽度、路面铺装在满足运输的前提下，参照道路的形式，与场区地形、水体、植物、建筑物及其它设施结合，构成完整的风景构图，并创造连续展示场区景观的园林化空间或观赏景物的风景视线。充分发挥场区道路引导视线、分隔空间、组织交通的各项功能要求。场区各种管线，尽可能沿场区道路布设，场内供电及通信线路尽可能采用电缆，埋地铺设，并适当在道路及绿地中设置灯具等增添场区夜景景观的亮化、美化设施。
4.3.3建筑风格与景观规划
贵州湘企东湖国际商贸城景观布局与建筑风格，根据场区的性质、规模、地域特色、自然环境和历史条件，因地制宜地进行综合规划。由于本场区位居兴仁县近郊区，属典型的城乡结合部，因此，其场区建筑风格与景观规划应充分考虑这一地域特色的景观要求，
第五章道路和绿地系统规划
5.1道路网规划原则与路网布局
5.1.1道路网规划的原则
路网规划应遵循场区规划的原则和总体构思要求，充分考虑地形条件和各分区功能的要求，利用主要道路系统合理区划地块规模、形状和功能特点，为总体构思的实施创造条件，在保证场区各功能的合理联系、为场区组织便捷的内外部交通的基础上，布置干道、支道、一般道路、人行道路及停车场。主干道布置在进场大道及运输量大的生产区，次要道路布置在功能区之间，作为功能区对外交通的捷径。
机动车停车场参考建设部和公安部《城市停车场(库)建设和管理规定》要求及生产的实际需要。
5.1.2道路分类及技术标准
综合考虑园区各功能区的特点、规模、内外部交通运输性质和道路服务功能、客货流向交通量、人流量等，将园区路网划分为主干道、次干道、一般道路三个系统，并有机的构成园区完整的道路网络。
5.1.3道路网布局
根据各类道路在路网中的地位、交通功能，得路网进行合理布局，其布置详附图《道路交通规划图》。

道路系统规划技术标准及工程量一览表
项目
单位
主干道
主干道
次干道
一般道路
合计
最小平曲线半径
m
20
20
8
8

最大设计纵坡
％
0.54
1.0
1.0
1.0

路面宽度
m
50
30
20
12

道路长度
m
353
388
1048
1834
3623
道路面积
m2
17650
11640
20960
22008
72258
停车场面积
m2
20582
5.2绿地系统规划
实现城乡绿化一体化是当前各级绿化部门的重点工程，贵州湘企东湖国际商贸城地处兴仁县近郊区，为将其建成景观优美、空气清新、宁静舒适、富有现代市郊气息批发市场，根据本项目的建设宗旨和总体规划要求，绿地系统规划原则为：
A、在满足各类绿地功能要求的前提下,以绿为主，绿中求美，以充分发挥绿地的多种功能。
B、绿地规划以植物造景为主，乔、灌、花、草相结合，作到一年四季漂香。
C、绿化植物选择以乡土植物为主，结合温室大棚的建设，与引进国内外名优园林植物、花卉品种相结合，突出贵州湘企东湖国际商贸城的植物景观特色。
D、植物配置与理水、建筑、道路等人工和自然环境相协调，充分考虑场区绿化系统的整体景观效果。
第六章 竖向规划
6.1竖向规划内容

合理确定建设场地的平整方式和建筑物、构筑物、道路等的平整标高，并与园区场地、道路、水渠等的标高相衔接，拟定场地排水系统和排水构筑物，计算场地土石方工程量，并考虑土方平衡，拟定挡土护坡构筑物。
6.2竖向规划原则
A、根据地形地貌现状，因地制宜，结合功能布局，合理利用地形，尽量减少土石方工程量。
B、道路系统流畅，便捷，满足生产，消防的功能要求。
C、地表雨水沿主干道明沟就近流入场区内设置的排水点。
6.3 分区竖向规划设计
根据总平面布置的原则，结合该区自然标高，以满足商业活动、给水排水、交通运输要求为原则，达到土石方工程量尽量小的要求，确定设施区及各类建筑物和构筑物的坡向坡度和场地标高(详竖向规划图)。
6．4交通道路衔接
场区道路系统主要分为三级，主干道路面宽度50m、30m，次干道路面宽20m，一般道路面宽12m。
主干道，次干道路面均为混凝土路面，转弯半径20m，纵向坡度小于1.0％。
一般道路面宽均为混凝土路面。转弯半径8m。
关兴高速是场区的对外连接通道，场区的主出入口与该公路的衔接标高为1340.5m。
第八章专业工程规划
8.1 给排水规划
8.1.1设计范围和设计依据：
设计范围
设计范围包括场区内生活给水系统；场区内生活排水系统；雨水排水系统；各建筑物室内给水排水系统。
设计依据
A、建设单位提供确认的有关给水排水资料；
B、《室外排水设计规范》GBJ 14—87(1997年版)；
C、《室外给水设计规范》CBJ 13—86(1997年版)：
D、《建筑设计防火规范》G叮16—87(1997年版)；
E、总图等专业提供的相关给水排水资料．
8.2.2 给水
生活给水系统 生活给水管网设计为枝状网，用水泵将深井水加压送至场区水塔再由水塔供给各用水用户。
生活给水管管材均采用UPVC给水管，粘接接口。管道均为埋地敷设，管道埋深0.8 m，在穿越道路的地段加设钢套管。
8.2.3排水
全场排水量表
雨量的确定
雨水量按Q＝ψ〃q〃F 计算
式中： Q——雨水设计流量，L/s
ψ——径流系数
F——汇水面积，hm2
q——暴雨强度，L/s〃hm2
l 暴雨强度
暴雨强度公式按以下计算:
q=
42.25+62.60LgP
t+35
(L/s〃ha)
q——暴雨强度，L/ s〃hm2
t——降雨历时，取60 分钟
P——设计降雨重现期：支 线P＝１年
干 线P＝5 年
主干线P＝10 年
l 径流系数：建设用地0.9，绿化0.25
排水系统的划分及排水方式说明
本场区排水系统设计为污水排水系统和雨水排水系统。
生活污水排水采用管道将需要处理的污水收集后排至东湖污水处理站，处理后再进入沉淀池沉淀，达到《污水综合排放标准》(GB8978—96)的水质标准后，就近排入蓄水库。
雨水及不需要处理的废水采用明沟排除，在场区内根据具体(构)筑布置情况、道路设置情况及地形地貌情况设置明沟。雨水明沟采用砖砌，沿场区道路设置，沟宽不小于250mm，起点深为200mm，坡度随地面坡度，在平坡地段的坡度不小于0．008。明沟沿场区道路设置，在穿越道路的地段加设混凝土盖板，将场区内的雨水、废水就近排入场内的蓄水库或场外的农田灌渠。当雨量过大水库容量不够或水库放空时，用管道就近排入水体。
管材及敷设方式
排水管管材采用平接混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹带接口，埋地敷设，起点埋深为1.1m。
8.3 供电
8.3.1设计依据、设计范围和供电特征
设计依据
A、已批复的项目建议书、可行性研究报告、供电协议：
B、各有关专业提供的资料；
C、国家现行有关电气设计规程规范。
主要有《供配电系统设计规范》(GB50052-95)、《lOKV及以下变电所设计规范》(GB50053-94)、《低压配电设计规范》(GB50054-95)、《建筑防雷设计规范》(GB50057-94)、《电力工程电缆设计规范》(GB50217-94)、《民用建筑电气设计规范》(JGJFFl6-92)等。
负荷等级与供电特征
A、负荷等级：全场用电负荷属三级负荷。
B、供电特征：场区外公路旁，已有一条35kV高压架空线经过，场区10kV电源线拟从该lOkV线路上T接引来，且架空敷设引至场区变电所。
8.3.2场区供电及户外照明
场区供电采用电力电缆沿电缆沟敷设或直埋地敷设相结合，电缆穿过道路时应穿钢管保护。
场区户外照明采用高压钠灯路灯，路灯均由装于变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。
8.3.3防雷、防静电接地措施，
变电所安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4Q，器中性点接地和避雷器接地用。
场区主建筑物属第三类防雷建筑物，设计时应采取相应防雷接地保护措施。
8.3.4通讯
由于当地通讯条件优越，场区通讯系统采用直接与市话联网，根据现场情况，在需要部位均装设直拨电话和厂内联络电话，且配置必要的通讯工具。

第九章 主要技术经济指标
贵州湘企东湖国际商贸城的主要技术经济指标详见表9-1
规划的主要技术经济指标汇总表
表9-1
规划总面积（㎡）
264349
道路面积（㎡）
29865
总建筑面积（㎡）
278960
其
中
购物中心建筑面积（㎡）
60800
物流中心建筑面积（㎡）
33120
商业建筑面积（㎡）
185040
容积率
1.19
建筑密度
32.59%
绿化率
16%（含绿化停车位）
车位面积（㎡）
20581.65

第十章 工程投资估算

10.1工程投资估算值
本项目建设所需资金70034万元，从以几个方面进行筹措：①政府出资17335万元；②湘企集团自筹资金52699万元。
10.2工程投资估算表
工程投资估算表

项目名称
面积（㎡）
投资估价（万元）
备注
土地
365995
(549亩)
16470
（政府划拨131511㎡合198亩计5940万元）
商业
245840
36876

物流
33120
4968

市政道路
171590
10295
政府出资（外围主干道80000㎡计5150万元）
站房
5500
1100
政府出资
绿化
21723
325

合计

70034（含政府出资部分15936万元）
目 录
第一章 项目的意义和必要性 1
1.1 项目名称及承办单位 1
1.2 项目编制的依据 1
1.3 肺宁系列产品的国内外现状 2
1.4产业关联度分析 3
1.5项目的市场分析 4
第二章 项目前期的技术基础 8
2.1成果来源及知识产权情况，已完成的研发工作 8
2.3产品临床试验的安全性和有效性 8
第三章 建设方案 23
3.1建设规模 23
3.2 建设内容 23
3.3产品工艺技术 23
3.5产品质量标准 29
3.6 土建工程 37
3.7 主要技术经济指标 39
第四章 建设内容、地点 41
4.1 建设内容及建设规模 41
4.2 建设地点 41
4.3外部配套情况 44
第五章 环境保护、消防、节能 46
5.1 环境保护 46
5.2消防 49
5.3节能 50
第六章 原材料供应及外部配套条件落实情况 52
6.1主要原辅材料、燃料、动力消耗指标 52
6.2 公用工程 54
第七章 建设工期和进度安排 56
7.1建设工期和进度安排 56
7.2建设期管理 56
第八章 项目承担单位或项目法人所有制性质及概况 57
8.1 项目承担单位概况 57
8.2 企业财务经济状况 58
8.3 项目负责人基本情况 59
第九章 投资估算与资金筹措 62
9.1 项目计算期 62
9.2 投资估算的编制依据及参数 62
9.3 投资估算 62
9.4 资金筹措 64
9.5 贷款偿还 64
第十章 财务评价 65
10.1财务评价依据 65
10.2销售收入和销售税金及附加估算 65
10.3利润总额及分配 66
10.4盈利能力分析 66
10.5不确定分析 66
10.6财务评价结论 68
第十一章 项目风险分析，效益分析 69
11.1 风险分析 69
11.2 效益分析 70

23