车位销售专项方案范文.doc

三王府地下车库销售方略
第一•项目及周边车位物业调查
1、项目地下车位分布
楼层
车位数
产权性质
进出口朝向
备注
负一层
64
使用权
朝西

负二层
52
使用权
朝东

负三层
65
使用权，
朝东
有一种子母车位

2、项目周边车位物业现状
项目名
车位个数
租赁价格（含物管费）
出售价格
售出个数
出租比例
规划户数
车位/户数比
东玺门
380
350元/月
10.8万/12.8万
150个
39％
636
60％
漾福居
210

6.08万/10万
55
26％
225
93％
亚华香舍
500
230元/月
10.8万
400
80%
1100
46％
星城世家
800

7-8万
190
24%
1100
73％
蔚蓝天空
150
230元/月
10万
78
50%
295
51％
世嘉华城
280
300元/月
7.8-10.5万
150
53%
750
38％
上味坊
288
300元/月
不出售(附近14万/个)
0
100%
312
95%
三王府
183

216
87%
3、优劣势：地理位置好，节假日和休闲时车位紧张，有一定投资价值；劣势：车位形象差；三王府项目散租客多而大户人家以及办公单位少，对车位刚性需求少；车位没有产权；车位没有固定经营公司予以车位投资回报；由于投资回报没有产权和收益保障，消费者对车位投资性需求不很强烈；
4、建议：建议落袋价格14万元/个，标价16万元，楼层差8%，即负二楼16万/个，负一楼17.5万元/个；负三楼14.5万/个。开盘当天成交前10名优惠0.5万元/个，第11名到30名优惠0.3万元/个；第31名到60,名优惠0.2万元/个。落袋价以上作为销售公司佣金。
第二•周边项目车位物业营销方式
漾福居，平均价格为8-9万元/个，现销售55套左右；
星城世家，7.4~8.2万/个，规定一次性付款，无折扣
东玺门，地下车位，价格为10~12.8万/个，营销方式为：1、销售员与已购房客户一对一联系，每户发放“车位认购确认函”，逼迫客户确认购买还是放弃认购权； 2、在东方新城一、二期广作宣传，粘贴广告告知，宣传车位稀缺性及投资价值； 3、报纸广告投放（晨报半版，2次）；4、请政府有关部门配合，加强周边违章停车查处； 5、采用分期付款方式，首付三成，余款可在交房前分次付清，一次性付款优惠9000元；
世嘉国际华城，社区交房入住后，销售价8万元左右/个，租金300元/月，由物管配合，社区内禁止车辆露天停放，一律下地下车库，迫使业主购买；
亚华香舍花都，地下车位是在交房入住后开始销售，租售并举，售价在10.8万/个，租金230元/月，随着社区入住率高达95%，车位已供不应求，基本销售一空。

第三•市场车位物业投资回报比较
车位投资回报

月租金
年收益
收益率

（假设15万元/个）
300元/月
3600
2.4％

40㎡小户型投资回报

月租金
年收益
收益率

（假设总价45万，首付15万）

24000
5.3%

银行存款利息回报

利息收入
平均年收入
收益率

（假设本金15万/5年期）
687元
8250
5.5％

第四•背景分析及调查结论
A、从周边同类项目车位配比率、实际运用率来看，三王府项目车位物业供不不大于求。
从项目车位配比来看，同类项目来中，三王府项目最高，普通项目平均在50%左右，随着都市发展，新项目，车位配比逐渐走高；过高配比，三王府项目车位一段时间将供不不大于求。
B、从消费能力/投资心理来看，项目业主对车位物业需求空间并不明显。
随机抽取某些有车业主，约60％人表达不会考虑购买车位。约40％人表达将会考虑购买车位，购买动机均为节约使用成本或当前价格较低，先选个好位置。随机抽取某些无车项目业主，基于消费能力和投资回报考虑，约80％人表达近来将不考虑购买车位。
从上表3也反映出这点，银行储蓄或投资住宅、购买股票基金收益均高于购买车位。
C、市场反映冷淡，某些项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。
依照对市场理解，某些实力楼盘对车位物业采用办法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较抱负价格销售，入住率越高，销售价格越高。如亚华香舍，03、陆续交房入住，当前入住率基本100%，车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因
素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为某些实力项目采用重要方略。
D、市场上车位销售状况较好，基本为车位配比较低成熟社区。
市场上，车位销售较好，一是商住项目，拥有大量办公需求，二是市中心区成熟社区，入住率高，停车位较少。如维一星城、蔚蓝天空等。
E、项目车位销售，基本上前期均不抱负。
从车位销售状况来看，前期普遍状况不抱负，基本均为项目入住后，销售率才有所提高，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用状况越好。值得注意是，虽然是东玺门，专门针对车位强销，当前也仅销售了150个左右，仅为12%左右。
F、拥有大量地面停车空间，则地下车位使用率偏低。
长沙市民喜好省事、以便，有地面停车位，就不肯下地下车位已成普遍现象，如德政园，现基本路面所有都停满车。

第五•车位销售方略
一、 车位销售时间安排：
销售部从当前起，重点考虑车位销售准备工作，待做好车库装修工作后，即5月底6月初开展车位销售。
如此考虑，一是考虑当前车位现状不抱负，特别是亮化与停车系统没有建立；二是需要将周边进行整治，将车辆停到地下车库形成习惯；三是车位销售，特别是开始，最佳是集中精力打个歼灭战，集中消化一批，然后运用提价等价格杠杆，增进踌躇不决者及早购买。例如东玺门，在车位集中开盘销售一批后，当前已封盘，不再销售，等待客户心理转变。
二、销售方略：
1、销售政策向车位倾斜。
由于车位销售金额较小，提成较少。因而为了增长销售人员积极性，建议采用提高销售人员车位提成原则办法 。
2、公开信告知。
由销售公司制作关于车位销售公开信，将市场上车位销售价格及书面形式告知客户，如当前市面上，车位销售及租赁价格普遍提高，某些高品位社区已是一位难求，租金更是高达600元/月等，同步，结合促销办法，以先购先得及前期购买予以一定优惠及一段时间过后将提价等，增进客户产生急迫感，并提前购买。
3、限期限额优惠促销
销售人员电话联系客户，向客户告知，在三王府项目车位集中开盘时间段内购车位将享有5000元—10000元优惠，如“购买车位，前30个优惠10000元/个，前50个客户购买车位优惠6000元/个，50——100名优惠3000元/个”，此外，告知客户，“车位即将调价，6月30日之后，价格一律上调10000元/个”等。
购买二个以上车位，额外优惠元/个。
4、付款方式多样化。
普通车位以一次性付款为主，为了使更多人可以容易地购买车位，建议可采用银行信用卡方式付款，如车位银行按揭，贷款可贷款80%，最高期限为；
5、实行销售控制，减少车位推出量
前期车位销售，建议采用销售控制，控制车位推出量，减少客户选取余地；集中放量销售，辅以优惠政策，以现场销售氛围，增长急迫感，增进成交。宣传上，不适当过多强调三王府项目车位高配比。
三、 车位销售筹划：
经咱们分析，如果在销售过程中，采用上述销售方略，预测可实现如下筹划：

时间
5月
6月
7月
8-9月

11月

阶段划分
前期准备
蓄客
集中开盘销售
二次开盘销售

持续销售

销售目的
软硬件准备
300批
放盘60个，100%售罄
放盘60个，100%售罄
放盘30个，100%售罄
四、其她方略
1、物业管理要严格控制地面停车位，社区实行严格人车分流。
社区园林景观设计施工上，尽量不考虑地面停车位置；交付后，物业管理上规定汽车一律入地下车位，禁止地面停车。同步，地下车位，一律统一加装车位锁，防止随意停放。
2、提高成本：提高车位租金水平。
当前市场普遍项目停车位月租费为230元—300元左右，车位使用成本偏低，致使使用者宁租不买心理成为制约车位销售重要抗性。
为此，特建议如下：在物价局行政指引价价格幅度内，物业将车位月租费统一上调，例如定为350元/月，以提高租金方式来促使车位使用成本上涨，借此增进车位销售。
3、提高品质，增长信心
销售需具备条件：
硬件：1、停车标志线与批示标志牌；2、监控摄像头；3、场内灯光；4、耐磨地面；5、进出口收费岗亭；6、进出口遮阳棚；7、进出口灯箱；8、大楼东西两侧led显示屏（1.2*0.6）
软件：1、停车计时收费系统；2、人脸辨认系统；3、监控系统；
4、讲究推售方略。一方面推出负一楼，最后推售负三楼。

附：
                  致三王府项目业主
——关于车位公开信
尊敬业主：
您好！在此长沙跃伟豪房地产开发公司全体员工衷心感谢您对三王府项目支持！
当前您得到不但仅是一种居住空间，更得到了长沙核心地标所带来荣耀与尊贵！您生活将从此而与众不同！当您选取一种家时，请不要忘了安顿您宝马良驹。三王府项目精心为您准备了100各种车位，但在这个大型社区200多户总数面前，产权车位数量却明显局限性，平均2户才配备了一种车位。据报导，当前长沙市机动车已经突破100万辆，将达到00万台，停车供需缺口已达50多万个。且三王府项目位于长沙城区最核心商业地段，周边土地已被高度运用，不可以再建大型停车场。而开发商会在较短时间内，以最大优惠幅度，毫无保存对所有车位进行销售。以三王府项目业主购买力，消化掉这些产权车位是毫无疑问。
此时，您将面临如下两种选取：
一、放弃购买产权车位。如果说您是出于经济实力或无停车需要才做出这样选取是可以理解。否则，它将会对您此后生活带来许多困扰。当所有车位已所有被销售完毕之后，而您又有停车需要时，您不得不从车位业主手上租赁车位，届时，车位租金也许高得让您无法接受。当前长沙市就有社区车位月租金超过600元案例，将来也许会突破千元大关。这也许会让您放弃购车梦想！但是，您也许也许会选取高价再从其她人手中购得车位，但这也要别人乐意卖才行！
二、购买车位使用权用于停车或作为投资。这样一来，对于有停车需要业主就免除了刚才所提到困扰，让您爱车得到应有保护。如果您是作为投资话，大可通过租赁获取收益，而车位价值也许会像深圳那样成倍翻。这就像买了一种小门面，说不定还可以“一车位养三代”呢！您可以借鉴专业市场运作模式，联合其她车位业主成立车位租赁委员会，统一定价，以维护自己合法权益！
总之，无论您作出如何选取，开发商都会理解和支持！并再次感谢您选取了长房三王府项目！
长沙跃伟豪房地产开发公司

这就像咱们身处喧嚣闹市，却在渴望山清水秀僻静之地。心若静，何处都是水云间，都是世外桃源，都是僻静之所，心若浮躁，不论你居所何处，都难宁静。
　　其实，诸多人惧怕喧嚣，却又怕极了孤单，人实在是矛盾载体。然而，人最高境界，就是孤单。受得了孤单，忍得了寂寞，扛得住压力，才干成为生活强者，才不会由于生活暗礁而失去对美好事物追求。
　　经常喜欢静坐没有人打扰，一种人，也有一种人宿醉。面对这喧嚣尘世，安静下来时光，才是最贴近心底那一抹温柔，时光如水，静静流淌。
　　即便独自矗立夜色，不说话，也很美。这恬淡时光，忘却白日伤感，拾起平淡，将灵魂在宁静夜色里放空。
　　回头看看曾经走过路，每一种脚印，都是丰富而厚重，是对将来但愿，是对生活虔诚。
　　咱们都是生活里平凡之人，不论一天中多么努力，多么辛苦，老天总是会给你时不时开个玩笑，也许有些玩笑，来有点猛，有点不知所措，但是又怎么样呢？
　　你要懂得，人能力和智慧是无穷。面对生活暗礁，咱们只能用坦然心态去接受它，然后尽量去变化它，让它激起生命浪花。虽然变化不了，只要努力了，就不言后悔。
　　有时候，伤心了，想哭就哭出来，哭又不是罪，哭完了继续努力，总有一天，时间会告诉你，你眼泪是不会白流。没有苦难人生，它一定是不完美。
　　生命里，没有一帆风顺，总有某些看不见暗礁等着你，既然注定要撞上，那就努力寻找岸方向。
　　只要不放弃，一定有到达岸边但愿，若选取放弃，那么岸依然是岸，死神只会离你越来越近。
　　能和劫难抗衡，能爱惜生命人，那么她人生一定不会太灰暗。只要你不放弃自己，生活就不会放弃你，成功但愿就会被实现。
　　凡是成功人，经历生活暗礁，那是必然途径。生命路上劫难和创伤，会让你更好迈进。
　　行走尘世间，保持好心态，一切均有也许被变化，当别人在为你呐喊助威时，自己千万不要放弃，不要半途而废，前功尽弃。只要坚持，生命一定会被你改写。
　　人生何其短，千万不要让过往和将来，羁绊住今天心情，应当尊重生命，爱惜时光，活好每一天。
　　林清玄说：“今天扫完今天落叶，明天树叶不会在今天掉下来，不要为明天烦恼，要努力地活在今天这一刻。”尚有一句话叫，昨天太阳晒不干今天衣裳。
　　假若有人问，你毕生有多长？请告诉她，只有三天，昨天，今天和明天。在这三天生命里，昨天咱们已经挥霍掉了，明天不一定属于你，那你时间就只有今天，因此不爱惜今天人，就不配拥有明天。
　左脚踏入清芬，右脚却已陷入泥沼。“应无所住，而生其心。”谁能一边勘破“菩提”它本“无树”,又能参透“明镜若心，何需有“台”!
　　左手如来，右手是卿。坐拥红尘，如何安放，既不负如来，又不负卿！
　　人生，前半生车马盈门，后半生门可罗雀。前一刻高处不胜寒，下一刻跌入尘埃无人羡。前一刻天光云影风情无限，下一刻霉雨霏霏月缺星残。上一刻道不尽三生三世绵绵情语，下一刻世界末日粉碎了所有誓言，鸟语花香风寂云散。前半程春宵一度，后半程巴山夜雨，西窗烛，无人共剪。
　　生活酒杯，一半是酒，一半是药，总是让人一半醉，一半醒。人生景色，总是一边是高山，一边是深渊，一面攀爬一面紧张深陷。
　　人生路，行行复行行。左边花开，右边叶落，眼见着斑斓，又紧随着枯萎。前面是风，背面是雨，不知何时暖阳高照，冷寂心开始回春，冻结但愿复苏生机。
　　扬手云舒，低眉水流。
　　人生，从生到死，时间之路很短，心路却很长。千山万水，脚步皆可飞渡，却经常穿但是拳拳之心。
　　生活往往上一刻但愿，下一刻失望。有几人能做到“荣辱不惊，闲看庭前花开花落。去留无意，漫随天外云卷云舒。”
　　佛曰：“世间一切，为我所用，非我所有。”何来得与失？何来悲与喜？
　　人生，左手真，右手幻，真真幻幻，虚虚实实。“智者知幻即离，愚者以幻为真。”
　　人生，本是一边失去一边拥有，一边歌一边泣，进退参差，苦乐相搀。
　　生活，本是一半海水，一半火焰。一忽热烈如火，一忽冷艳如冰。一朝清澈无鱼，一朝迷雾重叠。一朝潮起，一朝潮落。朝独醒，暮独浊。熙辉里放歌，暮色里茕茕孑立。一朝火树银花，一夜鱼龙舞；一朝灯火阑珊，凤箫声谙里，伊人已去。
　　抬手是春，落手是秋。淡定从容，一切在心内，一切又皆在心外。