平度市地下商业街调研研究报告.doc

平度市地下商业街调研汇报
目录
一、 投资开发地下商业街优势
1.项目区位分析
1) 平度市地理位置介绍
2) 项目所处位置
3) 市内公共交通分析
4) 四通八达交通网络
2.平度城市及项目区域未来计划
3.平度市商业业态分析
1) 平度商业业态特色
2) 项目周围商业业态分析
二．投资开发地下商业街劣势
1. 投资开发地下商业街现实状况
2.投资开发地下商业街趋势
3.地下商业街开发特点和值得思索多个问题
三.抓住定位标准，做好地下商业街开发经营
一、项目区位分析
1.平度市地理位置介绍
平度市隶属青岛，地处山东半岛中心，是山东省面积最大县级市和全省30个经济强市之一，是山东半岛城市群战略布局中咽喉位置，是青岛大城市框架中关键组成部分，在青岛市“1小时经济圈”内，居全国县级市之首。
2.项目所处位置
本项目在平度繁荣商业关键地段，北邻市级机关政府，国、地税，南邻平度市最大商贸城，掌控苏州路购物广场及商业街黄金动脉，融汇人流、物流、资金流、独显地标龙头，这里群荟萃、大润发超市、苏宁电器、奥特莱斯品牌折扣店，胜利路及苏州路商业步行街、贸易城等，天天数万客流量。
3.市内公共交通分析
现在市政交通计划比较完善，经过几年发展已经形成了“十横十纵一环”关键道路交通网络，市区累计6辆车经停本项目，从本项现在往市区各地，公交线路四通八达，极为方便为项目标后续提供了必需交通条件。

4.四通八通交通网络
本项目南侧500米紧邻平度长途汽车站，长途汽车站是平度市最关键汽车站，有发往各乡镇汽车和全省各地长途汽车，本项目所处位置交通及其便利，紧邻219、218、207,是连接周围县市枢纽，同三高速、青银高速、潍莱高速三条高速绕城而过，组成了平度交通枢纽金三角。
本项目距青岛机场仅80公里，青岛机场拥有中国国际航线近百条，是山东省最关键国际航空运输港。距青岛港仅100多公里，有通往世界130多个国家和地域450多个港口30多条国际航线。
大型地下商业街选址最基础条件就是发达便利交通网络，不管从微观还是宏观上看，本项目所处位置全部是独一无二，拥有没有可比拟优势，凭借海陆空三位一体立体交通，和山东半岛地域通往山东内陆地域咽喉之地这一优越地理条件，项目建成后不仅是平度市商业关键，更是连接平度市和周围城市及乡镇商业枢纽。

二、平度城市及项目区域未来计划
商业地产是城市发展中最为活跃元素之一，和城市长久性，连续性发展特征含有相结合内在机理，商业地产选址必需跟紧城市计划要求，只有和城市发展计划相协调，才有可能取得成功。
以前地域居住用地关键分布在青岛路以北，新建居住用地集中在东部城及现河两岸，工业用地分布在城区南部，东部，另有少部分分布于老城区，城市商业金融关键集中在人民路，郑州路，青岛路，常州路围合范围内，文化娱乐在红旗路西端，行政办公集中在人民路，红旗路西侧。
经过政府计划引导，城市建设用地以向南发展为主，东、西两边合适拓展，城市用地采取集约紧凑布局模式。苏州路和青岛路交界以南贯通项目正在进行中，估计在6月完工，苏州路在青岛路以北部分已经形成浓厚商业气氛，是平度市关键商业街之一。苏州路南侧是政府计划中央大街，本项目所处位置未来几年必将成为关键商业地段，可是说是独一无二黄金地段。

三、 平度市商业业态分析
1.本项目商业业态特色
本项目占据着苏州路商圈关键位置，以得天独厚区位优势、绝佳风水脉络，打造着城市旺铺传奇，掌控着城市财富发展大势。在这里，不仅汇聚着八方财源，更有唾手可得无限商机。尽享数十万消费人流，赚取无限财富商机，扼守平度经济黄金交割点，作为城市最具发展前景中央商圈、关键商业区，其冠绝全城商业凝聚力，每十二个月吸纳着约35万人口强大消费力，给您人气、财气上保障。本项目所处地段初步能够定在年轻一代聚及地，主力消费群年纪通常在18——35岁之间。

2.项目周围商业业态分析
经过调研分析，平度市商业业态含有扎堆经营，规模经营特点，如本项目周围聚集了数十家专业服装卖场，3个专业数码广场和十多个手机通讯卖场等等，其它便是零碎经营户，没有形成规模。
经市场调查，多家零碎商户对地下商业街很感爱好，也可充足发展她们宣传力，使其变为我们潜在用户。
纵观中国大中城市，全部已经形成了颇具人气商圈，如呼和浩特国际商贸城、泉州高岭车站财富地下街、深圳罗湖地下商业街，滨州浙江大市场等等，全部成为一个城市财富风向标，引领着城市商业发展新方向，本项目建成后便可成为平度市地下商业街关键，以无以伦比体量和高前瞻商业市场定位，引领平度商业升级换代。在这里，不仅将构筑一个享受时尚休闲购物城市商业航母，更将成为聚焦人气最好财富磁场。

地下商业街开发现实状况趋势问题和出路
合理利用城市地下空间，发展地下商业是城市商业成熟标志。尤其是在土地资源日趋紧缺中国大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化趋势。
从空间发展战略来看，平度发展地下商业是增加城市商业成熟度一个关键原因，是形成“立体商业”关键一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源需求。立体商业概念将是中国商业发展肯定趋势。
一.投资开发地下商业街现实状况
伴随中国大城市经济发展、人口增加和居民消费需求提升，各个城市全部已经开发地下商业街，但经营情况确大不相同，有喜有忧。在青岛，两年来，地下商业街闹“空心病”。佳世客远洋广场地下商业街、中山路地下商城和龙山地下商城保持相对稳定经营情况。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置，30多家店铺十二个月多只租出去二分之一，而这其中还有二分之一关门歇业。火车站益群地下商业街和香港中路华夏丽人地下商业街经营不佳。不过，还没有到关张歇业境地，收入勉强只够付房租。
在这种情况下，在平度投资开发地下商业街项目，尤其值得关注，尤其需要认真论证，精心策划。集中力量将其中一两个关键项目做好，做精，做强，做活，对于提振信心，激活地下商业资源，优化城市资源空间配置，含有主动地战略意义。主动开发这些地下商业街投资商，应该得到各界支持和扶持，使之为这座城市地下空间发展做出贡献。
寻求一个投资主体显然已经成为本项目现在重中之重，观望全国各地地下商业街经营主体，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，全部开发了多种类型人防商业街。　蓝光作为成全部商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层四方街地下商业街。以女性饰品、彩妆为专题，定在“打造一条由专题卖场和专题广场为主女人街”。而离本项目最近总营业面积约1.6万平米华达金街则是打出：相约华达金街，品位时尚生活标题，也就是说她们主做年轻人市场，共分为：“梦幻淘宝坊、流行时尚坊、休闲美食坊、数码科技坊”四个版块。总而言之，寻求一个好开发主体是十分关键。但平度必竟是一个县级市，不管是人口数量还是人均消费水平全部还在一个发展中阶段。有多少商家愿意投资地下商铺？地下商铺价格定为多少才能使商家满意？以什么做为主体打造多元化时尚地下商业街？本项目周围人流客流能否达成一个高水平？等等。这些问题全部是我们为之调研关键。

二.投资开发地下商业街主体趋势
从发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下立体化商业格局将成平度商业发展趋势。投资开发地下商业街主体趋势将一一列举：
一是展现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体“五街合一”趋势；现在商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西概念。
二是展现以商业、旅游、文化于一体商旅文项目，成功商业项目除了满足大家消费需要外，还已经成为一个生活方法、成为生活态度、一个享受，成为一个时尚。
三是展现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新商业形态，只有商业概念组合，最终达成一定效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。
四是展现出集名街、名店、名品为一体品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。
中国地下商业街这几年逐步变热发展趋势，其关键原因：一是人防工程需要、平战结合使用设施；二是地面上资源短缺，成为肯定无奈选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。
三.地下商业街开发特点和值得思索多个问题
我们对地下商业街认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前，尤其要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点。概括起来，有以下特点：
一是高成本。地下商业街开发成本高于地上两三倍，再加上部分设施，风、水、汽、耗能要根据不低于地上标准来计算，成本要比地上高很多，所以所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少许支付地价情况才有可能实施低成本开发。
二是高难度。关键表现两个方面。第首先经营难度，现在从全国看失败地下商业街成为了死街，或藏污纳垢地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购置等问题。
地下商业街定价、人客流量，周围环境繁荣是否全部起着举足轻重作用。
1、地下商业街兴旺和萧条地上业态背景分析。地上、地下业态错位整合。
地下商业街繁荣是否，制约原因很多。其中致命原因是和地上空间环境整合关系。首先是地上空间业态直接影响地下商业街经营业绩；其次，地上客流主体需求心态直接关系地下商业业态。第三，交通环境直接关系到地下商业经营情况。
坦率讲，几乎全部人，包含经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜爱地下商业街购物习惯是一个极大难题。现在看地下商业街关键消费群体是打工者和中、低消费者。
大凡经营业绩好地下商业街，全部是和地上商业业态整合很好特色商业。大凡经营不好甚至关门地下商业街，绝大多数全部是和地上建筑物业态不整合人防设施。
2、地下商业街业态和品牌定位。品牌忠诚，培植消费目标地。
有些区位不一定很好地下商业街，也能很红火。特色、品牌、认知度是用户愿意光顾地下商业街关键原因。大品牌、高著名度、配套完善地下商业街，能够成为中高端消费者购物目标地，也能红火。
零售业在国际贸易中属于服务贸易，服务贸易经营效益，表现在服务和信誉附加值上，而不是商品本身。
3、空间环境对地下商业街业态影响。
确定地下商业街业态，一定要认真地聘用专业市场调研分析策划机构进行调研分析，绝对不能想当然或简单凭主观推断。要用正确数里分析，搞清楚业态定位和相关诉求关系。譬如开超市，必需要对周围居住群体人口、消费需求、购物习惯、交通工具等相关信息进行摸底调查分析。要建高级名牌商品街，必需分析一公里半径内高端群体购物需求和购物出行趋势。不然，就可能出现定位错误而功败垂成。假如一定要搞一个服务高端名牌家俱一条街，下场肯定是第二个劝业名品悲剧。一是交通制约；二是和地上广场定位不整合。
4、硬件设施对地下商业街制约。
地下商业街配套设施设计、装饰直接关系到客流取向，也能决定其项目标生死存亡。因为商业是用户用脚选择产业。没用户进入，就倒闭。当然，通风、采光、空调等设施自不待言。出入口、游线、地上配套景观至关关键。
四．抓住定位标准，做好地下商业街开发经营
第一是区位性。在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要空白点。但华达金街离本项目太近也属于综合性商业街，所以这对我们是一个不小冲击力。
第二是专业性。专业化发展标准，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目标现代商业业态应重视其扩展性。
地下商业街面临着双重困难，地下商业街和地下多种公益性设施，是紧密结合。这需要政府在地下商业街开发中，政府要做公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。
地下商业街要和地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟大型商业设施有机结合在一起，注意和公益性设施结合起来。
第三是综合性。地下商业街要注意综合性计划，通常地下商业街，全部要含有有商业中心，交通枢纽和旅游景观多个功效。
地下商业街开发离不开大环境，不是绝正确。但这并不意味着地下商业街不宜投资。关键还是项目策划。战略上把握好定位，战术上运作好经营特色，硬件方面重视设计优化，服务上培植魅力，打造品牌，优化环境，蓄养人气，培植一个含有影响力品牌，才能红火起来。