“金达-美岸栖庭”(一期)房地产开发项目可行性研究报告.doc

“金达美岸栖庭”（一期）房地产开发项目申请报告第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况项目申报单位为xxxxx房地产开发有限公司。xxxxx房地产有限公司的投资公司为xxxxx，投资公司是以经营有色金属为主的国际贸易公司，主要经营铬铁等国内较为稀缺的有色金属矿产品。公司在广西、贵州、河南等省份拥有生产加工基地，并在铬铁资源丰富的南非拥有矿产资源。公司年经营额达到10亿元人民币，进出口贸易额超过一亿美元。多年的矿产资源国际贸易业务使公司积累了比较充裕的现金流，资产负债率较低，财务状况良好。公司决定以位于xxxxxxx区美岸栖庭项目涉足房地产行业，拓宽母公司战略投资渠道，寻求新的利润增长点，并以该项目逐步树立在该地区该行业中的品牌形象以谋求更大的发展空间。xxxxx房地产开发有限公司的成立于2008年1月21日，注册资本为2000万元人民币，法定代表人xxxx，公司注册地址为xxxxxxx区金港路。公司目前为房地产开发暂二级资质。经营范围：房地产开发经营。二、项目概况1、项目名称：美岸栖庭(一期)名称释义： “美岸”指项目毗邻南官河，南官河东岸将建成50米宽沿河带状岸边公园；“栖庭” 意指 “美岸”依庭院栖息，庭院依美岸而居，由此形成外部风景与内部建筑、景观和谐共生、灵动一体。同时公司名称“金达”中的“达”字，和“美岸”的“岸”字，也寓意“胜利到达成功彼岸”美好祝愿；另外“金”与项目名称暗指的“水”从五行角度也符合相生之道。2、项目背景2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。特别是二季度以来，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2010年房地产市场仍有一定的不确定性，市场运行自身要求市场做出一定的回调，而调控政策也更加注重保持房地产市场的长期健康发展，预计2010年房地产市场会在整体平稳中出现小幅回落。xx地处江苏省中部、长江下游北岸，经国务院批准，1996年8月12日组建地级市，现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、xx两区，总面积5793平方公里，总人口503.6万。建市以来，xx经济和社会发展取得了巨大的成就，已经发展成为长江三角洲地区工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。据估计未来十年xxxxx区人口增量不少于40万，其中大部分都是有住房刚性需求的外来人口，以保守数据估计，满足这部分人口的新增住宅需求量也在1000万平米；而目前xxxxx区年商品住房成交面积在120万平米，其中大部分都是本地居民消化。影响城市住房需求的另一个重要指标是城市化速率。按照规划，xx未来十年的城市化水平将提高15个百分点，以xxxxx区现有65万人口计算，因城市化而产生住宅需求的进城农民将在10万左右（主要由拆迁安置而得到住房保障）。粗略估计，仅仅这两项因素就可以稳定推动xxxxx区住宅需求量在现有水准上翻番。3、建设地点项目地块位于xxxxxxx区中心，四至范围：东至向阳路及已出让地块，南至二井中沟北侧道路，西至南官河东侧绿化带，北至腾龙桥南侧便道及污水站。4、项目整体建设内容和规模总占地面积：106910总建筑面积：190690地上建筑面积：161420住宅建筑面积：153810商业及公共建筑面积：7610地下建筑面积：29270地下车库面积：14000住宅及附属地下室面积：15270容积率：1.50建筑密度：25%绿化率：39%停车库（位）：750个5、一期项目建设内容和规模项目一期建设6栋高层和9栋多层住宅及部分地下室和地上车库。分摊用地面积：42000总建筑面积：82249地上建筑面积：73131住宅建筑面积：66257商业和公共建筑面积：6874 地下建筑面积：91186、项目整体功能布局及交通组织整个项目临向阳路布置3栋17层高层住宅，之间通过2层裙房相连，布置物业、社区、会所、商业等功能，在裙房南侧设置园区主入口；沿地块北侧平行于港城中路布置1栋27层和2栋17层高层住宅；沿地块西部临南官河东岸布置8栋1727层高层；单体高层采用大面宽、短进深的设计手法，保证宽阔的楼距，亦保证园区内低层住宅没有视线和景观上的阻挡与围合；园区中央部分分南、北两个多、低层住宅组团，分别依平行于基地外南北市政道路进行布置，逐步向中央靠拢，形成中央景观带轴，与沿河绿化景观带相连，即保证了园区建筑与城市道路的协调一致，亦使园区建筑布置不至于单调呆板；考虑到基地地势较为低洼，在低层住宅区，每两排低层之间形成地势标高略高于向阳路标高的园区机动车道路，延伸至沿河高层之间，并与沿河高层地下车库相通；同时每排低层与低层之间通过地下室形成独有的庭院居住形态，使整个小区人车分离，动静怡然；园区中心形成的绿化景观带轴与园区主入口、沿河景观空间一线贯通，进入园区后便如有步入公园、直望岸边心旷神怡之感；园区西部与南官河东岸相接之处采用通透的铁艺围栏将公共空间与私家领地明确界定，并在中央部位设置出入大门，既保证了景观上的融合、视线上的通透，亦保证园区内部秩序井然。7、住宅设计小区内住宅的单体户型设计提供了多种选择。从不到90平方米的经济两居、105平方米的经济三居；120140平方米的舒适三居、四居；多、低层住宅设计为115350平方米不等。住宅均为1梯两户式；户型设计上采用“大面宽、短进深、全通透、户户明”的设计手法，所有房间及厅室均有直接的自然采光和通风，更设计出“三卧 + 一厅全南向”的创新户型。住宅的设计以人本位出发，考虑入微，于大处和细节均匠心独运，使小区独具特色。8、结构设计方案建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别建筑结构可靠度设计统一标准的要求，本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。按照建筑抗震设防分类标准的要求，本工程为丙类建筑，按照7度抗震设防。人防设计人民防空地下室设计等级按照6级考虑。结构体系的确定高层建筑采用钢筋混凝土剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间及合适位置的墙设置适量剪力墙，尽量避免使用房间露梁、柱（墙）。9、公用设施方案（给水、排水、供电、供气、通风空调、消防、环境保护等）给水水源分别由市政给水干道上引入DN300进水管，在基地内沿建筑物四周形成环状，供给单体消防及生活用水。整个区域采用无负压管网增压稳流设备供水方式，采用减压阀分区，保证分区压力在0.10.35Mpa之间，并可充分利用市政给水管网原有压力。排水室内污、废水合流，设专用通气管，室外污水管经管道汇集后排入市政污水管。单体地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。消防消防给水水源采用市政自来水，二路DN300进水，在基地内形成环状，在室外总体的适当位置及水泵接合器附近设有地上式三出口消火栓。室内消火栓系统采用临时高压制，消防泵从地下室消防水池中抽取。10、投资估算本项目预计总投资金额为4.5亿元人民币，其中一期工程预计总投资约2.2亿元人民币。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析（缺产业政策、行业准入分析）一、xxxxx经济和社会发展规划分析根据xxxxx城市总体规划（2008-2030），这部规划将xx中心城市定性为“中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市”，同时初步确定海陵区未来发展战略为“南拓、东进、西优、北控”。作为xxxxx区的海陵、xx两区，原有城市基础规模小，长期以来没有形成中心城市对周边县市的显著辐射带动力，整个地级xxxxx属于较为典型的县域经济城市。市区自1997年成立地级xxxxx以来，并没有享受过重大政策优惠，但基于内生动力的城市发展速度依然可观：中心城市建成区面积从20多平方公里扩展到近70平方公里，市区人口从26万增加到65万。而最新出台的这部规划，基于中国医药城、城南出口贸易加工区（拟定中）等重大倾斜性政策背景，大幅度提高了城市未来地理空间规模和发展速度：xx中心城区总面积划定为499平方公里，其中仅建设用地规模就将占到177平方公里，市区人口未来10年也将飞速增长到百万规模。xx构建大城市远景发展规划的战略途径在于，海陵区南部对接xx区，东部对接姜堰市，以城市化来打通三地之间的乡村地带，最终实现“三泰一体化”（海陵区即是原来的县级xxxxx，也是市委市政府所在地、xx区原是泰兴市一部分、姜堰市原称泰县）。因此，市区城市发展的增量空间和增量人口必定集中于城市南部和东部，这两个区域也将是未来房地产项目大规模聚集所在。随着长三角一体化格局发展，xx有望成为“长江南北联动，江海东西沟通”的长三角北翼枢纽城市，尤其是城际轨道交通串联长江南北城市后，搭上京沪高铁直通车，xx更将名副其实地纳入到上海一小时都市圈。加之正在建设，预计2012年通车的xx长江大桥，连接着北京至上海、上海至西安、上海至成都这3条国家高速公路，在长三角地区和江苏省高速公路网中，起着重要的联络作用。xx长江大桥的通车后，大桥两端的xx、镇江、常州3市，特别是位于桥头堡的xx，其经济社会发展将面临一个全新的机遇。二、xx区介绍xx区有史记载可追溯至五代南唐，北宋初口岸（古称“柴墟”）曾为县治所在。1997年8月，国务院批准设立xxxxxxx区，时辖七个乡镇，2008年区划调整后，辖七个街镇（口岸、刁铺、永安洲、许庄、白马、胡庄、大泗），总面积314.33平方公里，人口29.69万人。xx区是xxxxx区的南大门，是中国人民解放军海军诞生地。设有省级高新技术产业园。境内有长江港口xx港和南水北调枢纽工程引江河，有国电电厂及在建中的xx长江大桥，有宁通一级公路、328省道穿境，水陆交通便捷。全区有以花卉苗木、特水养殖为龙头的农业生产基地。形成物流、化工、医药、船舶、机电、食品六个产业群，境内有扬子江药业、梅兰化工、海企仓储、益海粮油、中商船舶、德国贺尔碧格齿轮、永盛包装、奔仙睡衣、三泰啤酒、鸿泰机电等知名企业。江鲜、全羊席名声在外，肯德基、义乌大市场入驻。2008年xx区经济建设保持平稳健康发展态势，较好地完成了年初确定的各项主要目标任务。2008年实现地区生产总值78.63亿元，全年完成财政总收入16.51亿元，人均生产总值28147元。全年城镇在岗职工平均工资22183元，城镇人均可支配收入14309元，实现农民人均纯收入6652元。当年全区经济发展方式转变加快，三次产业增加值比例调整为7.659.433。投资结构逐步优化。完成全社会固定资产投资74.41亿元，增长25.1%。其中城乡规模以上投资增长42.77%，占投资总额的62%。形成了“一城三片区”的规划布局，龙窝湖区、凤栖湖区和雕花楼宣堡港水景街区控制性详规基本完成。本项目位于xx区中心，距离区政府仅几分钟路程。地块西临南官河。项目规划设计充分发挥临水景观，形成与周围自然景观相容协调、浑然一体的美学特征，同时在产品设计上注入现代、时尚等元素，建设成为xx区首席高品质水岸景观小区，成为当地高品质居住的典范。三、产业政策分析自国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）发布以来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。（三）完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。（四）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。（五）增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。（六）建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。（七）控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。（八）继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。（九）完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。（十）搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。（十一）规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。贯彻落实物业管理条例，切实改善住房消费环境。（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。（十三）完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。（十四）加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。（十八）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。（十九）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。（二十）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。四、行业准入分析根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 1、有100万元以上的注册资本； 2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，名以上持有资格证书的专职会计人员 ；省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 1、营业执照复印件； 2、企业章程 3、验资证明； 4、企业法定代表的身份证明； 5、专业技术人员的资格证书和聘用合同。 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 2010年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。 以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。 随着行业整合的加剧，房地产聚集状况将最终促进一批全国性地产巨头的出现，这些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念将对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。xxxxx房地产开发有限公司是以房地产项目开发、销售商品房为主营业务的现代企业。依据xxxxx工商行政管理局2008年1月21日颁发的企业法人营业执照，其注册资本为2000万元，符合国家相关行业准入标准。 第三章 资源开发及综合利用分析（针对xxxxx土地资源状况来写）土地是民生之本、发展之基。土地资源是保障社会经济全面协调可持续发展的重要物质基础。继续推进土地资源的市场化配置，运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地，深化土地市场治理整顿，严格控制建设用地规模，推进土地资源的科学、合理、高效、集约利用。是我国政府的一贯政策。xx地处江苏中部，长江北岸。1996年7月，经国务院批准，将原扬州市一分为二，新组建地级xxxxx。现下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、xx二区，总面积5793平方公里，总人口500万。其中市区面积428平方公里，人口60万。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。xx历史悠久，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里。自古以来，xx就是里下河地区通江达海的门户，对这一地区的经济文化发展起过重要作用。xxxxx地处沿海和长江“T”型产业带的结合部，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，具有较为良好的区位优势、资源条件和经济基础。2004年3月，国土资源部、监察部联合发布了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知（71号令）。要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。71号令的出台，对xx土地的出让方式影响较大，至2003年xx全部的土地都是以“招、拍、挂”的形式出让的。这也意味着经营性项目土地协议出让的终结，土地交易将更加公开化、透明化。xx可以在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化，适时调整土地供应结构、方式及时间，着重增加中低价位普通商品房和经济适用房建设用地供应量。在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。xx自1999年开始实施土地招拍挂制度，2000年成立土地储备中心。其后，xx土地基本以招标、拍卖和挂牌方式出让。xxxxx完善政府管理与市场运作相结合的土地优化配置新机制，使政府对土地一级市场垄断的调控作用加强。土地储备机构正常运行，对城市土地实行集约、有序和有节奏的出让。纪检监察、审计、财政等部门对土地市场建设积极参与并监督，保障了土地市场秩序的正常有序运转。2003年，江苏省xxxxx市区通过公开竞价方式共出让土地126.5万平方米，获取土地收益约10亿元。2003年，xxxxx对房地产开发等经营性用地全部实行招标、拍卖和挂牌方式出让，与2002年相比，在土地出让面积减少的情况下，获取的土地收益呈上升趋势，土地资源的资产价值进一步显化。xxxxx区坡子街核心区地块挂牌出让以3.425亿元成交，创全市土地公开竞价出让成交价最高、超出底价增加额最高、挂牌出让单价最高三项记录。中国地产投资网资料显示，2010年xxxxx区供地计划为2500亩，其中1000亩为农转用，1500亩为旧城改造，确保出让金达到810亿左右。另外xx国土资源局还规定地块保证金在5000万以下的一次性交付，5000万以上的先交付5000万，剩下的在3个月内交清。现在xx土地价格平均在166万/亩左右，特别是在城乡结合部地段较高。具体而言，2010年xxxxx区土地开发储备共计20宗，合计可出让面积为2641亩，土地来源多为旧城改造，因而较为分散，而且多数地块较小。其中，面积超过200亩的较大地块包括：东风南路西侧、328国道北侧地块，出让面积约585亩；海陵区塘湾镇永兴花园中心服务区地块，出让面积约450亩，这两个地块属于新城的开发，因而面积较大。另外，新纪元商业广场地块，出让面积约344亩；东风路北延综合改造地块，出让面积约234亩，此两个地块属于城市大型地块的改造。 本项目用地的取得是通过公开市场拍卖所得，项目的建设按国土、规划、城建部门的要求进行，完全符合国家的合理使用土地的政策。第四章 节能方案分析一、编制依据1、中华人民共和国节约能源法2、民用建筑节能管理规定3、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）4、江苏省政府关于印发推进节约型社会建设的若干政策措施的通知（苏政发200660号）5、省发展改革委关于加强工业固定资产投资项目能源消耗准入管理工作的通知（苏发改工业发20061197号）二、适用标准和规范1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）2、民用建筑节能设计标准（GB50189-2005）3、外墙保温工程技术规程（JGJ114-2004）4、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）5、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）三、能耗状况和能耗指标分析统计显示，“十五”期间，江苏省能源消费总量的增长明显快于GDP增长，能源消费需求与能源生产供给的矛盾日趋突出。随着工业经济的快速发展，特别是重工业化趋势的加快，工业能源消费量已占全省能源消费总量的八成。机械、汽车、钢铁等行业成为拉动经济增长的主要力量，交通运输与建筑行业的能耗也持续增长。此外，城市化水平进一步提高，居民消费结构升级，人均占有住房面积增加，汽车、家用电器等拥有量大幅提高，使人均能耗也呈明显增长之势。江苏能源消费总量已占全国比重的7.6。目前江苏省提出，2010年全面达小康。届时人均GDP要达到25250元，第二、第三产业比重将超过92，每千人载客汽车拥有量超过70辆，居民人均生活用电量达到500千瓦时。据此预计，全省能源需求在“十一五”期间仍将较快增长：2010年，煤炭的消费总量将达1.802.10亿吨，石油消费总量达30003450万吨，电力需求将在29503400亿千瓦时。由于受全世界范围经济危机的影响，我国的经济发展速度出现了一定程度的回落，能源价格大幅回落，供应紧张的状况得到了根本的缓解。据统计全国近几个月的发电量比去年同期大幅下降，电力供应出现了少有的供大于求的状况。虽然拟建的本项目的电力需求会得到充足的供应，但在本项目的设计阶段，就将节能降耗作为头等大事来抓，因为它不仅关系到国家战略方针，而且也是降低建设成本和住户的使用成本、提高住宅品质的重要手段。四、节能措施和节能效果分析本项目主要从建筑和具体设计中多方面实现节能：xx属夏热冬冷地区，夏季建筑隔热功能显得尤为重要。本项目主体建筑全部为南北方向放置，满足日照要求。另外，将在室外种植大量成行的树冠较大的乔木，通过植物物种的配置有效地降低太阳热辐射对建筑的影响，起到了美化和改善环境的作用。根据本项目耗能强度分布均匀的特点，拟采用六项节能措施：外墙外保温技术、倒置式保温屋面技术、断桥铝合金门窗系统、无负压变频供水系统、照明节能系统和安装太阳能热水器。第一、外墙外保温技术在一栋建筑的外围护结构中，墙体所占的比例最大，通过墙体传入或传出的热量也最多。因此首先要注意提高墙体的保温隔热性能，减少通过墙体的热损失。我国住宅墙体的传统材料是粘土实心砖，粘土砖的保温性能不够好，其传热系数大大超过了建筑节能设计标准提出的要求。除了粘土砖之外，其它单一材料的外墙，在合理的厚度之内，也很少有能够满足节能标准要求的，因此，本项目的楼宇按夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准计划选用外墙外保温砂浆及稀土复合墙体外隔热保温砂浆的外墙外保温技术，复合墙体能大幅度提高墙体的保温隔热性能。不同材料阻止传热的能力差异很大，以常见的聚苯乙烯泡沫塑料为例，5Omm厚的一层材料，其热阻就相当于1000mm厚的砖或2000mm厚的钢筋混凝土墙的热阻。因此在砖墙或混凝土墙上再复合上薄薄的一层聚苯乙烯泡沫塑料，墙体的传热系数就能满足建筑节能设计标准的要求。第二、倒置式保温屋面技术屋顶在整个外围护结构中，所占比例较小，因此通过它的热量损失也较小，但是对顶层住户而言，屋顶对室内温度的影响最显著，因此有必要对屋顶的保温隔热性能给予足够的重视。本项目计划选用具备不吸水且保持优良保温隔热性能的挤塑聚苯乙烯泡沫板作为隔热材料，使得倒置式屋面具有良好的热保护功能。且由于倒置式屋面防水层铺设在保温层下面，防水层受到充分保护，有利于防止防水层缩水温差变形，免受日光和紫外线照射。第三、断桥铝合金门窗系统窗户是墙体之外，围护结构中热量损失的另一个大户。一般而言，窗户的传热系数要远大于墙体的传热系数，所以尽管窗户在外围护表面中占的比例不如墙面大，但通过窗户的传热损失却有可能接近甚至超过墙体。本项目窗户的保温隔热从两个方面着手来提高。首先是玻璃，玻璃的导热系数很大，薄薄的一层玻璃热量很容易流出或流入，因此考虑采用中空玻璃来做窗户，其保温性能较好；其次，窗户的框材也要加以考虑，须对型材做断热处理，即将型材朝室内的一面和朝室外的一面断开，用导热性能差的材料将两者连接起来。本项目计划选用断桥隔热彩色铝合金中空玻璃窗，具体构造为断桥隔热铝型材及4+6A+4厚中空玻璃。该种窗型具有降低热量传导、防止冷凝、节能、保护环境、降低噪声、色彩丰富等优点。第四、无负压变频供水系统本项目计划选用无负压变频供水系统，来节约资源，改善水质。生活及消防水泵选用优质高效节能产品，加强自来水管网管理，及时排除管网泄漏。第五、照明节能系统本项目在照明节能系统方面计划在楼道、路灯和物业办公场所里安装节能灯具，节约用电，并合理配套灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少灯具的装机容量；同时采用高效节能荧光灯、发光二极管照明等符合能效标准的节能电器，并最大限度利用自然光进行照明。第六、安装太阳能热水器本项目计划为多、低层住户统一安装太阳能热水器。按每人每日淋浴需热水50升计算，太阳能热水器水箱容量为280公斤，可为46人提供淋浴及其他生活用水。据测算，一户人使用太阳能热水器一年可节省3600度电，按一度电0.60元算，可节省216O元年。以安装一部太阳能热水器4000元计算，两年内便可收回投入成本。这是本项目主动顺应形势，结合市场需求，塑造品牌的实际行动。除了上述措施外，本项目还将进一步采取如下的节能设计：1、本项目建筑总体平面布局将充分考虑建筑物布置朝向，建筑宜为南偏西5至南偏东 30之间或建筑物布置朝向为南北向，尽可能利用自然采光和自然通风的条件。2、建筑的外门窗的传热系数和遮阳率将满足公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)第4.2.2-4的规定。3、将根据窗墙面积比决定采用玻璃的型号，当外门窗的朝向、窗墙比不同时，相应的传热热阻也将按照不同的限值考虑。4、外门窗的气密性将不低于建筑外窗气密性能分级及检测方法(GB/T7107-2002)规定的4级，玻璃幕墙的气密性将不低于建筑幕墙物理性能分级（GB15225-1994）规定的3级。5、屋面保温隔热措施能满足相关要求，为简化施工，平、坡屋面将采用同样保温材料，对屋面、外墙保温节能的热工参数计算应计算平均传热阻，把各种不同的墙体围护结构材料的传热阻求相加取倒数求得墙体传热系数，以利于