承德项目物业招标文件模板.doc

第一部分 综合说明（标红部分需要修改）
项目 已于 年交付使用，为加强项目管理，改善项目生活环境，愈加好为项目居民服务， 依据国家《物业管理条例》第二十六条及建设部相关物业招投标管理措施，《石家庄物业管理条例》第二十二条要求， 河北省成套招标将按国家及省市物业管理相关要求，本着“公开、公平、公正”标准，经过招标确定管理方案合理理可行、企业实力强信誉好、业绩突出物业管理企业，负担项目标物业管理工作，同时结束前期物业管理。
一、项目基础概况
1、项目名称：
2、座落位置：
3、占地面积
4、建筑面积：约 平方米
5、住户：570户
二、物业管理区域及内容：
1、物业管理区域四至：
东从 至
南从 至
西从 至
北从 至
计划平面图另附一
2物业管理内容：房屋及配套设施管理；公共设施设备维修养护；公共区域保洁服务；绿化养护管理；公共秩序维护；代收服务；综合管理服务；
3、物业组成明细详见另附二。投标人应认真进行现场考察，对物业管理区域内设施情况进行了解，投标报价含盖区域内全部内容管理和服务，对投标人未考虑全方面内容，业主不再另行支付费用。
三、物业管理要求：
房屋管理：
1、按相关法规政策要求和业主条约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观（包含屋面、露台）完好、整齐；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。
3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按要求设置，整齐有序。
4、对违反计划私搭乱建及私自改变房屋用途现象立即劝说，并汇报相关部门依法处理。
5、阳台封闭有序。
6、房屋装修符合要求，有装修管理服务制度；和业主、装修企业签署装修管理协议，查验装修申请方案及审批统计；对进出住宅区装修车辆、装修人员实施出入证管理；对装修现场进行巡视和检验，有日常巡查统计及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害她人利益现象立即劝说，问题严重汇报相关部门处理；督促装修垃圾立即清运。
7、业主室内无偿维修，材料费由业主负担。
设施设备维修养护：
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，实施良好。
2、公共设施设备根据项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行统计，对设备故障及重大事故有处理统计。
3、实施二十四小时报修值班制度。急修报修1小时内抵达现场，预约维修报修按双方约定时间抵达现场，回访率75%以上。
4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上，按要求时间定时开关。
7、设备用房整齐，关键设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有显著标志和防范方法。
8、雨水井、化粪池每六个月检验一次，依据需要定时清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按要求时间提前通知用户。
会议服务（加入内容）：

公共秩序维护：
1、门岗室整齐，人员统一着装。设专员二十四小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗执勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、根据要求线路和时间进行巡查，天天巡查不少于6次，并做好巡查统计。巡查过程中对可疑人员进行问询，发觉火警或治安隐患、事故立即汇报相关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4对出入项目标机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、管护好公共财产，包含消防器材及表进盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道通畅，消防器材可随时启用。
保洁服务：
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）天天清扫1次，洁净整齐；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道天天清扫一次；楼梯扶手每七天擦洗一次，保持洁净整齐。
3、依据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、定时搜集垃圾。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每七天清洁一次，无异味。
7、公共区域玻璃每个月擦洗一次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑立即进行清扫。
9、依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。
绿化养护管理：
1、绿化布局合理，符合计划要求。无枯枝、死树、无树挂。发觉死树应立即清除，并适时补种。
2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。
3、草坪立即清除杂草，有效控制杂草孳生。
4、绿篱适时进行修剪，立即清除修剪废弃物。
5、依据气候情况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势很好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引发枯枝死亡现象。
7、绿化地设有提醒大家珍惜绿化宣传牌。

代收服务：
l 代收水费。由物业人员每个月到各户收取水费。
2、代收租金：停车场及商业网点租金由物业人员代收，并建立专用租金帐户，资金归全体业主全部，该部分资金使用由业主大会讨论经过后方可使用。业主支会物业企业一部分管理费用。
3、代收采暖费。每个采暖季由物业人员统一收取各业主采暖费，由物业企业统一上缴相关部门。采暖费支付金额由业主按换热站采暖计量表实际发生数量据实支付。如费用有节余，结余部分一并转入上所述租金帐户。结余部分业主和物业企业按一定百分比分成，具体分配措施签署协议时确定。

综合管理服务：
1、建立物业管理制度，制订物业管理方案并组织实施
2、按规范签署物业管理服务协议，并根据协议约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。
4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业职员应100%持有政府或专业部门颁发有效证书上岗。
5、利用计算机简单日常办公进行管理。
6、建立档案管理制度（包含物业完工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），多种基础资料，台帐报表、图册健全，保留完好。
7、公告服务联络电话，每七天五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务协议范围内公共性事务，受理住户咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公告服务项目及收费标准。
9、开展回访工作，回访率70%以上。对微弱步骤进行改善。
10、建立健全财务管理制度，每六个月向业主委员会提供物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台帐，帐目清楚、正确，按要求使用共用部位设施设备维修基金，定时公布维修基金缴存和使用情况。

四、物业服务期限：
招标结束后，双方签署正式物业服务协议之日起十二个月为限。本协议实施期间，如中标物业管理企业不能按其承诺，给业主造成重大经济损失，业主有权单方解除协议，另行选择其它物业企业负担项目管理工作。假如业主对物业企业服务满意，在协议期满前三个月，经双方协商同意，物业服务协议顺延
五、物业服务费报价：
1、业主支付物业企业服务费由物业人员按月到业主处收取，收取金额为每个月每平米叁角伍分。
2、本物业管理区域物业服务收费采取包干制。物业企业收取物业费用于支付按约定质量标准提供约定服务内容，盈余或亏损均由物业企业负担，业主不再另行支付费用。
l 物业服务费用关键用于以下开支：
（1） 管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
（2） 物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用。
（3） 物业管理区域清洁卫生费用；
（4） 物业管理区域绿化养护费用；
（5） 物业管理区域秩序维护费用；
（6） 办公费用
（7） 物业管理企业固定资产折旧费用
（8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9） 法定税费；
（10） 物业管理企业利润。
投标时请具体说明各项费用年支出情况。
六、奖罚：
每六个月由项目业主委员会组织业主对物业企业工作满意度进行调查，物业工作取得业主较满意度超出70%，业主将对物业企业进行奖励，奖励金额由业主大会讨论确定。如满意度低于40%，经业主大会讨论，将给物业企业适应处罚，以激励其改善工作。

第二部分 投标须知

一、 总 则
1、 合格投标人
凡含有独立法人资格并同时含有建设部颁发物业管理三级及以上资质中国物业管理企业，并符合第2条要求，均可参与投标。
2、 投标人应含有并提供以下资料文件：法人营业执照，物业管理资质证、法人代表授权书及被授权人身份证。
注：以上证件评标时验原件，缺其中任何一项或虽有证件但证件无效，均按不合格投标人处理。
3、投标费用
投标人应自行负担其投标过程中所包含一切费用。在任何情况下招标人和招标代理机构对上述费用均不负任何责任。
4、现场考察
投标人应对 项目内建筑及共用部位、共用设施设备进行考察，以获取相关编制投标文件和签署实施协议所需各项资料。考察现场费用由投标人自己负担。

二 招标文件
5、招标文件内容
招标文件包含：综合说明、投标须知、评标措施、此次招标相关物业管理资料及按本须知第6条发出补遗书、答疑纪要。
6、招标文件修正
6.1 在投标截止期前，招标代理机构能够用补遗书方法修改招标文件。
6.2据此发出补遗书将组成招标文件一部分。该补遗书将以书面方法发给全部购置招标文件投标人,投标人应以书面方法通知招标代理机构确定收到每一份补遗书。补遗书作为招标文件组成部分,和招标文件含有相同法律作用。
6.3为了给投标人合理时间,使她们在编制投标文件时把补遗内容考虑进去，招标代理机构能够根据本须知要求经全部投标人同意后酌情延长投标截止期。

三 投标文件编制
7、投标文件语言
和投标相关全部文件均应使用汉字。
8、投标文件组成
8.1投标文件编制依据:本招标文件、项目相关资料、国家颁布《物业管理条例》及省市相关物业管理相关要求、措施。
8.2 投标文件应包含以下关键内容:
1/ 投标函(格式附后)；
2/ 物业管理费报价表；
3/ 物业管理费分项支出明细（投标企业自行编制，要求能分项说明各项费用年支出情况）
4/物业管理方案
5/ 法定代表人本人身份证(复印件)或法定代表人授权委托书(复印件)及被委托人身份证(复印件)
6/ 投标企业概况；
7/ 企业近三年承揽物业情况及承揽物业业主反馈意见。正在服务住宅项目物业管理情况。
8/ 拟选派到 项目管理物业关键人员情况及人职员作安排情况。开标时请提供关键人员执业资格证书原件，以备核验。
注 8.2款中5/、7/、8/在评标时要携带原件，和标书中复印件查对。
9、优惠承诺：
在承诺本招标文件全部内容和协议关键条款基础上，如有对 项目管理愈加好承诺，可另附说明。
10、投标使用期:从投标截止之日起60天。
11、投标确保金
11.1投标人应提供不少于 ？ 人民币投标确保金，此投标确保金是投标文件一个组成部分，交至招标代理机构。
11.2依据投标人选择，投标确保金为支票或现金。
11.3对于未能按要求提交投标确保金投标，招标代理机构将视为不响应招标文件而被拒绝。
11.4未中标投标人投标确保金将在收到不中标通知后三日内退还（无息）。中标人确保金将在双方签定正式服务协议后3日内无息退还。
11.5如投标人在投标时有下列情况之一时，将被没收投标确保金;
11.5.1投标人在投标使用期内撤回其投标文件；
11.5.2中标人未在投标使用期限签署协议协议；
12、投标文件份数和签署
12.1投标人按招标文件要求要求，编制投标文件“正本”一份“副本”二份，并明确标明“投标文件正本”和“投标文件副本”。投标文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
12.2投标文件正本和副本均应使用不能擦去墨水书写或打印封面并加盖法人单位公章和法人代表印章。
12.3全套投标文件应无删改和行间插字，除非这些删改是依据招标代理机构指示进行，或是投标人造成必需删改错误。但删改处应由投标人签字证实并加盖印章。
13、投标文件递交
13.1投标文件密封和标志
13.1.1 投标人应将投标文件正、副本密封在一个密封袋内递交。投标人应确保密封袋密封完好并加盖法人单位公章作骑缝章。
13.1.2 密封袋还应写明“ 物业管理投标文件”。
13.2投标文件有下列情况之一者为无效标书：
13.2.1投标文件密封未达成密封要求；
13.2.2 按招标文件要求应加盖法人单位公章和法人代表印章而未加盖；
13.2.3投标报价汇总表字迹不清或未按要求格式填写；
13.2.4投标文件逾期送达；
13.2.5法定代表人或授权代表未按时参与开标；
13.2.6参与开标会投标人法定代表人或其授权代表未携带资格证书或授权书及本人身份证；
13.2.7投标人参与开标会未携带其法人营业执照、资质证、法人代表授权书及被授权人身份证或携带上述证件不全。
14、评标措施具体见附件五。
15、说明
投标人应认真阅读本招标文件及依据招标文件发出补遗书、答疑纪要，因为对招标文件（含补遗书、答疑纪要）误解造成一切责任和损失招标代理机构概不负责。

附件一
投 标 函
致： （招标人名称）
1．依据已收到招标编号为————————————————招标文件，我单位对———— 项目进行实地考察和研究，我方对招标文件全部内容给予确定，自愿参与此次物业管理招标并负担全部责任。
2．一旦我方中标，我方确保按招标人要求，向招标人提供符合招标文件要求满意服务。
3．除非另外达成协议并生效，你方中标通知书和本招标文件（含补遗书和答疑纪要）、投标文件将组成约束我们双方协议关键内容。
4．我方金额为人民币————————元投标确保金和本投标同时递交。

投标人： （盖章）
法定代表人（或委托代理人）： （签字或盖章）

日期： 年 月 日

附件二
法定代表人资格证实书
单位名称：————————————————
地 址：————————————————
姓 名：———————————性 别：———————————年 龄：————————— 职 务：———————
系————————————————法定代表人。为————————————————项目标投标文件、进行协议谈判、签署协议和处理和之相关一切事务。

特此证实。

投标人：————————————————
法定代表人（或委托代理人）：————————————————（盖章或签字）
日 期：—————年 —————月———— 日

附件三
法定代表人授权委托书
本授权委托书申明：我——————（姓名）系————————————（投标人名称）法定代表人，现授权委托————————————（单位名称）——————（姓名）为我企业代理人，以本企业名义参与————————————（招标代理机构）————————————项目标投标活动。代理人在开标、评标、协议谈判过程中所签署一切文件和处理和这相关一切事务，我均给予认可。
代理人无转委权。
特此委托。
代理人：————————— （签字） 性别：—————年纪：——————
身份证号码：————————— 职务：—————————
投标人：————————— （盖章）
法定代表人：—————————（签字或盖章）
授权委托日期：————————— 年————————— 月————————— 日

附件四
开标一览表及费用测算表

投标单位

物业管理费报价
〔单价（元/㎡/月）〕

服务等级

投标单位（盖章）

法定代表人（印鉴或签字）

年 月 日
附件五
物业管理费测算表
序号
项目费名称
单价（元/m2/月）

备注
1
人工费

2
公共设备维护费用

3
清洁卫生、绿化养护费用

4
安防费用

5
办公费用

6
固定资产折旧费用

7
公众责任保险费用

8
不可预见费用

9
利润

10
税金

物业管理费

年 月 日

附件六

投标人基础情况及管理业绩
企业基础情况
企业名称

单位地址

企业所属区县

企业成立时间

资质等级

企业管理业绩
序号
项目
名称
坐落
区县
项目
类型
管理
面积
接管
日期
达标创优情况
取得称号年份
所获
称号

注：企业达标创优情况（包含取得国优、省优、市优称号，不包含已取消称号）
注：需提供企业管理业绩等相关材料复印件，并加盖企业公章。

附件七

拟派驻项目责任人情况
姓名
技术职称
学历
项目经理岗位资格证书

关键管理经验
（姓名）为 （物业服务企业）人员，现担任 职务。

从业经历：
起止时间
参与过项目名称
项目类型
担任职务

备注

注：需提供拟派驻项目责任人岗位证书、学历证书、身份证等相关材料复印件，并加盖企业公章。

附件八
企业介绍

附件九
资格证实文件
资格证实文件包含但不限于：
1、 企业营业执照（副本，影印件加盖公章）；
2、 现行组织机构代码证（影印件加盖公章）；
3、 现行税务登记证（影印件加盖公章）；
4、 物业管理企业资质（副本，影印件加盖公章）；
5、 质量管理体系认证证书（影印件加盖公章）；
6、 其它投标人认为需要提供各类资格证实文件（影印件加盖公章）。

第三部分 评标定标措施和评标标准
依据国务院《物业管理条例》、省市相关物业管理相关要求，并结合本工程实际情况，本着保护竞争维护招标工作公正性、公平性和严厉性，特制订本评标定标措施。
（一）评标措施
评标措施采取综合评定法。评标委员会按各投标人综合得分由高到低次序推荐不超出3名中标候选人，得分最高者为第一中标候选人，依这类推。招标人委托评标委员会确定第一中标候选人为中标人。经过初步评审投标文件仅为1份时，评标委员会否决全部投标。
（二）首先，评标委员会对各投标文件进行初步评审，投标文件有下列情形之一，由评标委员会初审后按废标处理：
1.未按要求格式填写，内容不全或字迹模糊识别不清；
2.投标文件附有招标人不能接收条件；
3.投标函、开标一览表、授权委托书无投标单位公章和法定代表人印鉴或签字；
4.投标文件技术文件做显著标识，透露投标人信息，这些信息包含：企业名称、工作人员姓名、地址、电话、网址、邮箱、现在再管项目名称、和这次招标项目名称不一致项目名称、企业英文名称及缩写、企业名称拼音及缩写。
5.实质上不满足招标文件要求；
6.招标文件中要求其它废标情况。
（三）具体评审及打分
1. 具体评审分为商务部分、技术部分、资信部分等三个部分，评分委员会对投标人各部分打分平均值汇总即为该投标人综合得分。
2、评标计分标准按百分制评分，各子项分值分配以下：
序 号
项 目 名 称
分 值
1
投标报价
30
2
物业管理方案（技术方案）
40
3
企业服务资信、业绩
30
（1）商务部分评分标准
全部经过初步评审投标人投标报价得平均值为终定标底（保留3位小数，小数点第4位四舍五入），每比终定标底高1%扣0.3分，每比终定标底低1%扣0.2分，扣完为止，得分保留2位小数，小数点第3位四舍五入。
（2）技术部分评分标准（共40分）：若确该项描述，则该项得零分。
序号
评分项目
标准分
分值区间
1
管理方法及理念
3分
科学进没得2.1—3分；
通常得1.1—2分
较差得0—1分
2
管理服务人员得配置及培训
3分
人员配置合理、培训方法适当得2.1—3分
通常得1.1—2分
较差得0—1分
3
规章制度得建立及完善
4分
制度完善、切实可行得3.1—4分
通常得1.1—3分
较差得0—1分
4
收支预算方案
5分
预算方案合理、细项齐全完善得3.1—5分
通常得1.1—3分
较差得0—1分
5
档案建立及管理
3分
档案分类科学、齐全完善得2.1—3分
通常得1.1—2分
较差得0—1分
6
各项指标承诺及为完成承诺指标采取得方法
8分
各项指标深细、方法得力得6.1—8分
通常得3.1—6分
较差得0—3分
7
搞好管理服务工作设想及方法
5分
设想优异、能努力做到并方法有力得3.1—5分
通常得1.1—3分
较差得0—1分
8
小区文化活动
3分
文化活动丰富多彩得2.1—3分
通常得1.1—2分
较差得0—1分
9
应急方法
3分
应急方法完善、齐全得2.1—3分
通常得1.1—2分
较差得0—1分
10
愿意负担违约责任
3分
负担责任较多得2.1—3分
通常得1.1—2分
较差得0—1分
说明：缺项不记分。
（3）企业资信部分评分标准（共30分）
序号
评分项目
分值
1
同类型项目2万平米以上办公项目（需提供物业服务协议原件，需注明服务面积，复印件在投标文件内留存）
每一个得3分，最高得9分
2
在管项目获国优称号情况
每有一个加3分，最高分值为6分
3
企业资质
三级资质加2分；二级资质加4分；一级资质加6分
4
注册资本金
100万以上加2分；500万以上加4分；1000万以上加6分
5
ISO 9001质量管理体系认证
经过认证加5分，不然不加分

第四部分 协议

委托方以下简称甲方）：
受委托方（以下简称乙方）：
依据《中国经济协议法入建设部第33号令《城市新建住宅项目管理措施》、《 省住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方相关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实施专业化、一体化物业管理签订本协议。
第一条 物业基础情况
座落位置： 市 区 路（街道） 号；占地面积： 平方米；建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米；物业类型： （住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其它／低层、高层、超高层或混合）。
第二条 委托管理事项
1．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）维修、养护和管理。
2．房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）维修、养护、管理和运行服务。
3．本物业计划红线内属物业管理范围市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）维修、养护和管理。
4．本物业计划红线内属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点、）维修、养护和管理。
5．公共环境（包含公共场地、房屋建筑物共用部位）清洁卫生、垃圾搜集、清运。
6．交通、车辆行驶及停泊。
7．配合和帮助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。
8．小区文化娱乐活动。
9．物业及物业管理档案、资料。
10．法规和政策要求由物业管理企业管理其它事项。

第三条 协议期限
本协议期限为 年自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四条 甲方权利和义务
1．和物业管理企业议定年度管理计划、年度费用概预算、决算汇报；
2．对乙方管理实施监督检验，每十二个月全方面进行一次考评评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止协议；3．委托乙方对违反物业管理法规政策及业主条约行为进行处理：包含责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交相关费用或拒不更正违章行为 责任人采取停水、停电、。等催缴催改方法；
4．甲方在协议生效之日起 日内按要求向乙方提供经营性商业用房 平方米，由乙方按每个月每平方米 元标准出租经营，其收入按法规政策要求用于补助本物业维护管理费用。
5．甲方在协议生效之日起 日内按政府要求向乙方提供管理用房 平方米（其中办公用房 平方米，职员宿舍 平方米，其它用房 平方米），由乙方按下列第 项使用：
①无偿使用。
②按每个月每平方米建筑面积元标准租用。
6．甲方在协议生效之日起一日内按要求向乙方提供本物业全部物业及物业管理档案、资料（工程建设完工资料、住用户资料、 。），并在乙方管理期满时给予收回；
7．不得干涉乙方依法或依本协议要求内容所进行管理和经营活动；
8．负责处理非乙方原所以产生多种纠纷；
9．帮助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
10．法规政策要求由甲方负担其它责任。
第五条 乙方权利和义务
1．依据相关法律、法规政策及本协议要求，制订该物业各项管理措施、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）正当权益，获取不妥利益。
2．遵照国家、地方物业管理服务收费要求，按物业管理服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按协议要求收费标准收取，不得私自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3．负责编制房屋及隶属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4．有权依据法规政策、本协议和业主条约要求对违反业主条约和物业管理法规政策行为进行处理；
5．有权选聘专营企业负担本物业专题管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其它人或单位，不得将关键专题业务承包给个人；
6．接收物业管理主管部门及相关政府部门监督、指导，并接收甲方和业主监督；
7．最少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。
8．对本物业公用设施不得私自占用和改变使用功效，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和相关部门同意后方可实施；
9．建立本物业物业管理档案并负责立即记载相关变更情况；
10．开展有效小区文化活动和便民服务工作；
11．本协议终止时，乙方必需向甲方移交原委托管理全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业公共财产，包含用管理费、公共收入积累形成资产；对本物业管理财务情况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
12．不负担对业主及非业主使用人人身、财产保管保险义务（另有，专门协议要求
除外）。
第六条 管理目标
乙方依据甲方委托管理事项制订出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理工作标准和考评标准），和甲方协商同意后作为本协议必备附件。乙方承诺，在本协议生效后年内达成管理标准；年内达成管理标准，并取得政府主管部门颁发证书。
第七条 管理服务费用
l.本物业管理服务费按下列第 项实施：
①按政府要求标准向业主（住用户）收取，即每个月每平方米建筑面积 元
②按双方协商标准向业主（住用户）收取，即每个月每平方米建筑面积 元；
③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每十二个月（月）每平方米建筑面积 元；支付期限： ；方法： ；
2．管理服务费标准调整按下列第 项实施：
①按政府要求标准调整；
②按每十二个月 ％幅度上调；
③按每十二个月 ％幅度下调；
④按每十二个月当地政府公布物价涨跌幅度调整；
⑤按双方议定标准调整；
3．乙方对物业产权人、使用人房屋自用部位、自用设备维修养护，及其它特约服务，采取成本核实方法，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方上述收费项目及标准进行审核和监督。
4．房屋建筑（本体）共同部位及共用设施设备维修、养护和更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按要求在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金收取实施市政府物业管理主管部门指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5．本物业公用设施专用基金累计 元，由甲方负责在 时间内按法规政策要求到位，以保障本物业公用配套设施更新改造及重大维护费用。
6．乙方在接管本物业中发生前期管理费用 元，按下列第 项实施：
①由甲方在本协议生效之日起 日内向乙方支付；
②由乙方负担；
③在 费用中支付；
④ 其它
7．因甲方责任而造成物业空置并产生管理费用，按下列第 项实施：
①由甲方负担全部空置物业管理成本费用，即每平方米建筑面积每个月 元；
②由甲方负担上述管理成本费用 ％；
第八条 奖惩方法
1．乙方全方面完成协议要求各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；
2．乙方未完成协议要求各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：
3．协议期满后，乙方可参与甲方管理招投标并在相同条件下优先取得管理权，但依据法规政策或主管部门要求被取消投标资格或优先管理资格除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优异，多数业主反应良好，能够不参与招投标而直接续订协议。
第九条 违约责任
1．如因甲方原因，造成乙方未完成要求管理目标或直接造成乙方经济损失，甲方应给乙方对应赔偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止协议。
2．如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失，乙方应给甲方对应赔偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止协议。
3．因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故，由甲方负担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不妥等原因造成重大事故，由乙方负担责任并负责善后处理。（产生事故直接原因，以政府相关部门判定结论为准）
4．甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失，应该负担全部责任。
第十条 其它事项
1．双方可对本协议条款进行修订更改或补充以书面签署补充协议，补充协议和本协议含有相同效力。
2．协议要求管理期满，本协议自然终止，双方如续订协议，应在该协议期满六个月前向对方提出书面意见。
3．本协议实施期间，如遇不可抗力，致使协议无法推行时，双方均不负担违约责任并按相关法规政策要求立即协商处理。
4．本协议在推行中如发生争议，双方应协商处理，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成，提交当地仲裁委员会依法裁决。
5．本协议之附件均为协议有效组成部分；本协议及其附件内，空格部分填写文字和印刷文字含有相同效力。
本协议及其附件和补充协议中未要求事项，均遵照中国相关法律、法规和政策实施。
6．本协议正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（立案）各执一份，含有相同法律效力。
7．本协议自签署之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：
法人代表 法人代表：
年 月 日 年 月 日

招标工作时间安排

程序名称
时间
地点
发售招标文件
年 月 日

勘察现场
投标人依据需要自行进行
答 疑
另行通知
投标截止
月 日早晨9：00

开标
月 日早晨9：00

备注：1、封皮没有“招标编号”，另外封皮应该称为：物业管理服务
2、提议：投标确保金开标前提前交付。假如提前交，需提供：开户银行、户名、账号等相关内容。
3、第五项 物业服务费报价 第一条 不应表现收取金额。