成都工业总部基地写字楼调研研究报告.doc

成全部工业总部基地写字楼调研汇报
一、调研基础情况
（一）锦江工业总部基地
锦江工业总部基地计划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积17.3％。现在，基地关键形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，估计可实现年产值150亿元，税收15亿元。
1.中冶成工大厦
项目位置：该项目在锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。
开发商背景：项目是由中冶成工建设投资建设总部基地，该企业于11月由中国第五冶金建设企业改制而成，是中国冶金科工股份控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工含有60年历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。
占地面积：14.15亩
建筑密度：30.18％
容积率：8.02
绿地率：33%
总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡
车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）
建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。
建筑高度：99米
租售形式：出售
售价：5100元/㎡以上。现售价均价7500/㎡。
物管费：最高不高于6元/㎡
出售面积：（A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域）
A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；
B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；
C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；
项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府多项扶持优惠政策。
销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其它全部对外销售，C区作为商务酒店招商。现在只有少数楼层还未销售。
2.成全部银海芯座
项目位置：该项目在城市红星路南延线和三环路交汇处，天府大道东侧锦江河畔。
开发商背景：
层高：3.2米
总楼层数：27层（其中地上27层，地下2层）
建筑面积：106522㎡
租售形式：租售均可
租售面积：600-30000㎡，单层1345㎡
售价：6500元/㎡
租金：40-60元/㎡/月
物管费：9元/㎡/月
车位费用：200-300元/月
车位数量：681个
销售情况：已基础售完

（二）青羊工业总部基地
项目位置：该项目在成全部关键打造20个工业集中发展区之一青羊工业集中发展区关键区域，坐落在成全部西三环和外环之间。距双流机场仅十余分钟车程，毗邻计划中青羊区行政中心。
开发商背景：项目是由成全部青羊工业建设发展投资建设，该企业成立于6月18日，由成城市青羊区国有资产监督管理办公室、成全部置信实业（集团）、四川合信实业共同提议成立股份制。经营范围包含房地产开发和经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批正当项目。
占地面积：1089亩
容积率：1.6
建筑密度：29.2％
绿地率：35％
租售形式：整栋出售（大面积独栋办公楼可分割，分层出售）
出售面积：1500-4700㎡
售价：5000元/㎡ 现售价6000-8000
物管费：2元/㎡/月
项目优惠政策：享受青羊区优惠扶持政策；符合相关条件企业，前三年按地方实得部分40%-60%扶持，整栋入驻企业，依据不一样纳税额度可取得20万-50万元奖励。
销售情况：现在，青羊工业总部基地一期、二期、三期独栋式企业总部已全部建设完成，并全部出售，四期正在招商。

（三）青羊绿舟税源总部基地
项目位置：该项目在成城市青羊区光华大道青羊绿舟公园。
开发商背景：项目是由成全部青羊城镇建设发展投资建设，该企业成立于3月27日。企业负责经营开发青羊绿舟项目是成全部中心城区郊区“198”区域大型复合型项目。主营业务：土地整理、房屋及土木工程建设、园林绿化工程施工、农业产业开发及项目投资、市政基础设施投资等。
占地面积：1800亩
独栋面积：1100-3000㎡
租售形式：不进行销售和租赁，但要求企业有足够税收，只要企业税收达成一定额度，就可无偿入驻。上缴税收越多，无偿得到办公楼就越大。
项目优惠政策：企业年纳税额达成对应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳一定金额确保金后，企业能够零租金入驻税源总部基地高端总部物业。
销售情况：尚无企业入驻，现在正和几家大型企业接洽。

（四）龙潭工业总部基地
成城市龙潭工业总部基地在成城市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路和龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路。计划总占地面积约8.6平方公里，是中西部地域规模最大总部经济第一城。 项目将建成约150万平方米总部集群，至，可入驻5000家以上总部企业。
1.成全部龙潭裕全部总部城
项目位置：该项目在成城市东三环二段龙潭城市工业集中发展区内。
开发商背景：项目由成全部龙潭裕全部实业投资建设，该企业是由上海裕全部集团和成全部东方广益投资投资组建，共同开发龙潭总部新城。龙潭总部新城作为省、市政府关键招商引资项目落户成全部龙潭工业园，在成城市和成华区委、政府关心支持下，本着“造城”理念，坚持高起点计划、高标准建设、高品质管理，集中力量快速推进龙潭总部新城建设。
项目介绍：成全部龙潭裕全部总部城项目总占地面积2700余亩，建筑面积300余万平方米，整个项目估计总投资75亿元，共分为三个地块进行开发建设。一号地块占地779亩，计划为商务办公及配套设施，总建筑面积达68.8万平方米，停车位达4522个。办公楼宇建筑面积为491-5314㎡，共分为五个组团，以独栋式、组合式、公寓式、联排式商务办公为关键建筑形态；二号地块占地168亩，计划为配套住宅；三号地块占地余亩，计划为商务办公区，计划开工建设，估计开发时间为8-，建成后可供1600家以上企业入驻。现在已完成一号地块工程建设。
占地面积： 779亩
总建筑面积：69万㎡（其中地上57万㎡，地下12万㎡）
容积率：1.5
建筑密度：30％
绿化率：30％
车位：4522个
租售形式：整栋出售（大面积独栋办公楼可分割，分层出售）
出售面积：491-5314㎡
售价：5400元/㎡
销售情况：60％
项目优惠政策：
（1）凡购置办公用房首付在50％以上，价格优惠幅度最高为10％；
（2）凡在成华区注册成立新企业企业或已将工商税务关系转至成城市成华区企业，入驻龙潭总部城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策；
（3）享受办公用房补助：纳税在200-500万、500万元以上企业，购置办公用房分别按100元/平方米和500元/平方米标准给一次性补助，补助面积不超出平方米；
（4）企业购置办公楼后，可享受购置总部城配套住宅原价下浮5％优惠政策；
（5）重大项目或行业龙头企业购置可依据具体情况一事一议；
（6）凡入驻企业均可享受市区两级政府所给相关扶持政策。
2.多元总部国际一号
项目位置：该项目在成城市三环路和绕城高速之间，紧邻成渝、成南、成绵、川陕高速路起点和双流快速通道起点。项目一期可入驻60家企业。
开发商背景：项目由四川多元德泰投资集团开发，该企业以资本运作为关键，以房地产投资开发为主体，集酒店、旅游、设计、园林和工程管理等相关产业为一体集团化企业。
建筑面积：66667㎡
容积率：0.9
绿化率：20％
总楼层数：4层
停车位：600多个（其中地上400多个，地下100多个）
物管费：2.2元/㎡/月
租售方法：租售均可
租售面积：300-1000㎡
售价：4000元/㎡
租金：25元/㎡/月
销售情况：40％
项目优惠政策：双享成华区和龙潭总部经济试验区优惠政策

（五）蓝光·空港总部基地
项目位置：该项目在成全部城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城”关键计划区域关键，距双流国际机场2.5公里。
开发商背景：项目由成全部双流和骏置业投资建设，该企业为四川蓝光集团全资子企业。四川蓝光实业集团成立于1990年，以房地产开发为关键，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为关键组成部分，立足西南布局全国产业集团。
租售形式：租售均可
售价：7500元/㎡
租价：60-100元/㎡/月
物管费：3.5-5元/月
销售情况：90％
项目优惠政策：享受双流县相关扶持政策；凡入驻园区企业，前两年将享受地方政府所得税收100%返税，第3-5年则将享受50%返税补助

三、工业总部基地优势分析
（一）政策优势。相对于城市中心传统写字楼，总部基地优势就是在于额外税收优惠政策。比如，蓝光·空港总部基地政策是，凡入驻园区企业，前两年将享受地方政府所得税收100%返税，第3-5年则将享受50%返税补助；青羊工业总部基地税收扶持政策是，符合相关条件企业，前三年按地方实得部分40%-60%扶持，整栋入驻企业，依据不一样纳税额度可取得20万-50万元奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新企业企业或已将工商税务关系转至成城市成华区企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。
（二）交通优势。纵观成城市甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，CBD区域写字楼开发展现调整迹象。而集结在三环路外众多总部基地，正是看到了城市中心交通等很多问题，率先选址交通畅达地方聚集，并以总部经济高标准要求，抢占现代总部经济带来新商机。
（三）环境优势。包含青羊工业总部基地、蓝光·空港总部基地、青羊税源总部基地、多元总部一号、龙潭总部新城、锦江工业园和武侯工业园区内，全部有以纯独幢别墅般办公环境物业。含有低层、低密度、低容积率、高绿化率“三低一高”生态园区和高效办公环境，为企业提供优美自然环境，健康舒适空间。
（四）价格优势。不管是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭总部试验区，全部有物美价廉写字楼出售。成全部不少中小企业总部办公物业，价格全部在4000元/㎡上下，和城市中心传统写字楼对比而言，这个价格只相当于甲级写字楼1/3。另外，城市中甲级写字楼物业管理费也相当高，通常全部是15元-18元/㎡/月，一个200㎡写字间，假如空置，30天物管费就得交靠近4000元。

四、工业总部基地市场竞争分析
(一)成全部总部基地市场概况
伴随成城市政府相关“大力发展总部经济”相关政策出台，总部基地在成全部开始兴起，而青羊工业总部基地项目标成功运作，直接造成成全部总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成全部现已经有20多个大大小小总部基地。
就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成全部总部基地市场至今已形成“3+X”发展格局：“3”指是青羊区青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双流西南航空港经济开发区空港总部基地、成华区龙潭总部城三个大型总部基地项目；“X”指是其它中小型总部基地项目，包含金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里总部基地项目。
因为政府和开发商对总部基地发展前景一致看好，即使行业不景气，但成全部工业用地却屡获青睐，各个片区总部基地项目也全部有条不紊地推进。在10月17日召开第四届中国总部经济高层论坛上，成全部取得了总部经济第八位好成绩，这更将刺激成全部总部基地建设深入升温。
伴随成全部总部基地项目标增多，而且这些项目含有一定同质化倾向，目标用户群体也大同小异，这将造成成全部总部基地市场竞争日趋猛烈。
（二）成全部总部基地市场特征
依据前面对总部基地类型研究，成全部总部基地关键以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这关键是由成全部区位环境、区域经济发展情况及产业结构等原因决定。
成全部总部基地项目大多在政府统一计划工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内集聚，既能够取得特殊政策支持便于企业发展壮大，又能够形成规模优势，提升区域整体竞争力。根据“一区一主业”计划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域专业化优势将十分显著，如天府软件园就是软件相关企业聚集地，取得了国际中国软件企业认可。
成全部总部基地开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、金牛模式等多个模式。不管哪种模式，政府作用全部很关键，政府对园区招商政策支持及对项目标参与力度，对项目标成功开发及后期运作起着至关关键作用。
从开发主体来看，成全部总部基地开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业和政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股形式参与了相关总部基地项目标开发。
（三）成全部总部基地市场竞争格局
成全部总部基地市场基础展现“3+X”竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地项目凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基础代表了成全部总部基地市场发展水平，而金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也全部占有自己一席之地。
（四）成全部总部基地市场竞争手段
因为成全部总部基地项目标开发时间较晚，多数项目全部参考了国外总部基地项目及北京ABP等项目标开发运作模式，这就不可避免地造成项目产品展现一定同质化倾向。即使各项目区位不一样，招商政策也有差异，但在产品细分、目标用户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接造成了市场竞争加剧。多数项目全部在宣传产品低密度、生态化、环境保护等，真正有特色竞争手段并不见得新鲜。
结合园区统一计划做好项目计划，依据市场竞争情况对项目进行差异化定位，同时结合“一区一主业”园区发展思绪对目标用户群体进行正确定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使项目在猛烈竞争中立于不败之地。

五、成全部总部基地发展趋势
（一）成全部总部基地市场供给和需求
因为总部基地集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地物业快速崛起首先驱动了区域经济、城市经济发展，实现了企业、区域、城市“三赢”，其次，总部基地项目之间、总部基地和写字楼之间竞争也将日趋猛烈。
截止，据不完全统计，成城市场展现各类总部办公物业面积在200～300万平方米左右，且展现继续增加态势。
上六个月，成全部工业用地供给6796.83亩，8、9月两个月，成全部主城区又出让工业用地约640余亩，这些项目将在未来1-2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业展现。
9月，成全部工业用地开始实施“招拍挂”，年内共成交20宗工业用地，成交面积为601.0434亩，这还未包含其它方法成交工业用地。
依据上述数据，我们估计，如此巨量总部办公物业，其消耗时间可能长达5～，这还未包含潜在市场供给。总部办公物业连续放量，轻易造成这类物业显著过剩，猛烈竞争将不可避免，总部基地项目标开发更应该重视策略致胜。
（二）成全部总部基地发展趋势
伴随“总部经济”概念流行及成全部各总部基地项目标建设，大型总部基地间竞争将渐趋猛烈，而越来越多中小型总部基地将陆续出现在各工业集中发展区，这些中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地关键补充，二者共同组成成全部总部基地梯度发展格局。
依据成城市对工业园区“一区一主业”发展计划，我们估计，依附于工业园区总部基地物业将逐步细分，总部基地项目标功效定位将愈加明确，将凭借其鲜明特色在市场中取得竞争优势。
总部办公概念日益被市场接收，总部基地项目标计划建设将会愈加合理，愈加适应城市、社会及市场环境，在不停自我完善基础上实现可连续发展。
从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环境保护办公建筑将越来越多，关键表现在建筑集成性（集成建筑师、工程师、业主和委托方需求和提议）、建筑模块化、可变性（采取新技术和革新设备）、节能环境保护四个方面。

二〇一〇年一月十九日