房地产优质项目可行性专项研究报告.doc

某房地产项目可行性研究一、 项目总论（一）项目背景项目用地：汀棠公园以东地块项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置还是配套来说全部是区域“掌上明珠”。（二）负担可行性研究单位*投资顾问（三）研究工作依据依据芜湖海创置业责任委托，依据委托书和上述文件和对应法律、法规编写本项目可行性研究汇报。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增加10.4%，增速比1-2月份提升0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增加13.3%，增速提升1个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为69.1%.全国房地产开发投资增速1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增加（%）房地产开发投资（亿元）2129110.4其中：住宅1470513.3办公楼1193-0.1商业营业用房2743-6.5房屋施工面积（万平方米）6465561.5其中：住宅4415401.9办公楼308490.3商业营业用房86559-3.3房屋新开工面积（万平方米）346159.7其中：住宅2553112.2办公楼1105-2.3商业营业用房3441-10.7房屋完工面积（万平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14办公楼941-0.2商业营业用房2676-7.2土地购置面积（万平方米）38020.5土地成交价款（亿元）163420.3商品房销售面积（万平方米）300883.6其中：住宅261142.5办公楼754-2.8商业营业用房20219.6商品房销售额（亿元）2559710.4其中：住宅2160911.4办公楼1103-8.2商业营业用房22077.9商品房待售面积（万平方米）57329-16.7其中：住宅29167-25.4办公楼3637-4商业营业用房14639-8.6房地产开发企业到位资金（亿元）367703.1其中：中国贷款69570.9利用外资16-78.4自筹资金114495.1定金及预收款1113011.2个人按揭贷款5160-6.81-3月份东中西部和东北地域房地产开发投资情况地域投资额（亿元）同比增加（%）房地产住宅房地产住宅全国总计212911470510.413.3东部地域12277847011.814.1中部地域444332001519西部地域412227252.96.9东北地域4493101.3-31-3月份东中西部和东北地域房地产销售情况地域商品房销售面积商品房销售额绝对数同比增加绝对数同比增加（万平方米）（%）（亿元）（%）全国总计300883.62559710.4东部地域12491-7.314126-0.9中部地域826414.6531928.2西部地域837612543029东北地域9578.572326.6 1-3月份，东部地域房地产开发投资12277亿元，同比增加11.8%，增速比1-2月份提升0.2个百分点；中部地域投资4443亿元，增加15.0%，增速提升1.6个百分点；西部地域投资4122亿元，增加2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地域投资449亿元，增加1.3%，1-2月份为下降15.3%。 1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增加1.5%，增速和1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增加1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增加9.7%，增速提升6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增加12.2%。房屋完工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅完工面积14198万平方米，下降14.0%。 1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增加0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增加20.3%，增速提升20.3个百分点。-全国房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售情况 1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增加3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增加2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增加9.6%。商品房销售额25597亿元，增加10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增加11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增加7.9%。-全国商品房销售面积及销售额增速 1-3月份，东部地域商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元，下降0.9%，1-2月份为增加6.7%。中部地域商品房销售面积8264万平方米，增加14.6%，增速提升3.9个百分点；销售额5319亿元，增加28.2%，增速提升3.1个百分点。西部地域商品房销售面积8376万平方米，增加12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，增加29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地域商品房销售面积957万平方米，增加8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增加26.6%，增速回落8.6个百分点。 3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末降低1138万平方米。其中，住宅待售面积降低954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积降低203万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增加3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，中国贷款6957亿元，增加0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增加5.1%；定金及预收款11130亿元，增加11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。-全国房地产开发企业本年到位资金增速 四、房地产开发景气指数 3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.50，比2月份回落0.16点。-国房景气指数走势图五、新建商品住宅销售价格变动情况 从环比看，新建商品住宅销售价格下降城市有10个，上涨城市有55个，持平城市有5个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降城市有10个，上涨城市有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。3.芜湖市投资宏观背景一、开发投资、建设情况全市完成房地产开发投资408.27亿元，同比增加13.9%。市区完成房地产开发投资298.49亿元，同比增加9.0%。全市房屋施工面积2884.59万平方米，同比增加0.9%;房屋新开工面积688.94万平方米，同比增加71.6%;房屋完工面积434.61万平方米，同比增加7.8%。市区房屋施工面积1873.12万平方米，同比下降8.9%;房屋新开工面积395.89万平方米，同比增加82.8%;房屋完工面积206.14万平方米，同比下降39.1%。二、商品房销售情况全市商品房销售面积740.08万平方米，同比增加13.41%;销售金额为429.73亿元，同比增加16.30%。市区商品房销售面积524.1万平方米，同比增加17.47%;销售金额为321.18亿元，同比增加15.80%。二、 项目用地分析及评价1. 该地块位置解鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至计划支路，南至赤铸山路，北至计划水系，土地面积11.2567万方，地块计划为纯居住用地，容积率小于等于1.8。地块起始价6.75亿元（楼面地价3331元/平），出让面积112567，该地现在较为平整，是一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。但地块周围有高架桥经过。2. 地块周围楼市分析周围住宅项目出售和出租价格数据（以下数据仅供参考）1704号宗地地处鸠江区关键位置，周围小区关键有：淮矿东方蓝海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。周围商业关键有银湖中路商圈（欧尚超市至绿影新村一带）、星隆国际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。3.地块周围配套设施分析1、交通配套：地块汇聚多条主干道利好，九华中路下穿、赤铸山路立交和连接芜合高速弋江路，临近计划中轨道交通2号线中神山公园站和芜湖火车站能够说该地块扼守城中腹地，起到了连接芜湖东西、南北关键作用。2、生活配套：该地西侧是醇熟镜湖主城，东侧是刺眼政务新区，占尽配套优势：鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。3、教育配套：地块周围有镜湖小学汀棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。4、医疗配套：地块周围计划有芜湖新妇幼保健院、项目5公里辐射圈内还有卫生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民医院、市中医院。4.评价该地块不管位置还是配套来说全部是区域“掌上明珠”三、 计划限制条件即使长久以来计划限制是制约房地产开发不可忽略原因，依据政府各类计划方案和针对本项目所处位置，我们在计划局进行了了解，其基础控规要求以下：A、建筑密度小于等于20%；B、项目标总体绿化本应在30以上；C、项目标容积率小于1.8；D、建筑楼层低于40m。4项目SWOT分析1.优势分析：1.该区域周围生活配套设施完善；2.交通便捷，通达度高；3.区域内教育机构众多，利于儿女上学，能够说是很好学区。2.劣势分析：1.周围有火车站高铁站，且有高架桥经过，噪音较大；2.项目周围形象不佳，需要深入改善；3.周围楼盘众多，房地产市场竞争力大。3.机会分析：该项目地块在汀裳公园以东，区位优势显著；周围基础设施完善，且已形成了完善生活设施体系；该项目用地靠近汀裳公园环境优美，天然湿地；是吸引用户一大优点。该项目由政府支持，为后期开发建设提供了很大便捷。该项目用地在镜湖区，属于芜湖市市中心位置，人流量大，市场资源丰富。4.威胁分析：区域内楼盘众多，且价格相差并不显著，竞争猛烈；且有楼旁著名度相对较高，这对海创置业企业在该地域入住形成了一系列压力。该项目用地在汀裳公园周围，开发建设期间污染比价严重且周围住户较多，噪音污染相对较大。（三）项目用地环境评价依据镜湖区政府对于汀裳公园地块未来计划，镜湖区对汀棠公园D地块项目计划方案组织初审，汀棠公园D、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路，土地面积约188.8亩，土地用途为居住、商业。方案初审会上，孙跃文区长要求，该地块环境优美，计划方案设计中要充足表现特色，做到高起点计划设计，打造高品质居住小区。四、市场定位及方案评价（一）项目可能开发方案：依据镜湖区房地产现有市场情况和本区域控规要求，结合本项目标实际用地特征和情况，项目不开发为商业项目；我们提出以下可能开发方案：方案一：以居住为住多层住宅小区开发为以居住为主中等多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成现代建筑风格生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进计划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一具体设想：、 项目标计划布局项目标计划布局遵照传统民居街、巷、院围合式格局；、 项目标建筑设计建筑立面强调突出芜湖市民居文化底蕴和意境；建筑材质选择环境保护建材，着力表现自然色泽和纹理美观，使风格和造型趋于友好统一，淡雅明快色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又含有时代特色理想家园，从而发明出新川西民居建筑风格；另外，大量采取环境保护型新技术、新工艺、新产品、新设备最大程度上降低建筑对环境污染和破坏。、 项目标户型设计充足考虑现代人居家理念，采取砖混结构设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其它米。充足考虑居室通风、采光、干湿和动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充足满足中等收入家庭居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层上层全部要照料到生态环境共享，开间5.1米宽广客厅和空中露台相连；经过向上和向下两道1.3米高楼梯，活跃室内空间。、 项目标环境设计小区环境关键由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充足表现人和自然友好交融，突出浓厚川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内全部一样能感受生态美景和花鸟鱼虫乐趣。、 项目标配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其它健身设施配套；会所；安全、消防系统等；、 物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等、 项目标用户定位二次置业中等收入者和外来人口 方案二：以居住为主高层电梯公寓开发为居住为主12层单元式框架结构中等电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区内部环境和建筑立面特色。方案二具体设想：、 项目标计划布局项目标计划布局采取矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其它配套；、 项目标建筑设计建筑外观采取线流畅、色彩明快现代建筑风格，用石材及高级面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高级生活品质。建筑层数为12层单元式框架结构中等电梯公寓，每层两户；、 项目标户型设计在户型设计上充足满足中高收入层居家要求，主力户型为120m2-200m2三室两厅和四室三厅错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采取通透式大空间，利用移动式隔墙来自由分隔，达成空间和人完全互动；充足考虑居室通风、采光、干湿和动静分区；、 项目标环境计划在小区内计划设计一个关键由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区四面设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四面，使居家环境更富“小桥流水人家”生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和和家人散步需要。、 项目标配套建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功效厅、家政服务中心等多项康体设施全方面配套；安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，二十四小时保安巡查；供电系统：每户设有配电箱和10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方法 ；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口 ；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。、 物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。、 项目标用户定位二次置业中、高收入者。（二）投资估算1.项目土地成本测算本项目标土地价格按*万元/亩测算。土地成本=土地价格土地面积=*=*（万元）项目测算开发技术参数方案一：总占地面积 *亩建筑面积*m2；绿化率 *容积率 1.8建筑高度*m建筑层数 6跃7方案二：总占地面积 *亩建筑面积*m2；绿化率 *容积率 2.*建筑高度*m建筑层数 *层2.项目建安成本估算方案1：项目以5跃6多层框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表5-1）方案2：项目主体为12层框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表5-2）3.项目分项投资估算 项目总投资估算 方案1：单位综合成本为：*元/M2项目总投资为：*（万元）（见附表5-1）方案2：单位综合成本为：*元/M2项目总投资为：*（万元）（见附表5-2）4.项目销售收入估算方案1：总建筑面积 *m2 单价*元/m2项目销售收入= #* # = #万方案2：总建筑面积*m2 单价*元/m2项目销售收入=83200*2500=20800万5.项目利润和利润率估算方案1： 项目利润=*-*=2404万项目税利润率=项目利润/项目投资总额*% =*/1*100%=*%方案2：项目利润=*-*=*万项目利润率=项目利润/项目投资总额*100% =*/*= * %6、项目税后利润和利润率分析项目税后利润若项目税收费用依据项目销售收入*.7%计算，则方案1：税收费用=项目销售收入*5.7%=7*.14万 项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=16*.86万方案2：税收费用=项目销售收入*5.7%=11*.6万项目税后利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4万项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100% 方案2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100% 五、方案评定及选择（一）、项目可能开发方案比较：项目优点缺点方案一a. 人居环境较为优越；b. 总体投入相对较少；c、开发周期较短；a. 区域内同类物业较多，竞争猛烈；b.不能达成土地开发利润最大化要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。d、在户型分隔和布局上有一定限制；e、对项目本身形象起不到提升作用；f、取得利润小g、不能很好营造环境方案五a. 区域内消费人群对电梯公寓需求较大；b. 中等收入者对区域中、高楼盘认可度大；c. 能够提升项目本身形象；d. 轻易很好进行户型布局和特色环境设计；e. 可取得更多利润；a. 在环境设计和营造上有较大难度；b. 区域内同类物业较多，竞争猛烈；c. 需花大量精力对项目进行包装和宣传；d.开发周期长，资金投入较大财务测算比较：分析：、 从绝对利润看，方案二比方案一多*万元（方案一为*万元，方案二为*万元）。、 从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为*，方案二为*）。（二）方案选择及提议经过对以上2种方案综合对比，结合风险较小、利润较大标准，我们提议本项目采取第二种开发方案。采取这种开发方案含有以下优势：A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场轻易。B、小高层电梯公寓售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、轻易营造特色环境和建筑布局，能取得更多利润，显示更高档次。E、整个项目标投入资金量少，金融融资可能性加大，难度降低。就财务指标而言，方案二绝对利润相对较高，含有较高经济效益；而利润率方案二和方案一相当。针对以上优势，此方案含有较强操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强开发方案。（三）项目定位本项目定位为：经过对上面方案比较，根据利润较大，风险较小标准，我们将此项目定位为纯居住型中等小高层电梯公寓。开发形式为12层、单元式框架结构建筑，含有很好内部环境和鲜明建筑特色生态居住小区，在区域内打造一个高级次生态居住小区。六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到完工交验、产权办理共需时间为18个月。（二）开发各阶段周期安排工作项目时间（月）备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境完工交验项目产权办理累计（三）资金筹措整个项目开发资金关键起源于三个方面：其中：开发商自有资金*万元；项目土地银行抵押贷款*万元；销售期销售回款*万元；（四）投资使用计划（见附表6）七、销售及经营收入估计（一）电梯公寓销售收入估算 电梯公寓按2500元/m2计算：项目销售收入=（二）项目销售回款计划（见附表7）（三）财务内部收益率财务内部收益率。依据现金流量表（见附表8）计算可得出本方案财务内部收益率为 9.24 %。在现金流量表中基准收益率取6.7%，按月计算。八、风险分析和回避手段（一）开发风险评测1.灵敏度测算对项目投资利润率影响较大是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率原因作敏感性分析。（见附表9）由附表四可见,售价改变对利润率影响最大,其它两个原因改变对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关关键。从表中能够看出,本方案含有一定抗风险能力，但因为绝对利润并不高，故仍含有一定市场风险。2.项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格） =*/1-（300/2500） =*（万元）由此计算可见本项目销售回款达成*万元，约是总回款*万元*%时，项目达成盈亏平衡，项目总体有一定风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购置力水平、市场消费偏好、竞争对手情况发生改变，和金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业竞争市场等市场环境改变带来风险。在现在房地产市场竞争日益猛烈环境下，本项目标市场风险关键表现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目关键考虑怎样严格控制开发周期和开发成本。2. 项目市场风险控制A.工期 首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充足考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽可能不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格根据工程进度计划进行施工，并聘用含有良好业绩监理企业对项目进行监理。 B.投资决议上层决议机构决议对本项目标发展起着关键作用，所以要在项目标前期阶段市场调查，和更多市场信息基础上做出决议。各部门亲密留心和跟踪市场动态，做好各个阶段市场估计，立即调整策略，避免企业对项目决议滞后，从而降低投资风险，降低无须损失。（三）项目其它风险其它风险包含：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。关键包含以下风险、 项目现在用地为厂房，在拆迁可能碰到困难户和其它不可预见拆迁困难，会加长项目标开发周期。、 控规条件改变，会影响项现在期定位和开发。、 项目本身环境营造不到位，会影响到项目标包装和销售。、 不可预见其它风险。在现在*这么房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。九、可行性研究结论及提议（一）项目评价1.经济效益评价经过财务评价能够看到本项目含有一定经济性。2.社会效益评价 本项目为三环路立交桥区域市政配套建设、道路、绿化改造，提供了优越建设条件，大大改善了周围居民生活环境，更关键是为*市三环路发展做出了较大贡献，整个方案含有良好社会效益。3.环境效益评价本项目重视建筑里面和环境计划设计，合理进行绿化和安排交通体系，发明出一个环境优美和高品质楼盘。本项目含有良好环境效益。（二）可行性研究结论总而言之，依据市场分析和财务分析，本项目开发为纯居住性高级居住小区是可行，能够为开发商发明很好经济效益、社会效益、环境效益，含有较强抗风险能力。（三）项目运作提议依据本项目定位，我们提议项目应关键在建筑立面和小区内部环境计划上打造出本身特色。就建筑形式而言能够考虑建筑立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑专题特色，为每户增添空中花园，提升建筑档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观特色化及空间分布实用化，以此提升项目标品质，发明特色。在后期经营管理上，应引入优异物业经营管理企业，采取科学、专业、高效经营管理和销售、招商，对本项目标成功运作起关键推进作用。*投资顾问二0一八年六月六日