橘子洲头都市农庄项目建设投资可行性研究报告.doc

橘子洲头都市农庄
项目建议书

一、项目概况
（一）项目名称：橘子洲头都市农庄
（二）建设性质:新建
（三）项目建设单位
重庆锦程实业有限公司、重庆飞天机械制造（集团）有限公司
（四）建设地点、期限、建设规模及内容
建设地点：江津区双福镇土堡村
建设期限：2007-2011年，共五年，分两期建设。一期工程，2007年-2008年；二期工程，2009年-2011年。
建设规模：该项目占地面积3000亩，其中：拆迁农村宅基地500亩，租用土地50年1500亩，土地经营权折资入股1000亩。
建设内容：包括四个方面，一是将园区内的农户全部拆迁，建设用于农民拆迁安置还房的农民新村20万平方米，用置换后的农村宅基地建设农民自用的小产权房，占地150亩。二是建设2500亩观光、休闲、体验型的优质柑橘果园和花卉园等，配套建设道路、水利等设施，建设智能PC温室5万平方米。三是配套进行水库治理和建设污水处理系统。四是建设用于果园分片独立管理的果园农庄、农民老年公寓、农民度假中心及转岗技能培训中心等50万平方米，小产权房和完全产权房各50%，占地350亩，其中征用土地200亩（宅基占地）。
（五）投资规模及资金构成
项目总投资50000万元。其中工程费用42000万元，其它费用8000万元。
（六）资金筹措方案
分两期滚动开发，经测算，可以按总投资的70%筹措建设资金，即35000万元。其中：业主自筹15000万元，申请国家财政资金补助5000万元（水库治理和建设污水处理系统3000万元，各类农业基础设施建设2000万元），申请银行贷款15000万元。
(七）主要经济指标
销售总收入70000万元；
利润总额20000万元；
投资回报率29%。
二、项目建设单位简介
项目业主重庆锦程实业有限公司是以农业产业化为主营方向的高新技术民营股份制企业，长期从事良种柑橘和优质橄榄产业化经营，是重庆市农业产业化市级龙头企业、重庆市农业综合开发重点龙头企业、中国果品行业质量可信服务满意单位，2006年选送的“渝津”牌江津锦橙被命名为“中华名果”。公司注册资本金1675万元，总资产8521万元，资产负债率35%，具有AA级银行信用。
项目业主重庆飞天机械制造（集团）有限公司是重庆大型民营股份制企业，注册资本金8000万元，总资产24000万元。公司主营汽车零配件和空调零配件生产，主要为长安集团和海尔集团配套，年销售收入42000万元，年利润4000万元。
三、项目建设的必要性和可行性
（一）项目的实施对推动江津区乃至重庆市统筹城乡综合配套改革具有重要意义
统筹城乡发展，是全面落实科学发展观、加快构建社会主义和谐社会的必然要求。今年6月7日，经国务院同意，国家发展和改革委员会正式批准重庆市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，要求重庆加快建设成为城乡统筹发展的直辖市。8.2万平方公里的巴渝大地，成为了中国统筹城乡综合配套改革的最大一块试验田。处于中国西部的重庆，城乡二元结构矛盾突出，大城市、大农村、大库区并存，3100多万户籍人口中，至今仍有73.6%的人口属于农村，实现城乡统筹，改革任务非常艰巨。
新的城乡规划增加了新农村建设的具体内容，并提出了集中扩建、保留整治、撤并三种建设模式。该项目的实施，在3000亩的农村土地上，配合江津柑橘产业化发展和新农村建设，统一规划布局，拆迁农民居住条件得到有效改善，农村居民通过本项目的实施解决其养老和医疗保险等，农民经过培训后再回到农庄就业，既增加收入，又改善生活质量。该项目将在城乡统筹的诸多领域探索一条发展之路，该项目的建成将成为江津区乃至重庆市城乡统筹综合配套改革的典范。
（二）项目实施对于促进农业增收和解决当地就业有着重要作用
优质柑橘示范果园的建设，促进了地方特色产业的发展。江津区是长江三峡库区生态环境建设和三峡移民建设的重点地区，也是贫困人口相对比较集中的地区，由于农业产业结构不合理，农民增产不增收的问题十分突出，农民生活比较困难。该项目通过集中成片示范果园的建设，使农民从土地中脱离出来，成为产业化工人，有相对固定的经济收入来源，既能推动城乡统筹发展，又有利于促进农业产业结构的调整，促进了农业资源的合理、高效利用和农业增收，对振兴当地农村经济是非常必要的。
（三项目的建设对于节约耕地，保护生态环境有着积极意义
本项目对拆迁农户实施统一安置，腾出了大片土地用于农业生产，通过示范果园的建设，可带动和扩大柑橘的种植规模，可减少本地区的水土流失和水体污染，有利于恢复生态平衡，保护长江上游区域的生态环境，同时又能有力地推动柑橘产业化的发展。
（四）项目建设有较好的基础条件
项目位于重庆市大城市带大农村的城乡结合部，便于发展都市型农业。选址于江津区双福镇土堡村，通津马高等级公路，毗邻江津区双福工业园区，距重庆市区21公里，紧临成渝高速路、重庆二环高速路、重庆华福干道。交通便捷，水、电、气等基础设施齐备，项目建设有较好的基础条件。
四、项目效益分析
项目建设2600亩柑橘果园，投产后按每亩净收入1500元，以15年计算，可实现收入5850万元；拆迁安置还房20万平方米，按每平方米500元计算，可实现收入10000万元；建设果园分片独立管理的果园农庄、农民老年公寓、农民度假中心及转岗技能培训中心等50万平方米，每平方米售价按1200元计算，可实现收入60000万元。以上合计实现收入70000万元，可实现利润总额20000万元，投资回报率29%。
五、本项目需把握的几个关键环节
一是城乡统筹相关政策的制定和落实。在城乡统筹方面，重庆已落后于成都，江津区已落后于九龙坡区，但只要江津人有敢为人先的勇气，利用千载难逢的城乡统筹配套改革试验区的机遇切实解放思想，大胆创新，用非常之策建非常之功，一定能够后来居上。本项目拟在农村宅基地的流转、农村土地经营权的流转、小产权房在农村市场的流通、农业项目融资等方面向更深层次大胆试验和创新，如果没有相应的政策支持，那本项目根本不具备可行性。
二是项目区农民的居住改善和持续增收。一方面，这是本项目实施的一个根本目的，若这个目的不能实现，则失去实施和试验这个项目的本来意义；另一方面，项目区农民的居住改善和持续增收不能实现，则项目区农民不会通过各种形式将土地经营权流转给项目业主，农民也不会让你拆迁安置，也就是说不具备可行性。要让农民搬出来之后，安得稳能致富，在项目规划设计时要考虑为已经将土地使用权流转出来的农民又尽量多的就业机会。土地经营权流转方式要充分尊重广大农户和村民自治组织的意愿。
三是团结湖水库的污染治理。有两个污染源，其一，团结水库为小一型水库，建于农业学大寨时代，其湖面90%以上在江津境内，但其大坝由原巴县负责修建，因而其经营管理权现在九龙坡区，九龙坡区相关职能部门将其经营管理权发包给农户养鱼，由于肥水养鱼，污染非常严重；其二，双福场镇的污水全部排放到团结水库，进一步加重了污染。污染问题不解决，果园建设可以展开，但建设都市农庄根本不可能。
四是高标准规划建设问题。务必要把该项目建设成为重庆周边最具标志性的都市农庄。团结湖有几百亩水面，周围是平缓的浅丘，面水靠山，可以建设成为低密度的非常高端的都市农庄。该项目必须规划先行，规划设计方案必须公开招标，集众家之长，务必要舍得花大价钱，否则，破坏不可再生资源将成为历史的罪人。
五是大规模建设资金的筹措问题。本项目要聘请高级财务专家进行财务管理，统筹计划和安排资金，确保项目资金筹集和运用。银行贷款资金和财政补助资金都有可能不能到位或不能及时到位，则可以采用出让股权的办法筹集资金。
六、结论
项目建设选址适当，建设规模及内容合理，符合市场需求，建设基础设施和自然条件好，资金筹措有保障，既能推动城乡统筹发展，又有利于促进农业产业结构的调整，促进了农业资源的合理、高效利用和农业增收，项目本身具有较强的盈利能力和抗风险能力。项目的建设,符合重庆市农业产业结构调整方向及农业产业化发展政策，切合重庆市统筹城乡综合配套改革精神。项目建成后，将有效节约土地资源，推动柑橘产业化发展和转化农村富余劳动力就业。本项目社会效益显著，经济效益明显，可以强力推进。

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