郑州十二里屯项目可行性研究报告(综合房地产开发).doc

郑州十二里屯项目可行性研究报告二零一零年七月目 录1.项目背景31.1.报告编制目的31.2.项目概况31.2.1.地块基本条件31.2.2.项目资源分析41.2.3.基地资源评估表52.项目开发经营环境分析62.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾62.1.2.上半年房产政策效果：72.1.3.2010年下半年国内房地产市场趋势预测72.1.郑州市房地产市场分析72.2.1.2010年上半年郑州整体市场情况分析72.2.2.2010年下半年郑州房地产市场展望113.区域房地产住宅市场研究123.1.项目所处房地产板块市场特征分析123.1.1.东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚123.1.2.东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩123.2.项目区域主要竞争项目分析123.2.1.主要在售竞争项目一览表123.2.2.后续市场供应预测133.2.3.重点竞争个案分析143.3.项目区域置业者分析154.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判164.1.项目综合分析（SWOT分析）164.2.项目销售价格预判164.2.1.建筑类型164.2.2.销售价格建议175.项目开发经营策略及投资估算185.1假设预算开发方案186.营销推广节奏206.1.郑州楼盘销售一览表206.2.产品推售时间206.3.入市节奏及产品类型的选择217.项目综合评价217.1.结论221. 项目背景1.1. 报告编制目的1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。3、 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、 对项目投资预期进行分析。5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。6、 对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。1.2. 项目概况1.2.1. 地块基本条件地块位置：该地块位于郑州市东风路沿线，具体位置为西起天明路、南临群办路，东接丰庆路西，位居东风路核心板块。地块目前为驾校及部分住宅，住宅部分已拆迁完毕，地块较为平整。 地块编号： 项目四至：西起天明路、南临群办路，东接丰庆路，位居东风路核心板块； 用地面积：65亩； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：4； 总建筑面积：约17万，(其中回迁面积约2.6万平米)1.2.2. 项目资源分析方向资 源照 片东东面为丰庆路，丰庆路两侧为小型的沿街门店，档次较差南南面是群办路，群办路南侧是为老式居民区，房屋破旧 西西面临天明路，隔路相望是该区域商业核心天旺商业广场北地块北临五洲强仔俱乐部，东风路北临市政公园绿荫广场。1.2.3. 基地资源评估表权比细目优良中等一般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发结论：p 地块属东风路板块，东风路为城市次干道，但交通压力过大，堵车现象严重，道路亟待拓宽，周边多为老居民区，区位形象很受影响。p 地块所属位置属老郑州人中心居住区域，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来郑务工人员居住地，社会治安、环境一般。p 外部市政配套较齐全，商业配套较为集中，教育资源档次较高，东临轻工业学院、财经学院等院校； p 地块位于金水区东风路板块，位于郑州的西北区域，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来郑的打工着居住或老郑州人居住，由于东风路及南阳路交通状况较为糟糕，因此实际离主城区也较远，无法与蓝堡湾及圣菲城等相提并论，是属于东风路区域中相对比较差的位置。p 地块北侧的为绿荫广场及新建居住区，其中不乏有森林半岛等高端项目，这为地块的未来价值提升提供的潜在契机。p 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等偏上。本案位于中心居住城区，总体开发条件上属良好，如潜心规划项目价值潜力巨大。2. 项目开发经营环境分析2.1.1. 2010年上半年全国房地产市场回顾2010年上半年房地产市场随着一系列房产新政的推出衰退态势明显。随着4.17新政持续影响，全国70个大中城市反应迅速，各地成交量急剧下降，开工面积及成交面积也下降明显，客户观望情绪严重，目前调控政策的累积作用已开始显现，各方面政策已基本处于较为严厉的状态，特别是房贷政策，是历史最严状态。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自4月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2010年上半年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a) 房屋交易量大幅下降，部分重点城市跌幅过半。2010年上半年，主要城市成交套数相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过了50%。上半年，重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成交价格或扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。b) 房地产开发投放量稳中有降。受需求市场低迷的影响，北京与上海、重庆、南京、东莞等城市的库存量与上月基本持平，可售套数环比大幅减少的城市主要是深圳，可售面积减少18万平方米。广州、杭州、宁波、苏州四城市库存量较上月大幅提升。c) 房价继续上涨，但涨幅回落，房价基本持平。国家发改委、国家统计局统计数据显示，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。d) 新政支持房地产开发企业不断加大保障性住房的供应力度。 2010年，国家继续加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。2.1.2. 上半年房产政策效果：a) 房地产新政对购房需求影响显著，5、6月商品房销售面积环比、同比双降；b) 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成；c) 多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现；d) 信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。2.1.3. 2010年下半年国内房地产市场趋势预测u 后期房地产政策走势展望：a) 短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走”；b) 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性；c) 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变。u 后期房地产市场走势展望：a) 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性；b) 土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇；c) 保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。2.1. 郑州市房地产市场分析2.2.1. 2010年上半年郑州整体市场情况分析a) 2010年上半年供不应求局面略有缓解，整体市场运行良好；2010年上半年郑州市区商品住宅共计批准预售350.61万平米，同比增加55.8%，环比下降16.2%，成交备案442.4万平米，同比增加8.2%，环比下降25.0%。供销比为0.79：1，而同期供销比为0.55：1，09年下半年为0.71：1，市场供小于求的局面在逐渐得以改善，但目前市场仍供小于求。2010年上半年郑州市区商品住宅成交备案价格为5084元，同比上涨14.1%，环比上涨9.0%。与近几年市场房价涨幅基本相当，维持在10-15%之间，市场表现稳中有升，郑州房地产商品住宅市场处于快速发展阶段。2010年郑州上半年商品住宅市场从各行政区供销情况来看，金水区区域范围大，房地产发展起步早，区域发展成熟，因而接连几年成为郑州市的主力供销区域，当前金水区可开发用地少，而市场需求不减，出现供不应求局面；其次是中原区， 中原区城市改造力度加大，动辄上百万平米建筑体量，并且以其成熟的区位、完善的市政配套及优质的教育资源而备受客户喜欢，呈现供销两旺态势。郑东新区和二七区发展迅速，近两年区域接受度大幅增加，供不应求。惠济区区域小，人口数少，楼盘有限，所以楼市供销量均较小。2010年郑州上半年商品住宅情况分区域来看，郑东新区为郑州重点发展区域，以其环境优美及未来的升值前景而备受客户欢迎，因此价格也较高，09年上半年商品住宅已经突破6000元/平米大关；其次是管城区，由于高品质大盘带动作用，价格也冲破6000元/平米。从价格预期和实际成交的价格情况来看，郑东新区、金水区、惠济区均存在预期价格高于成交价格现象，而其它区域预期与成交基本相当。b) 新政下商品住宅成交量有一定下滑，但成交价格依然坚挺。新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份批准预售面积分别69.44、61.13、89.34万平米，预售情况稳中有升，这是09年市场火爆情况下开发商加快开发节奏，集中在10年5、6月份入市的表现。新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案面积分别为88.79、55.95、59.29万平米，自09年3月份以来，除了2010年2月（因春节成交量少）外，新政前的月成交量均在80万平米以上，而新政后的5月、6月份成交量不足60万平米。说明新政对住宅的影响比较大。新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案价格分别为5007、5506、5419元/平米，同比分别上涨了13.2%、15.4%、16.5%。新政后价格不但没有下降的趋势，反而大幅上涨，有几方面的原因，一是开发商资金充裕，不急于降价销售，二是反映了郑州商品住宅的需求主要为刚性需求，刚性需求支撑房价不会大幅下跌，三是受市场供应结构影响，当前市场可售货量少，供应主力价格较高，消费者可选择余地小，导致总体成交价格高。四、部分楼盘变相采用低首付策略，使得合同单价提高，大量的成交也在某种程度上拉升了整个市场成交价格。2.2.2. 2010年下半年郑州房地产市场展望n 预计下半年将保持稳定的供应量和成交量，房价短期内较为波动，长期稳中有升a) 展望2010年下半年郑州市区商品住宅市场，受施工周期和开发节奏影响，第3季度的市场批准预售面积仍会持续增加，将在180万-260万平米之间，第4季度将根据新政影响力度有相应的调整。b) 从需求来讲，郑州市需求结构主要以刚性需求为主，而郑州当前累计可售商品住房量仅238.95万平米，供应量的不足与刚性需求的巨大是支撑房价的主要原因。c) 预计2010年下半年，郑州商品房住宅市场仍将保持稳定的市场成交量，约50万-80万平米，房价将会受各种因素影响上下波动，长期来看稳中有升是大势，大幅下跌的可能性小。3. 区域房地产住宅市场研究3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析3.1.1. 东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚东风路作为次中心道路，是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿东西道路，交通位置显著；周边多为居住区，随着城市改造进程的加快，掀起城中村改造的热潮，周边多原郑州郊区人口，由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住，由于位置显著及北临东风渠，该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地。3.1.2. 东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩东风路沿线在售楼盘较少，部分已成为尾盘，或高端楼盘客户量较为恒定，中档楼盘供应量不足，该区域需求旺盛，随着2010年上半年新政的逐步落地，新政对房地产的影响愈发明显，成交量有所下降，但总体成交量尚属正常。3.2. 项目区域主要竞争项目分析3.2.1. 主要在售竞争项目一览表东风路、南阳路区域：24项目名称建业壹号城邦怡丰新都汇家天下正弘春晓华林尚峰苑白庙改造正弘数码公寓项目地址南阳路东风路交汇处北300米农业路与天明路交汇处金水南阳路与农业路交汇处向北300米路东索凌路与北环交汇处西南角金水南阳路与农业路交叉口向西200米文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北花园路与东风路向西200米路南开发商河南建业河南怡丰置业发展有限公司河南国基置业正弘置业郑州中原华丰投资公司恒大金基不动产总建筑面积11.4万40万30万50万14万110万15万容积率1.955.14.171.72.0965.19绿化率40%36%40 %35%41.5%40%推出时间预计2010年9月08.1208-1209.1210.509.11在售期数一期一期一期四期一期二期建筑形式9栋小高层、底商12栋31-34层高层15栋高层3栋33层高层9栋高层,小高层5栋32层高层装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯精装总套数691套4360套2046套约400套1300套4270套销售率未开盘40%一期剩下两套156100%30%未开盘100%销售均价（元/）预计75006200（一期）6500560064006700主力面积（）60-16036-13137-15670-11046-26023-72主力客群主城范围内年轻白领及成功人士首次购房外地人，白领上班族首次购房外地人，白领上班族板块内首次购房外地人高级白领，改善性住房主要建设精品住宅、顶级酒店、商务配套等设首次购房外地人，白领上班族后续供应量（）约11万二期10万平约13万售完约10万部分资料不详售完 项目所在区域楼盘受土地稀缺性限制，建筑一般为高层、小高层，争取建筑面积的最大化。 从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以36-50平米（一房一厅）60-89平方米（两房两厅）、89-130平方米（三房两厅）的户型占据了市场主力地位，两房与小三房仍然最受市场的青睐。 从价格上看，项目所在东风路区域销售均价在5500-6500元/平方米左右，较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低，符合此区域中端购买人群的定位。 从楼盘配套来看，周边环境尚可，周边配套设施齐全，教育资源商业等一应齐全，但交通不够顺畅，时有堵车现象发生。3.2.2. 后续市场供应预测根据房地产网上公布的东风路板块在售和在建项目（不包括未入网的待开发地块）不完全统计数据，预估项目所在区域总待售和待建的后续供应量约为200万平方米，由于项目周围同属城中村改造，而且基本都在下半年动工，该区域将竞争非常激烈。但该区域整体供应量较大，在2010年全国房地产低迷而郑州一枝独秀的状态下，快进快出，快速回笼资金，在其他项目未动之前抢占先机，快速销售，避免展现过长，销售前景值得期待。3.2.3. 重点竞争个案分析开祥御龙城项目概况：项目坐落于东风路与天明路交汇处，行政隶属金水区，东侧紧邻绿荫公园，对绿荫公园景观充分的拥有；南侧紧邻天旺广场商业项目，项目总占地面积约129亩，拟规划建设商品房50万平方米。项目位于大学集中的文化区内，配套成熟，教育机构、医疗设施，以及购物、休闲、餐饮、金融等生活服务设计完备，同时以森林半岛为代表的大型居住社区落成，已将该区域打造成郑州市内最适宜居住的区域之一。基本情况：物业类别：住宅、商业建筑类别：高层装修状况：毛坯物业地址：东风路与天明路交汇处开发商：河南开祥置业股份有限公司开盘时间：未开盘占地面积：129亩总建筑面积：50万平方米总户数：4833户容积率：4.5绿化率：35%交通状况：17路,723路,90路,92路,95路,K62路。周边配套：五洲强仔俱乐部，香格里拉大酒店，丰乐园大酒店，金帝咖啡，天旺购物广场，世纪联华；科技市场，文化路一小，文化路二小，东风路小学，南阳路小学，九中，三十一中，实验中学，轻工业学院，河南财经学院规划与产品设计：整个项目用地面积约129亩。项目推广名称为御龙城。项目总用地面积88778。绿地面积31250，占总用地面积的35.2%；总建设面积548026：地上412732（其中住宅364253，阳台12187，其它幼儿园、商业、物业等36292）；地下135294（含人防26321）。容积率4.51。90以下住宅面积265834，在总住宅面积的占比中大于70%。40-60住宅2426套、70-90住宅1607套、100-130住宅272套、130-190住宅528套。小区主要设备包括安全、消防、智能化设备等，项目启动区有可能从商业开始。销售情况：目前未开盘3.3. 项目区域置业者分析因为东北板块尤其是项目所在地为普通住宅居住区，产品多为高容积率、高密度产品，交通与发展前景均不如东区，因此该区域一次置业的客户有以下主要特征： 附近居住或工作的外来人口、都市白领 区域内的改善型自住人群； 投资客；4. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判4.1. 项目综合分析（SWOT分析） S 优 势 成熟居住区，北部已形成大型居住群，生活氛围浓厚；公交情况相对较好；商业、超市、银行、学校、医疗、公园配套等较齐全；地块本身条件良好且拆迁完毕； W 劣 势 地块面积小，且存在不规则状况，规模中，景观档次、品牌创立等均有难度；周围为老式居民区，环境嘈杂，治安状况较差； 大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破; O 机 会 南阳路与东风路即将拓宽，交通问题的解决大力抬升了东风路板块的价值；楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色； T 威 胁 本案周边新老小区都有，产品不易突破、客户有较多对比参数；区域内有几个同质楼盘较多，且规模较大，尤其是开祥御龙城的开发，对本案开发产生较大影响；区域内客户不足，要在客户群的突破上作文章。结论：本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。4.2. 项目销售价格预判4.2.1. 建筑类型本项目占地65亩，容积率为4，总建面积为17万平方米，为保证多出面积需建成高层住宅小区。4.2.2. 销售价格建议根据对项目的分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目建业一号城邦、怡丰新都汇、家天下、正弘春晓采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。项目均价（元/）地理位置交通状况配套设施项目规划物业服务户型设计居住环境开发商实力项目价格修正价（元/）建业壹号城邦750098%98%100%100%100%100%99%101%99%7130怡丰新都汇6200100%100%100%99%99%100%100%99%99%5955家天下6500100%100%100%100%100%99%98%99%99%6180正弘春晓560099%99%100%100%100%99%100%100%99%5379市场加权算术平均系数修正表项目建业壹号城邦怡丰新都汇家天下正弘春晓修正价（元/）7130595561805379权重10%40%30%20%修正值713238218541075本项目价格（元/） 6024通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在6024元/，从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来看，郑州房地产市场影响不大，因此市场不是最主要因素，考虑到本案将是一场快进快出资本运作战役，因此为了短时间内快速消化产品回笼资金，预计在10-12个月消化80%以上的产品，本案价格需要有一定竞争力，因此合富建议采用低价入市、小步快跑策略，一期产品定价略低于市场价，建议一期入市价5800元/，通过后期热销逐步拉升价格，最终实现整盘6000元/。5. 项目开发经营策略及投资估算5.1假设预算开发方案 预算前提条件：1、占地面积：65亩2、容积率：43、建筑面积173160平方米 （其中含2.6万平米回迁面积）可售面积147160平米4、土地成本按1.6亿预测（约246万/亩计算）5、按2年建设周期6、销售均价按6000元/平方米，总销售额为88296万元序号项目名称数量单位单价单位小计（万元）说明一土地成本160001土地出让金16000二前期费用10551建筑规划设计费17342010元/173 2日照分析费用1734200.5元/9 1万以下1万元，超过部分0.5元/3文物勘探费10 估算费用4地质勘探费10 估算费用5招投标费用1734205元/87 6工程监理费(建安0.8%）31615.6万元0.008253 建筑安装费的0.8%7桩基检测10估算费用8门窗检测5估算费用9避雷审查1734202元/35 10图纸审查1734202.2元/38 11土壤氡检测5 估算费用12室内空气质量检测20 估算费用13三通一平及临时设施费400 三各项报批报建费用477小计=数量单价1用地规划配套费4335530元/130 2施工许可证及开工报告17342020元/347 四建筑安装成本31616数量单价1高层建安工程费1734201800元/312162桩基工程400估算费用五小区配套费用8401绿化（含设计）、路灯、大门装饰等150估算费用2上水设备及管网100估算费用3 下水及管网100估算费用4强电及管线200估算费用5智能化监控系统、弱电及管线100估算费用6小区消防设备及管线60估算费用7小区道路设施（含雨水管网）50估算费用8幼儿园80估算费用六管理费用8万元/月24月192七营销费用88452万元0.0353096销售销售收入的3.5%八开发直接成本 一七53275 九不可预见费 八2.5%53274.89万元0.0251332十实际开发成本 八+九54607十一销售收入884521高层销售收入1474206000元/88452十二销售税费（按销售收入计算）88452万元0.18845.2销售总收入税率十三利润（十三十一十四）26332 万元1净利润率48% 根据以上经济测算，如果前期规划和土地成本等共计1.6亿计算，项目净利润回报率达到48%，总体回报水平远远高于行业20-30%的平均开发水平，项目开发具有可行性，而且在价格预测上也持保守态度，按照1.6亿的土地及前期规划的成本预算，项目开发可行。6. 营销推广节奏6.1. 郑州楼盘销售一览表n 2009年郑州楼盘销售排行top20排名 楼盘 套数/套 排名 楼盘 面积/万 排名 楼盘 金额/亿元 1中原新城 39501中原新城 35.31中原新城 16.732升龙国际中心 25242升龙国际中心 20.982升龙国际中心 10.473新里卢浮公馆 18943新里卢浮公馆 17.813新里卢浮公馆 8.264锦艺国际华都 17854锦艺国际华都 16.354绿城百合公寓 8.235橄榄城 16455橄榄城 14.085锦艺国际华都 8.16汉飞金沙国际 15786汉飞金沙国际 13.666普罗旺世 7.57幸福港湾 15027普罗旺世 13.567汉飞金沙国际 7.388名门国际 14438幸福港湾 13.528东方港湾 7.219东方港湾 14299东方港湾 13.319橄榄城 6.4210橡树玫瑰城 136110世纪港湾 12.9610曼哈顿广场 6.311亚星城市山水 134911绿洲云顶 11.9111世纪港湾 6.1412世纪港湾 132212亚星城市山水 11.8612鑫苑景园 6.0313裕鸿国际 129513未来城 11.7313幸福港湾 5.8914未来城 120914橡树玫瑰城 11.614未来城 5.8215花半里 120415绿城百合公寓 11.1815橡树玫瑰城 5.7716绿都城 117016绿都城 10.9516亚星城市山水 5.6217怡丰新都汇 117017曼哈顿广场 10.7417绿洲云顶 5.4418鑫苑景园 116718鑫苑景园 10.0118银基王朝 5.4319家天下 116119金色港湾 9.9919蓝堡湾 5.420绿城百合公寓 115920天伦水晶城 9.7920隆福国际 4.99从上表可以看出，郑州楼盘的销售速度：百万平米大盘通常一年销售量约2030万平米或者更高，如中原新城、升龙国际中心等，而几十万平米的中型楼盘，在产品、推广、价格、形象等均好的情况下，年销量基本在1020万平方，如与本案产品接近的锦艺国际华都、汉飞金沙国际、幸福港湾等项目，通过紧凑户型及较高产品附加值，强力的推广及极具吸引力的价格同样实现了理想销售面积，从上表可以看出：如果在客户群充足情况下，郑州具备年销1520万平方的基础。6.2. 产品推售时间根据我们对郑州市场的把握，郑州具备年销售1520万平方的市场基础，加之本区域内市场投放量不大，刚性需求极为旺盛，因此我们有信心用1012月的时间销售80%以上的产品甚至实现清盘，但这需要我们在产品、价格、形象、推广、工程进度等方面给予足够的支持，以保证一年内清盘目标的实现。6.3. 入市节奏及产品类型的选择我司建议本项目分为两个阶段推出：第一阶段：2010年10月2011年5月入市产品建议以地块南部建筑产品开始启动市场，第一阶段推出产品占总体量的60%，先推市场高接收度的中端产品，户型面积约为50110，作为样板段部分，容易让市场客户接受，快速争取市场客户，制造开盘即售罄的市场效应，快速树立形象，塑造本项目宜居社区概念，抢占定位制高点，打响品牌。第二阶段：2011年5月2011年8月在第一阶段品牌基本树立、去化达80%情况下，加推剩余40%的房源；户型面积约为70130在本阶段，力求实现资金的迅速回笼，同时实现全盘80%以上的销售率；7. 项目综合评价从目前的市场情况来看，本次可行性研究主要是以市场、发展、营销为重点，结合项目的开发、经营等方面较系统的分析项目发展的市场、营销条件，寻求最佳的开发、经营模式。综合评价如下：n 从目前郑州市场销售量可以看出，楼市新政虽然对全国大部分城市产生较大影响，但就刚性需求旺盛的郑州市场来看，销售情况尚属正常，而且仍具上升空间。n 项目所在板块未来住宅供应量不大，以中端产品为主，市场竞争激烈，销售价格压力较大。建议产品规划定位上要充分考虑市场接受度。n 项目所在区域一直不是购房的热点，大部分楼盘都已接近尾盘，这就为本案入市提供的市场契机。n 本项目初步定位为纯高层住宅区，对人群和产品都有了初步定位。但仍要对产品、户型、价格深入考察力求贴近市场。n 如根据以上所提出的销售预判价格执行，此销售价格在区域市场基本符合市场的价格预期，在保证一定利润率的前提下，低价入市，抢占该区域市场，实现资金快速回笼，以保证开发资金的安全。7.1. 结论通过我司对宏观市场、区域研究、地块分析，以及项目开发经营所要考虑到的投资费用估算，我们得出以下结论：根据目前市场环境以及结合项目所在区域未来1-2年市场预判，我们认为十二里屯地块1.6亿的价格具有较大盈利空间，建议购买。目 录1.项目背景31.1.报告编制目的31.2.项目概况31.2.1.地块基本条件31.2.2.项目资源分析41.2.3.基地资源评估表52.项目开发经营环境分析62.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾62.1.2.上半年房产政策效果：72.1.3.2010年下半年国内房地产市场趋势预测72.1.郑州市房地产市场分析72.2.1.2010年上半年郑州整体市场情况分析72.2.2.2010年下半年郑州房地产市场展望113.区域房地产住宅市场研究123.1.项目所处房地产板块市场特征分析123.1.1.东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚123.1.2.东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩123.2.项目区域主要竞争项目分析123.2.1.主要在售竞争项目一览表123.2.2.后续市场供应预测133.2.3.重点竞争个案分析143.3.项目区域置业者分析154.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判164.1.项目综合分析（SWOT分析）164.2.项目销售价格预判164.2.1.建筑类型164.2.2.销售价格建议175.项目开发经营策略及投资估算185.1假设预算开发方案186.营销推广节奏206.1.郑州楼盘销售一览表206.2.产品推售时间206.3.入市节奏及产品类型的选择217.项目综合评价217.1.结论22